Pinag-aaralan ng Vietnam ang mga paghihigpit sa bentahan ng mga hindi pa tapos na bahay at mas mahigpit na proteksiyon sa pera ng mga mamimili

Itinatampok ng panukalang pagbabago sa bentahan ang pera ng mga mamimili

Isinasaalang-alang ng mga mambabatas ng Vietnam ang paghihigpit sa pagbebenta ng mga hindi pa tapos na bahay, kabilang ang pagbabawal sa muling pagbebenta ng mga kontrata sa pagbili at unti-unting paglipat sa pagbebenta lamang ng mga bahay kapag kumpleto na ang konstruksyon. Kasabay ng mga panukalang ito, nais nilang higpitan ang mga patakaran sa mga deposito, garantiya ng bangko at perang ibinabayad ng mga mamimili bago matanggap ang mga dokumento ng pagmamay-ari.

Sa debate ng Pambansang Asamblea noong Oktubre 30, 2026, iminungkahi ni Le Thanh Hoan, delegado mula sa Thanh Hoa, na ipagbawal ang paglilipat ng mga kontrata para sa mga bahay na itinatayo pa. Nagmungkahi naman si Nguyen Ngoc Son, delegado mula sa Hai Phong, ng ibang paraan: panatilihing posible ang paglilipat, ngunit itala ang bawat transaksyon sa isang sistema ng impormasyon sa ari-arian na konektado sa elektronikong pagkakakilanlan at beripikadong legal na datos.

Para sa mga pamilyang naghihintay ng bahay, tungkol ang debate kapwa sa kanilang ipon at sa kakayahan nilang makaalis sa isang nabarang pagbili. Nagbayad na para sa mga ari-arian ang mga mamimiling apektado ng mga pagkaantala sa Roxana Plaza sa Ho Chi Minh City, gayundin ng mga naantalang turnover sa Da Nang at Hanoi, habang patuloy na pasan ang utang sa pautang.

Pinag-uusapan pa ang mga panukala. Sinabi ni Construction Minister Tran Hong Minh na susuriin at papahusayin ang mga iminungkahing pagbabago sa Law on Real Estate Business; wala pang itinakdang pinal na botohan o petsa ng pagpapatupad.

Dalawang magkaibang paghihigpit ang isinasaalang-alang. Pipigilin ng pagbabawal sa paglilipat ng mga kontrata ang mamimili na ipasa sa iba ang kasunduan sa pagbili. Babaguhin naman ng pagbebenta lamang ng mga tapos nang bahay kung kailan unang maaaring magbenta ng ari-arian ang mga developer at tumanggap ng pera mula sa mga kustomer. Babaguhin ng alinmang hakbang ang paraan ng pagpopondo sa konstruksyon ng pabahay, ngunit magkaiba ang yugtong maaapektuhan nito para sa mga mamimili.

Bakit nais ng mga mambabatas na pigilan ang paulit-ulit na muling pagbebenta ng mga kontrata

Iginiit ni Hoan na maaaring gawing kasangkapan sa espekulasyon ang kasunduan sa pabahay kapag paulit-ulit itong inililipat. Bago matapos at mai-turnover ang isang bahay, ang inililipat ng mamimili ay mga karapatan at obligasyon sa pagbabayad sa ilalim ng kontrata, hindi isang tapos nang ari-arian.

Maaaring magbayad ng deposito o maliit na hulog ang unang mamimili, saka ilipat ang kasunduan kapag tumaas ang mga presyo. Sinabi ni Hoan na maaaring umabot sa 50% o 100% ang balik sa unang inilabas na halaga, habang maaaring magtulak sa presyo sa oras ng turnover na umabot sa doble ng orihinal ang paulit-ulit na paglilipat at mga bayad sa brokerage.

Iba ang tubo mula sa perang unang ibinayad sa pagtaas ng presyo ng buong bahay. Dahil bahagi pa lamang ng presyo ng pagbili ang naibayad ng unang mamimili, maaaring magbunga ang medyo maliit na pagtaas sa presyo ng bahay ng mas malaking porsiyentong tubo kumpara sa perang inilabas ng mamimiling iyon.

Higit pa sa paghihigpit sa mga indibidwal na espekulador ang tugon na iminungkahi ni Hoan. Nanawagan siya na pag-aralan ang paglipat sa pagbebenta ng mga bahay matapos makumpleto ang konstruksyon, upang paikliin ang panahong maaaring magpalipat-lipat ang mga kasunduan sa pagbili bago maging handa ang ari-arian.

