Tumaas ng 33% ang mga apartment na ipinagbibili sa Seoul matapos ang panukalang buwis; bumagsak ang benta at magkakaiba ang galaw ng presyo

Mahigit 80,000 apartment ang ipinagbibili, ngunit mas kaunti ang mga mamimiling tumutuloy sa pagbili

May 80,528 apartment na nakalistang ipinagbibili sa Seoul noong Nobyembre 7, 2026, o 20,119 (33.3%) na mas marami mula nang ipahayag ng gobyerno ang panukalang reporma sa buwis noong Agosto 3. Gayunman, bumaba sa 3,915 ang mga transaksiyon ng apartment noong Setyembre, 42.4% na mas kaunti kaysa 6,796 noong nakaraang taon, ayon sa Korea Real Estate Board.

Umabot sa lahat ng 25 distrito ng kabisera ng South Korea ang pagdami ng mga ipinagbibiling ari-arian. Nasa 38% ng mga karagdagang listing ang nagmula sa Gangnam, Seocho at Songpa, habang 62% naman ang mula sa iba pang 22 distrito, ayon sa plataporma ng datos sa real estate na Asil.

Iba-iba ang direksiyon ng mga presyo. Sa lingguhang survey ng Korea Real Estate Board na may petsang Nobyembre 2, bumaba nang 0.39% ang presyo ng mga apartment sa Gangnam, 0.37% sa Seocho at 0.17% sa Songpa. Tumaas naman ang presyo sa lahat ng iba pang distrito ng Seoul, kaya umakyat nang 0.07% ang indeks ng buong lungsod.

Para sa mga nagbebenta, nangangahulugan ang sitwasyon ng mas maraming katunggaling ari-arian at mas kaunting natatapos na transaksiyon. Para sa mga mamimili, mas marami silang mapagpipilian, ngunit patuloy pa ring tumataas ang presyo sa malaking bahagi ng lungsod. May dagdag na pasanin din ang mga nangungupahan: patuloy ding tumataas ang presyo ng jeonse sa mga apartment sa Seoul, ang malaking deposito sa karaniwang sistema ng pag-upa sa Korea.

Maaaring maging mahalaga ang unang bahagi ng 2027. Kailangang maglaan ng panahon ang mga may-ari na isinasaalang-alang ang kanilang bayarin sa buwis para makahanap ng mamimili at makumpleto ang bayad bago ang Hunyo 1, ang petsa ng pagtatasa ng pagmamay-ari. Sa kaparehong iskedyul noong 2021, dumami muna ang mga listing bago binawi ang ilan, habang muling bumilis ang pagtaas ng presyo ng mga apartment.

Ipinakikita ng opisyal na datos na lampas sa mga balita sa lingguhang presyo ang pagtaas

Ayon sa estadistika sa pabahay noong Setyembre ng Korea Real Estate Board, tumaas nang 0.74% ang presyo ng mga apartment na ipinagbibili sa Seoul noong Setyembre 2026, kumpara sa 0.35% na pagtaas sa buong bansa. Mas malaki ang itinaas sa Gyeonggi, ang lalawigang nakapaligid sa Seoul, na umabot sa 0.82%.

Mahigit doble sa pambansang antas ang buwanang pagtaas sa Seoul, na may agwat na 0.39 na bahagdan. Sa ibang lugar, mula sa 0.22% na pagbaba sa Sejong hanggang 0.29% na pagbaba sa Jeju ang naitalang pagbabago. Hindi lamang sa kabisera makikita ang pagkakaiba-iba ng mga presyo batay sa lokasyon.

Naitala rin ng parehong opisyal na portal ang 37,912 transaksiyon ng bentahan ng apartment sa buong bansa noong Setyembre. Nasa 3,915 ang mga transaksiyon sa Seoul, o humigit-kumulang 10.3% ng kabuuan. Kaya nagtala ang kabisera ng medyo malakas na buwanang pagtaas ng presyo kasabay ng matinding taunang pagbaba ng bilang ng transaksiyon.

