Lumalipat ang mga Mamimili sa Seoul sa Mas Maliliit na Apartment Habang Lalong Nagiging Mahirap Abutin ang Presyo ng mga Karaniwang Bahay

Halos 80% ng mga aplikasyon sa Seoul ay para sa mas maliliit na bahay

Umakit ng 116,305 sa kabuuang 145,736 aplikasyon para sa pabahay sa Seoul mula Enero hanggang Setyembre 2026 ang mga apartment sa lungsod na may sukat na 60 metro kuwadrado o mas maliit, katumbas ng 79.8% ng kabuuan. Ang tradisyonal na 84 metro kuwadradong apartment, na madalas tawaging pambansang pamantayang tahanan ng South Korea, ay kabilang sa kategoryang bumaba na lamang sa 11.5% ang bahagi.

Nangyari ang pagbabagong ito kasabay ng pagtaas ng 22.2% ng karaniwang presyo ng mga apartment na unang iniaalok sa Seoul, Lalawigan ng Gyeonggi at Incheon kumpara sa kaparehong panahon noong 2025, mula 21.71 milyong won tungong 26.54 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado. Sa Seoul, tumaas nang 23.9% ang presyo ng mga apartment na mas malaki sa 60 metro kuwadrado ngunit hindi lalampas sa 85 metro kuwadrado, samantalang halos hindi nagbago ang presyo ng mas maliliit na yunit.

Gayunman, hindi ibig sabihin ng malaking bahagi ng mga aplikasyon para sa maliliit na bahay na mas maraming aplikasyon ang naisumite para rito. Bumaba ang mga aplikasyon para sa maliliit na apartment sa Seoul mula 167,686 tungong 116,305. Lumaki ang bahagi ng mga ito dahil mas mabilis na bumagsak ang mga aplikasyon para sa katamtamang laki, mula 98,088 tungong 16,799.

Sa kabilang dulo ng merkado, mas maraming aplikasyon ang natanggap ng mga apartment na mas malaki sa 85 metro kuwadrado, sa kabila ng 74.2% na pagtaas ng karaniwang presyo ng mga ito kada yunit ng lawak. Ipinakikita nito ang paghahati ng merkado sa mga sambahayang naghahanap ng kayang tustusan na kabuuang halaga ng pagbili at mga mamimiling handang magbayad para sa espasyo, lokasyon at kakapusan ng suplay.

Ipinresenta ni Ham Young-jin, pinuno ng real estate research lab ng Woori Bank, ang pagsusuri noong Oktubre 14. Ginamit niya ang datos ng Korea Real Estate Board tungkol sa mga aplikasyon para sa pabahay upang paghambingin ang unang siyam na buwan ng 2025 at 2026. Inilalarawan ng mga bilang ang mga aplikasyon para sa mga bagong iniaalok na apartment, hindi ang mga natapos na pagbili o ang bilang ng mga indibidwal na sambahayang bumili ng bahay.

Ano ang sinusukat ng mga bilang ng aplikasyon

Ang aplikasyon para sa pabahay ay proseso kung saan naghahain ng aplikasyon ang mga posibleng mamimili upang mabigyan ng alokasyon sa isang bagong iniaalok na apartment. Itinatala ng aplikasyon ang interes sa isang partikular na alok na pabahay; hindi nito pinatutunayang nakakuha ng yunit ang nag-aplay, lumagda sa kontrata o nakumpleto ang pagbili.

Nagbibigay ang serbisyo ng datos tungkol sa aplikasyon ng Korea Real Estate Board ng bilang ng mga aplikasyon, mga antas ng kompetisyon at impormasyon tungkol sa mga aplikasyon para sa espesyal na suplay mula sa platform na Cheongyak Home. Saklaw nito hindi lamang ang mga karaniwang apartment kundi pati ang mga kategoryang gaya ng pribadong paunang aplikasyon, pabahay ng New Hope Town, officetel, pabahay sa lungsod at pribadong paupahang pabahay. Ang pagsusuri ni Ham ay tungkol sa merkado ng apartment.

Nagbabala rin ang opisyal na serbisyo na maaaring magbago ang bilang ng mga aplikasyon dahil sa pagproseso ng mga kompyuter ng bangko at maaaring iba ito sa pinal na bilang na ipinakikita sa Cheongyak Home. Kapaki-pakinabang ang mga bilang upang subaybayan ang direksiyon ng mga aplikasyon, ngunit hindi dapat ipagkamali ang pansamantalang bilang sa pinal na resulta ng alokasyon.