Kinikilala ni Son na maaaring tumugon sa tunay na pangangailangan ang paglilipat at makatulong na mapanatili sa legal na sistema ang mga transaksyon. Sa halip, itatala sa ilalim ng kanyang panukala ang bawat paglilipat upang mas madaling masubaybayan ang hanay ng mga mamimili at ang aktuwal na presyo ng mga transaksyon. Nanawagan din siya ng maayos na pagpapatupad upang hindi maantala ang mga legal na transaksyon dahil sa hindi pa kumpletong mga database.

Bakit maaaring kailanganin ng mga mamimili ang paraan para makaalis sa kasunduan

Sinabi ni Huynh Thanh Dien, isang ekonomista sa Nguyen Tat Thanh University, na maaaring magpababa ng espekulasyon ang pagbabawal sa paglilipat ngunit maiipit naman ang mga tunay na mamimili ng bahay kapag nagbago ang kanilang kalagayang pinansyal. Binanggit niya ang mga proyektong tumatagal nang isa hanggang tatlong taon, panahong maaaring mawalan ng trabaho ang mamimili, malugi sa negosyo o maharap sa emerhensiya sa pamilya.

Maaaring kailangang ilipat ng mamimiling hindi na kayang magpatuloy sa pagbabayad ang kasunduan upang mabawi ang perang nailaan na. Kapag wala ang opsiyong iyon, maaaring matira na lamang ang pagkansela ng kontrata o ang unilateral na pagwawakas nito, na posibleng magbunsod ng mga alitan tungkol sa multa, danyos at pagsasauli ng pera.

Tutol sa lubusang pagbabawal si Le Trung Phat, direktor ng Le Trung Phat Law Firm at miyembro ng Ho Chi Minh City Bar Association. Ikinatwiran niyang mga karapatan sa ari-arian na pinoprotektahan ng batas ang mga karapatang nagmumula sa isang legal na kontrata sa pabahay, at binanggit niya ang Article 32 ng 2013 Constitution. Legal na argumento niya ito laban sa panukala, hindi pasya ng hukuman tungkol dito.

Pabor si Phat sa regulasyon sa pamamagitan ng pagbubuwis at mga legal na pagsusuri. Nagbabala siya na maaaring itulak ng pagbabawal ang mga transaksyon sa mga di-pormal na kasunduan, kabilang ang malawak na kapangyarihan sa pamamagitan ng power of attorney, mga pribadong nakasulat na kasunduan at mga pangakong bumili o magbenta. Maaaring mag-iwan ang mga ganitong transaksyon sa mga awtoridad ng mas kaunting impormasyon, magpababa sa nakokolektang buwis at magpataas ng panganib ng mga alitan o pandaraya.

Higit pa sa 5% na limitasyon ang mga kontrol sa deposito

Nililimitahan ng panukalang batas sa 5% ng presyo ng pagbebenta o pag-upa na may opsiyong bumili ang mga deposito para sa mga hindi pa tapos na ari-arian; maaari lamang itong singilin kapag natugunan na ng ari-arian ang mga kundisyon para maibenta. Iminungkahi ni To Ai Vang, delegado mula sa Can Tho, na ilagay ang perang iyon sa isang nakaharang na account sa bangkong nagbibigay ng garantiya sa proyekto.

Pipigilin ng nakaharang na account ang developer na malayang mag-withdraw ng deposito. Sa ilalim ng panukala ni Vang, nakadepende ang pag-access sa pagtugon ng ari-arian sa mga kinakailangang kundisyon at sa pagpirma ng mamimili at developer sa pormal na kontrata sa pagbili.

Nagbabala si Duong Khac Mai, delegado mula sa Lam Dong, na maaaring mangolekta ng pera ang mga developer o distributor sa ilalim ng ibang pangalan, gaya ng bayad sa pagpapareserba, pagpaparehistro ng interes o bayad para sa prayoridad. Nanawagan din si Luong Thi Hoa, delegado mula sa Thanh Hoa, na hatulan ng batas ang isang bayad batay sa layunin nito, hindi sa tawag dito.

Ang praktikal na pagsusuri ay kung sinisiguro ng pera ang isang kasunduan sa hinaharap o nagsisilbing paunang bahagi ng presyo ng pagbili. Hindi magbabago ang tungkuling iyon kung tatawagin itong bayad para sa prayoridad. Nais din ni Tran Anh Tuan, delegado mula sa Ho Chi Minh City, na managot kapwa ang developer at sinumang tuwirang tumanggap ng pera, kabilang ang mga tagapamagitan, at matugunan sa ilalim ng Civil Code ang pagsasauli ng pera at pagbabayad ng danyos.

