Hindi Napapaliit ng Pagbaba ng Presyo ng Pabahay sa Vietnam ang Agwat sa Abot-kayang Presyo Habang Lumalawak ang mga Plano sa Pabahay-Paupahan

Kahit bumaba ang presyo ng mga listing, hindi pa rin ito abot-kaya ng mga mamimili

Inaasahan ng Vietnam na makukumpleto ang 87,601 yunit ng pabahay panlipunan sa 2026, katumbas lamang ng 90% ng taunang target nito, habang hindi nagiging sapat ang mga bawas-presyo sa komersiyal na merkado upang maging abot-kaya ang maraming bahay. Partikular na malubha ang kakulangan sa Ho Chi Minh City: walang naitalang bagong suplay ng abot-kayang pabahay sa unang siyam na buwan ng 2026, ayon sa pagtatasa ng pamahalaang lungsod na binanggit ng Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA).

Ayon sa HoREA, nagbawas ang mga developer ng humigit-kumulang 5% sa mga presyo sa primary market, habang nag-alok naman ng 20% hanggang 30% na bawas ang ilang investor na muling nagbenta ng mga ari-arian ngunit nahirapan pa ring makahanap ng mamimili. Saklaw ng primary market ang mga bahay na ibinebenta ng mga developer; saklaw naman ng secondary market ang mga bahay na muling ibinebenta ng mga kasalukuyang may-ari.

Ipinakikita rin ng Hanoi kung paanong maaaring magkasabay ang pagbaba ng presyo at mahinang demand. Nagtala ang Savills Vietnam ng 26% na pagbaba kada quarter sa bentahan ng mga apartment noong ikatlong quarter ng 2026, at 48% na pagbaba kumpara sa nakaraang taon. Nanatili sa humigit-kumulang VND 107 milyon kada metro kuwadrado ang karaniwang hinihinging presyo ng mga apartment na ibinebenta ng mga developer.

Ang pangunahing problema ay ang pagsasama-sama ng mamahaling bahay, mataas na gastos sa pangungutang at kakulangan ng mga ari-ariang akma sa karaniwang badyet ng mga sambahayan. May mga planong magtayo pa ng pabahay, lalo na sa labas ng sentro ng lungsod, ngunit nakasalalay sa lokasyon, presyo at kaangkupan nito kung magkakaroon ng kapaki-pakinabang na pagpipilian ang mga mamimili at umuupa.

Nananawagan si HoREA chairman Le Hoang Chau ng mas malawak na pagtugon: abot-kayang komersiyal na pabahay kasabay ng pabahay panlipunan, mas makatuwirang presyo ng paupahan, mas malinaw na mga tuntunin sa pagpapaunlad at mas murang pautang. Tinutugunan ng mga panukalang ito kapwa ang mga kwalipikado sa tulong sa pampublikong pabahay at ang mga kumikita nang lampas sa limitasyon para maging kwalipikado ngunit hindi pa rin kayang abutin ang presyo ng komersiyal na ari-arian.

Bakit hindi naibalik ng mga diskuwento ang demand

Itinakda ng Vietnam Association of Realtors (VARS) sa VND 79.3 milyon kada metro kuwadrado ang karaniwang presyo ng bentahan ng apartment sa ikatlong quarter ng 2026 sa Hanoi, VND 88.3 milyon sa Ho Chi Minh City at VND 68.9 milyon sa Da Nang. Hindi nagbago ang tatlong karaniwang presyong ito kumpara sa nakaraang quarter.

Kasunod ang mga presyong ito ng malalaking pagtaas. Kumpara sa unang quarter ng 2019, nagtala ang VARS ng 97% na pagtaas sa Hanoi, 69.8% sa Ho Chi Minh City at 76.2% sa Da Nang. Kaya pumapasok ang mga mamimili sa isang merkado kung saan ang kamakailang katatagan ng presyo ay kasunod ng ilang taong pagtaas.

Nagtala ang DKRA Consulting ng 13,215 apartment na ibinebenta ng mga developer sa 108 proyekto sa Ho Chi Minh City at mga karatig-lugar noong ikatlong quarter. Umabot sa 3,471 yunit ang benta, 66% na mas mababa kaysa nakaraang quarter, o humigit-kumulang 26% ng suplay na iyon.