Saklaw ng paghahambing ang ilang magkakaibang petsa:

• Enero hanggang Setyembre 2025: batayang panahon para sa mga presyo at aplikasyon para sa pabahay.
• Enero hanggang Setyembre 2026: panahon ng paghahambing na nagpapakita ng paglipat tungo sa mas maliliit na apartment sa Seoul at Gyeonggi.
• Oktubre 14, 2026: inilabas ang pagsusuri ni Ham sa dalawang panahon.

Bakit mas mahalaga ang kabuuang halaga kaysa presyo kada lawak

Hindi mas mura kada yunit ng lawak ang mas maliliit na apartment sa Seoul. Umabot sa 58.18 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado ang karaniwang presyo ng mga ito sa unang alok noong 2026, kumpara sa 57.61 milyong won para sa mga yunit na mas malaki sa 60 metro kuwadrado ngunit hindi lalampas sa 85 metro kuwadrado. Kaya mga 1% na mas mataas ang presyo kada lawak ng mas maliliit na yunit.

Ang pagkakaiba ay nasa dami ng espasyong kailangang bilhin ng mga mamimili. Maaaring mangailangan ng mas maliit na kabuuang pondo ang isang mas maliit na apartment kahit mas mahal ang bawat yunit ng lawak nito. Para sa sambahayang limitado ang ipon o kakayahang umutang, maaaring mas mahalaga ang buong halaga ng kontrata at perang kailangang ilaan bago lumipat kaysa sa presyo kada 3.3 metro kuwadrado.

Mabilis ding lumiit ang agwat ng presyo sa dalawang kategorya. Noong 2025, umabot sa karaniwang 58.39 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado ang mas maliliit na yunit sa Seoul, kumpara sa 46.48 milyong won para sa katamtamang laki. Pagsapit ng 2026, tumaas sa 57.61 milyong won ang presyo ng huling kategorya, habang bumaba nang 0.4% sa 58.18 milyong won ang karaniwang presyo ng maliliit na apartment.

Sa hiwalay na pagsusuri ng Realhouse, umabot sa humigit-kumulang 2 bilyong won noong buwan bago inilabas ang ulat ang karaniwang presyo ng unang alok sa apartment sa Seoul na may eksklusibong lawak na 84 metro kuwadrado. Iba itong panukat sa karaniwang presyo kada yunit ng lawak sa pagsusuri ni Ham at hindi dapat ituring na tuwirang pagkukuwenta mula sa kanyang mga bilang.

Nililinaw rin ng mga presyo sa won ng Korea ang pagkakaiba sa ilang ulat na sampung beses na mas mababa ang nakasaad na halaga. Halimbawa, ang 2,654 yunit na tig-10,000 won ay katumbas ng 26.54 milyong won, hindi 2.654 milyong won. Ang mga presyong ginamit dito ay naaayon sa mga halagang nasa won ng Korea at sa katugmang mga ulat sa Ingles.

Pinakamabilis bumaba ang mga aplikasyon para sa karaniwang apartment

Pinakamalaking pag-urong sa Seoul ang naranasan ng kategoryang kinabibilangan ng pamilyar na 84 metro kuwadradong apartment. Bumaba nang 81,289, o tinatayang 82.9%, ang mga aplikasyon para sa mga bahay na mas malaki sa 60 metro kuwadrado ngunit hindi lalampas sa 85 metro kuwadrado sa dalawang panahon ng paghahambing.

Bumaba nang humigit-kumulang 30.6% ang mga aplikasyon para sa maliliit na apartment. Malaki rin ang pagbabang ito, ngunit hindi kasinglala ng pag-urong sa katamtamang laki. Dahil dito, lumaki ang bahagi ng maliliit na bahay mula 60.6% tungong 79.8%, pagtaas ng 19.2 puntos-porsiyento.

Bumaba naman ang bahagi ng katamtamang laki mula 35.5% tungong 11.5%. Inilalarawan ng mga ulat ang pagbaba bilang 23.9 o 24.0 puntos-porsiyento; 24.0 puntos ang makukuha kapag ibinawas ang mga ipinakitang bilugang bahagi. Gayundin, binibilugan ng ilang ulat sa 24.0% ang pagtaas ng presyo nito, samantalang 23.9% ang nakasaad sa karamihan.

