Lumampas sa 3 Trilyong Won ang Buwis sa Ari-arian ng mga Apartment sa Seoul habang Lalong Lumalaki ang Agwat sa mga Distrito

Tatlong distrito ang bumubuo sa halos kalahati ng kabuuang buwis

Sinisingil ang mga may-ari ng apartment sa Seoul ng rekord na 3.2723 trilyong won na buwis sa ari-arian noong 2026. Halos kalahati ng kabuuang halaga ay mula sa Gangnam, Seocho at Songpa, kahit wala pang sangkapat ng mga nagbabayad ng buwis sa apartment sa lungsod ang nakatira sa mga distritong ito.

Nagmumula ang mga bilang sa talaan ng pamahalaang lungsod ng Seoul tungkol sa mga pagtatasa ng buwis sa ari-ariang residensyal na pag-aari ng mga indibidwal. Sinuri ang mga ito ni Choi Eun-seok, mambabatas mula sa People Power Party. Tumaas nang 478.1 bilyong won, o 17.1%, ang kabuuan mula sa 2.7942 trilyong won noong nakaraang taon. Ito ang unang pagkakataong lumampas sa 3 trilyong won ang taunang halaga.

Mas mabagal ang paglaki ng bilang ng mga taong siningil: tumaas ito nang 3.0% at umabot sa 1,985,669. Dahil dito, umabot sa humigit-kumulang 1.65 milyong won ang karaniwang buwis bawat nagbabayad, halos 200,000 won na mas mataas kaysa noong nakaraang taon.

Pinakamalaki ang agwat sa pagitan ng mayayamang distrito sa timog-silangan at ng tatlong distrito sa hilaga: Nowon, Dobong at Gangbuk. Umabot sa 3.337 milyong won ang karaniwang buwis sa ari-arian ng apartment sa Gangnam, Seocho at Songpa, kumpara sa 499,000 won sa tatlong hilagang distrito. Lumaki ang agwat mula sa humigit-kumulang anim na beses tungo sa 6.7 beses sa loob ng isang taon.

Paulit-ulit na gastusin ang buwis sa ari-arian para sa mga may-ari ng bahay. Tumutukoy ang mga bilang na ito sa buwis na ipinataw sa mga indibidwal na may-ari ng apartment, kaya direktang ipinakikita ng mga ito kung paano nagbabago ang gastos sa pagmamay-ari sa kabisera. Pinakamabilis na tumitindi ang presyur sa pananalapi sa mga lugar na pinakamalakas ang pagtaas ng halaga ng apartment, habang mas maliit naman ang pagtaas sa ilang distrito sa labas ng sentro.

Mas mabilis tumaas ang buwis kaysa sa bilang ng nagbabayad

Lumaki na sa humigit-kumulang 2.7 beses ng antas noong 2016 na 1.2172 trilyong won ang kabuuang buwis sa ari-arian ng apartment sa Seoul. Sa parehong panahon, tumaas ang bilang ng mga nagbabayad mula 1,533,239 tungo sa 1,985,669, o humigit-kumulang 30%, kumpara sa tinatayang 169% na paglaki ng kabuuang buwis na ipinataw.

Mahigit doble na ang karaniwang buwis mula sa 793,000 won noong 2016. Una itong lumampas sa 1 milyong won noong 2019, nang umabot sa 1.113 milyong won, at nasa humigit-kumulang 1.449 milyong won noong 2025.

Makikita sa taunang kabuuan ang malaking paghina bago naitala ang pinakabagong rekord:

• 2016: Umabot sa 1.2172 trilyong won ang kabuuang buwis sa ari-arian ng apartment.
• 2017 hanggang 2019: Tumaas ang kabuuan sa 1.361 trilyong won, saka sa 1.5558 trilyong won at 1.8312 trilyong won.
• 2020 hanggang 2022: Umabot ang buwis sa 2.2614 trilyong won, 2.7087 trilyong won at 2.8734 trilyong won.
• 2023: Bumaba ang kabuuan sa 2.3344 trilyong won.
• 2024 at 2025: Nakabawi ang buwis sa 2.489 trilyong won at pagkatapos ay 2.7942 trilyong won.
• 2026: Umabot sa bagong rekord na 3.2723 trilyong won ang kabuuan.

