Malapit nang magpatupad ang Malaysia ng pambansang mga tuntunin sa panandaliang pagpapaupa habang naghahanda ang Penang ng mga pagbabago sa Enero

Mga pagsusuri sa lisensya at mga tuntunin sa gusali ang saligan ng pambansang plano

Tinatapos na ng Malaysia ang mga pambansang alituntunin na mag-aatas na mairehistro at matugunan ng mga pasilidad na ipinauupa para sa maiikling pananatili ang mga kondisyon sa paglilisensya ng lokal na awtoridad bago legal na magpatakbo. Inaasahang aalisin ng mga digital booking platform ang mga ari-ariang walang lisensya, habang mananatiling saklaw ng sarili nilang mga tuntunin sa pamamahala ng gusali ang mga apartment at iba pang strata property.

Inilahad ni Deputy Housing and Local Government Minister Datuk Aiman Athirah Sabu ang balangkas sa Dewan Rakyat noong Oktubre 26, 2026. Huling sinusuri ang mga alituntunin kasama ang Ministry of Tourism, Arts and Culture bago iharap sa Gabinete; kasunod nito ang pag-apruba ng National Council for Local Government at pagpapatibay ng mga awtoridad ng estado at lokalidad.

Dumarating ang panukala habang naghahanda ang Penang ng mga pagbabago sa sarili nitong mga tuntunin mula Enero 1, 2027, kabilang ang mas mababang bayarin para sa mas maliliit na operasyon at pagtaas ng pinakamataas na pinahihintulutang bilang ng kuwarto mula lima tungong 10. Ipinakikita ng dalawang pag-unlad kung paano sinusubukan ng Malaysia na bigyang-daan ang mga negosyong panturismo habang tinutugunan ang mga reklamo ng mga nakatira sa tabi ng mga paupahang ari-arian.

Sumasagot si Aiman Athirah kay Syerleena Abdul Rashid, mambabatas ng Pakatan Harapan para sa Bukit Bendera, na nagbangon ng mga pangamba tungkol sa ingay, kaligtasan, maling paggamit ng mga pasilidad na pinagsasaluhan at pagpasok ng mga hindi kilalang bisita sa mga gusaling residensyal.

Ang short stay rental accommodation, o STRA ayon sa tawag ng pamahalaan, ay tumutukoy sa mga residensyal na ari-ariang ipinauupa para sa maiikling pagbisita, karaniwan sa pamamagitan ng mga online booking platform. Tatalakayin sa pambansang balangkas ang pagpaparehistro, kaligtasan, kalinisan, pamamahala ng operasyon at mga pananagutan ng mga operator sa mga komunidad sa paligid.

Paano isasagawa ang proseso ng pag-apruba

Bumubuo ang Housing and Local Government Ministry, sa pamamagitan ng PLANMalaysia, ng mga alituntunin kasama ang ministryo ng turismo, mga pamahalaan ng estado at mga lokal na awtoridad. Layunin nitong magtakda ng iisang sanggunian sa regulasyon sa buong bansa, habang mananatiling kasangkot sa paglilisensya at pagpapatupad ang mga awtoridad na responsable sa bawat lugar.

Ayon kay Aiman Athirah, hinihintay pa ang mga mungkahi ng ministryo ng turismo bago muling maiharap sa Gabinete ang dokumento. Pagkatapos ay isasaalang-alang ito ng National Council for Local Government, na pinamumunuan ng punong ministro at dinadaluhan ng mga punong ministro ng mga estado, para sa sama-samang pag-apruba.

Ipinaliwanag ng deputy minister ang pagkakasunod-sunod sa kanyang tugon sa Parlamento:

Ihahain ang dokumento sa National Council for Local Government para sa kapwa pagsang-ayon bago ito pagtibayin ng mga awtoridad ng estado at lokalidad sa buong bansa.

Walang inanunsiyong petsa ng pagsisimula sa buong bansa o pinal na pasya tungkol sa panukalang taunang limitasyong 180 gabi ng pagpapaupa. Kaya nahaharap pa ang mga operator sa balangkas na dumaraan sa proseso ng pag-apruba, kasabay ng mga lokal na tuntuning umiiral na sa mga lugar gaya ng Penang.

