Nanganganib na Mabaon sa Kawalan ang Ipon ng mga Bumibili ng Bahay sa Uzbekistan Habang Natetengga ang Reporma sa Escrow

Sinuri ang 132 developer, libo-libong mamimili ang naiwan sa paghahanap ng tulong

Nakatanggap ang Komite sa Pagpapaunlad ng Kompetisyon at Proteksiyon sa Mamimili ng Uzbekistan ng mahigit 1,700 reklamo tungkol sa mga developer mula Enero hanggang Setyembre 2026. Sa pagsusuri nito sa mga kontratang iniaalok ng 132 kumpanya ng konstruksyon sa 12 rehiyon, napag-alamang walang angkop na takdang panahon para ibalik ang bayad ng mga mamimili kapag winakasan ang kasunduan sa 77.3% ng mga kontrata, habang walang itinakdang multa sa pagkaantala ng paghahatid sa 50.8%.

Nakakuha ang komite ng humigit-kumulang 14.5 bilyong soum na muling kinalkula pabor sa mga mamimili matapos suriin ang mga reklamo, na pangunahing may kinalaman sa kalidad ng konstruksyon at pagkaantala ng turnover. Sa buong sektor, iniulat na halos 3,000 katao ang nalugi nang aabot sa 668 bilyong soum noong 2025 dahil sa mga paglabag na may kaugnayan sa pagbili ng mga bahay bago matapos ang konstruksyon.

Nasa likod ng mga bilang na ito ang isang payak na problema: nagbabayad ang mga pamilya para sa mga bahay na itinatayo pa lamang, ngunit maaaring matanggap at magamit ng mga developer ang pera bago maihatid ang mga apartment. Kapag natigil ang konstruksyon, maaaring ilang taon na walang matitirhang ipinangakong bahay ang mga mamimili at hindi rin nila ma-access ang kanilang naipon.

Nakatakdang ipatupad bilang obligasyon sa Enero 1, 2026 ang sistemang nilalayong magprotekta sa mga bayad na iyon. Pagsapit ng unang bahagi ng Nobyembre, hindi pa rin nagsisimulang gumana ang sapilitang mekanismo ng escrow para sa ganitong uri ng konstruksyon, habang isinasaalang-alang pa ang batas na nilayong sumuporta rito.

Pinagsasama sa usaping nakapalibot sa Imarat Development ang ilang bahagi ng problema: mga hindi nasunod na petsa ng pagtatapos, pinagtatalunang bawas sa mga refund, depekto sa konstruksyon at isang kriminal na imbestigasyon. Ipinakikita rin nito kung bakit maaaring lalong mapinsala sa pananalapi ang isang sambahayan matapos ang ilang taong paghihintay, kahit maibalik pa ang orihinal na ibinayad.

Mga natuklasan ng mga inspektor sa mga kontrata

Saklaw ng pagsusuri ng komite ang mga developer sa lungsod ng Tashkent at 11 lalawigan. Hindi lamang pagkaantala sa konstruksyon ang natuklasan nito: hindi malinaw sa maraming kasunduan ang mga pangunahing usapin tungkol sa pagkukumpuni, refund at pinal na presyo, o kaya nama'y mas malawak ang kontrol dito ng developer.

Naitala ng komite ang mga sumusunod na problema:

• Hindi itinakda ang takdang panahon para sa refund sa 77.3% ng mga kontrata, o itinakda ito sa paraang salungat sa mga kondisyon ng unang bayad.
• Walang itinakdang panahon ng garantiya matapos mai-turnover ang bahay sa 63.6%.
• Pangunahing pinapaboran ng 59.1% ang interes ng developer.
• Walang obligasyong ayusin ang mga depekto sa panahon ng garantiya sa 54.5%.
• Walang itinakdang multa sa pagkaantala ng konstruksyon sa 50.8%.
• Walang malinaw na petsa ng turnover sa 33.3%.
• Sa wikang Ruso lamang ginawa ang 30.3%, na tinukoy ng komite bilang paglabag sa mga kinakailangan sa wikang pambansa.

Pinahihintulutan ng ilang kontrata ang mga developer na magbawas ng 4% hanggang 15% ng halagang naibayad kapag kinansela ng mamimili ang kasunduan. Sa iba naman, nakadepende ang refund sa pagbebenta ng apartment sa ibang tao, o kaya'y pinahihintulutan ang kumpanya na magtaas ng presyo nang walang pahintulot ng mamimili.