Bumaba nang humigit-kumulang 18.8% ang kabuuan noong 2023 kumpara sa nakaraang taon. Pagsapit ng 2026, humigit-kumulang 40.2% na itong mas mataas kaysa sa mababang antas na iyon. Ipinakikita ng mas mahabang kasaysayan ang matinding pagtaas ng gastos sa pagmamay-ari at ang panahong bumaligtad ang direksiyon ng pagbabago.

Gangnam ang may pinakamalaking ambag sa taunang pagtaas

Umabot sa 1.5552 trilyong won ang buwis sa ari-arian ng apartment sa Gangnam, Seocho at Songpa, na karaniwang tinatawag na tatlong distrito ng Gangnam. Mas mataas ito sa 1.2786 trilyong won noong nakaraang taon. Umabot sa 276.6 bilyong won ang itinaas nila, o humigit-kumulang 58% ng kabuuang taunang pagtaas ng lungsod na 478.1 bilyong won.

Tumaas mula 45.8% tungo sa 47.5% ang bahagi ng tatlong distritong ito sa kabuuang buwis ng Seoul. 23.5% naman ang bahagi nila sa mga nagbabayad ng buwis, ibig sabihin, halos kalahati ng kabuuang buwis ay mula sa wala pang isa sa bawat apat na siningil.

Kapag ibinawas ang buwis ng mga ito sa kabuuan ng lungsod, 1.7171 trilyong won ang natitira para sa pinagsamang 22 iba pang distrito ng Seoul. Kaya halos katumbas ng buwis ng tatlong distrito ng Gangnam ang kabuuang ipinataw sa iba pang bahagi ng kabisera.

Tumaas mula 2.867 milyong won tungo sa 3.337 milyong won ang karaniwang buwis sa ari-arian sa tatlong distrito, o dagdag na 470,000 won bawat nagbabayad. Sa Nowon, Dobong at Gangbuk, tumaas nang 21,000 won ang karaniwang buwis, mula 478,000 won tungo sa 499,000 won.

Lumaki ang agwat ng karaniwang halaga mula 2.389 milyong won tungo sa 2.838 milyong won. Para sa may-ari na nakatanggap ng singil na halos katumbas ng karaniwang halaga sa rehiyon, halos kapantay ng buong karaniwang buwis sa hilagang grupo ang taunang dagdag sa tatlong distrito ng Gangnam.

Lalong lumalayo ang mga distrito sa tabi ng Ilog Han

Lumampas din sa bagong hangganan ang pinagsamang buwis sa ari-arian ng apartment sa Mapo, Yongsan at Seongdong, na madalas tawaging Mayongseong sa South Korea. Umabot ito sa 414.3 bilyong won, unang beses na lumampas sa 400 bilyong won.

Tumaas nang 16.7% ang kabuuan mula sa 355 bilyong won. Umabot sa 146.4 bilyong won ang buwis sa Yongsan, 146 bilyong won sa Seongdong at 121.9 bilyong won sa Mapo. Pinagsama, humigit-kumulang 3.2 beses ang buwis sa mga ito kumpara sa 128.8 bilyong won sa Nowon, Dobong at Gangbuk.

Tumaas ang kabuuan sa mga hilagang distrito mula 122.2 bilyong won, o humigit-kumulang 5.3%. Nasa humigit-kumulang 79.4 bilyong won ang bahagi ng Nowon, 32.3 bilyong won sa Dobong at 17.1 bilyong won sa Gangbuk.

Lalo pang lumaki ang agwat ng karaniwang buwis. Tumaas mula 1.789 milyong won tungo sa 2.04 milyong won ang buwis bawat nagbabayad sa Mapo, Yongsan at Seongdong, o 14.0%. Humigit-kumulang 4.3% naman ang itinaas ng karaniwang buwis sa hilagang grupo. Lumaki ang paghahambing mula 3.7 beses tungo sa 4.1 beses.

Kapag pinagsama ang tatlong distrito ng Gangnam at ang Mapo, Yongsan at Seongdong, aabot sa 1.9695 trilyong won ang kabuuang buwis. Katumbas ito ng humigit-kumulang 60.2% ng buwis sa ari-arian ng apartment sa Seoul na nakasentro sa anim sa 25 distrito nito.