Karaniwang bumaba nang 4% hanggang 7% sa loob ng quarter ang presyo ng mga muling ibinentang apartment sa katimugang merkado. Tumutukoy ang mas malalaking diskuwentong 20% hanggang 30% ng HoREA sa ilang indibidwal na investor, samantalang inilalarawan naman ng mga bilang ng DKRA ang mas karaniwang pagbabago sa mga proyektong sinubaybayan nito.

Dagdag na hadlang ang gastos sa pangungutang. Iniulat na nasa 14% hanggang 16% kada taon ang interes sa pautang sa pabahay noong 2026. Sa ganitong mga rate, magkakaroon ng VND 140 milyon hanggang VND 160 milyon na interes kada taon ang pautang na VND 1 bilyon kung hindi magbabago ang natitirang balanse, bukod pa sa pagbabayad sa prinsipal. Nakadepende sa kontrata ng pautang at iskedyul ng pagbabayad ang aktuwal na bayarin.

Kulang ang mga bahay sa gitnang antas

Sa pagtatasa ng Ho Chi Minh City para sa unang siyam na buwan ng 2026, bumubuo ang mga apartment ng 73.6% ng mga yunit ng pabahay na kwalipikadong pagkukunan ng kapital ng mga developer. 7.1% lamang ng suplay ang nasa gitnang antas, habang nanatiling nakasentro sa mga mamahaling kategorya ang mga bagong bahay.

Iminumungkahi ni Chau na hikayatin ang abot-kayang komersiyal na pabahay na itatakda ang presyo ayon sa lokal na kalagayan: mula VND 25 milyon hanggang VND 30 milyon kada metro kuwadrado sa mga liblib na lalawigan hanggang VND 60 milyon hanggang VND 70 milyon sa malalaking lungsod.

Sa halimbawang apartment na may sukat na 60 metro kuwadrado, mangangahulugan ang iminungkahing saklaw sa mga lungsod ng presyo ng pagbili na VND 3.6 bilyon hanggang VND 4.2 bilyon, bago ang mga karagdagang singil. Malaki pa rin itong halaga, kaya kailangang maging bahagi rin ng iisang tugon ang pabahay-paupahan at pabahay panlipunan.

Ayon kay Tran Xuan Luong, direktor ng Vietnam Institute of Real Estate Economics, dapat umakma ang abot-kayang komersiyal na pabahay sa pabahay panlipunan. Magbibigay ang mas maraming bahay sa gitnang antas ng mga alternatibo sa mamahaling proyekto para sa mga sambahayang tunay na nangangailangan ng tirahan at makababawas sa presyur na dulot ng inaakalang kakulangan.

Ipinakikita ng mga anunsiyo ng bentahan ng pabahay panlipunan ang mas malawak na hanay ng presyo. Inilarawan sa isang bulletin noong Oktubre 30 ang libo-libong yunit na iniaalok sa halagang mahigit lamang sa VND 12 milyon kada metro kuwadrado. Binanggit ni Deputy Minister of Construction Nguyen Van Sinh ang karaniwang presyo ng pabahay panlipunan na VND 15 milyon hanggang VND 25 milyon kada metro kuwadrado, habang nagkakahalaga naman ng VND 30 milyon hanggang VND 40 milyon ang ilang proyektong tinalakay ng mga kinatawan ng negosyo. Kaya mahalaga ang lokasyon, gastos ng proyekto at pagiging kwalipikado, bukod sa presyong itinatampok.

Milyun-milyon na ang umaasa sa pag-upa

Humigit-kumulang 4.2 milyon ang umuupa sa Ho Chi Minh City. Ayon sa HoREA, karamihan sa mga manggagawa at migranteng manggagawa ay umuupa ng mga kuwartong nagkakahalaga ng humigit-kumulang VND 2 milyon kada buwan, habang kakaunti ang mga apartment na may maayos na imprastraktura at mga pasilidad.

Natukoy sa paunang sarbey ng Ho Chi Minh City Labor Federation ang 3,181 kaso ng pangangailangan sa pabahay-paupahan at 30,339 pang kaso ng pangangailangan sa pabahay panlipunan sa pamamagitan ng pag-upa o pagbili. Maraming manggagawa ang kasalukuyang nakatira sa maliliit at pribadong itinayong paupahang lugar na limitado ang espasyo, imprastraktura at mga probisyon para sa kaligtasan sa sunog.