Kapag nakatali ang refund sa susunod na bentahan, kailangang maghintay ang pamilya sa isang pangyayaring higit na kontrolado ng developer. Kung walang tiyak na petsa ng pagbabayad, hindi makapagpaplano nang maaasahan ang mga mamimili ng panibagong bili o pagbawi ng perang kailangan sa iba pang gastusin.

Sa hiwalay na pagsusuring inilabas noong Hulyo 2026, sinuri ang 129 na kontrata. Napag-alamang walang pananagutan ang developer sa pagkaantala sa 51%, walang panahon ng garantiya sa 84%, at may mga probisyong pumapabor sa developer sa muling pagkalkula sa 80%. Magkakaibang grupo ng mga kontrata ang sinaklaw ng dalawang pagsusuri, ngunit kapwa natuklasan ang paulit-ulit na kakulangan sa proteksiyon.

Paano mauubos ang deposito kapag kinansela ang kasunduan

Ipinakikita ng isang halimbawang apartment na nagkakahalaga ng 500 milyong soum kung paanong nababago ng pananalita sa probisyon tungkol sa multa ang lugi ng mamimili. Kung nagbayad na ng 150 milyong soum na deposito ang sambahayan at pinahihintulutan ng kontrata ang bawas na 10% hanggang 12% ng buong presyo, maaaring hilingin ng developer na itira ang 50 milyon hanggang 60 milyong soum.

Mauubos sa bawas na ito ang sangkatlo hanggang dalawang-kalima ng perang naibayad na. Kaya mas magastos nang malaki ang probisyong kinakalkula batay sa buong presyo ng apartment kaysa sa kaparehong porsiyentong ibinabawas lamang sa deposito.

Nagreklamo ang mga kostumer ng Imarat noong Setyembre 2025 tungkol sa mga bawas na kinakalkula batay sa kabuuang presyo ng pagbili. Sinabi ni Marat Hamdamov, na inilalarawan sa publiko bilang tagapagtatag ng kumpanya, na nagbawas sila sa ilang mamimili noong huling yugto ng konstruksyon at na binabayaran nang hulugan ang ibang kostumer na nagkansela.

Inatasan ng tanggapan ng Komite sa Kompetisyon sa rehiyon ng Tashkent ang kumpanya na ibalik nang buo ang ibinayad ng isang mamimili sa Sergeli City. Sinabi rin ng pambansang komite na labag sa batas ang mga paghihigpit sa karapatan ng mamimili sa mga kontrata at nagsumite ito ng mga panukala sa mga kinauukulang awtoridad kasunod ng mas malawak na pagsusuri.

Maaaring mas maliit nang malaki ang multang ipinapataw sa mga developer kapag sila ang naaantala. Kung 0.01% ng kontratang nagkakahalaga ng 500 milyong soum ang bayad kada araw, 50,000 soum kada araw ang kabayaran, o 18.25 milyong soum sa loob ng 365 araw. Kung nililimitahan ng kontrata sa 5% o 10% ng presyo ang kabayaran, sa kalaunan ay hindi na tataas ang halagang dapat bayaran kahit magpatuloy ang pagkaantala.

Ikinuwento ng mga mamimili ng Imarat ang mga hindi nasunod na deadline at alitan sa refund

Sinabi ni Dilorom Yutayeva na nakuha niya kay Hamdamov ang kanyang kontrata noong Enero 6, 2024, at nagbayad ng 400 milyong soum para sa apartment na dapat maihatid pagsapit ng Oktubre 30, 2025. Nang lumampas ang deadline nang hindi naihahatid ang apartment, hiniling niyang ibalik ang kanyang pera.

Sinabi ni Jahongir Muhiddinov na binayaran niya nang buo ang mga apartment na nakatakdang i-turnover noong Disyembre 2025. Nang lumampas ang petsang iyon, sinubukan niyang alamin ang progreso ng konstruksyon ngunit wala raw siyang nakuhang malinaw na sagot.

Sinabi ni Dilnoza To'ychiboyeva na nilagdaan niya ang kasunduan noong Pebrero 2024 at humiling ng pagkansela at refund matapos paulit-ulit na ipagpaliban ang turnover. Ayon sa kanyang salaysay, hinikayat muna siya ng mga kinatawan ng kumpanya na maghintay, ngunit kalaunan ay ang kumpanya mismo ang nagkansela ng kasunduan at ipinagbili ang apartment sa ibang mamimili.