Sinusubaybayan ng indeks ng presyo ang pagbabago sa isang sinuring merkado, samantalang sinusukat ng bilang ng transaksiyon kung ilan ang naitalang bentahan. Tinutukoy naman ng mga listing ang mga ari-ariang ipinagbibili. Kapag pinagsama ang tatlong sukatan, makikita ang praktikal na larawan: mas maraming may-ari ang naghahanap ng mamimili, mas kaunti ang nairerehistrong bentahan, at hindi pantay ang pagbabago ng mga presyo.

Bumaba ang benta bawat buwan mula Mayo

Pinakamababa noong Setyembre ang kabuuang transaksiyon sa Seoul para sa mga buwan ng 2026 hanggang sa panahong iyon. Umakyat sa 7,521 ang bentahan noong Abril at 8,946 noong Mayo, bago bumaba sa 7,742 noong Hunyo, 6,564 noong Hulyo, 4,589 noong Agosto at 3,915 noong Setyembre.

Mas mababa nang 56.2% ang bilang noong Setyembre kumpara sa pinakamataas na bilang noong Mayo, at mas mababa nang 14.7% kumpara sa Agosto. Batay ang mga bilang sa petsa ng pag-uulat ng transaksiyon, kaya sinusubaybayan ng buwanang talaan ang pagpaparehistro, hindi ang eksaktong araw ng pagkakasundo ng mamimili at nagbebenta.

Kasabay ng pana-panahong pangangailangan sa paglipat ng tirahan, tumaas ang benta noong tagsibol habang naghahanda ang mga may-ari ng maraming bahay sa pagpapanumbalik noong Mayo 9 ng mas mabigat na buwis sa capital gains. Ipinapataw ang buwis sa capital gains sa tubo mula sa pagbebenta ng ari-arian. Maaaring mahikayat ang may-ari na tapusin ang bentahan bago ang takdang petsa kung inaasahan niyang tataas ang babayaran niyang buwis.

Pinakamalaki sa mga distrito ng Seoul ang taunang pagbaba ng transaksiyon sa Seongdong noong Setyembre: 60 apartment lamang ang naibenta, 85.9% na mas kaunti. Bumaba rin ang mga transaksiyon nang 71.4% sa Gwangjin, 68% sa Jung, 66.1% sa Dongdaemun at 64.3% sa Mapo.

Naranasan ng ilang apektadong distrito ang malalaking pagtaas ng presyo noong 2025. Umakyat nang 19.1% ang presyo ng mga apartment sa Seongdong, 14.3% sa Mapo at 13.2% sa Yongsan noong taong iyon. Dahil sa mas mataas na presyo ng pagbili at mga paghihigpit sa pagpapautang, mas mahirap para sa mga mamimili ang pagpopondo sa pagbili ng bahay.

Lagpas sa tatlong distrito ang pagdami ng mga listing sa kabisera

Ipinakikita ng datos ng Asil na naipon ang mga ari-ariang ipinagbibili sa ilang yugto. Nasa 80,080 ang mga listing noong Marso 21, bumaba pagkatapos ng panahon ng bentahan noong tagsibol, at umabot sa 79,919 noong Oktubre 28. Pagsapit ng Nobyembre 7, lumampas nang 448 ang kabuuan sa bilang noong Marso.

Malaking bahagi pa rin ng pagdami ang Gangnam, Seocho at Songpa. Umakyat mula 22,182 noong Agosto 3 tungong 29,802 noong Nobyembre 4 ang pinagsama-samang bilang ng mga listing sa tatlong distrito, o humigit-kumulang 34.4% na pagtaas.

Malaki rin ang naging pagdami sa iba pang distrito sa kaparehong panahon hanggang Nobyembre 4. Tumaas nang 61.1% ang mga listing sa Seongbuk, 40.2% sa Gangseo at 32% sa Nowon. Kaya kabilang din sa pagdami ang mga distritong nasa labas ng tatlong kilalang lugar sa timog.

Para sa pamilyang naghahanap ng bahay sa Seongbuk o Gangseo, maaaring mangahulugan ang mas maraming listing ng mas malawak na mapagpipiliang gusali, lokasyon at presyong hinihingi ng nagbebenta. Nakadepende sa presyong tatanggapin ng mga nagbebenta at pondong malilikom ng mga mamimili kung hahantong ang mas malawak na pagpipilian sa mas murang bili. Mananatiling nakalista ang ari-arian hanggang makumpleto ang kasunduan o bawiin ito ng may-ari.