Ayon kay Vu Dang Khue, vice chairman ng Ho Chi Minh City Association of Small and Medium Enterprises, hindi nakasabay ang pormal na suplay ng paupahang pabahay sa urbanisasyon at paglaki ng populasyon. Iminumungkahi niya ang mga planadong proyektong konektado sa mga paaralan, serbisyong pangkalusugan, tindahan at mahahalagang serbisyo.

Tinutukoy ni Pham Van Nam, punong ehekutibo ng GH Land, ang kaugnay na pangangailangan: mga pamantayang kontrata sa pag-upa at malinaw na impormasyon tungkol sa upa, legal na katayuan, kalidad ng gusali at pamamahala ng ari-arian. Kailangang malaman ng mga umuupa kung ano ang binabayaran nila at kung anong proteksiyon ang ipinagkakaloob ng kanilang kontrata. Kailangan naman ng mga investor ng mahuhulaang mga tuntunin sa pagpapatakbo ng mga gusali sa loob ng maraming taon.

Para sa mga sambahayang hindi makapag-ipon ng paunang bayad o hindi kayang tustusan ang malaking sangla, ibang landas tungo sa matatag na tirahan ang maaasahang paupahang bahay. Nakasalalay ang pakinabang nito sa upa, lokasyon at mga kondisyon ng pamumuhay, lalo na para sa mga manggagawang kailangang makalapit sa trabaho.

Dumarami ang pagpapatayo ng pabahay panlipunan, ngunit nahuhuli ang paghahatid

Sinabi ni Deputy Minister of Construction Le Hong Vinh sa regular na briefing ng pamahalaan sa midya noong Nobyembre 4 na 293 proyekto ng pabahay panlipunan na may 363,065 yunit ang kasalukuyang isinasagawa sa buong bansa. Sa mga ito, kamakailan lamang sinimulan ang 128 proyekto na may kabuuang 183,293 bahay: 140,492 ang ibebenta at 42,801 ang pauupahan.

Nagtala ang ministeryo ng 114 na kasalukuyang proyekto ng pabahay panlipunan na may 63,970 yunit na pauupahan. Mula Hunyo, sinimulan ang 29 pang proyekto na may kabuuang 85,594 bahay, kabilang ang 33,886 na pauupahan. Bahagi ng kabuuang bilang ng mga proyekto ang mga bilang na ito para sa paupahan.

Malayo pa sa mga ambisyon ngayong taon ang bilang ng mga nakumpletong bahay. Sa oras ng briefing, nakapagtayo na ang 170 natapos na proyekto ng 46,962 bahay, kumpara sa taunang target na 97,271 para sa pabahay panlipunan. Tinataya ng ministeryo na aabot sa 87,601 ang mga makukumpleto pagsapit ng katapusan ng 2026.

Nakatutok din sa huling bahagi ng taon ang paghahatid ng mga bahay-paupahan. Nakumpleto na ang humigit-kumulang 8,314 yunit, kumpara sa target na 17,176, at inaasahang aabot sa 18,049 ang makukumpleto sa buong taon, o humigit-kumulang 5% na lampas sa target. Kaya bubuo ang mga paupahang bahay ng halos ikalimang bahagi ng inaasahang 87,601 na makukumpletong yunit ng pabahay panlipunan.

Sa isang forum noong Disyembre 25 na tumingin sa mga plano para sa 2026, inilarawan ni Deputy Minister Sinh ang mas malawak na pinagsama-samang programa na may 698 proyekto at mahigit 657,000 bahay, at halos 170,000 sa mga ito ang nakumpleto na. Saklaw ng kabuuang bilang na iyon ang ibang yugto ng pagpapaunlad kaysa 293 proyektong inilarawang kasalukuyang isinasagawa sa briefing noong Nobyembre. Ipinahayag din ni Sinh ang ambisyong maabot ang pambansang layuning isang milyong yunit ng pabahay panlipunan bandang 2028.

Ano ang mga susunod na yugto

Higit pa sa kasalukuyang siklo ng konstruksyon ang mga target ng Ho Chi Minh City. Itinakda ng Resolution No. 303/NQ-CP, na may petsang Setyembre 30, 2026, sa lungsod ang target na 181,257 bahay panlipunan at paupahan para sa 2026 hanggang 2030. Inaasahang aabot sa humigit-kumulang 57,657 ang maitatayo sa 2027, halos 32% ng kabuuan para sa panahong iyon.