Sinabi ng pulisya ng Tashkent na humiling din ng refund ang ilang nagreklamo dahil nasa distrito ng Quyi Chirchiq, sa lalawigan ng Tashkent, ang mga gusaling residensiyal at hindi sa loob ng kabisera. Nasa distrito ng Sergeli sa Tashkent ang tanggapan ng Imarat. Para sa mga mamimiling iyon, naging isa pang dahilan para kuwestiyunin ang transaksiyon ang kinaroroonan ng ari-arian sa administratibong dibisyon.

Iniugnay ni Hamdamov ang mga problema sa alitan sa iba pang tagapagtatag. Sinabi niyang inalis siya sa mga proyekto, kabilang ang Sergeli City at Bristol City, at iginiit na pinagbantaan siya at ang kanyang pamilya. Kalaunan ay sinabi ni Olim Mamatov, na nagpakilalang direktor ng Imarat Development, na bumuti na ang ugnayan ni Hamdamov at ng iba pang tagapagtatag at maaaring bumalik si Hamdamov upang magtrabaho sa mga proyekto.

Mga natuklasan sa konstruksyon at ang kriminal na imbestigasyon

Nakatukoy ang mga inspektor sa konstruksyon ng mga problema sa Sergeli City noong Hulyo 2025. Isinagawa ang trabaho sa mga bloke A9, A10, A11, D1 at D2 nang walang kinakailangang pagpaparehistro sa estado. Natuklasan din ng mga inspektor ang mga puwang sa mga haliging kongkreto, tubig sa ilalim ng mga pundasyon at kawalan ng drainage na hinihingi ng disenyo.

Iniutos ng awtoridad sa inspeksiyon na ayusin ang mga depekto at pansamantalang itinigil ang konstruksyon sa mga bloke na iyon. Bilang tugon, sinabi ni Hamdamov na pansamantalang sinuspinde ang trabaho at hindi ito tuluyang itinigil, at na kumikilos ang kumpanya alinsunod sa batas.

Kasunod nito, inanunsiyo ng pulisya ng Tashkent ang pagbubukas ng kasong kriminal matapos magreklamo ang mga mamimili sa ilalim ng Artikulo 168 ng Kodigo Penal, na tumutukoy sa pandaraya, at Artikulo 192-11, na may kinalaman sa pang-aabuso sa awtoridad ng mga opisyal sa mga organisasyong hindi pang-estado. Hindi ibinunyag ng pulisya ang bilang ng mga nag-apply o tinatayang kabuuang pinsala. Iniulat din na dinakip si Hamdamov at itinuring na suspek sa imbestigasyon.

May naunang kasong binuksan noong Oktubre 2025 na may kinalaman sa mga opisyal ng Perfect-Mansions at konstruksyon sa Tuzel Park nang walang kinakailangang pagpaparehistro at permit. Inianunsiyo ang proyektong iyon sa ilalim ng tatak na Imarat Development. Hindi ipinaliwanag ng mga awtoridad kung magkaugnay ang dalawang imbestigasyon.

Nangako si Mamatov na maihahatid ang 16 na bloke ng Sergeli City pagsapit ng Enero 2027, mula sa 61 bloke na nakaplano para sa proyekto. Humigit-kumulang 26% ng nakaplanong kabuuan ang katumbas ng 16 na blokeng iyon. Hindi pa nakukumpirma ang pagkumpleto ng grupong ito.

Ipinangako ang escrow, ngunit naurong ang iskedyul

Nagtakda ang isang atas ng pangulo na may petsang Enero 27, 2025 ng transisyon tungo sa escrow para sa konstruksyong pinopondohan sa pamamagitan ng mga kontribusyon ng mga mamimili. Pinuna ng aktibistang pangkarapatang pantao na si Abdurahmon Tashanov ang hindi pagkumpleto sa transisyong ito at iginiit na dapat managot sa pagkaantala ang mga kinauukulang ministeryo at parlamento.

