Inilalagay ng Panukalang Batas sa Pabahay ng Vietnam sa Sentro ng Reporma ang Pagpapaupa, Kasama ang mga Limitasyon sa Renta ng mga Probinsya at Mas Kaunting Pag-apruba

Bagong landas tungo sa pabahay nang hindi bumibili

Bibigyan ng panukalang Batas sa Pabahay ng Vietnam ng sarili nitong kabanata ang pabahay na paupahan, ililipat sa mga lokal na awtoridad ang 20 sa 21 administratibong proseso sa pabahay, at pahihintulutan ang mga probinsya na magtakda ng mga limitasyon sa renta. Iniharap ni Justice Minister Hoang Thanh Tung ang panukalang batas sa Pambansang Asamblea noong Oktubre 22, 2026, kasabay ng mga pagbabago sa pabahay panlipunan, muling pagtatayo ng mga apartment at mga obligasyon ng mga developer.

Ayon sa ulat ng Ministry of Construction, nakapagtayo ang Vietnam ng 8,314 paupahang bahay sa unang siyam na buwan ng 2026, bahagi ng pinagsamang kabuuang 46,497 pabahay panlipunan at paupahan. Samakatuwid, humigit-kumulang 18% ng mga natapos na pabahay ang mga paupahang bahay. Inaasahan ng ministeryo na aabot sa 18,049 ang mga paupahang bahay na matatapos sa buong taon.

Isasaayos ng panukalang batas ang patakaran sa pabahay ayon sa apat na grupo: komersiyal na pabahay, paupahang pabahay, opisyal na pabahay para sa mga taong may tungkuling pampubliko, at pabahay para sa mga grupong tinutulungan o pinabibigyan ng pabahay ng Estado. Saklaw ng grupo ng pabahay para sa mga grupong tinutulungan ng Estado ang pabahay panlipunan, pabahay para sa mga muling pinatira at pabahay para sa sandatahang lakas.

Para sa mga sambahayang hindi kayang bumili ng bahay, ang pangunahing pagbabago ay mas malinaw na balangkas para sa pagtatayo ng mga bahay na mananatiling magagamit para paupahan. Para sa mga developer, nag-aalok ito ng mga insentibo at mas kaunting hakbang na administratibo, kasabay ng kontrol ng mga probinsya sa mga presyo ng renta. Panukala pa lamang ang mga hakbang na ito at pinag-aaralan pa ng mga mambabatas; walang itinakdang petsa para sa pinal na pagboto o pagsisimula ng bisa sa presentasyon noong Oktubre 22.

Sinusuportahan ng Komite sa Batas at Katarungan ng Pambansang Asamblea ang komprehensibong rebisyon, habang hinihingi ang mas matibay na proteksyon laban sa espekulasyon at maling paggamit ng tulong sa pabahay. Inilahad ng tagapangulo nito na si Phan Chi Hieu ang mga natuklasan ng pagsusuri ng komite, kabilang ang mga alalahanin tungkol sa kung sino ang nakatatanggap ng subsidiyadong pabahay at kung sino ang sumasagot sa gastos sa imprastraktura.

Bakit nagiging prayoridad ang paupahang pabahay

Inilarawan ni Deputy Minister of Construction Nguyen Van Sinh ang paglipat mula sa pangunahing pagtutuon sa komersiyal na pabahay tungo sa sabayang pagpapaunlad ng komersiyal, panlipunan at paupahang pabahay. Kabilang sa mga grupong nais paglingkuran ng pamahalaan sa pamamagitan ng pamilihan ng paupahan ang mga manggagawa, estudyante, kawani ng gobyerno at miyembro ng sandatahang lakas.

Tinutukoy ng ministeryo ang hindi pagtutugma ng pamumuhunan at pangangailangan ng mga sambahayan: patuloy na nakaaakit ng puhunan ang mamahaling pabahay, samantalang kapos ang abot-kayang mga bahay sa malalaking sentrong urbano. Mas mabilis ding tumaas ang presyo ng pabahay kaysa kita, at hindi sapat ang pamumuhunan sa sektor ng paupahan upang matugunan ang pangangailangan.

