Paano Ginawang Pamumuhunang Nagkakahalaga ng Bilyun-bilyong Won ng Redevelopment sa Hannam 3 ng Seoul ang mga Bahay sa Basement

Maliit na basement, malaking bahagi sa kinabukasan ng Seoul

Naipagbili nang siyam na beses ang isang 26 metro kuwadradong bahay sa basement sa distrito ng redevelopment ng Hannam 3 sa Seoul mula nang unang mairehistro ito noong 2003 hanggang 2019. Mula 275 milyong won noong 2006, umakyat ang presyo nito sa 850 milyong won noong 2019. Nagmula sa iba't ibang panig ng South Korea ang mga bumibili, kabilang ang Gongju, Yeongju at Chungju, habang nanatiling bahagi ng kapitbahayang naghihintay gibain ang maliit na tirahan.

Sa 1,671 apartment at villa na sinuri gamit ang mga rekord ng ari-arian, nagpalit ng may-ari nang 2.6 na beses sa loob ng dalawang dekada, sa karaniwan, ang mga bahay na semibasement, kumpara sa 2.1 beses para sa mga bahay sa ibabaw ng lupa. Dahil dito, humigit-kumulang 24% na mas mataas ang palitan ng mga ito. Pagsapit ng panahong nagsimula noong Agosto 2020, umabot na sa 1.3 bilyong won ang median na presyo ng bentahan ng semibasement.

Ang inaasahang apartment sa hinaharap ang pang-akit. Maaaring makakuha ng karapatan sa alokasyon sa pamamagitan ng samahan ng redevelopment ang kuwalipikadong may-ari ng maliit na bahay sa basement, gaya rin ng may-ari ng mas malaking bahay sa ibabaw ng lupa. Bumibili ang mga mamumuhunan ng daan para makapasok sa isang bagong kompleks sa pagitan ng Han River at Namsan, sa halip na basta bumili ng matitirhan.

Para sa mga nangungupahan, nangangahulugan naman ang prosesong ito ng pagpapalit ng landlord, kawalang-katiyakan sa deposito sa upa at kalaunang relokasyon. Noong Hulyo 2022, 9.5% lamang ng mga may-ari ng semibasement ang may rehistradong tirahan sa loob ng Hannam 3.

Ipinakikita ng abiso ng pag-apruba noong Hunyo 2023 ng Distrito ng Yongsan ang nasa likod ng mga pagbiling iyon: isang lugar ng redevelopment na 386,395.5 metro kuwadrado at inaprubahang plano para sa 5,816 apartment, kabilang ang 876 paupahang bahay. Ipinakikita ng proyekto kung paanong nakalilikha ng mahahalagang ari-arian ang pagpapalit sa mga lumang tirahan, habang napipilitang humanap ng ibang matitirhan ang mga umuupa sa mga ito.

Bakit maaaring piliin ang pinakamurang ari-arian bilang pamumuhunan

Saklaw ng Hannam 3 ang ilang bahagi ng Hannam-dong at Bogwang-dong sa Distrito ng Yongsan. Kabilang sa mga lumang gusali rito ang maliliit na villa, mga bahay na hinati para sa ilang sambahayan at mga semibasement, na tinatawag sa Korean na banjiha. Bahagyang nasa ilalim ng antas ng kalsada ang mga tirahang ito at madalas na nagsisilbing mas murang matitirhan.

Binabago ng redevelopment ang paraan ng pagpapahalaga sa mga ari-ariang ito. Sa prinsipyo, maaaring tumanggap ng karapatan sa alokasyon ng isang bagong apartment ang kuwalipikadong miyembro ng samahan na sumali bago aprubahan ang plano sa pamamahala at disposisyon noong Hunyo 2023, semibasement man o bahay sa ibabaw ng lupa ang dati niyang ari-arian.