Bumaba ang kabuuang aplikasyon sa Seoul mula 276,559 tungong 145,736, o mga 47.3%. Sa buong rehiyong metropolitan, bumaba ang mga aplikasyon mula 394,242 tungong 234,371, o tinatayang 40.6%. Dahil sa mga kabuuang ito, mahalagang pag-ibahin ang pagtaas ng bahagi at pagtaas ng dami ng aplikasyon: higit na nangibabaw ang maliliit na apartment sa isang merkado ng aplikasyon na lumiit.

Hindi ipinakikita ng mga bilang kung ilang apartment ang inialok sa bawat kategorya ng laki. Kung wala ang kabuuang suplay na ito, hindi matitiyak batay lamang sa bahagi ng mga aplikasyon kung mas pinili ng mga mamimili ang maliliit na bahay, nag-alok ang mga developer ng ibang halo ng mga yunit, o kapwa ito nangyari.

Makikita rin sa Gyeonggi ang parehong paghihigpit sa badyet

Sumunod ang Lalawigan ng Gyeonggi sa paglipat ng Seoul tungo sa mas maliliit na apartment, bagaman mas mababa ang karaniwang presyo ng unang alok doon. Tumaas nang 14.1% ang karaniwang presyo sa buong lalawigan sa lahat ng laki ng apartment, mula 20.14 milyong won tungong 22.98 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado.

Para sa mga yunit na 60 metro kuwadrado o mas maliit, tumaas nang 20.6% ang presyo, mula 21.21 milyong won tungong 25.59 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado. Sa kabila ng pagtaas na ito, lumaki ang bahagi ng mga aplikasyon para sa kategoryang ito mula 21.0% tungong 33.6%, pagtaas ng 12.6 puntos-porsiyento.

Dito rin, natatago sa lumalaking bahagi ang pagbaba ng bilang ng aplikasyon. Bumaba ang mga aplikasyon para sa maliliit na apartment mula 21,206 tungong 15,883, o mga 25.1%. Bumagsak nang humigit-kumulang 64.3% ang mga aplikasyon para sa katamtamang laki, mula 75,032 tungong 26,780, habang bumaba ang bahagi nito mula 74.3% tungong 56.6%.

Inilalarawan ng mga ulat ang pagbaba ng bahagi ng katamtamang laki bilang 17.6 puntos-porsiyento, bagaman 17.7 puntos ang ipinahihiwatig ng bilugang mga panimulang at panghuling bilang. Tumaas nang 11.1% ang karaniwang presyo ng unang alok nito, mula 19.84 milyong won tungong 22.05 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado.

Bumaba ang kabuuang aplikasyon sa Gyeonggi mula 101,037 tungong 47,283. Sinusuportahan ng paglaki ng bahagi ng mas maliliit na kategorya, kahit tumaas din ang sarili nitong mga presyo, ang pananaw na isinasaalang-alang ng mga mamimili ang kabuuang kailangang pondohan at hindi lamang pinipili ang kategoryang may pinakamabagal na pagtaas ng presyo.

Kabaligtaran ang galaw ng malalaking apartment sa Seoul

Mas matindi ang pagtaas ng presyo ng mga apartment sa Seoul na mas malaki sa 85 metro kuwadrado kaysa sa alinman sa dalawang mas maliliit na kategorya. Tumaas ang karaniwang presyo ng unang alok ng mga ito mula 39.87 milyong won tungong 69.46 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado, o 74.2%.

Gayunman, dumami ang mga aplikasyon mula 10,785 tungong 12,632, pagtaas ng humigit-kumulang 17.1%. Mahigit doble naman ang naging bahagi ng mga ito sa kabuuang aplikasyon sa Seoul, mula 3.9% tungong 8.7%. Di-gaya ng kategorya ng maliliit na apartment, kapwa dumami ang mga aplikasyon at lumaki ang bahagi ng segment na ito sa merkado.

Ipinaliwanag ni Ham, bilang pinuno ng real estate research lab ng Woori Bank, kung bakit patuloy na naghain ng aplikasyon ang mga mamimiling ito:

Sa kabila ng mataas na presyo ng unang alok, nanatiling matindi ang kompetisyon para sa malalaking tirahan sa mahahalagang lokasyong inaasahang tataas ang presyo o kapansin-pansing kapos ang suplay, dahil napangibabawan ng mga ito ang pagtutol sa presyo,

Magkakaiba ang pinansiyal na limitasyong kinakaharap ng mga mamimili. Maaaring lumiit ang pipiliing tirahan ng mga sambahayang naghahanap ng bahay na pasok sa takdang badyet, samantalang maaaring unahin ng mga mamimiling mas malaki ang yaman ang isang kapos na apartment sa gustong lokasyon. Hindi pinatutunayan ng datos ng aplikasyon na matutupad ang mga inaasahan sa pagtaas ng presyo sa hinaharap.