Inilarawan ni Sinh, na nagsalita sa isang forum tungkol sa real estate, ang mga suliraning matagal nang naiipon sa pamilihan:

"Mga suliranin itong naipon sa paglipas ng panahon at hindi malulutas sa magdamag, ngunit nangangailangan ang mga ito ng agarang at magkakaugnay na pagkilos," sabi ni G. Sinh.

Binanggit sa isang legal na pagsusuri ng HM&P noong Setyembre 29, na isinulat ng mga abogadong sina Nguyen Van Phuc at Ngo Tuong Vi, ang datos ng Ministry of Construction na nagtala ng humigit-kumulang 60,900 bahay pagsapit ng Hunyo 2026 sa mga tinukoy na kategorya ng paupahang pabahay. Kabilang sa mga kategoryang ito ang pabahay panlipunan, tirahan ng mga manggagawa, pabahay ng mga estudyante at mga lumang bahay na pag-aari ng publiko. Saklaw ng bilang ang mga grupong nakalista, hindi ang lahat ng pribadong paupahang bahay sa Vietnam.

Paano nakarating sa parlamento ang panukala

May 13 kabanata at 130 artikulo ang burador na iniharap noong Oktubre 22, mas kaunti nang 68 kaysa 198 artikulo ng Batas sa Pabahay ng 2023. May 132 artikulo ang bersyong sinuri noong Setyembre. Ayon sa pamahalaan, pinananatili ng rebisyon ang mga kapaki-pakinabang na tuntunin habang inaalis ang mga pag-uulit at ipinauubaya sa mga regulasyon ng pamahalaan ang mas detalyadong pagpapatupad.

Kabilang sa mahahalagang hakbang bago iharap sa parlamento ang:

• Mayo 2024: Naglabas ang Sekretaryat ng Directive No. 34-CT/TW tungkol sa pagpapaunlad ng pabahay panlipunan, na planong suriin ng Ministry of Construction sa pagpapatupad nito.
• Setyembre 30, 2026: Sinuri ng nakatataas na sangay ng Komite sa Batas at Katarungan ang burador sa gusali ng Pambansang Asamblea, sa pangunguna ni Phan Chi Hieu.
• Oktubre 2, 2026: Tinalakay ng Nakatayong Komite ng Pambansang Asamblea ang mga panukalang batas sa pabahay at negosyo sa real estate.
• Oktubre 15, 2026: Inilabas ng Ministry of Construction ang mga bilang sa paghahatid ng pabahay sa press briefing nito para sa ikatlong quarter sa Hanoi.
• Oktubre 22, 2026: Tinalakay ng Pambansang Asamblea ang panukala sa pabahay at mga natuklasan ng pagsusuri sa ikalawang sesyon nito.

Paano gagana ang renta at pamumuhunan

Saklaw ng kabanata tungkol sa paupahang pabahay ang mga kuwalipikadong nangungupahan, pampubliko at pribadong pagpopondo, mga rekisito sa proyekto, mga proseso sa pamumuhunan, insentibo sa mga developer, presyo ng renta at pamamahala ng ari-arian. Kasama rin dito ang tirahan para sa mga eksperto at manggagawa sa labas ng mga sonang industriyal.

Magkakasundo ang mga developer at nangungupahan sa renta alinsunod sa balangkas na itatakda ng Komite ng Mamamayan ng probinsya. Isasama sa panukalang pagkalkula ang pagbawi sa puhunan sa konstruksyon, pagmementena, operasyon, buwis, bayarin, iba pang makatwirang gastos at inaasahang tubo ayon sa plano sa negosyo.

Sabay na paiiralin ang mga limitasyon ng probinsya at gastos ng proyekto. Kakailanganin ng developer ang sapat na kita para mapanatili ang ari-arian at mabawi ang puhunan nito, habang itatakda naman ng probinsya ang pinahihintulutang saklaw ng presyo. Parehong makaaapekto sa kakayahan ng proyekto na magbigay ng pabahay sa abot-kayang renta ang pakete ng mga insentibo at lokal na balangkas sa pagpapaupa.