Tinalakay na rin sa naunang tugon sa Parlamento ni Deputy Tourism, Arts and Culture Minister Khairul Firdaus Akbar Khan ang ugnayan ng lokal na paglilisensya at pagpaparehistro sa turismo. Sinabi niyang nagkasundo ang dalawang ministryo na maaari lamang iparehistro bilang turistang matutuluyan ang mga STRA property matapos makakuha ng lisensya sa pagpapatakbo ng negosyo mula sa kaukulang lokal na awtoridad.

Nananatili sa mga namamahala sa apartment ang kanilang kapangyarihan

Kailangang isaalang-alang ng mga may-ari ng apartment kapwa ang mga pampublikong kinakailangan sa paglilisensya at ang mga tuntuning namamahala sa kanilang gusali. Sa ilalim ng panukalang balangkas, patuloy na sasaklawin ang mga strata property ng mga pasya at tuntunin ng kanilang Joint Management Body o Management Corporation alinsunod sa Strata Management Act 2013.

Karaniwang pinagsasama ng pagmamay-aring strata ang indibidwal na pagmamay-ari ng isang yunit at ang pinagsasaluhang pananagutan para sa mga lugar gaya ng mga pasilyo, elevator at pasilidad-panglibangan. Pinamamahalaan ng Joint Management Bodies at Management Corporations ang mga pinagsasaluhang interes na ito, kaya mahalaga ang papel nila kapag gumagamit ng mga gusaling residensyal ang mga bisitang nagbabayad.

Ayon kay Aiman Athirah, may mga mekanismo na sa 2013 Act para mapamahalaan at maipatupad ng mga samahang ito ang mga tuntunin. Kaya kailangang tugunan ng may-ari ng ari-ariang nagnanais magpatakbo nang legal kapwa ang mga kinakailangan ng gusali at ng lokal na awtoridad.

Ipinaliliwanag ng mga pangamba ni Syerleena kung bakit mahalaga ang dalawang antas ng mga tuntunin. Tinutukoy ng paglilisensya ang ari-arian bilang negosyo, samantalang pinamamahalaan ng mga tuntunin ng gusali kung paano ginagamit ng mga bisita at residente ang iisang mga pasukan, pasilidad at pinagsasaluhang espasyo.

Bahagi ng pagpapatupad ang mga booking platform

Mahalaga ang mga digital platform sa iminungkahing sistema ng pagsunod sa mga tuntunin dahil pinag-uugnay ng mga ito ang mga operator at bisita. Hinihikayat ng pamahalaan ang pakikipagtulungan sa mga kompanya ng platform para awtomatikong matiyak ang katayuan ng lisensya bago mailista ang isang ari-arian.

Sinabi rin ni Aiman Athirah na dapat panagutin ang mga platform sa pag-aalis ng mga ari-ariang walang lisensya o lumalabag sa mga kondisyon ng lokal na awtoridad at umiiral na batas. Sa ganitong paraan, iuugnay ang pahintulot na magpatakbo sa patuloy na pag-access sa mga online booking.

Inilarawan ng deputy minister ang iminumungkahing pagsusuri bago mailathala ang listing:

Para matiyak ang lubos na pagsunod, hinihikayat din ng pamahalaan ang estratehikong pakikipagtulungan sa mga kompanya ng digital platform upang magpatupad ng awtomatikong mekanismo sa pagberipika ng katayuan ng lisensya bago mailista ang mga pasilidad.

May kapangyarihan din ang mga lokal na awtoridad at ahensiya ng pagpapatupad sa ilalim ng Town and Country Planning Act 1976, Street, Drainage and Building Act 1974 at mga kaugnay na tuntunin ng lokalidad. Ayon kay Aiman Athirah, maaaring gamitin ang mga kapangyarihang ito para kumilos laban sa mga operator na patuloy na lumalabag sa mga kinakailangan at matiyak na nahaharang ang mga ilegal na listing ng matutuluyan.

Kaya pinagsasama ng balangkas ang mga pagsusuri bago mailista ang ari-arian, pag-aalis ng mga listing kapag may paglabag at legal na hakbang laban sa mga operator. Patuloy namang ipatutupad ng mga namamahala sa gusali ang sarili nilang naaangkop na mga tuntunin kasabay ng mga hakbang na iyon.

