Umabot sa rekord na 290 ulit ang agwat sa yaman sa pabahay sa South Korea habang kumakaunti ang mga may-ari sa pinakamababang grupo

Rekord ang agwat sa mga bahay na pag-aari at tinitirhan ng mga sambahayan

Noong 2025, may karaniwang halagang 693.41 milyong won ang mga bahay na pag-aari at tinitirhan ng pinakamayamang ikalimang bahagi ng mga sambahayan sa South Korea, kumpara sa 2.39 milyong won lamang para sa pinakamahirap na ikalimang bahagi. Umabot sa 290.1 ulit ang agwat, ang pinakamalaki mula nang magsimula ang kasalukuyang serye ng estadistika noong 2017.

Mula ang mga bilang sa Survey of Household Finances and Living Conditions at inilathala sa Korean Statistical Information Service. Ipinakikita ng mga ito ang dalawang pagbabagong magkasalungat ang direksiyon. Tumaas nang 7.7% mula noong nakaraang taon ang karaniwang halaga para sa pinakamataas na grupo, samantalang bumaba nang 9.1% ang average ng pinakamababang grupo at umabot ito sa pinakamababang naitala.

Malaking bahagi ng napakalaking pagkakaiba ay dahil sa pagmamay-ari ng bahay. Sariling tahanan ang pag-aari ng 6.6% lamang ng mga sambahayan sa pinakamababang grupo, kumpara sa 82.5% sa pinakamataas na grupo. Itinakda sa sero ang halaga ng pabahay para sa mga sambahayang hindi nagmamay-ari ng bahay na tinitirhan nila.

Hindi lamang sa pabahay makikita ang agwat. Umabot sa 68.6 ulit ang karaniwang kabuuang ari-arian ng pinakamayamang grupo kumpara sa pinakamahirap, isa ring rekord, kahit lumiit ang pagkakaiba ng taunang kita kumpara sa mga nakaraang taon.

Bakit napakababa ng average ng pinakamababang grupo

Pinaghahati ng sarbey ang mga sambahayan sa limang magkakapantay na grupo batay sa kanilang mga ari-arian. Bawat grupo ay binubuo ng 20% ng mga sambahayan. Sa pagsukat sa pabahay, ibinibilang lamang ang ari-ariang pag-aari at tinitirhan ng sambahayan.

Sero ang naiaambag sa kalkulasyong ito ng pamilyang umuupa ng bahay. Ganoon din ang sambahayang may pag-aaring bahay sa ibang lugar ngunit umuupa sa tinitirhan nito ngayon. Kung maraming ari-arian ang sambahayan, sarili lamang nitong tirahan ang ibinibilang.

Kaya pinagsasama ng average na 2.39 milyong won ang iilang bahay at mas malaking bilang ng mga serong halaga. Para sa mga sambahayan sa pinakamababang grupo na tunay na nagmamay-ari ng kanilang tirahan, 38 milyong won ang median na halaga ng bahay. Ang median ang gitnang halaga kapag inayos ang mga bahay mula sa pinakamura hanggang pinakamahal.

Para sa mga sambahayan sa pinakamataas na grupo na nagmamay-ari ng kanilang tirahan, 720 milyong won ang median, tumaas nang 2.9% mula noong nakaraang taon. Halos 18.9 ulit ang pagitan ng dalawang median, na nagpapakita ng pagkakaiba sa presyo ng mga bahay ng mga may-ari, kasabay ng mas malaking agwat sa antas ng pagmamay-ari.

Bumaba nang 0.8 percentage point sa 6.6% ang antas ng pagmamay-ari sa pinakamababang grupo, isang rekord na mababa. Bumaba rin nang 1.2 percentage point sa 82.5% ang antas sa pinakamataas na grupo, ngunit dahil tumaas ang halaga ng mga ari-arian, umangat pa rin ang karaniwang yaman nito sa pabahay.

Paano lumaki ang agwat sa loob ng walong taon

Halos dumoble ang ratio ng yaman sa pabahay mula noong 2017, nang 145.5 ulit ang average ng pinakamataas na grupo kumpara sa pinakamababa. Umabot sa humigit-kumulang 18.5% ang pinakahuling taunang pagtaas nito, mula 244.9 tungong 290.1.

Ipinakikita ng mga nagdaang taon ang pansamantalang pagliit ng agwat noong 2023, na sinundan ng panibagong paglaki sa loob ng dalawang taon:

• 2017: Umabot sa 145.5 ulit ang ratio ng yaman sa pabahay.
• 2018: Nanatili sa humigit-kumulang 146 ulit ang ratio.
• 2022: Umabot sa 245.5 ulit ang agwat, habang pumalo sa 746.35 milyong won ang karaniwang halaga ng pabahay ng pinakamataas na grupo.
• 2023: Lumiit sa 215.1 ulit ang ratio kasabay ng pagbaba ng mga presyo ng bahay.
• 2024: Muling lumaki ang agwat sa 244.9 ulit.
• 2025: Umabot sa rekord na 290.1 ulit ang ratio.