Isang proyekto sa National Highway 13, sa dating lugar ng Binh Duong, ang nagpapakita ng gawaing sinusuri. Pinagbabayad ang mga mamimili ng 100 milyong dong upang magpareserba ng apartment; inaasahang pipirmahan ang kontrata sa pagbili makalipas ang humigit-kumulang isang buwan at inaalok ang pagsasauli ng pera kung magpasya silang hindi pumirma.

Magkano ang maaaring kolektahin ng mga developer bago ang turnover?

Binanggit ni Son ang mga limitasyong nasa panukalang batas: 30% para sa unang bayad at 70% para sa kabuuang bayad bago ang turnover, bukod pa sa 5% na limitasyon sa deposito. Nag-aalala siya na maglalabas pa rin ng malaking halaga ang mga mamimili nang hindi nila nasusubaybayan kung paano ito ginagamit ng developer.

Iminungkahi ni Hoan na panatilihin sa hindi hihigit sa 70% ang mga singilin bago ang turnover, at bayaran lamang ang natitirang 30% kapag kapwa natanggap na ng mamimili ang bahay at nakuha ang sertipiko ng pagmamay-ari. Magbibigay sa mga mamimili ng proteksiyong pinansyal na higit pa sa pisikal na pagkumpleto ng gusali ang pag-uugnay sa huling bayad ng dalawang pangyayaring ito.

Ipinakikita ng magkaibang bilang ang isang malaking pagpiling pangpatakaran. Anim na beses na mas mataas ang natitirang 30% na nakatali sa turnover at sertipikasyon kumpara sa huling 5% na binanggit sa ibang bahagi ng panukalang batas. Mag-iiwan ang dalawang paraan ng magkaibang laki ng halagang wala sa agarang kontrol ng developer.

Iminungkahi rin ni Son na subaybayan ang mga bayad batay sa aktuwal na progreso ng konstruksyon, lalo na kapag nagpapatuloy ang mamimili nang walang garantiya ng bangko. Sa praktika, ilalabas ang pera kasunod ng beripikadong natapos na gawain, sa halip na umasa lamang sa mga petsa ng bayad na nakasaad sa kontrata.

Hindi garantiya para sa mamimili ang pag-apruba ng bangko sa proyekto

Nakatutok si Tuan sa mga hakbang na kailangan upang mabigyan ng proteksiyon ng bangko ang indibidwal na mamimili. Isang yugto ang pagsang-ayon ng bangko na magbigay ng mga garantiya para sa developer; ibang yugto naman ang pag-isyu ng liham ng garantiya para sa isang partikular na kustomer. Tinutukoy ng liham ng kustomer ang proteksiyong kaakibat ng transaksyong iyon.

Para sa mga mamimiling pipili ng garantiya, iminungkahi ni Tuan na pahintulutan lamang ang mga developer na tumanggap ng bayad sa kontrata kapag natanggap na ng mga kustomer ang kani-kanilang liham. Nais din niya ng malinaw na mga tuntunin tungkol sa mga deadline, proseso at bayad sa pag-isyu upang malaman ng mga mamimili kung kailan magsisimula ang proteksiyon at kung magkano ang halaga nito.

Pinahihintulutan ng panukalang batas ang mga mamimili na pumili kung kukuha ng garantiya ng bangko. Iminungkahi ni Son na gawing pamantayang opsiyon ang proteksiyon, at pahintulutan lamang ang mamimili na tumanggi sa pamamagitan ng hiwalay na nakasulat na kumpirmasyon matapos makatanggap ng buong paliwanag.

Nangangamba si Son na kung hindi, maaaring maging karaniwang sugnay ang pagtanggi na ihaharap bilang bahagi ng kontrata sa pagbili. Mangangailangan ang kanyang paraan ng mas maingat na pagpapasya, kasabay ng pagsubaybay sa mga bayad kapag walang kinuha na garantiya. Tinutugunan ng mga panukalang ito ang panahong nakapagbayad na ang mga mamimili ngunit naghihintay pa ring tuparin ng developer ang mga obligasyon nito.