Ipinakikita ng mga pangunahing petsa ang agwat sa pagitan ng inianunsiyong polisiya at ng pagpapatupad nito:

• Enero 27, 2025: Itinakda sa atas ng pangulo ang iskedyul ng transisyon.
• Hulyo 1, 2025: Nakatakdang maging boluntaryong magagamit ang escrow.
• Enero 1, 2026: Nakatakdang maging sapilitan ang paggamit nito.
• Enero 2026: Ipinaliwanag ng Ministri ng Katarungan na wala pa ang batas na kailangan para gawing sapilitan ang paggamit nito.
• Hulyo 28, 2026: Inaprubahan ng Kamara ng Batasan ang panukalang batas sa konstruksyon sa unang pagbasa.
• Unang bahagi ng Nobyembre 2026: Hindi pa rin nagsisimulang gumana ang sapilitang escrow para sa pamilihang ito.

May kinalaman ang panukalang batas sa konstruksyon ng mga gusaling apartment at iba pang ari-arian na pinopondohan sa pamamagitan ng mga kontribusyon ng mga mamimili. Nangangahulugan ang pag-apruba sa unang pagbasa na tinanggap ng mga mambabatas ang pangkalahatang direksiyon nito; kailangan pa itong talakayin bago maging batas.

Sa talakayan sa parlamento, nanawagan ang mga mambabatas na linawin ang ilang iminungkahing probisyon ng Kodigo Penal bago ang ikalawang pagbasa. Walang itinakdang petsa para sa pinal na pagpasa o pagsisimula ng sapilitang escrow.

Ano ang mababago ng protektadong bank account

Inilalagay ng escrow ang pera ng mamimili sa isang espesyal na bank account sa halip na agad itong ilipat sa developer. Ilalabas ng bangko ang pondo kapag natugunan na ang mga napagkasunduang kondisyon. Sa iminungkahing kaayusan para sa pabahay, ihihiwalay nito ang pangongolekta ng bayad ng mga mamimili sa agarang pagpapasya ng developer kung paano gagastusin ang pera.

Ayon sa Pambansang Komite para sa Urbanisasyon at Napapanatiling Pagpapaunlad ng Pamilihan ng Pabahay, mababawasan ng mekanismong ito ang pandaraya at maling paggamit ng pera ng mga mamimili. Tinawag nitong hindi katanggap-tanggap ang pagkawala kapwa ng ipinangakong pabahay at ng kakayahang mag-refund, at nanawagan ito para sa mas mabilis na pagpapatupad.

Itinatadhana rin ng panukala ang pagpasok ng isa pang developer sa proyekto kapag pinipigilan ng mabibigat na problema ang orihinal na kumpanya na tuparin ang mga obligasyon nito. Layunin ng paraang ito na maipagpatuloy ang konstruksyon upang matanggap ng mga mamimili ang kanilang mga bahay sa halip na lubos na umasa sa pagbawi ng pera mula sa pumalpak na developer.

Tumutugon ang escrow sa pangangalaga sa pera. Ibang bahagi ng transaksiyon naman ang tinutugunan ng mga kinakailangan sa kontrata: kung ano ang dapat itayo, kailan ito dapat maihatid at ano ang mangyayari kapag nilabag ng alinmang panig ang kasunduan. Kailangan ng mga mamimili kapwa ng protektadong mekanismo sa pagbabayad at mga maipatutupad na pangako tungkol sa ari-ariang binibili nila.

Bakit lugi pa rin kahit maibalik ang kaparehong halaga

Kung magbayad ang isang pamilya ng 500 milyong soum sa simula ng 2024 at matanggap muli ang kaparehong halaga sa katapusan ng 2026, tatlong taon silang nawalan ng access sa perang iyon. Habang naghihintay, maaaring tumaas ang mga presyo at maaaring mawalan din ang sambahayan ng pagkakataong kumita ng interes o gamitin sa ibang bagay ang ipon.

Ang mga bilang ng implasyong ginamit sa halimbawang ito ay 9.8% noong 2024, 7.3% noong 2025 at tinatayang 7% para sa 2026. Kapag pinagsama-sama ang mga pagtaas na ito, tataas nang humigit-kumulang 26% ang pangkalahatang antas ng presyo. Katumbas na lamang noon ng kapangyarihang bumili ng humigit-kumulang 397 milyong soum sa simula ng panahong iyon ang ibinalik na 500 milyong soum.