Mas mababa pa rin sa tugatog noong 2022 ang karaniwang halaga ng pabahay ng pinakamataas na grupo noong 2025, ngunit pangalawa ito sa pinakamataas sa buong serye. Naitala ang rekord na agwat dahil mas lalo pang bumaba ang average ng pinakamababang grupo, samantalang muling tumaas ang halaga ng mga pag-aari ng pinakamataas na grupo.

Lalo ring lumaki ang agwat sa kabuuang ari-arian

Noong 2025, umabot sa karaniwang 1.77615 bilyong won ang kabuuang ari-arian ng pinakamayamang ikalimang bahagi, tumaas nang 7.5%. May 25.88 milyong won naman ang pinakamahirap na ikalimang bahagi, bumaba nang 2.9%, ayon sa mga bilang ng sarbey na binanggit sa mga ulat tungkol sa estadistika. Iniulat din na 25.58 milyong won ang bilang para sa pinakamababang grupo; tugma ang 25.88 milyong won sa nakasaad na ratio na 68.6 ulit.

Mas mataas ang bagong ratio kaysa sa dating rekord na 64 ulit noong 2022. Sa halaga ng pera, humigit-kumulang 1.75 bilyong won ang pagitan ng karaniwang ari-arian ng dalawang grupo.

Malaki ang impluwensiya ng pabahay sa mga balanse ng ari-arian ng mga sambahayan sa South Korea. Ayon kay Lee Sun-hwa, senior research fellow sa National Assembly Futures Institute, nakapokus sa real estate ang humigit-kumulang 70% ng mga ari-arian ng sambahayan. Dahil sa konsentrasyong ito, malaki ang nagiging epekto ng pagkakaiba sa pagmamay-ari ng ari-arian at presyo sa bawat lugar sa hindi pagkakapantay-pantay ng yaman.

Hindi kasama sa partikular na panukat ng pabahay na pinagbabatayan ng ratio na 290.1 ang mga ari-ariang pinagkakakitaan at mga bahay na ipinauupa sa ibang tao. Maaaring mas malaki ang agwat sa real estate kung isasama ang mga ito, bagaman walang ibinigay na katumbas na ratio.

Lalong umangat ang mamahaling mga apartment sa Seoul

Ipinakikita ng mga bilang ng Korea Real Estate Board kung gaano nagkakaiba ang pagtaas ng halaga ng mga bahay sa magkabilang dulo ng merkado ng apartment sa Seoul. Mula 1.1 bilyong won noong Marso 2017, umabot sa 2.52 bilyong won noong Marso 2025 ang karaniwang presyo ng pinakamahal na ikalimang bahagi ng mga apartment sa lungsod.

Mula 250 milyong won, umakyat sa 390 milyong won ang pinakamurang ikalimang bahagi sa kaparehong panahon. Katumbas ito ng pagtaas na 56%, kumpara sa humigit-kumulang 129% para sa pinakamahal na grupo.

Sa aktuwal na halaga, nakakuha ng average na 1.42 bilyong won ang mga mamahaling apartment, samantalang 140 milyong won ang nadagdag sa pinakamurang grupo. Lumaki mula 4.4 tungong humigit-kumulang 6.5 ulit ang ratio ng presyo ng dalawang grupo. Tinutukoy ng mga bilang na ito ang mga apartment sa loob ng Seoul, samantalang saklaw ng sarbey ng mga sambahayan ang buong bansa.

Iniugnay ni Yoo Seon-jong, propesor sa real estate sa Konkuk University, ang bahagi ng pambansang agwat sa pagkakaiba ng mga pamilihan sa Seoul at mga lalawigan. Aniya, nakapokus sa kabisera ang mga mamahaling ari-arian, samantalang mas malamang na nasa labas nito ang mas murang mga ari-ariang pag-aari ng mga sambahayang kakaunti ang yaman.

Mas mahina rin ang demand at dumarami ang hindi nabebentang bahay sa mga lalawigan, ayon kay Yoo. Sa Seoul, nakatulong ang matinding konsentrasyon ng demand at ang pagpiling huwag munang ibenta ng mga may-ari para malimitahan ang bilang ng mga bahay na mabibili. Dahil magkakaiba ang mga kondisyong ito, hindi magkakapareho ang epekto ng pagtaas ng suplay ng pabahay sa buong bansa sa bawat lugar.