Sa pagsusuri noong Setyembre, kasama sa burador ang eksemsyon sa bayarin sa paggamit ng lupa para sa mga proyektong paupahan na walang puhunan ng Estado. Kabilang din sa mas malawak na balangkas na iminungkahi ng ministeryo ang eksemsyon sa renta sa lupa, kaluwagan sa buwis, pautang na may paborableng kondisyon at tulong sa pagkonekta sa teknikal na imprastraktura. Maaaring gamitin ng mga developer ang bahagi ng proyekto para sa komersiyal na pabahay o mga serbisyo upang madagdagan ang kita, alinsunod sa mga legal na kondisyon.

Saan itatayo ang mga bagong paupahang bahay

Nais ng ministeryo na higit na iugnay ang paupahang pabahay sa trabaho, edukasyon at transportasyon. Maglalaan ang mga iminungkahing rekisito sa pagpaplano ng lupa sa mga tinukoy na purok urbano, sa paligid ng mga sonang industriyal at sonang pang-export na pagpoproseso, malapit sa mga unibersidad at kolehiyo, at sa mga lugar na pauunlarin sa paligid ng pampublikong transportasyon.

Ang Transit Oriented Development, o TOD, ay nangangahulugan ng pagtutuon ng mga bahay at serbisyo sa paligid ng mga koneksiyon sa transportasyon. Para sa isang manggagawa o estudyante, posibleng maging praktikal na pakinabang ang paninirahan nang mas malapit sa trabaho, kampus o hintuan ng transportasyon, kung maihahatid din ng mga lokal na plano ang kinakailangang imprastraktura.

Inatasan ang mga lokal na awtoridad na tasahin ang pangangailangan ng iba’t ibang grupo ng nangungupahan, maglaan ng angkop na lupa at isaalang-alang ang direktang pamumuhunan ng publiko. Kabilang sa iba pang opsyon ang paggamit sa mga pampublikong ari-arian para sa pabahay at pagbili ng mga bahay mula sa mga developer. Aayusin din ng mga awtoridad ng probinsya ang mga mapagkukunan para sa kompensasyon, relokasyon at paghahanda ng lupa.

Nais ng Komite sa Batas at Katarungan ng mas malinaw na mga tuntunin sa prayoridad, lalo na para sa mga bahay na itinayo gamit ang pampublikong pondo. Nais din nitong magbunga ng mga pakinabang para sa mga nangungupahang nahaharap sa suliranin sa pabahay ang mga insentibo, kasabay ng malinaw na pagsusuri sa pagiging kuwalipikado upang maiwasan ang maling paggamit ng tulong.

Ano ang ipinakikita ng mga bilang sa konstruksyon

Ipinakikita ng mga bilang ng ministeryo noong Oktubre na malaki ang bilang ng mga proyektong isinasagawa, ngunit mas maliit ang dami ng mga natapos na bahay. Sa unang siyam na buwan ng 2026, nakapagtapos ang 170 proyekto ng pabahay panlipunan at paupahan ng 46,497 bahay: 38,183 ang ipinagbibili o binibili sa hulugan sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa, at 8,314 ang pinauupahan.

Nagsimula ang konstruksyon sa 128 pang proyekto na may 183,293 bahay, kabilang ang 42,801 paupahang yunit. Humigit-kumulang 23% ng mga sinimulang bahay ang paupahan, kumpara sa humigit-kumulang 18% ng mga natapos sa parehong panahon. Mas malaking bahagi ng mga paupahang bahay ang sinimulang itayo kaysa sa bahaging naihatid na.

Inaasahan ng ministeryo na matatapos sa buong 2026 ang 87,601 bahay na panlipunan at paupahan, kabilang ang 18,049 paupahan. May 947 proyekto ang mas malawak na programa sa pabahay panlipunan, na binubuo ng 910,933 bahay at tinatayang puhunan na 841.338 trilyong dong. Sa mga bahay na ito, 216,626 ang natapos na, 363,065 ang itinatayo at 331,242 ang may pag-apruba sa pamumuhunan.

Umaabot sa humigit-kumulang 91% ng layuning hindi bababa sa 1 milyong yunit ng pabahay panlipunan pagsapit ng 2030 ang pinagsamang bilang ng tatlong yugtong ito. Katumbas lamang ng humigit-kumulang 22% ng pinakamababang target ang mga natapos na yunit. Mas maaga noong 2026, umabot sa 781 proyekto na may 720,055 yunit ang programa, o 72% ng target sa iba’t ibang yugto ng pagpapaunlad.