Nagtatakda ang plano sa pamamahala at disposisyon kung paano hahatiin ang mga bagong ari-arian at obligasyong pinansiyal ng proyekto. Nagbabayad ng karagdagang kontribusyon ang mga miyembro, batay sa presyo ng inilaan sa kanilang apartment na binawasan ng tasang halaga ng dati nilang ari-arian.

Maaaring mangahulugan ang mas mababang tasang halaga ng semibasement ng mas malaking kontribusyon sa kalaunan. Gayunman, dahil mas mababa ang presyo nito, mas kaunting pera ang kailangan sa simula. Kaya maaaring makapasok nang mas kaunting puhunan ang mga mamimiling kayang maghintay sa redevelopment at bayaran ang dagdag na halaga habang umuusad ang proyekto.

Ayon sa mga lokal na ahente ng ari-arian, bumibili ang mga mamumuhunan ng mga villa na semibasement na medyo mura at ibinebenta ang mga ito kapag tumaas na ang presyo. Aktibo ang bentahan ng mga villa na nagkakahalaga ng 500 milyon hanggang 900 milyong won. May mga naiulat ding bumibili nang hindi tinitingnan ang bahay.

Mas mahal ang maliliit na bahay kada metro kuwadrado

Sa pangkalahatan, mga 10 metro kuwadrado na mas maliit ang mga semibasement sa mga rekord kaysa sa mga bahay sa ibabaw ng lupa. Maaaring mas mababa ang kabuuang presyo ng mga ito kahit mas mataas ang ibinabayad ng mga mamimili sa bawat metro kuwadrado.

Mula Agosto 2020 hanggang 2023, umabot sa 43.84 milyong won kada metro kuwadrado ang karaniwang presyo ng bentahan ng mga semibasement, kumpara sa 34.86 milyong won para sa mga bahay sa ibabaw ng lupa. Nasa humigit-kumulang 26% ang dagdag-presyo ng mga basement, batay sa dalawang bilang na ito.

Mula 2010 hanggang 2022, naging 4.5 ulit ng dating antas ang presyo kada metro kuwadrado ng mga semibasement at 4.1 ulit naman para sa mga bahay sa ibabaw ng lupa. Mula 320 milyong won noong 2011 hanggang 2014, umakyat sa 1.3 bilyong won ang median na presyo ng bentahan ng semibasement sa panahong nagsimula noong Agosto 2020, o humigit-kumulang apat na ulit.

Nakita rin ang ganitong padron sa loob ng mga indibidwal na gusali. Sa 181 gusaling may parehong semibasement at mga bahay sa ibabaw ng lupa, mas madalas na naipagbili ang semibasement sa 112, o humigit-kumulang 62%. Paulit-ulit na hinanap ng mga mamimili ang mas maliliit na ari-ariang nagbigay ng daan sa parehong proseso ng redevelopment.

Bumilis ang bentahan nang lumuwag ang mga restriksiyon

Lalong madalas ang bentahan ng semibasement noong unang panahon ng pagpaplano para sa New Town noong 2003, nang limitado ang saklaw ng mga restriksiyon sa permit sa transaksiyon ng lupa. Nagbago ng may-ari nang 32.9 na beses sa bawat 100 semibasement unit, kumpara sa 21.5 beses sa bawat 100 unit sa ibabaw ng lupa.

Inalis ng administrasyon ni Pangulong Lee Myung-bak noong huling bahagi ng 2008 ang mga restriksiyon sa mga sona laban sa espekulasyon sa malaking bahagi ng kalakhang Seoul sa labas ng Gangnam, Seocho at Songpa. Noong 2009, pansamantala rin nitong inalis ang karagdagang buwis sa capital gains para sa mga may-ari ng maraming bahay at pinaluwag ang mga kinakailangan sa permit para sa pagbili ng maliliit na lote sa mga lugar ng redevelopment.