Bakit hindi naisara ng pagliit ng agwat sa kita ang agwat sa yaman

Mas maliit ang agwat ng mga sambahayang inayos ayon sa kita kaysa sa mga inayos ayon sa ari-arian. Sa sarbey noong 2025, 11.2 ulit ng kasalukuyang kita ng pinakamababang ikalimang bahagi ang kita ng pinakamataas na ikalimang bahagi, at 9.8 ulit naman ang disposable income nito.

Kabilang sa kasalukuyang kita ang regular na pinagkakakitaan gaya ng sahod, kita sa negosyo, kita sa ari-arian at mga paglilipat ng pera. Ang disposable income ang natitira matapos ibawas ang mga buwis at iba pang sapilitang bayarin. Tumutukoy sa nakaraang taon ang mga bilang ng kita sa sarbey, kaya sinusukat ng sarbey noong 2025 ang kinita noong 2024.

Lumiit ang ratio ng kasalukuyang kita mula sa humigit-kumulang 12 hanggang 13 ulit noong 2017 hanggang 2019. Bumaba rin ang ratio ng disposable income mula sa dating humigit-kumulang 11 hanggang 12 ulit.

Pera ang kinikita sa loob ng isang panahon, samantalang ang mga ari-arian ay ang naipong halaga ng mga pag-aari ng sambahayan. Maaaring tumaas ang halaga ng isang ari-arian nang hindi tumataas ang suweldo ng may-ari nito. Maaaring mas malaki na ang kinikita ng isang umuupang sambahayan kaysa noon, ngunit wala pa rin itong ari-ariang nakikinabang sa gayunding pagtaas ng presyo.

Nagbabago rin ang mga sambahayang kabilang sa bawat grupo kapag kita sa halip na ari-arian ang batayan ng pagraranggo. Halimbawa, maaaring malaki ang yaman sa ari-arian ng isang retiradong may-ari ng bahay ngunit kaunti lamang ang taunang kita. Magkakaibang aspekto ng pananalapi ng mga sambahayan ang inilalarawan ng dalawang hanay ng ratio.

Nagdaragdag pa ng isang antas ng hindi pagkakapantay-pantay ang mga pinansiyal na ari-arian

Ayon sa mga bilang ng Bank of Korea na binanggit kasama ng datos sa pabahay, umabot sa 314.33 milyong won ang karaniwang pinansiyal na ari-arian ng mga sambahayan sa pinakamataas na ikalimang bahagi batay sa kita, at 38.74 milyong won naman sa pinakamababang ikalimang bahagi. Kabilang sa mga pinansiyal na ari-arian ang ipon at mga pamumuhunan.

Nagbibigay ang mga halagang ito ng ratio na humigit-kumulang 8.1 ulit, bagaman humigit-kumulang siyam na ulit ang nakasaad na agwat sa kasamang paglalarawan. Walong ulit ang iniulat na paghahambing para sa 2020, na nagpapahiwatig ng mas maliit na pagbabago kumpara sa matinding paglaki ng ratio sa pabahay.

Itinuro ni Kwak Beop-jun, pinuno ng pangkat sa pagsusuri ng makroekonomiya sa Research Department ng Bank of Korea, ang pagmamay-ari ng ari-arian, pagkakaiba ng presyo sa bawat rehiyon at panahon ng pagbili bilang mga salik sa paglaki ng agwat sa yaman. Aniya, lumaki ang agwat sa netong yaman ng mga may-ari at mga walang ari-arian kasabay ng pagtaas ng presyo ng bahay.

Mahalaga ang panahon ng pagbili para sa mga henerasyon gayundin sa mga rehiyon. Naipon ang pakinabang ng mga sambahayang bumili bago ang malaking pagtaas ng presyo, samantalang mas malaki ang kailangang ilabas ng mga sumunod na bumili. Ayon kay Kwak, lalo pang lumitaw ang hindi pagkakapantay-pantay ng mga henerasyon dahil sa pagkakaiba ng panahong bumili ang mga tao ng bahay.

Nakatuon sa lokasyon at pagkakaroon ng mga bahay ang mga panukala sa pabahay

Nanawagan si Kim Hyun-soo, propesor ng architectural engineering sa Dankook University, na higit na pagtuunan ang mga bahay na agad matitirhan, kasabay ng layunin ng pamahalaan na simulan ang pagtatayo ng 1.35 milyong bahay sa mas malawak na rehiyon ng Seoul pagsapit ng 2030.

Inilahad ni Kim ang prayoridad na nais niyang bigyang-diin:

"Mas mahalaga kaysa sa target na 1.35 milyong bahay ang pagtiyak na may 100,000 bahay na maaaring lipatan ng mga tao sa susunod na taon pa lamang," sabi ni Kim.