Ano ang magiging saklaw ng iminungkahing 180 gabing limitasyon

Lilimitahan ng iminungkahing taunang kisame na 180 gabi kung gaano katagal maaaring magpatakbo ang isang ari-arian bilang STRA sa loob ng isang taon. Direktang maaapektuhan nito ang bilang ng gabing maaaring pagkakitaan ng may-ari, kaya isa ito sa pinakamahalagang bahagi ng usapin para sa mga negosyong nagpapaupa.

Ayon kay Aiman Athirah, nakumpleto na ang pagtatasa sa epekto ng regulasyon habang inihahanda ang paunang balangkas. Isa itong sistematikong pagsusuri kung paano makaaapekto ang iminumungkahing tuntunin sa mga negosyo, mamimili, pamahalaan at komunidad.

Saklaw ng pagtatasa ang mga gastusin sa pagsunod ng mga may-ari at operator, posibleng kita sa pagpapaupa, epekto sa mga hotel at turismo, presyo ng matutuluyan, pagpipilian ng mga mamimili at kita ng pamahalaan. Sinuri rin nito ang kaligtasan ng publiko at kapakanan ng komunidad.

Ayon kay Aiman Athirah, kailangang balansehin sa pasya ang mga pagkakataong kumita at pangangailangan ng turismo laban sa kaligtasan ng publiko, kaayusan ng publiko at kapakanan ng mga residente. Tinutukoy ng pagpaparehistro at pagsusuri ng lisensya kung natutugunan ng operasyon ang mga kinakailangan; lilimitahan din ng takdang bilang ng gabi ang saklaw ng taunang operasyon nito.

Para sa mga may-ari ng ari-arian, kabilang sa mga praktikal na usapin ang gastos sa pagtugon sa mga kinakailangan at ang kitang makukuha sa loob ng anumang limitasyon sa pagpapatakbo. Para naman sa mga kapitbahay, tungkol sa pang-araw-araw na paggamit ng residensyal na lugar ang mga usaping binanggit sa Parlamento, kabilang ang ingay, pagpasok ng mga bisita at paggamit ng mga pinagsasaluhang pasilidad.

Mula sa umiiral na mga tuntunin, naghahanda ang Penang ng mga pagbabago sa Enero

Kongkretong halimbawa ang Penang ng regulasyong naipatutupad na at inaamyendahan. Binanggit ni Aiman Athirah ang Guidelines for the Operation of Private Accommodation in Strata Property Schemes nito, na ipinatupad mula Abril 1, 2023, at ang mga lokal na tuntunin sa matutuluyan na nagkabisa noong Agosto 1, 2026.

Inaprubahan ng executive council ng estado ang mga susog noong Oktubre 19, at inanunsiyo ni H'ng Mooi Lye, chairman ng State Local Government and Town and Country Planning Committee, ang mga pagbabago noong Oktubre 23. Inihahanda pa ang pagsasapubliko sa gazette ng mga susog, at nakatakdang ipatupad ang mga ito sa Enero 1, 2027.

Ipinakikita ng mahahalagang petsa kung paano umusad ang mga proseso ng estado at pambansang pamahalaan:

• Enero hanggang Agosto 2023: Nagsagawa ang PLANMalaysia ng mahigit 10 konsultasyon sa mga stakeholder hinggil sa burador ng pambansang balangkas.
• Abril 1, 2023: Nagkabisa ang mga alituntunin ng Penang para sa pribadong matutuluyan sa mga strata scheme.
• Setyembre 2023: Nakumpleto ng PLANMalaysia ang Unified Public Consultation sa burador ng pambansang mga alituntunin.
• Agosto 1, 2026: Nagkabisa ang mga lokal na tuntunin ng Penang sa matutuluyan; unang binigyan ang mga operator ng dalawang buwan para magparehistro.
• Oktubre 19, 2026: Inaprubahan ng executive council ng Penang ang mga susog sa mga tuntunin nito.
• Oktubre 26, 2026: Inilahad ni Aiman Athirah sa Parlamento na nasa huling yugto ng pagsusuri ang pambansang mga alituntunin.
• Enero 1, 2027: Nakatakdang magkabisa ang mga binagong probisyon ng Penang.