Nagbubunsod ng mga tanong tungkol sa kontrol at pagsasauli ng pera ang huling 5%

Tinutugunan din ng panukalang batas ang huling 5% ng halaga ng kontrata habang naghihintay ang mamimili ng sertipiko ng pagmamay-ari. Iba ang bayad na ito sa paunang deposito, kahit kapwa 5% ang halaga ng mga ito.

Hiniling ni Mai ang mga patakarang tutukoy kung sino ang kumokontrol sa account, anong mga dokumento ang magpapahintulot sa paglabas ng pera, sino ang tatanggap ng anumang interes at ano ang mangyayari kung hindi na kayang bayaran ng developer ang mga utang nito. Nais niyang hiwalay na pamahalaan ang pera at ilabas lamang alinsunod sa malinaw na legal na batayan.

Nagmungkahi si Vang ng alternatibo para sa mga kasong naaantala ang sertipikasyon dahil sa mga obhetibong problemang kinasasangkutan ng mga ahensiya ng estado, gaya ng hindi pa tapos na pagtatasa ng lupa o pag-apruba sa mga pagbabago sa pagpaplano. Sa ganitong mga pagkakataon, maaaring palitan ng developer ang nakaharang na 5% ng walang kondisyong garantiya ng bangko na katumbas ang halaga, upang mapalaya ang pera habang napapanatili ang proteksiyong pinansyal.

Humingi rin ang mga mambabatas ng paglilinaw tungkol sa pagmamay-ari ng account, oras ng pagbabayad at mga bayad. Kapag ang mga mamimili mismo ang nagsasagawa ng aplikasyon para sa sertipiko, dapat boluntaryo ang paglilipat ng nakalaang pera sa developer, habang mananatiling responsable ang developer sa pagbibigay ng mga kinakailangang dokumento.

Binanggit ni Vu Van Tien, delegado mula sa Hai Phong, ang mga pamilyang ilang taon nang naghihintay ng mga sertipiko sa ilang proyekto ng Muong Thanh. Itinatampok ng karanasan nila ang mga dokumento ng pagmamay-ari, kasabay ng progreso ng konstruksyon, bilang mahalagang bahagi ng debate: maaaring sundan ang pagtanggap ng susi ng mas matagal na paghihintay sa pormal na dokumentasyon.

Sino ang magsusuri sa proyekto, at sino ang mananagot?

Nanawagan si Tien sa mga awtoridad na ihambing ang mga apartment na iniaalok sa bentahan sa inaprubahang plano at disenyo bago magpatuloy ang mga transaksyon. Nais din niyang obligahin ang mga developer na bayaran ang mga mamimili ng danyos at itama ang mga bunga ng mga paglabag, kabilang ang mga kasong kailangang gibain ang konstruksyon.

Ikinatwiran ni Dao Chi Nghia, delegado mula sa Can Tho, na dapat tumugma ang mga tungkulin ng mga plataporma ng kalakalan at broker sa mga pagsusuring kaya nilang gawin. Maaari nilang suriin ang mga dokumento at ihambing ang datos na maa-access, aniya, ngunit hindi nila mapapalitan ang mga ahensiya ng estado sa pagpapatunay sa buong legal na katayuan ng isang ari-arian.

Iminungkahi ni Nghia na obligahin ang mga tagapamagitan na tiyaking kumpleto at magkakatugma ang mga ibinigay na rekord, ibunyag ang impormasyong hindi nila mabeberipika at managot kapag sadyang pinahintulutan nila ang mga transaksyong gumagamit ng maling impormasyon. Nanawagan si Nguyen Van Huy, delegado mula sa Hung Yen, na linawin ang mga nawawala o hindi magkakatugmang rekord at tanggihan ang mga serbisyong may mga problemang hindi pa nareresolba.

Nais din ni Tuan ng mas malinaw na mga obligasyon kapag nagpalit ng may-ari ang isang proyekto. Kailangang maitala ang mga dokumento ng papalabas na developer at ang perang nakolekta na, at dapat panatilihin ng mga kasunduan sa pagitan ng mga developer ang mga legal na karapatan ng mga kustomer.

Nagbangon si Vang ng kaugnay na alalahanin tungkol sa pag-uutos na tuparin muna ang mga obligasyong pinansyal sa lupa bago mailipat ang isang proyekto. Ikinatwiran niyang maaaring hadlangan nito ang mga pagbiling naglalayong sagipin ang mga natigil na proyekto, at maiwan ang mga mamimiling nakatali sa krisis pinansyal ng orihinal na developer.