Sa taong iyon, nagtala ang mga semibasement ng 15.1 pagpapalit ng may-ari sa bawat 100 unit, kumpara sa 11.4 para sa mga bahay sa ibabaw ng lupa. Noong 2014, nang tuluyang inalis ang karagdagang buwis sa capital gains para sa mga may-ari ng maraming bahay at pinaluwag ang buwis sa mabilisang muling pagbebenta, 12.7 at 9.5 ang katumbas na bilang.

Mas maliit ang agwat ng bentahan ng dalawang uri ng bahay sa mga panahong mas mahigpit ang mga restriksiyon. Ipinakikita ng mga rekord na mas maraming transaksiyon ang naakit ng mas murang daan tungo sa redevelopment noong mga panahong mas madali ang pagbili at muling pagbebenta.

Unti-unting napunta sa mga tagalabas ang pagmamay-ari

Sa buong Hannam 3, bumaba mula sa katumbas na 2,189 na pagmamay-ari noong 2002 tungo sa 738 noong 2022 ang bilang ng mga may-ari na rehistrado ang tirahan sa loob ng distrito, o humigit-kumulang 66%. Bumaba rin mula mahigit 55% tungo sa mga 19% ang bahagi nila sa lupa ng lugar ng proyekto.

Sa kaparehong panahon, tumaas mula 163 tungo sa katumbas na 799 na pagmamay-ari ang bilang ng mga may-ari na rehistrado sa Gangnam, Seocho, Songpa at Bundang. Pagsapit ng 2022, mas marami na ang grupong ito kaysa sa mga rehistrado sa loob ng Hannam 3. Hawak ng mga may-ari mula sa labas ang mga 62% ng lupa sa lugar ng proyekto.

Proporsiyonal na binilang sa pagsusuri ng rehistro ang mga bahagi ng pagmamay-ari. Kung tig-kalahati ng isang ari-arian ang pagmamay-ari ng dalawang tao, binilang ang bawat isa bilang kalahating yunit ng pagmamay-ari. Batay sa rehistradong tirahan sa bawat takdang panahon ang depinisyon nito sa lokal na may-ari, hindi sa tuluy-tuloy na paninirahan bago nagsimula ang redevelopment.

Naipasa rin ang mga ari-arian sa susunod na henerasyon. Sa 323 tumanggap ng mga lupang ipinagkaloob mula 2018 hanggang 2021, 93 ang nasa edad 20, 75 ang nasa edad 30 at 22 ang menor de edad. Umabot sa 190, o mga 59% ng kabuuan, ang pinagsamang bilang ng mga tumanggap na wala pang 40 taong gulang.

Malaki ang naging pagtaas ng presyo sa mas malawak na lugar. Umakyat nang mahigit 1,100% mula 2003 ang karaniwang opisyal na benchmark na presyo ng lupa sa mga sinuring lote sa Hannam-dong at Bogwang-dong. Nagbukas ang pagtaas na ito ng mga pagkakataon para sa muling pagbebenta at paglilipat ng ari-arian sa mga nakababatang miyembro ng pamilya.

Hindi tiyak ang kalagayan ng mga nangungupahan bago sila lumipat

Nalaman ng isang dating nangungupahan ng semibasement sa Hannam 3 mula sa kapitbahay na naibenta na ng landlord ang bahay. Dahil wala siyang detalye sa pakikipag-ugnayan sa bagong may-ari, nag-alala siyang baka hindi na maibalik ang deposito sa upa.

Lalong seryoso ang alalahaning ito dahil sa sistemang jeonse ng South Korea. Sa halip na magbayad ng karaniwang buwanang upa, nagbibigay ang nangungupahan ng malaking deposito na kailangang isauli ng landlord sa pagtatapos ng upa. Mahalaga ang kaalaman kung sino ang may pananagutan sa deposito kapag nagpalit ng may-ari ang bahay.

Tinukoy ng grupong Minsnail Union, na nagtatanggol sa karapatan ng mga nangungupahan, na pinagmumulan ng problema ang kawalan ng legal na obligasyong abisuhan ang mga nangungupahan kapag nagbago ang may-ari. Ikinuwento naman ng isa pang nangungupahan ang sirang suplay ng tubig at tagas na hindi pinaayos ng landlord.