Nakapagtapos ang Vietnam ng 102,633 yunit ng pabahay panlipunan noong 2025, lampas nang 2,358 sa taunang target na 100,275. Sa unang limang buwan ng 2026, nagsimula ang konstruksyon sa 34 na proyekto na may halos 30,000 yunit. Hiniling ng ministeryo sa mga lokalidad na isama sa kanilang mga plano sa pag-unlad ng ekonomiya at lipunan ang mga target sa pabahay, iskedyul ng proyekto at mga mapagkukunan.

Muling pagbebenta ng pabahay panlipunan at mga obligasyon sa imprastraktura

Isasama ng panukalang batas sa Batas sa Pabahay ang angkop na mga patakarang sinubukan sa National Assembly Resolution 201/2025/QH15 at Government Resolution 66.15/2026/NQ-CP. Sa ilalim ng isang iminungkahing tuntunin, maaaring muling ibenta ng bumili ng pabahay panlipunan ang bahay matapos ang limang taon mula sa ganap na pagbabayad at kapag naibigay na ang sertipiko ng pagmamay-ari, ngunit sa isa pang kuwalipikadong mamimili lamang ng pabahay panlipunan.

Susunod ang buwis sa personal na kita sa batas sa pagbubuwis. Mananatili sa pangkat ng mga bahay para sa mga kuwalipikadong sambahayan ang muling ibinentang bahay sa ilalim ng iminungkahing kaayusan, kahit lumipas na ang unang panahon ng pagmamay-ari.

Ang mga awtoridad ng probinsya ang magpapasya kung paano tutuparin ng mga developer ng komersiyal na pabahay ang kanilang mga obligasyong tumulong sa pabahay panlipunan at paupahan. Kabilang sa mga opsyon ang lupa sa loob ng proyekto, lupa sa ibang lokasyon o katumbas na bayad. Maglalabas ang pamahalaan ng mga detalyadong tuntunin.

Nababahala ang komite na inaalis ng burador ang hayagang rekisito tungkol sa pamumuhunan sa teknikal na imprastraktura kapag naglalaan ng lupa o nagbabayad ng katumbas na halaga ang mga developer. Nagiging angkop sa pabahay ang lupa dahil sa mga kalsada, drainage at koneksiyon sa mga utility, kaya direktang nakaaapekto sa kahandaan at gastos ng proyekto ang pagtatalaga kung sino ang sasagot sa mga gastusing ito.

Nagmumungkahi ang pamahalaan ng mga detalyadong regulasyon para sa pagkalkula ng mga gastos sa imprastraktura kapag tinutupad ang isang obligasyon. Nais ng komite na muling pag-aralan ng bumabalangkas na lupon ang pananalita upang manatili sa mga developer ng komersiyal na proyekto ang naaangkop na bahagi ng pananagutan.

Kaakibat ng mas kaunting pag-apruba ang mga bagong tanong sa proteksyon

Ang proseso lamang ng pagpapaupa ng opisyal na pabahay ang mananatili sa Ministry of Construction sa ilalim ng panukalang batas sa pabahay. Pangangasiwaan ng mga lokal na awtoridad ang iba pang 20 administratibong proseso. Iminumungkahi rin nitong alisin ang tatlo sa apat na kondisyon sa negosyo, pasimplehin ang mga dokumentong kailangan sa aplikasyon at paikliin ang mga oras ng pagproseso.

Ipinakikita ng pagpepresyo sa pabahay panlipunan ang iminungkahing paglayo sa paunang pag-apruba. Inilalarawan ng mga abogado ng HM&P ang mekanismo kung saan maghahanda ng presyo ang mga developer, kukuha ng kuwalipikadong tagapayo upang beripikahin ito at sila mismo ang mag-aapruba sa mga presyo ng bentahan at pagbili sa hulugan sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa, sa halip na ipasuri ito sa isang ahensiya ng probinsya.

Iminumungkahi nina Phuc at Vi ang mga inspeksiyong nakatuon sa mga panganib sa pagpepresyo, mga rekord kung paano kinalkula ang mga presyo, pagsisiwalat ng mahahalagang bahagi ng gastos at pananagutan ng mga kompanyang nagsasagawa ng beripikasyon. Iminumungkahi rin nila ang pagbabago sa presyo o pagsasauli ng bayad kung mapatunayang mali ang mga kalkulasyon sa mga susunod na pagsusuri. Mga pananggalang ito na inirerekomenda sa kanilang pagsusuri.