Bumaba ang presyo sa Gangnam habang patuloy ang pagtaas sa iba pang bahagi ng Seoul

Bumagal ang lingguhang pagtaas ng presyo ng mga apartment sa Seoul mula 0.16% noong Oktubre 12 tungong 0.13% noong Oktubre 19, 0.09% noong Oktubre 26 at 0.07% noong Nobyembre 2. Gayunman, nagtala pa rin ang lungsod ng ika-91 sunod na linggo ng pagtaas.

Ipinakita ng survey noong Nobyembre 2 na umakyat nang 0.31% ang presyo sa Seodaemun, tig-0.30% sa Seongbuk at Geumcheon, 0.28% sa Jungnang, 0.26% sa Gangbuk at 0.25% sa Mapo. Patuloy ang mga pagtaas na ito habang bumababa ang presyo sa Gangnam, Seocho at Songpa.

Tumaas nang 8.80% ang presyo ng mga apartment sa Seoul mula sa simula ng 2026 hanggang sa survey, kumpara sa 7.08% sa kaparehong panahon noong 2025. Umabot sa 16.90% ang pinagsama-samang pagtaas sa Seongbuk, samantalang bumaba nang 2.02% ang presyo sa Gangnam at 0.23% sa Seocho.

Tinalakay ni Pangulong Lee Jae-myung sa pulong ng gabinete noong Nobyembre 3 ang pagdami ng mga listing, pagbaba ng mga transaksiyon at mas mababang aktuwal na presyo ng bentahan sa mahahalagang lugar. Noong Nobyembre 4, nilinaw niyang tumutukoy sa Gangnam, Seocho at Songpa ang sinabi niya tungkol sa pagbaba ng mga presyo.

Ayon sa komentarista sa ari-arian na si Yoon Ji-hae, kakailanganin ding bumaba ang presyo sa iba pang bahagi ng merkado bago masabing mas malawak ang pagbaba. Para sa mga mamimili, lokal ang agarang larawan: maaaring malaki ang pagkakaiba ng galaw ng presyo sa isang distrito at ng karaniwang presyo sa buong lungsod.

Ano ang nangyari bago ang takdang petsa sa buwis noong 2021?

Ang pinakamalapit na paghahambing sa kasalukuyang usapin ay ang pagbabago sa buwis na inanunsyo ng administrasyon ni Pangulong Moon Jae-in noong Hulyo 10, 2020. Itinaas ng mga hakbang na iyon mula 3.2% tungong 6% ang pinakamataas na komprehensibong buwis sa real estate para sa mga may-ari ng maraming bahay, at pinataas din ang dagdag na buwis sa capital gains.

Nagsimulang ipatupad ang mas mataas na antas ng komprehensibong buwis sa real estate mula sa taon ng buwis 2021. Nagkabisa naman noong Hunyo 1, 2021 ang mas mataas na dagdag na buwis sa capital gains, kaya nagkaroon ng panahon ang mga may-ari na magbenta bago iyon. Taunang buwis ang komprehensibong buwis sa real estate sa mga ari-ariang pasok sa itinakdang pamantayan; hiwalay ito sa buwis sa tubong nakuha sa bentahan.

Ipinakikita ng datos ng Asil kung gaano kabilis nagbago ang aktibidad ng bentahan nang papalapit na ang takdang petsang iyon:

• Marso 1, 2021: May 40,653 apartment na nakalistang ipinagbibili sa Seoul.
• Mayo 1: Umabot sa 48,152 ang mga listing, 18.4% na pagtaas sa loob ng dalawang buwan.
• Mayo 9: Bumaba sa 47,410 ang mga listing, 1.5% na mas kaunti kaysa Mayo 1.
• Hunyo 1: Nagkabisa ang mas mataas na dagdag na buwis sa capital gains, kasabay ng taunang petsa ng pagtatasa sa pagmamay-ari ng ari-arian.
• Agosto 25: Nasa 39,084 ang mga listing, 18.8% na mas kaunti kaysa Mayo 1.