Ikinonekta ng mga tagapagtaguyod ng karapatan ng nangungupahan ang mahinang pangangalaga sa ekonomiya ng redevelopment: kapag inaasahang bagong apartment ang nagtutulak sa presyo ng pagbili, hindi na gaanong kaakit-akit sa may-ari na nakatuon sa muling pagbebenta ang pagpapaayos sa kasalukuyang bahay.

Nagdudulot din ng dagdag na hirap ang relokasyon para sa matatandang residenteng umaasa sa mga kaibigang malapit sa kanila, serbisyong panlipunan at mga taong nakaaalam sa kanilang pangangailangang medikal. Inilarawan ni Lee Kang-hoon, isang abogado at pinuno ng organisasyong sumusuporta sa mga nangungupahan na Tenants 114, na bahagi ng praktikal na suportang nawawala sa mga residente ang mga lokal na ugnayang ito kapag lumipat sila sa hindi pamilyar na lugar.

Sa isang salaysay na inilathala noong Oktubre 2024, sinabing limitado sa mga nangungupahang nakatira sa kanilang bahay bago ang 2009 ang kompensasyon at tulong sa relokasyon. Inilarawan din nito ang hirap ng mga residente sa pagkuha ng mga dokumentong kailangan para makatanggap ng suporta.

Hindi nangangahulugan ang mas maraming apartment na may sapat na lugar para sa lahat

Inaprubahan ng Distrito ng Yongsan noong Hunyo 2023 ang 5,816 apartment sa 197 gusali, kung saan 4,940 ang ibebenta at 876 ang paupahan. Itinaas sa 5,970 ang kabuuang bilang sa mga sumunod na paglalarawan, habang 5,988 apartment sa 127 gusali naman ang binanggit sa isang ulat tungkol sa subasta. Kalaunan ay muling binuksan ng distrito ang konsultasyon sa binagong plano; walang ibinibigay na pinal na na-update na kabuuang bilang ng apartment sa mga abisong binanggit dito.

Kumakatawan sa mga 15% ng kabuuang bilang noong 2023 ang inaprubahang alokasyon para sa paupahan. Sa 4,940 apartment na ibebenta, 4,069 ang inilaan sa mga kasalukuyang may-ari ng ari-arian, 831 ang para sa pangkalahatang bentahan at 40 ang itinabi bilang reserba.

Nagtala ang mas huling bilang ng relokasyon ng 7,182 sambahayang nangungupahan at siyam na lokal na sambahayang piniling tumanggap ng bayad kapalit ng ari-arian, o kabuuang 7,191 pamilyang umalis. Sa mas naunang pagtaya sa pananalapi, inaasahang lilipat ang mga 8,300 sambahayan, kabilang ang humigit-kumulang 6,300 sambahayang nangungupahan.

Kumpara sa mas huling bilang na 5,970 planong apartment, mas marami nang 1,221 ang 7,191 sambahayang naiulat na umalis. Humigit-kumulang 2,500 naman ang agwat sa pagitan ng mas naunang tantiyang 8,300 pamilyang lilipat at ng 5,816 na inaprubahang apartment.

Ipinakikita ng mga paghahambing na ito ang bigat ng sitwasyon para sa mga umuupa. Pinapalitan ang mga gusaling may maraming maliliit at murang bahay ng mas kaunting mas malalaking apartment, na karamihan ay inilaan para sa pagmamay-ari. Sa panahon ng demolisyon at konstruksyon, kailangang humanap ng matitirhan sa ibang lugar ang mga pamilyang aalis, kaya nadaragdagan ang demand sa mga paupahan sa paligid.

Trilyong won ang nagpondo sa relokasyon

Nakakuha ang samahan ng redevelopment ng 2.1 trilyong won na pautang para sa relokasyon mula sa konsorsiyum ng apat na pangunahing komersiyal na bangko, kasunod ang isa pang 400 bilyong won na pinondohan sa pamamagitan ng KB Securities. Umabot sa kabuuang 2.5 trilyong won ang dalawang pakete.