Ang mahahalagang petsa at yugto ng paghahatid ay:

• Hunyo 2026: Sinundan ng paglulunsad ng 29 proyekto na may 33,886 yunit na pauupahan ang hakbang ng pamahalaan upang isulong ang pabahay-paupahan.
• Setyembre 30, 2026: Itinakda ng Resolution No. 303/NQ-CP ang target ng Ho Chi Minh City para sa pabahay panlipunan at paupahan hanggang 2030.
• Oktubre 30, 2026: Kabilang sa mga iminungkahing hakbang para gawing abot-kaya ang pabahay ang mga lokal na patakaran at balangkas sa upa; pinag-iisipan din ng lungsod ang 147 lote para sa pilotong programa ng komersiyal na pabahay.
• Nobyembre 4, 2026: Inilahad ng ministeryo ng konstruksyon ang pambansang talaan ng mga proyektong pabahay panlipunan at mga pagtataya sa taunang pagkumpleto.
• Katapusan ng 2027: Inaasahan ng Knight Frank ang karagdagang 42,593 apartment sa pinalawak na Ho Chi Minh City.

Naghanda ang ministeryo ng mga amyenda sa Housing Law para isumite sa 16th National Assembly. Walang ibinigay na petsa ng pagpapatibay. Kailangan pa rin ng mga developer at sambahayan ang pinal na mga tuntunin tungkol sa pagiging kwalipikado, pagpopondo, paglalaan ng lupa at pagtatakda ng presyo.

Lumalawak ang bagong suplay lampas sa sentro ng lungsod

Ayon sa pagtataya ng Knight Frank, 22,187 sa 42,593 apartment na inaasahang matatapos pagsapit ng katapusan ng 2027 ay nasa dating sakop ng Ho Chi Minh City. Ang natitirang 20,406, o halos 48%, ay nasa ibang bahagi ng pinalawak na lungsod, kabilang ang dating mga lugar ng Binh Duong at Ba Ria-Vung Tau.

Mas malaki ang bahagi ng mga abot-kaya at panggitnang antas na apartment sa mga lugar na iyon sa labas ng sentro. Ipinakikita ng mga datos ng CBRE para sa 2025 ang agwat sa presyo: humigit-kumulang VND 47 milyon kada metro kuwadrado ang karaniwang presyo ng mga apartment sa primary market sa dating Binh Duong, kumpara sa VND 92 milyon sa dating sakop ng Ho Chi Minh City, o humigit-kumulang 49% na pagkakaiba.

Nagtala ang dating Binh Duong ng 17,300 bagong inilunsad na apartment noong 2025. Sa buong pinalawak na lungsod, tinatayang aabot sa halos 34,000 yunit ang suplay ng apartment sa 2026, at mahigit kalahati nito ay nasa dating Binh Duong. Tinataya naman ng DKRA na 7,000 hanggang 10,000 apartment ang ilulunsad sa ikaapat na quarter, na nakapokus sa silangan, timog at dating Binh Duong.

Patuloy na humuhubog sa mga presyo sa sentro ang mga mamahaling proyekto. Mahigit kalahati ng bagong suplay ng apartment sa dating sakop ng lungsod noong 2025 ay nasa mga kategoryang high-end at luxury. Sa isang sumunod na pagtataya sa merkado, itinakda sa USD 4,210 kada metro kuwadrado ang karaniwang hinihinging presyo sa primary market, katumbas ng mahigit VND 100 milyon at 3% na mas mataas kaysa nakaraang quarter.

Ayon kay Vo Huynh Tuan Kiet, pinuno ng residential project marketing ng CBRE Vietnam, mas isinasaalang-alang na ngayon ng mga mamimili ang kalidad ng konstruksyon, pamamahala, mga pasilidad at kondisyon ng pamumuhay. Itinuturo rin niya ang mga koneksiyon sa transportasyon at pagpapaunlad sa paligid ng maraming sentrong urbano bilang mga puwersang humuhubog sa merkado. Mas kapaki-pakinabang ang mas mababang presyo sa labas ng sentro kapag maaasahang nakararating ang mga residente sa trabaho at mga serbisyo.