Maaaring magbago ang bigat ng mga bayad kapag nagbago ang modelo ng pagpopondo

Ipinagtanggol ng isang kinatawan ng proyekto sa National Highway 13 ang mga paunang bentahan bilang kapaki-pakinabang sa magkabilang panig. Sinabi ng kinatawan na karaniwang nagbabayad ang mga kustomer ng 20% hanggang 30% sa simula, habang tumutulong ang pondo mula sa mga kustomer sa mga developer na tasahin ang demand at mabawasan ang pangangailangang umutang. May bayad sa pagproseso na 3 milyon hanggang 5 milyong dong kada file ang paglilipat ng mga kontrata sa proyekto.

Ikinatwiran ng kinatawan na kung sa turnover lamang magbebenta, kailangang bayaran ng mga mamimili ang 95% ng halaga ng apartment sa panahong iyon. Iyon ang paglalarawan ng developer sa bigat ng mga bayad sa ilalim ng ganitong modelo. Ililipat ng pagbebenta ng mga tapos nang bahay ang pagpopondo sa konstruksyon palayo sa mga hulog ng mamimili at papunta sa pondong kailangang makuha ng mga developer bago magbenta.

Para sa mga mamimili, higit pa sa pagsisiyasat sa isang tapos nang apartment ang pagpili. Ipinamamahagi sa paglipas ng panahon ng pagbabayad habang ginagawa pa ang bahay ang mga bayad, ngunit nalalantad sa pagkaantala ang pera. Inilalapit sa agarang paggamit ang bahay kapag binili matapos makumpleto, ngunit maaaring magsiksik sa oras ng pagbili ang pondong kailangan.

Ipinakikita rin ng mga problema sa mga sertipiko sa Ho Chi Minh City kung bakit mahalaga ang haba ng panahong saklaw ng mga paghihigpit. Itinatag ng lungsod ang Task Force 5013 noong Nobyembre 5, 2024, na kalauna'y muling inayos bilang Task Force 1645, upang tugunan ang mga hadlang sa sertipikasyon. Maaaring makaapekto sa mga sambahayan ang paghihigpit na magtatagal hanggang sa sertipikasyon kahit matagal na silang nakalipat.

Ang mahahalagang pag-unlad ayon sa petsa ay:

• Nobyembre 5, 2024: Itinatag ng Ho Chi Minh City ang Task Force 5013 upang tugunan ang mga suliranin sa sertipikasyon ng ari-arian.
• Oktubre 30, 2026: Pinagdebatehan ng mga delegado ng Pambansang Asamblea ang paglilipat ng mga kontrata, paunang bayad at mga garantiya sa mga pagbabago sa Law on Real Estate Business.
• Sa pagtatapos ng debate: Nangako si Construction Minister Tran Hong Minh na higit pang susuriin at pahuhusayin ang panukalang batas.

Sinabi ni Minh na ipinagbabawal ng draft Article 5 ang ilegal na paggamit sa mga deposito at paunang bayad ng mga kustomer. Nakasalalay sa natitirang mga pagpiling pangpatakaran kung paano ipatutupad ang proteksiyong iyon: sino ang kokontrol sa pera, kailan ito maaaring ilabas, paano makatatanggap ng garantiya ang mga indibidwal na mamimili at kung maaaring ilipat ng isang sambahayan ang kontrata nito kapag nagbago ang kalagayan.

Mahahalagang Punto

• Iminungkahi ng mga mambabatas na ipagbawal ang paglilipat ng mga kontrata sa pagbili ng mga hindi pa tapos na bahay at pag-aralan ang pagbebenta lamang matapos makumpleto ang konstruksyon.
• Sa isang alternatibo, mananatili ang posibilidad ng paglilipat habang itinatala ang bawat transaksyon gamit ang beripikadong datos ng merkado.
• Kabilang sa mga panukalang pananggalang ang mga nakaharang na account para sa deposito, garantiya para sa mga indibidwal na mamimili at mga bayad na nakatali sa progreso ng konstruksyon.
• Pinagdebatehan ng mga delegado ang pagpapanatili ng huling 5% at ang panukalang huwag bayaran ang 30% hanggang sa turnover at sertipikasyon.
• Nagbabala ang mga kritiko na maaaring magkulong sa mga mamimiling nahaharap sa emerhensiyang pinansyal ang pagbabawal sa paglilipat at maghikayat ng mga di-pormal na transaksyon.
• Patuloy pang sinusuri ang mga panukala; wala pang inihahayag na pinal na botohan o petsa ng pagpapatupad.