Binawi ng ilang may-ari ang kanilang mga ari-arian nang maging masyadong maikli ang natitirang panahon para mag-ayos ng bentahan at matanggap ang huling bayad. Nabawasan ang mga ari-ariang mapagpipilian ng mga mamimili nang magpasiyang panatilihin ng ilang may-ari ang kanilang mga bahay.

Bumagal ang buwanang pagtaas ng presyo ng mga apartment sa Seoul mula 0.67% noong Pebrero 2021 tungong 0.49% noong Marso at 0.43% noong Abril. Pagkatapos, umakyat ito sa 0.48% noong Mayo at 0.98% noong Hunyo. Konkretong dahilan ng pag-aalala ang nangyari noon: panandalian lamang ang biglang pagdami ng mga listing, at bumilis ang pagtaas ng presyo nang bawiin ang mga ari-arian.

Bakit mahalaga sa mga nagbebenta ang unang bahagi ng 2027

Hunyo 1 ang taunang petsang ginagamit sa pagtatasa ng pagmamay-ari ng ari-arian para sa komprehensibong buwis sa real estate. Disyembre 1 hanggang 15 naman ang panahon ng pagbabayad. Kaya kailangang magplano ang may-ari na gustong magbago ang sitwasyon niya sa buwis sa pamamagitan ng pagbebenta ayon sa petsa ng pagtatasa ng pagmamay-ari, ilang buwan bago ang takdang bayaran.

Inaasahan ni Park Hap-soo, adjunct professor sa Graduate School of Real Estate ng Konkuk University, na maaaring isaalang-alang ng ilang may-ari ang pagbebenta sa pagitan ng Enero at Marso 2027 kung matatapos ang reporma sa buwis. Makakatulong ang mas malinaw na halaga ng buwis para magpasya ang mga may-ari kung ibebenta o pananatilihin ang ari-arian.

Ayon kay Park, maaaring makaapekto sa pasiya ng mga may-ari ang panahong kailangan mula sa pagpirma ng kontrata hanggang sa pagtanggap ng huling bayad habang papalapit ang Hunyo. Inilarawan niya ang posibleng pagbabago sa Abril:

Sa halip, maaaring bawiin ang mga ari-arian o itaas ang presyo sa Abril.

Hindi pa tinutukoy ang mga pinal na probisyon at iskedyul ng pagpapatupad ng panukalang inihain noong Agosto 3. Nakadepende rin ang pananagutan sa buwis ng bawat isa sa mga salik gaya ng tinatayang halaga ng ari-arian, paraan ng pagmamay-ari, lokasyon at paraan ng pagkakakuha ng bahay.

Inaasahan ni Kim Hyo-sun, punong espesyalista sa real estate sa KB Kookmin Bank, na magpapatuloy pa nang ilang panahon ang pagbaba ng mga transaksiyon at pagdami ng mga listing. Aniya, maaaring dumami ang mamahaling bahay na ipagbibili habang nagiging mas tiyak ang mga patakaran sa buwis. Magkaibang yugto ng iisang pagpapasiya ang inilalarawan nina Kim at Park: maaaring subukan munang magbenta ang mga may-ari, saka magbago ng isip habang umiikli ang panahong nalalabi para makumpleto ang bentahan.

Kasabay ng paghina ng bentahan, tumataas ang deposito sa pag-upa para sa mga nangungupahan

Tumaas nang 0.17% ang presyo ng jeonse sa mga apartment sa Seoul sa linggong saklaw ng survey noong Nobyembre 2. Umabot sa 9.10% ang pinagsama-samang pagtaas nito noong 2026, kumpara sa 2.47% sa kaparehong panahon noong 2025.

Sa sistemang jeonse, karaniwang nagbabayad ang nangungupahan ng malaking depositong maibabalik sa halip na karaniwang buwanang upa. Kapag tumaas ang presyo ng jeonse, mas malaking halaga ang kailangang ihanda ng pamilya para sa deposito sa pagpasok sa bagong kasunduan o pag-renew nito sa mas mataas na presyo.

Ipinakita rin ng opisyal na datos noong Setyembre na tumaas nang 0.42% sa buong bansa ang presyo ng jeonse sa mga apartment. Bahagi rin ng kalagayan sa pabahay ang presyur sa upa, kasabay ng pagdami ng mga listing ng bahay na ipinagbibili.