Pinakamabilis ang paglaki sa Dongdaemun

Pinakamalaki ang porsiyento ng itinaas sa kabuuang buwis sa ari-arian ng apartment sa Dongdaemun, na umabot sa 27.4%. Sumunod ang Seocho sa 25.7%, Songpa sa 24.6%, Seongdong sa 22.4% at Gangnam sa 17.2%.

Ipinakikita ng mga puwesto ng Dongdaemun at Seongdong na kasama na sa larawan ang mga bagong pagpapaunlad ng apartment, bukod sa matagal nang mamahaling distrito. Dumami ang mga bagong apartment na napupuno ng mga residente at tumaas ang presyo sa merkado sa dalawang distrito, na nakatutulong magpaliwanag kung bakit mabilis din ang paglaki sa labas ng tatlong distrito ng Gangnam.

Pinakamaliit ang itinaas sa Geumcheon, na 3.8%. Sumunod ang Dobong sa 4.5%, Gangbuk sa 5.5%, Nowon sa 5.6% at Guro sa 7.0%. Umabot sa 23.6 na puntos porsiyento ang agwat ng Dongdaemun at Geumcheon, at humigit-kumulang pitong beses na mas mataas ang bilis ng paglaki sa Dongdaemun.

Nakabatay ang kabuuang buwis ng isang distrito kapwa sa dami ng mga tao at ari-ariang naidaragdag sa talaan ng buwis at sa halagang ipinapataw. Ipinakikita naman ng karaniwang buwis ang isa pang bahagi ng pagbabago: kung magkano ang buwis bawat nagbabayad. Sa buong Seoul, ipinapaliwanag ng pagtaas ng karaniwang buwis kung bakit mas mabilis lumaki ang mga singil kaysa sa bilang ng mga nagbabayad.

Ipinakikita ng opisyal na halaga ng mga bahay ang presyur sa iba’t ibang lugar

Ipinakita rin ng inilabas ng Ministry of Land, Infrastructure and Transport noong Marso 17 tungkol sa mga panukalang opisyal na presyo ng apartment para sa 2026 ang kahalintulad na padron ayon sa lugar. Tumaas nang 18.67% ang mga presyong tinasa sa Seoul, pinakamabilis mula noong 19.91% noong 2021 at ikatlong pinakamalaki mula nang simulan ang sistema ng pagsisiwalat noong 2005.

Mga halagang itinakda ng pamahalaan ang opisyal na presyo para sa pagkalkula ng buwis sa ari-arian. Ang presyo sa merkado ay halagang maaaring bayaran ng mamimili para sa bahay; ang opisyal na tinasa nitong presyo ang halagang ginagamit sa pagkalkula ng buwis. Pinanatili ng ministeryo sa 69% ang proporsiyon ng tinasang halaga kumpara sa presyo sa merkado para sa 2026. Kaya bunga ng pagbabago sa mga presyo sa merkado ang pagtaas, hindi ng pagtaas sa proporsiyong iyon.

Umabot sa karaniwang 24.7% ang itinaas ng mga tinasang presyo sa tatlong distrito ng Gangnam: 26.05% sa Gangnam, 25.49% sa Songpa at 22.07% sa Seocho. Nagtala naman ang walong distritong nasa tabi ng Ilog Han, kabilang ang Mapo, Yongsan at Seongdong, ng karaniwang pagtaas na 23.13%.

Sa buong bansa, tumaas nang 9.16% ang opisyal na presyo ng humigit-kumulang 15.85 milyong bahay. Sa labas ng Seoul, 3.37% ang karaniwang itinaas. Kaya halos doble ng pambansang antas at mahigit limang beses ng antas sa labas ng kabisera ang 18.67% na pagtaas sa Seoul.

Nakatutulong ipaliwanag ang mga pagtatasa noong Marso kung bakit mas matindi ang presyur sa mamahaling distrito noong 2026. Ginagamit din ang mga ito sa pagkalkula ng ikalawang buwis sa pagmamay-ari, na ipinapataw kapag lumampas sa naaangkop na bawas ang halagang binubuwisan sa mga tirahan ng isang may-ari.