Bakit nais ng mga developer ng paupahan ang suportang tatagal nang ilang dekada

Ayon kay Le Huu Nghia, general director ng Le Thanh Company, kailangang tustusan sa paupahang proyekto ang lupa, konstruksyon at interes bago pa mabawi ang mga gastos nito. Maglalaman sana ng humigit-kumulang 2,000 paupahang bahay ang iminungkahing proyektong Le Thanh Tan Kien 2 ng kumpanya niya, ngunit nagpahirap sa pagkuha ng pautang sa bangko ang klasipikasyon ng lupa bilang halo-halong komersiyal at serbisyong gamit.

Tinataya ng HoREA na karaniwang nangangailangan ng hindi bababa sa 20 taon ang mga paupahang proyekto para mabawi ang puhunan. Tumatanggap ang developer na nagbebenta ng apartment ng malalaking bayad kapag naibenta ang mga bahay; tumatanggap naman ang operator ng paupahang pabahay ng mas maliliit na halaga sa mas mahabang panahon habang patuloy na nagbabayad para sa pamamahala at pangangalaga ng gusali.

Iminumungkahi ni Chau ang mga eksemsiyon sa bayarin sa paggamit ng lupa at upa sa lupa, mga insentibo sa buwis, mas matagal na mga pautang na may paborableng kondisyon at mas mabilis na proseso sa pamumuhunan. Ilaan sana ng HoREA ang mga insentibo sa mga proyektong nangangakong paupahan ang mga bahay nang hindi bababa sa 20 taon.

Nais din ng HoREA na magtakda ang mga awtoridad ng lalawigan ng mga balangkas sa upa para sa abot-kayang pabahay na pinondohan mula sa labas ng badyet ng estado. Bibigyan ng kapangyarihan ang mga Panlalawigang People’s Council na magpatibay ng mga lokal na patakaran para sa abot-kayang komersiyal na pabahay sa pamamagitan ng mga amyenda sa Housing Law at Land Law.

Layunin ng mga panukalang ito na gawing mas madaling kalkulahin ang mga gastos at inaasahang kita bago simulan ang konstruksyon. Tinutugunan naman ng panawagan ni Nam para sa malinaw na datos sa paupahan at mga pamantayang kontrata ang pagpapatakbo: kailangan ng mga gusali ng napapanatiling kita, habang kailangan ng mga umuupa ng mahuhulaang mga tuntunin at katanggap-tanggap na kondisyon ng pamumuhay.

Sino ang makikinabang sa mas murang pagpapaunlad?

Iminumungkahi ng mga amyenda sa Housing Law na inilarawan ng Ministry of Construction ang mas malinaw na mga tuntunin sa kita at pagiging kwalipikado, prayoridad na akses para sa mga grupong dehado, mga pautang na may paborableng kondisyon at mga pondo sa pabahay na walang layuning kumita. Saklaw din ng mga ito ang lupa para sa pabahay panlipunan, paupahang pabahay at tirahan para sa mga manggagawang industriyal.

Makikinabang ang mga investor sa suporta sa mga bayarin sa lupa, upa, buwis at pautang, at maaari nilang gamitin ang mga aktibidad na komersiyal at serbisyo sa loob ng mga proyekto upang mabawi ang mga kwalipikadong gastos sa pagpapaunlad. Ibabatay sa mga lehitimong gastos at kinokontrol na tubo ang mga iminungkahing tuntunin sa pagtatakda ng presyo ng bentahan, upa at bayad sa rent-to-own, at hindi isasama sa mga presyong sisingilin sa mga residente ang mga insentibo ng estado.

Ayon sa mga kontrol sa transaksiyon, isang yunit lamang ng pabahay panlipunan ang maaaring bilhin o kunin ng bawat kwalipikadong benepisyaryo sa pamamagitan ng rent-to-own. Ipagbabawal ang paglilipat sa unang limang taon upang mapunta ang subsidisadong pabahay sa mga nilalayong tirhan nito.