Pinuhin ng Penang Island City Council at Seberang Perai City Council ang kanilang mga alituntunin at pamamaraan sa pagpapatakbo bago ipatupad ang mga pagbabago. Nililinaw rin ng mga susog ang depinisyon ng pribadong matutuluyan batay sa katangian, aktuwal na gamit at paraan ng pagpapatakbo nito, habang nananatiling saklaw ng mga kinakailangan sa paglilisensya ng hotel ang mga negosyong hotel.

May kaakibat na mga kondisyon sa kaligtasan at pagpaplano ang mas mababang bayarin

Binabawasan ng inanunsiyong mga pagbabago sa Penang ang taunang bayad sa lisensya para sa pribadong matutuluyang may hanggang tatlong kuwarto mula RM1,000 tungong RM500, o kalahati ng dating bayad. Binanggit din ni H'ng ang karagdagang RM200 kada taon para sa bawat kuwartong lampas dito, hanggang dalawang karagdagang kuwarto.

Hiwalay na itinakda sa mga anunsiyo ang taunang iskedyul ayon sa bilang ng kuwarto: RM400 para sa isang kuwarto, RM600 para sa dalawa, RM800 para sa tatlo, RM1,000 para sa apat at RM1,800 para sa lima hanggang 10. Kakailanganin ng mga operator ang detalyadong iskedyul ng bayarin ng mga konseho para makuwenta kung paano mailalapat ang mga singil na ito sa kanilang mga pasilidad.

Doble ang itataas ng pinakamataas na bilang ng kuwarto, mula lima tungong 10, depende sa mga kondisyon ng lokal na awtoridad. Ayon kay H'ng, kailangan pa ring tumugon ng mga operator sa mga kinakailangan sa kaligtasan, kabilang ang insurance sa pananagutan sa publiko. Nagbibigay ang insurance na ito ng proteksiyon laban sa ilang partikular na paghahabol kaugnay ng pinsala o kapinsalaan sa ibang tao.

Maaari ring kailanganin ang pagsang-ayon ng mga katabing ari-arian, depende sa mga kondisyon ng kaukulang lokal na awtoridad. Bibigyan naman ng tatlong taon ang mga operator ng matutuluyan sa mga residensyal na lugar na may lote sa ilalim ng Penang Island City Council para matugunan ang mga kinakailangan sa pagpaplano hinggil sa pagpapalit ng gamit mula residensyal tungong komersiyal.

Ayon kay H'ng, maaaring kabilang sa pagpapatupad ang multa na hanggang RM1,000, pagsasakdal at pagsamsam kung pinahihintulutan ng batas. Ang compound ay multang maaaring bayaran para lutasin ang isang paglabag nang hindi dumaraan sa ganap na pagsasakdal. Layunin ng mga pagbabagong ipatutupad sa Enero na maisama ang mga operator sa isang sistemang may regulasyon habang pinoprotektahan ang mga komunidad sa paligid.

Nais ng mga operator ng abot-kayang pagsunod sa mga tuntunin at patuloy na pag-uusap

Ikinatuwa ni Lydia Tan, chairman ng Penang Malaysia Homestay/Short-Stay Operators Association, ang pagbabago sa mga bayarin. Sinabi niyang nakatuon noon ang mga pangamba sa pinagsamang pinansiyal na pasanin ng taunang singil na RM1,800 kada yunit at bayad sa paglilisensyang RM1,000 o higit pa.

Inilarawan ni Tan ang mga pagbabago bilang bunga ng mga pag-uusap sa pamahalaan ng estado:

Positibong resulta ang pagbabago ng mga tuntunin matapos ang mga pag-uusap sa pamahalaan ng estado. Dapat hikayatin ng mga regulasyon ang mga operator na pumasok sa legal na balangkas sa halip na gawing hindi na mabubuhay sa negosyo ang pagsunod sa mga ito.