Mas maraming bahay ang lumampas sa hangganan para sa karagdagang buwis

May 487,362 apartment sa buong bansa na may panukalang opisyal na halagang lampas 1.2 bilyong won noong 2026, tumaas nang 53.3% mula sa 317,998 noong nakaraang taon. Katumbas ang mga ito ng 3.07% ng humigit-kumulang 15.85 milyong apartment na saklaw ng mga bilang.

Para sa kuwalipikadong may-ari ng iisang bahay, 1.2 bilyong won ang batayang bawas na ginagamit sa komprehensibong buwis sa pagmamay-ari ng real estate. Karagdagang buwis ito sa bahagi ng halaga ng tirahan na binubuwisan at lumalampas sa bawas. Pinagsasama sa taunang bayarin sa pagmamay-ari ang buwis na ito at ang karaniwang buwis sa ari-arian; nakadepende ang pagkalkula sa kalagayan ng pagmamay-ari at sa mga naaangkop na kaluwagan sa buwis.

May 414,896 apartment na lampas sa halagang ito sa Seoul, o 14.9% ng 2,782,147 apartment doon. Nasa kabisera ang humigit-kumulang 85% ng kabuuang bilang sa bansa. Nanguna ang Gangnam na may 99,372 ganitong apartment, sinundan ng Songpa na may 75,902 at Seocho na may 69,773.

May 28,919 sa Yangcheon at 25,839 sa Seongdong. Mabilis na dumami ang mga ito sa ilang distrito sa tabi ng Ilog Han: 516% sa Gangdong, 296% sa Dongjak, 164% sa Gwangjin, 147% sa Seongdong at 140% sa Mapo.

Walang apartment na lumampas sa hangganan sa Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon at Gwanak ayon sa mga bilang noong Marso. Sa labas ng Seoul, halos dumoble ang bilang mula 37,633 tungo sa 72,466. Ipinakikita nitong lumawak ang pagdami lampas sa kabisera, bagaman nanatili ang Seoul bilang pangunahing pinagtutuunan nito.

Mas malaki ang pinagsamang buwis sa ilang piling bahay

Ipinakita ng mga kalkulasyong inilathala kasabay ng pag-uulat tungkol sa mga pagtatasa noong Marso kung paanong magkaiba ang bilis ng pagtaas ng dalawang buwis. Para sa apartment na may sukat na 84 metro kuwadrado sa Raemian One Bailey sa kapitbahayan ng Banpo sa Seocho, tumaas ang tinatayang pinagsamang buwis sa pagmamay-ari mula 18.29 milyong won tungo sa 28.55 milyong won, dagdag na 10.26 milyong won, o 56.1%.

Sa pagkalkulang ito, tumaas ang karaniwang buwis sa ari-arian mula 7.46 milyong won tungo sa 9.47 milyong won. Tumaas naman ang komprehensibong buwis mula 10.83 milyong won tungo sa 19.08 milyong won, na bumubuo sa malaking bahagi ng tinatayang dagdag. Tumaas ang opisyal na halaga ng bahay mula 3.436 bilyong won tungo sa 4.569 bilyong won.

Umabot sa tinatayang 29.19 milyong won ang pinagsamang buwis sa bahay na may sukat na 111 metro kuwadrado sa Shin Hyundai 9th sa kapitbahayan ng Apgujeong sa Gangnam, dagdag na 10.61 milyong won, o 57.1%. Tumaas ang opisyal na halaga nito mula 3.476 bilyong won tungo sa 4.726 bilyong won.

Sa Jamsil Els sa Songpa, tumaas mula 5.82 milyong won tungo sa 8.59 milyong won ang tinatayang buwis sa pagmamay-ari para sa apartment na may sukat na 84 metro kuwadrado. Dagdag itong 2.77 milyong won, o 47.6%, kasabay ng pagtaas ng opisyal na halaga nito mula 1.865 bilyong won tungo sa 2.335 bilyong won.