Naghahangad din ng pagbabago sa kita ang mga developer. Iminungkahi ni Bui Nguon Phong, chairman ng Le Phong Group, na itaas mula 10% tungong 15% ng gastos sa puhunan sa konstruksyon ang pinapahintulutang tubo sa pabahay panlipunan, dahil sa gastos sa materyales at paggawa at mga pagkaantala. Kaakibat ng kahilingang iyon ang pagsisikap ng ministeryo na mapanatili ang mga presyo sa abot ng badyet ng mga kwalipikadong sambahayan.

Nananatiling malaking hadlang ang mga pagkaantala sa proyekto. Tinukoy ni Sinh ang humigit-kumulang 2,991 na natenggang proyekto ng ari-arian na may pamumuhunang papalapit sa VND 2 quadrillion at sinabing natugunan na ng gabay sa ilalim ng National Assembly Resolution 110 ang mga suliranin sa batas sa lupa na nakaapekto sa 326 na proyekto. Maaaring magpalawak ng suplay ang muling pagsisimula ng mga proyekto, habang tutukuyin naman ng mga hakbang sa pagiging abot-kaya kung anong mga bahay ang itatayo ng mga developer.

Dapat makinabang sa tulong sa pautang ang mga tagapagtayo at sambahayan

Nais ng HoREA na hindi isama sa mga limitasyon sa paglago ng kredito ng mga bangko ang mga pautang para sa pabahay-paupahan, abot-kayang komersiyal na pabahay at ilang mahahalagang proyekto sa mga sonang industriyal. Itinatakda ng mga limitasyong ito kung gaano kabilis maaaring palawakin ng mga bangko ang pagpapautang; magbibigay ang eksemsiyon sa mga napiling kategorya ng mas maluwag na pagkakataong makakuha ng pondo.

Nananawagan din si Chau sa State Bank of Vietnam na himukin ang mga komersiyal na bangko na magpatupad ng makabuluhang pagbaba sa interes ng pautang. Makababawas ang mas mababang gastos sa pagpopondo sa gastusin ng mga developer habang nagtatayo at sa pasaning pagbabayad ng mga mamimili.

Tinukoy ng MB Securities ang mga kondisyong maaaring sumuporta sa pagbaba ng interes, kabilang ang pagbagal ng paglago ng kredito at mas mabilis na paglago ng deposito kaysa pagpapautang sa unang siyam na buwan. Gayunman, inaasahan nitong mananatili nang humigit-kumulang tatlong buwan ang presyur sa gastos sa pagpopondo ng mga bangko habang nagtatapos ang bisa ng mga naunang deposito at ipinapasok muli ang mga ito sa mas mataas na interes.

Nagbabala si Luong na nakaaapekto rin sa presyo ng pabahay ang gastos sa lupa at inaasahang tubo ng mga developer, kaya nangangailangan ng panahon bago makaapekto ang mga insentibo sa presyo ng bentahan. Ang praktikal na pagsubok ay kung makukumpleto ang mga bahay sa presyong kayang tustusan ng mga sambahayan, para sa pagbili man o pag-upa. Magiging kapaki-pakinabang nang magkakasama ang mas maraming apartment, mas madaling pag-apruba sa proyekto at mas murang pautang kapag akma ang pabahay sa lokasyon ng trabaho, paraan ng pamumuhay at kakayahang magbayad ng mga tao.

Mahahalagang Punto

• Tinataya ng Vietnam na makukumpleto ang 87,601 bahay panlipunan sa 2026, o humigit-kumulang 90% ng taunang target nito.
• Hindi sapat ang mga bawas-presyo upang pasiglahin muli ang benta habang nananatiling mataas ang gastos sa pangungutang at presyo ng pagbili.
• Walang abot-kayang bahay sa bagong suplay ng Ho Chi Minh City sa unang siyam na buwan, ayon sa pagtatasa ng lungsod na binanggit ng HoREA.
• Tinatayang aabot sa 18,049 yunit ang makukumpletong paupahang pabahay sa buong bansa, lampas sa taunang target.
• Lumilipat sa mga lugar sa labas ng sentro ang bagong komersiyal na suplay, kung saan karaniwang mas mababa ang presyo.
• Saklaw ng mga iminungkahing reporma ang lupa, pautang, upa, pagiging kwalipikado at mga kontrol sa transaksiyon ng pabahay panlipunan.
• Target ng Ho Chi Minh City ang 181,257 bahay panlipunan at paupahan para sa 2026 hanggang 2030.