Itinatala ng Incheon ang paglago sa lahat ng laki

Naiiba ang Incheon sa Seoul at Gyeonggi dahil dumami ang kabuuang aplikasyon doon, mula 16,646 tungong 41,352, o humigit-kumulang 148.4%. Tumaas nang 22.8% ang karaniwang presyo ng unang alok sa apartment, mula 19.14 milyong won tungong 23.50 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado.

Pinakamalaki ang pagdami ng mga aplikasyon para sa mga bahay na mas malaki sa 85 metro kuwadrado. Umakyat ang bilang mula 2,422 tungong 11,810, halos 4.9 na beses ng naunang bilang, habang tumaas ang bahagi ng mga ito mula 14.6% tungong 28.6%. Tumaas nang 88.3% ang presyo sa kategoryang ito, mula 17.74 milyong won tungong 33.40 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado.

Dumami rin ang mga aplikasyon para sa maliliit na apartment, mula 3,448 tungong 7,039, ngunit bumaba ang bahagi ng mga ito mula 20.7% tungong 17.0%. Tumaas ang mga aplikasyon para sa mga bahay na mas malaki sa 60 metro kuwadrado ngunit hindi lalampas sa 85 metro kuwadrado mula 10,776 tungong 22,503, habang bumaba ang bahagi ng mga ito mula 64.7% tungong 54.4%.

Iniugnay ni Ham ang interes sa malalaking apartment sa Incheon sa dagdag-halaga ng mga kilalang complex at pinalawak na alokasyong iginagawad sa pamamagitan ng palabunutan, na nagdala sa merkado ng mga aplikanteng naghihintay. Nagbibigay ang palabunutan ng pagkakataong mabigyan ng alokasyon sa pamamagitan ng bunutan, sa halip na lubos na umasa sa iba pang pamantayan sa pagraranggo ng mga aplikante.

Nag-aalok ng isa pang paghahambing ang kategorya ng malalaking apartment sa Gyeonggi. Bahagyang bumaba ang mga aplikasyon doon mula 4,799 tungong 4,620, ngunit tumaas ang bahagi ng mga ito mula 4.7% tungong 9.8% dahil lumiit ang kabuuang merkado ng lalawigan. Kaya maaaring maglarawan ang magkakatulad na pagbabago sa bahagi sa tatlong rehiyon ng magkakaibang galaw sa aktuwal na bilang ng aplikasyon.

Nakaaapekto sa mga pagpili ang pagpopondo at laki ng sambahayan

Tinukoy ni Ham ang pagtaas ng mga gastos sa konstruksyon at materyales sa gusali, pagtaas ng batayang interest rate at mga paghihigpit sa pagpapautang bilang mga hamong kinakaharap ng mga aplikante para sa apartment. Ayon sa paliwanag niya, inilalayo ng pagtaas ng kabuuang presyo at paghihigpit sa pagkuha ng pondo ang mga sambahayan sa karaniwang laki ng apartment.

Tinukoy rin niya ang mga paghihigpit sa mga pautang para sa jeonse na may kaugnayan sa paglilipat ng pagmamay-ari. Ang jeonse ay isang sistemang paupahan sa Korea na gumagamit ng malaking deposito sa halip na karaniwang buwanang upa. Maaaring makaapekto sa mga opsiyon sa pagpopondo para sa pagbili ng bahay ang mga limitasyon sa ganitong uri ng pautang, bagaman hindi tinatantiya ng pagsusuri kung gaano kalaki ang naging ambag nito sa pagbabago ng pinipiling laki ng apartment.

Hindi presyo lamang ang salik na tinukoy ni Ham. Maaaring gawing mas praktikal tirhan ang maliit na apartment ng mas maayos na mga plano ng palapag at mas mahusay na paggamit ng espasyo, kabilang ang pagpapalawak ng balkonahe. Maaari ring magpalaki sa pang-akit ng compact na bahay ang pagdami ng mga sambahayang may isa o dalawang miyembro.

Tumutulong ang mga paliwanag na ito na iugnay ang mga bilang ng presyo at aplikasyon, ngunit hindi hiwa-hiwalay na panukat ang mga ito ng mga sanhi. Hindi tinatantiya ng pagsusuri kung gaano kalaki ang naging ambag ng mga patakaran sa pagpapautang, komposisyon ng sambahayan, disenyo ng mga tirahan o halo ng mga inialok na apartment sa pagbabago.