Tumutukoy ang mga pagtatantiyang ito sa pinagsamang buwis sa pagmamay-ari para sa mga piling ari-arian. Samantala, ang 3.2723 trilyong won na kabuuan sa buong lungsod ay tumutukoy sa karaniwang buwis sa ari-arian na ipinataw sa mga indibidwal na may-ari ng apartment. Makatutulong sa mga may-ari na matukoy kung aling bahagi ng singil nila ang tumataas kung magkahiwalay na susuriin ang dalawang halaga.

Pagsusuri sa pagtatasa at panawagan para sa pagkilos ng lokal na pamahalaan

Itinakda sa anunsiyo noong Marso ang Abril 6 bilang huling araw ng pagsusumite ng komento sa mga panukalang halaga, Abril 30 para sa pinal na paglalathala, Mayo 29 para sa mga apela at Hunyo 26 para sa pag-aanunsiyo ng mga pagbabago. Hindi tinukoy rito ang pinal na resulta ng proseso ng pagsusuri.

Sa briefing noong Marso, sinabi ng Ministry of Land na wala itong natanggap na gabay mula sa mga responsableng ministeryo o awtoridad sa buwis tungkol sa pagtataas ng mga proporsiyong ginagamit upang gawing halagang binubuwisan ang mga opisyal na halaga. Binanggit sa mga kalkulasyon ang proporsiyong 60% para sa komprehensibong buwis at 45% para sa karaniwang buwis sa ari-arian ng mga may-ari ng iisang bahay. Magkaiba ang layunin ng mga proporsiyong ito sa 69% na sukatan na nag-uugnay sa tinasang presyo at sa presyo sa merkado.

Iniugnay ni Choi Eun-seok, mambabatas ng People Power Party na nagsuri sa mga talaan ng pagtatasa sa Seoul, ang pagtaas ng mga singil sa presyo ng pabahay. Sinabi niya, ayon sa salin:

Dahil sa pagtaas ng presyo ng mga apartment sa Seoul, tumataas ang pasanin ng buwis sa ari-arian at lalo ring lumalalim ang agwat sa iba’t ibang rehiyon.

Nanawagan si Choi ng mabisang hakbang ng pamahalaan na isinasaalang-alang ang suplay at demand sa bawat lugar, sa halip na hanggang pag-aanunsiyo lamang ng mga plano sa suplay ng pabahay.

Kasabay ng mga bilang tungkol sa gastos sa pagmamay-ari ang pagbabago sa mga kagustuhan ng mamimili. Sa unang siyam na buwan ng 2026, umabot sa 79.8% ng mga aplikasyon para sa housing subscription sa Seoul ang para sa mga apartment na may sukat na 60 metro kuwadrado o mas maliit, tanda ng paglipat tungo sa mga aplikasyon para sa mas maliliit na apartment habang nagiging mas mahirap bilhin ang mga bahay na karaniwang laki. Dalawang magkahiwalay na pasaning pinansiyal na ngayon para sa mga sambahayang nagpapasya kung saan at ano ang bibilhin ang presyo ng pagbili at ang taunang buwis.

Mahahalagang Punto

• Umabot sa rekord na 3.2723 trilyong won ang buwis sa ari-arian ng apartment sa Seoul noong 2026, tumaas nang 17.1%.
• Tumaas nang 3.0% ang bilang ng mga nagbabayad, habang umabot sa humigit-kumulang 1.65 milyong won ang karaniwang buwis.
• Umabot sa 47.5% ng kabuuang buwis at humigit-kumulang 58% ng taunang pagtaas ang bahagi ng Gangnam, Seocho at Songpa.
• 6.7 beses ang karaniwang buwis sa mga ito kumpara sa karaniwang halaga sa Nowon, Dobong at Gangbuk.
• Unang beses na lumampas sa 400 bilyong won ang pinagsamang buwis sa Mapo, Yongsan at Seongdong.
• Tumaas nang 18.67% ang mga panukalang opisyal na presyo ng apartment sa Seoul, na nagdagdag ng presyur sa karaniwang buwis sa ari-arian at sa karagdagang komprehensibong buwis.
• Humigit-kumulang 14.9% ng mga apartment sa Seoul ang lumampas sa hangganang 1.2 bilyong won sa opisyal na halaga na ginagamit para sa bawas sa buwis ng may-ari ng iisang bahay.