Para sa ikalawang pakete, naglabas ng mga securities sa mga mamumuhunan ang isang espesyal na kumpanyang itinatag para sa layuning ito at ipinahiram sa samahan ang nalikom na pera. Nagbigay ng magkasanib na garantiya ang Hyundai Engineering & Construction, ang kontratista ng proyekto, habang nagbigay naman ang KB Securities ng pangakong bumili na sumuporta sa pagpopondo.

Nasa mababang bahagi ng 6% ang mga interes ng dalawang pakete ng pautang. Nakatakdang bayaran ang prinsipal at interes pagsapit ng Nobyembre 2028. Inaasahan sa ulat sa pagpopondo ang karagdagang pangungutang na aabot sa ilang trilyong won para pondohan ang konstruksyon.

Kabilang din sa proyekto ang pampublikong imprastraktura. Nakalista sa pag-apruba noong 2023 ang 51,849.3 metro kuwadradong kalsada, 27,263.6 metro kuwadradong parke, lote para sa paaralang primarya na 10,755.4 metro kuwadrado, mga pasilidad para sa kapakanan at mga tanggapang pampubliko.

Ipinagtanggol ng samahan ang redevelopment sa tugon nito sa pamamagitan ng email. Sinabi nitong legal at malinaw na nagsikap ang mga miyembro para sa mas maayos na kalagayan sa pabahay matapos ang dalawang dekada ng paghihirap. Ayon dito, nadaragdagan ng mga pagkaantala ang pasaning pinansiyal ng mga miyembro at nakatutulong ang mas mabilis na pag-apruba para mas maagang makapaghatid ng mas maayos na pabahay.

Isa pang daan tungo sa karapatan sa apartment ang subasta

Binubuo ang isang ari-ariang inilagay sa subastang sinimulan ng nagpapautang ng 105 metro kuwadradong lupa at gusaling 99 metro kuwadrado, na may tasang halagang 3.43 bilyong won. Nagsimula na ang demolisyon kaya lupa na ang bumubuo sa malaking bahagi ng tasang halaga.

Inilarawan ng isang miyembro ng samahan ng Hannam 3 ang mga karapatang kalakip ng ari-arian noong inaprubahan ang plano noong 2023:

Sa panahon ng pag-apruba sa plano sa pamamahala at disposisyon noong 2023, may karapatan ang ari-arian na makatanggap ng refund na mga 100 milyong won kasama ng eksklusibong karapatang manirahan sa unit na 84㎡.

May mga restriksiyon sa paglilipat ng pagiging miyembro ng samahan ang karaniwang pagbili matapos ang pag-apruba sa mga itinalagang sona laban sa espekulasyon, bagaman may mga eksepsiyon. Inilahad sa paglalarawan ng subasta na isa pang daan ang bentahang sinimulan ng nagpapautang para makuha ng matagumpay na bidder ang pagiging miyembro, nang walang permit sa transaksiyon ng lupa o plano sa pagpopondo. Itinakda ang bentahan sa ikatlong araw ng susunod na buwan, nang walang matukoy na buwan sa kalendaryo.

Tugma ang pang-akit nito sa mga transaksiyon ng semibasement: may karapatan ang ari-arian sa isang apartment sa hinaharap. Sa kabilang dulo ng merkado, iniulat na naibenta sa halagang 4.5 bilyong won ang isang hiwalay na bahay na may 126 metro kuwadradong lupa sa Bogwang-dong.

Inilarawan ni Hyun Bang Shin, propesor ng heograpiya at pag-aaral sa kalunsuran sa London School of Economics, ang pinansiyal na pang-akit ng pagmamay-ari ng apartment:

Ang pagtaas ng presyo ng pabahay sa sektor ng condominium sa paglipas ng mga taon ay lumikha, sa isang banda, ng paniniwalang ito ang pinakanais-nais na uri ng pabahay na makapagsasanggalang sa mga ari-ariang sinisikap tipunin ng maraming pamilya.