Iminungkahi rin ni Kim ang pabahay para sa mga kabataan na hindi lalampas sa 30 minutong biyahe mula sa mga pangunahing sentro ng trabaho. Iminungkahi niya ang mga lugar sa paligid ng mga istasyon ng paglilipat ng tren, kabilang ang mga konektado sa GTX, Shinbundang Line at Sinansan Line. Ayon sa kanya, dapat samahan ng paglilipat ng ilang gawaing pang-ekonomiya at panglungsod palayo sa kabisera ang pagtatayo ng mga bahay.

Ayon kay Yoo ng Konkuk University, nakaaapekto rin ang mga limitasyon sa mortgage sa mga lugar na hinahanap ng mga tao. Binanggit niya ang limitasyong 600 milyong won sa mortgage para sa mga ari-ariang nagkakahalaga ng 1.5 bilyong won o mas mababa, at sinabing itinutulak ng mga patakaran ang demand tungo sa mga distritong medyo abot-kaya sa Seoul gaya ng Nowon at Dobong.

Nananawagan si Kim Kwang-seok, pinuno ng pananaliksik sa ekonomiya sa Korea Economic and Industrial Research Institute, na dagdagan ang mga paupahang bahay at mga apartment na inilaan ng pamahalaan para sa kabataan at mga bagong kasal. Nakatuon ang panukala niya sa pagtiyak na may matitirahang ligtas ang mga bulnerableng sambahayan, sa halip na umasa lamang sa pagbabago ng presyo ng bentahan.

Napag-uusapan ang buwis sa ari-arian at tulong sa pabahay

Sinuri ni Lee ng National Assembly Futures Institute ang isyu sa isang ulat tungkol sa hindi pagkakapantay-pantay ng ari-arian at reporma sa buwis sa pagmamay-ari ng ari-arian sa katamtaman at pangmatagalang panahon. Tinukoy niya ang lumalaking agwat ng mga sambahayang may bahay at walang bahay bilang pangunahing pinagmumulan ng hindi pagkakapantay-pantay ng yaman sa South Korea.

Iminungkahi ni Lee ang paglipat tungo sa pagbubuwis batay sa halaga ng mga ari-arian sa pabahay. Nanawagan din siya ng matatag na pamamahala sa ratio ng opisyal na itinakdang halaga ng ari-arian at ng halaga nito sa merkado. Mahalaga ang ratio na ito dahil nakatutulong ang opisyal na halaga sa pagtukoy kung magkano ang buwis na babayaran ng may-ari.

Hindi lamang pagbubuwis ang saklaw ng kanyang mga rekomendasyon, kundi pati mga kondisyong pinansiyal, pagpili ng pamumuhunan ng sambahayan, kapakanan sa pabahay at suplay. Tinutugunan ng mga panukala ang magkakaibang bahagi ng iisang agwat: ang halagang naiipon ng mga may-ari, mga pagkakataong nakalaan sa mga mamimili at kapanatagan ng mga umuupa.

Itinuturo ng mga bilang at panukala ang isang praktikal na hamon para sa mga tagapagpatupad ng patakaran. Mas malaki ang itinaas ng halaga ng mamahaling mga bahay sa Seoul kaysa sa mga murang bahay, nahaharap sa hindi nabebentang mga bahay ang mga pamilihan sa mga lalawigan, at hindi nagmamay-ari ng kanilang tirahan ang karamihan sa mga sambahayan sa pinakamababang grupo batay sa ari-arian. Iba't ibang sambahayan ang maaabot ng mga patakarang tututok sa bawat isa sa mga kondisyong ito.

Mahahalagang Punto

• Noong 2025, 290.1 ulit ang karaniwang yaman sa pabahay ng pinakamayamang ikalimang bahagi ng mga sambahayan sa South Korea kumpara sa pinakamahirap na ikalimang bahagi, isang rekord.
• 6.6% lamang ng pinakamababang grupo ang nagmamay-ari ng kasalukuyang tirahan, kumpara sa 82.5% ng pinakamataas na grupo.
• Sero ang itinatalaga ng panukat sa pabahay sa mga sambahayang hindi nagmamay-ari ng bahay na tinitirhan nila.
• Umabot sa 1.77615 bilyong won ang karaniwang kabuuang ari-arian sa pinakamataas na grupo at 25.88 milyong won sa pinakamababa, ratio na 68.6 ulit.
• Tumaas nang humigit-kumulang 129% mula Marso 2017 hanggang Marso 2025 ang pinakamahal na ikalimang bahagi ng mga apartment sa Seoul, kumpara sa 56% para sa pinakamurang ikalimang bahagi.
• Lumiit ang mga agwat sa kita kumpara sa mga nakaraang taon. Kabilang sa mga iminungkahing hakbang ang abot-kayang pabahay, suporta sa pag-upa at pagbabago sa pagbubuwis sa ari-arian.