Sa kalkulasyong ito, humigit-kumulang 103 milyong soum ang nawawalang kapangyarihang bumili kahit naibalik ang dating halaga sa bilang. Bahagyang nakadepende ang huling bilang kung magkakatotoo ang pagtataya sa implasyon para sa 2026.

Ibang kalkulasyon naman ang kailangang gawin para mapalitan ang apartment. Kung 500 milyong soum ang unang presyo ng bahay sa kontrata at kalaunan ay 800 milyon ang halaga ng katumbas na ari-arian, kailangan ng sambahayan ng karagdagang 300 milyon para mabili ang kaparehong bahay. Inilalarawan ng halimbawang ito ang agwat sa gastos para makabili ng kapalit; mga halimbawa lamang ang mga bilang, at nakadepende sa naaangkop na batas at sa bawat kaso ang kabayaran.

Dapat ding protektahan ng mga kontrata ang ipinangakong bahay

Nagbibigay ang kalakip na plano sa mga mamimili at inspektor ng tiyak na batayan para ihambing sa natapos na ari-arian. Itinatakda ng malinaw na garantiya kung gaano katagal mananagot ang developer sa mga depekto, samantalang inililinaw naman ng probisyon sa pagkukumpuni ang obligasyong ayusin ang mga ito. Ipinakikita ng mga natuklasan ng komite na wala ang isa o kapwa probisyong ito sa maraming sinuring kasunduan.

Nagbabala rin si G'ofurov na maaaring makinabang ang mga developer sa pagkaantala, pagbabalik ng dating bayad at muling pagbebenta ng apartment sa mas mataas na presyo. Ipinakikita ng mga alitan sa mga sunset clause sa mga kontrata ng ari-arian sa Australia ang kaugnay na problema: ginamit ng ilang developer ang mga probisyong nilayong wakasan ang matagal na kawalan ng katiyakan upang kanselahin ang mga naunang bentahan habang tumataas ang presyo. Nilimitahan ng mga pagbabago sa batas sa mga apektadong estado ang kakayahan ng mga developer na magkansela nang walang pahintulot ng mamimili o pag-apruba ng hukuman.

Para sa Uzbekistan, kabilang sa mga agarang desisyong kailangang gawin ang nakabinbing panukalang batas, mga tuntunin sa pangangasiwa ng mga bank account at minimum na obligasyon sa mga kasunduan sa pagbili. Pinayuhan ng Komite sa Kompetisyon ang mga mamimili na maingat na suriin ang mga kontrata, humingi ng legal na payo kung kinakailangan at idulog sa mga karampatang awtoridad o hukuman ang mga tuntuning labag sa batas.

Ang Enero 2027 ang susunod na tiyak na petsa ng paghahatid na itinakda para sa 16 na bloke ng Sergeli City. Para sa mga mamimili sa mas malawak na pamilihan, itinatakda ng hindi pa nareresolbang iskedyul ng reporma kung gaano pa katagal magpapatuloy ang pagtanggap ng mga developer ng mga bagong bayad nang walang ipinangakong sapilitang proteksiyon na dapat sana'y nagsimula noong Enero 2026.

Mahahalagang Punto

• Nakatanggap ang Komite sa Kompetisyon ng mahigit 1,700 reklamo tungkol sa mga developer mula Enero hanggang Setyembre 2026.
• Sa pagsusuri sa 132 developer, natuklasang kulang ang mga takdang panahon para sa refund sa 77.3% ng mga kontrata at walang multa sa pagkaantala sa 50.8%.
• Muling kinalkula ang humigit-kumulang 14.5 bilyong soum pabor sa mga mamimili matapos suriin ang mga reklamo.
• Nakatakdang maging sapilitan ang escrow sa Enero 1, 2026, ngunit hindi pa ito nagsisimulang gumana pagsapit ng unang bahagi ng Nobyembre.
• Nagbukas ang pulisya ng kasong kriminal kasunod ng mga reklamo ng mga mamimili ng Imarat; nakatukoy rin ang mga inspektor sa konstruksyon ng mga depekto sa Sergeli City.
• Nangako ang isang kinatawan ng kumpanya na maihahatid ang 16 na bloke ng Sergeli City pagsapit ng Enero 2027.
• Maaaring magdulot ang pagkaantala sa refund ng paghina ng kapangyarihang bumili ng mga mamimili at pagtaas ng gastos sa pagpapalit sa ipinangakong apartment.