Iminungkahi rin niyang saklawin ng iisang lisensya ang ilang ari-ariang pinamamahalaan ng iisang rehistradong operator. Hiniling din ang pagtatatag ng komite sa pakikipagtulungan sa industriya na magsasama-sama ng mga operator, kinatawan ng pamahalaan at kaukulang awtoridad para sa regular na pagtalakay sa mga regulasyon.

Tinutugunan ng mga mungkahi niya ang administratibong aspekto ng pagsunod sa mga tuntunin gayundin ang mga bayarin. Iba ang dami ng gawaing paglilisensya para sa mga operator na namamahala ng ilang ari-arian kumpara sa nagpapaupa ng iisang yunit, bagaman kakailanganin pa ring subaybayan ng mga konseho ang mga pasilidad na saklaw.

Ipinakikita ng mga naunang mungkahi ng industriya ang magkakaibang prayoridad

Sa ambag ng Airbnb sa konsultasyon noong 2023, iminungkahi nitong pahintulutan bilang default ang STRA sa lahat ng strata building, at bigyan ang mga residente ng kapangyarihang magpasya sa mga kondisyon o pahintulot sa pamamagitan ng 75 porsiyentong boto sa kanilang Joint Management Body o Management Corporation.

Iminungkahi rin ng kompanya ang isang pambansang online registration portal para makakuha ang mga awtoridad ng datos sa aktibidad ng pagpapaupa, kasama ang isang talaan ng mga operator at bisitang hindi papayagang makilahok kapag lumabag sila sa Code of Conduct ng industriya. Mga rekomendasyon iyon ng kompanya; ayon sa pinakahuling paglalarawan ni Aiman Athirah, mananatiling saklaw ang mga strata premise ng kani-kanilang pasya at tuntunin sa pamamahala.

Binanggit ni Mich Goh, pinuno ng pampublikong patakaran ng Airbnb sa rehiyon, ang pagtaya ng Oxford Economics na nag-ambag ang Airbnb ng mahigit RM5 bilyon sa gross domestic product ng Malaysia at sumuporta sa halos 57,000 trabaho noong 2022. Bahagi ang mga bilang na ito ng argumento ng kompanya hinggil sa papel ng sektor sa ekonomiya.

Sinusuri rin ng ministryo ng turismo ang Tourism Industry Act 1992. Sa tugon sa Parlamento noong Hulyo 2025, sinabi ni Khairul Firdaus na naging batayan ng mga panukala ang 54 na sesyon ng konsultasyon na nilahukan ng halos 1,000 katao. Kabilang sa mga paksa ang paglilisensya, insurance, mas mahigpit na pagpapatupad, pagpaparehistro ng mga digital platform at isang lupon para sa turismo.

Noon, sinabi niyang inaasahang ihaharap sa Dewan Rakyat ang pagsusuri sa huling bahagi ng 2025 o unang bahagi ng 2026. Nakasentro ang kasalukuyang talakayan sa STRA sa mga alituntunin sa pagpaplano at proseso ng pag-apruba sa mga ito, habang ipinakikita ng mga naunang panukala sa turismo ang mas malawak na pagsisikap na tugunan ang mga negosyong gumagamit ng digital booking at proteksiyon ng mga mamimili.

Mahahalagang Punto

• Nasa huling pagsusuri na ang pambansang mga alituntunin ng Malaysia para sa STRA bago isaalang-alang ng Gabinete at pagtibayin ng mga estado at lokalidad.
• Inaatasan ng iminungkahing balangkas ang pagpaparehistro at pagsunod sa mga kondisyon sa paglilisensya ng lokal na awtoridad.
• Mananatiling saklaw ang mga strata property ng mga pasya at tuntunin ng kanilang pamamahala sa gusali.
• Hinihikayat ang mga platform na awtomatikong magberipika ng mga lisensya at mag-alis ng mga listing na walang lisensya o hindi sumusunod sa mga tuntunin.
• Sumailalim na sa pagtatasa sa epekto ng regulasyon ang iminungkahing taunang limitasyong 180 gabi, ngunit wala pang pinal na pasya.
• Nakatakdang magkabisa sa Enero 1, 2027 ang mga binagong tuntunin ng Penang, kabilang ang mas mababang bayarin at pinakamataas na 10 kuwarto, depende sa mga kondisyon.