Ayon kay Kim, nagtutulak sa ilang pamilya na bumili ng bahay ang pagtaas ng deposito sa jeonse at buwanang upa, bagaman nililimitahan ng mga paghihigpit sa pagpapautang kung gaano kalaki ang maaaring maidagdag sa demand. Binanggit din niya na ipinagbibili ang ilang kasalukuyang paupahang ari-arian dahil sa pasanin sa buwis ng mga may-ari.

Para sa mga nangungupahan, maaaring mangahulugan ng mas kaunting mapagpipiliang paupahang bahay ang paglilipat ng isang ari-arian mula sa pamilihan ng paupahan tungo sa pamilihan ng bentahan. Para naman sa mga pamilyang nag-iisip bumili sa halip na umupa, kailangang timbangin ang dalawang pasanin: ang halaga ng panibagong kasunduan sa upa at ang halagang maaari nilang mahiram para sa pagbili.

Isa ring pagsubok sa kumpiyansa ang pagtatayo ng pabahay

Hindi lamang kung magbebenta ang mga kasalukuyang may-ari bago ang Hunyo ang saklaw ng talakayan sa patakaran. Hiniling ng mga kalahok sa merkado ang regular na paglalathala ng progreso sa mga proyektong pampublikong pabahay, kabilang ang bayad sa kompensasyon sa lupa, pagsisimula ng konstruksyon at mga planong magbenta bago matapos ang proyekto.

Ipinakikita ng mga yugtong iyon sa mga potensiyal na mamimili kung gaano na kalayo ang proyekto. Nagbibigay-daan ang kompensasyon sa lupa para mapagsama-sama ang lugar ng proyekto, ipinakikita ng pagsisimula ng konstruksyon na nagsimula na ang pagtatayo, at nagbibigay ang iskedyul ng bentahan ng petsang mapagpaplanuhan ng mga pamilya.

Makakatulong sa mga pamilya ang paglalathala ng mga lokasyon at iskedyul upang makapagpasya kung bibili na sila ng kasalukuyang apartment o maghihintay na mag-apply para sa bago. Ang praktikal na tanong ay kung magiging handa ang ipinangakong mga bahay sa lugar at panahong kailangan nila.

Ang agarang pagsubok sa Seoul ay kung hahantong ang karagdagang mga listing sa mga natatapos na bentahan sa mas mababang presyo sa mas maraming distrito. Hunyo 1, 2027 ang susunod na petsa ng pagtatasa ng buwis; tinukoy ni Park ang Enero hanggang Marso bilang posibleng panahon ng bentahan at Abril bilang posibleng panahong magsisimulang bawiin ng mga may-ari ang kanilang mga ari-arian.

Mahahalagang Punto

• Umabot sa 80,528 ang mga apartment na nakalistang ipinagbibili sa Seoul noong Nobyembre 7, 2026, 33.3% na mas marami kaysa Agosto 3.
• Umabot sa 3,915 ang mga transaksiyon noong Setyembre, 42.4% na mas kaunti kaysa isang taon bago nito at 56.2% na mas kaunti kaysa Mayo.
• Bumaba ang presyo sa Gangnam, Seocho at Songpa sa lingguhang survey noong Nobyembre 2, samantalang tumaas ito sa lahat ng iba pang distrito ng Seoul.
• Ipinakita ng opisyal na datos noong Setyembre na tumaas nang 0.74% ang presyo ng mga apartment sa Seoul, kumpara sa 0.35% sa buong bansa.
• Noong 2021, dumami ang mga listing bago ang takdang petsa sa buwis, saka bumaba habang bumibilis ang buwanang pagtaas ng presyo.
• Bahagyang nakasalalay sa mga detalye ng buwis at panahong kailangan para makumpleto ang bentahan bago ang Hunyo 1 ang mga pasiya sa pagbebenta sa unang bahagi ng 2027.
• Patuloy na tumataas ang presyo ng jeonse sa Seoul, kaya nadaragdagan ang pasanin ng mga nangungupahan kahit bumabagal ang bentahan ng apartment.