Tumataas din ang presyo ng mas maliliit na kasalukuyang bahay

Ipinakikita ng hiwalay na serye ng datos ng KB Real Estate na maaari pa ring magmahal ang mas maliliit na apartment sa mas malawak na merkado ng bentahan kahit matatag ang presyo ng mga bagong iniaalok na yunit. Ibang merkado ang sinusukat ng mga karaniwang presyo sa bentahan kumpara sa mga bagong iniaalok na apartment sa pagsusuri ni Ham tungkol sa mga aplikasyon.

Sa paghahambing ng KB para sa Enero hanggang Setyembre, tumaas nang 12.9% ang mga apartment sa Seoul na may sukat na 60 metro kuwadrado o mas maliit, mula sa karaniwang 956.13 milyong won tungong 1.07942 bilyong won. Tumaas nang 7.3% ang mga bahay na mas malaki sa 60 metro kuwadrado ngunit hindi lalampas sa 85 metro kuwadrado, mula 1.4765 bilyong won tungong 1.58455 bilyong won.

Mas maliit ang itinaas ng mga kategoryang mas malaki: 3.1% para sa mga apartment na lampas 85 ngunit hanggang 102 metro kuwadrado, 4.6% para sa mga lampas 102 ngunit hanggang 135 metro kuwadrado, at 1.3% para sa mga bahay na lampas 135 metro kuwadrado. Hindi tahasang tinutukoy sa ulat tungkol sa seryeng ito ang taon sa kalendaryo, kaya hindi dapat ipagpalagay na eksaktong kapareho ito ng panahong saklaw ng pagsusuri ni Ham para sa 2026.

Iniugnay ni Kim Deok-rye, direktor sa Housing Industry Research Institute, ang pagtaas ng presyo ng mas maliliit na bahay sa mga regulasyon sa pagpapautang at buwis at kawalan ng katatagan sa merkado ng paupahan. Tuwiran niyang inilarawan ang kaugnayan nito sa mga paupahang bahay:

Partikular na itinutulak pataas ng kawalan ng katatagan sa merkado ng paupahan ang presyo ng mas maliliit at mas murang apartment.

Magkasamang inilalarawan ng dalawang panukat ang mahirap na pagpili pagdating sa pagiging abot-kaya. Maaaring mas mababa ang kabuuang halagang kailangan upang makabili ng mas maliit na apartment, ngunit hindi ito nangangahulugang mura ito, at maaaring mas mabilis tumaas ang presyo nito sa mas malawak na merkado ng bentahan kaysa sa presyo ng mas malalaking bahay.

Inaasahan ni Ham na magpapatuloy muna ang pagkakahati sa pagitan ng mga aplikanteng maingat sa badyet at naghahanap ng maliliit na bahay at mayayamang mamimiling naghahanap ng malalaking apartment na kapos ang suplay. Walang tinukoy na petsa para sa susunod na paglalabas o pagbabago ng datos, at ipinahihiwatig ng babala ng opisyal na datos na maaari pang magbago ang kabuuang bilang ng mga aplikasyon. Kailangan ang datos ng suplay ayon sa laki, pinal na mga kontrata at mga natapos na pagbili upang matasa kung hanggang saan umaabot sa aktuwal na pagmamay-ari ang padron ng mga aplikasyon.

Mahahalagang Punto

• Umabot sa 79.8% ang bahagi ng maliliit na apartment sa mga aplikasyon para sa pabahay sa Seoul mula Enero hanggang Setyembre 2026, mula sa 60.6% noong nakaraang taon.
• Bumaba ang mga aplikasyon para sa katamtamang laki ng apartment sa Seoul mula 98,088 tungong 16,799, kaya lumiit ang bahagi nito mula 35.5% tungong 11.5%.
• Bumaba rin ang mga aplikasyon para sa maliliit na apartment sa Seoul at Gyeonggi, sa kabila ng paglaki ng bahagi ng mga ito.
• Tumaas nang 22.2% ang mga presyo ng unang alok sa apartment sa rehiyong metropolitan, tungong 26.54 milyong won kada 3.3 metro kuwadrado.
• Dumami ang mga aplikasyon para sa malalaking apartment sa Seoul at Incheon sa kabila ng pagtaas ng presyo ng 74.2% at 88.3%, ayon sa pagkakasunod.
• Sinusukat ng mga bilang ng aplikasyon ang interes sa mga alok na pabahay, hindi ang mga natapos na pagbili, at maaari pang baguhin ang mga ito.