Mga opisyal na pangyayari at nagbagong iskedyul

Itinatala sa abiso ng pag-apruba ng Distrito ng Yongsan ang dalawang dekadang proseso ng pagpaplano bago inaprubahan ang plano sa alokasyon. Itinatala naman sa abiso ng konsultasyon noong Enero 2025 ang mga karagdagang pagbabago matapos suriin ng isang komite ng lungsod ang panukala.

• Nobyembre 18, 2003: Itinalaga ang Hannam bilang distrito ng New Town.
• Oktubre 1, 2009: Inaprubahan ng Seoul ang mga pagbabago sa distrito ng redevelopment at sa plano nito sa pagpapaunlad.
• Setyembre 4, 2012: Inaprubahan ang pagtatatag ng samahan ng redevelopment.
• Marso 29, 2019: Inaprubahan ng Distrito ng Yongsan ang plano sa pagpapatupad ng proyekto.
• Hunyo 23, 2023: Inaprubahan ng distrito ang plano sa pamamahala at disposisyon sa ilalim ng Artikulo 78 ng Batas sa Pagpapaunlad ng mga Lunsod at Kapaligirang Pantahanan.
• Disyembre 23, 2024: Inaprubahan ng komite ng Seoul sa redevelopment ng kalunsuran ang binagong panukala, kalakip ang mga pagbabago.
• Enero 31 hanggang Pebrero 14, 2025: Muling binuksan ng Distrito ng Yongsan sa publiko ang binagong panukala para masuri at mapagkomentuhan.

Nagbago ang mga iskedyul ng konstruksyon. Inaasahan sa plano sa pagpopondo na magsisimula ang konstruksyon sa 2025 at matatapos sa 2028; sa mga sumunod na paglalarawan, itinakda ang konstruksyon sa 2026 at paninirahan sa 2029. Nananatiling Nobyembre 2028 ang nakatakdang petsa ng pagbabayad sa mga pautang para sa relokasyon.

Batay ang mga natuklasan tungkol sa pagmamay-ari sa 5,021 pampublikong rekord na sumasaklaw sa 3,244 lote ng lupa at kumikilala sa 12,616 may-ari at 9,459 pagpapalit ng may-ari mula 2002 hanggang 2022. Maaaring hindi naisama ang ilang rekord dahil naisara na ang mga rehistro. Ipinakikita ng mga natuklasan ang matagal na paglilipat ng mga karapatan sa ari-arian habang naghihintay ng redevelopment ang kapitbahayan.

Mahahalagang Punto

• Mga 24% na mas madalas nagpalit ng may-ari ang mga semibasement sa Hannam 3 kaysa sa mga bahay sa ibabaw ng lupa sa panahong sinuri.
• Mula Agosto 2020 hanggang 2023, mga 26% na mas mataas kada metro kuwadrado ang presyo ng bentahan ng mga semibasement kaysa sa mga bahay sa ibabaw ng lupa.
• 9.5% lamang ng mga may-ari ng semibasement ang may rehistradong tirahan sa loob ng distrito noong Hulyo 2022.
• Nagtakda ang pag-apruba noong Hunyo 2023 ng 5,816 apartment, kabilang ang 876 paupahang bahay; mas mataas ang mga kabuuang bilang sa mga sumunod na paglalarawan ng proyekto.
• Nagtala ang mas huling bilang ng 7,191 sambahayang umalis, na mas marami kaysa sa 5,970 apartment na binanggit sa ulat na iyon.
• Nakakuha ang samahan ng 2.5 trilyong won na pondo para sa relokasyon, na nakatakdang bayaran pagsapit ng Nobyembre 2028.
• Itinakda sa mga sumunod na paglalarawan ng proyekto ang pagtatapos o paninirahan sa 2029.