Binibigyang-pansin din ng mga abogado ang mga probisyon sa pagsasangla. Inaatasan ng Artikulo 182 ng kasalukuyang Batas sa Pabahay ang mga may-ari na abisuhan nang nakasulat ang mga nangungupahan bago isanla ang isang inuupahang bahay at ipaalam sa nagpapautang na ito ay pinauupahan. Aalisin ng mas maikling probisyon sa pagsasangla sa burador ang hayagang rekisito ng paunang abiso sa ilalim ng Batas sa Pabahay.

Pahihintulutan ng iba pang probisyon na maisagawa ang ilang transaksiyon, kabilang ang pagbebenta o pagbili sa hulugan sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa ng pabahay panlipunan, nang hindi muna inaalis ang sangla kung nagkakasundo ang mga kinauukulang partido. Nagbibigay sa nagpapautang ng karapatan sa ari-arian ang sangla sakaling hindi mabayaran ang utang. Kakailanganin ng mga mamimiling papayag sa ganitong kaayusan ang malinaw na impormasyon tungkol sa utang, mga karapatan ng nagpapautang at mga kondisyon sa pag-aalis ng sangla sa kanilang bahay.

Mga lumang apartment, pagmamay-ari at pabahay para sa mga kawani ng gobyerno

Higit na iuugnay ang pagsasaayos at muling pagtatayo ng mga apartment sa muling pagpapaunlad ng mga lugar urbano. Isasama ng burador ang paraan ng public-private partnership na build-transfer, na kilala bilang BT, bilang isa pang paraan ng pamumuhunan, at pasisimplehin ang pagpili sa mga developer. Sa kaayusang BT, magtatayo ng imprastraktura o mga pasilidad ang pribadong mamumuhunan at ililipat ang mga ito sa pampublikong awtoridad alinsunod sa mga napagkasunduang tuntunin.

Iniugnay ng burador noong Setyembre ang haba ng panahong magagamit ang isang gusali ng apartment sa batas sa konstruksyon at tinalakay ang pinansiyal na ambag ng mga may-ari sa muling pagtatayo kapag nagwakas ang panahong iyon. Inilarawan din sa presentasyon noong Oktubre ang pagprotekta sa mga karapatan sa ari-arian kapag giniba ang mga gusali.

Lilinawin ng mga binagong tuntunin sa pamamahala ang pagkakaiba ng pampubliko at pribadong pag-aari, paradahan, at mga kapangyarihan at tungkulin ng mga lupon sa pamamahala, developer, may-ari, residente at operator. Tinukoy ng komite na mga suliraning nangangailangan ng mas matibay na solusyon ang mga alitan tungkol sa pinagsasaluhang ari-arian at mga sigalot sa pagitan ng mga residente at lupon sa pamamahala.

Magdaragdag ang mga probisyon sa opisyal na pabahay ng eksemsyon sa renta para sa mga opisyal, kawani ng gobyerno at manggagawang itinalaga, inilipat o ipinahiram sa mga komunang lubhang kapos sa yaman, mga lugar sa hangganan at mga isla. Maaaring gamitin para sa pabahay ng sandatahang lakas ang lupang pangdepensa o pangseguridad na nakatakdang alisin sa gayong gamit, o lupang hindi na kailangan para rito.

Tatalakayin din sa burador ang mga mamamayang Vietnamese na may hawak na ibang nasyonalidad. Ayon sa pagsusuri ng HM&P, ituturing silang mga mamamayang Vietnamese sa mga transaksiyon sa pabahay kapag ginagamit nila ang kanilang nasyonalidad na Vietnamese, nakatira man sila sa loob o labas ng Vietnam. Nais ng mga abogado ng mas malinaw na tuntunin sa mga dokumento at pagpaparehistro para maipatupad ang katayuang iyon.

Mga kontrol sa lupa at kaugnay na panukalang batas sa ari-arian

Itatakda ng Artikulo 6 ng burador sa pabahay na magtayo ng mga bahay para ibenta, bilhin sa hulugan sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa o paupahan ang mga developer sa mga purok na kabilang sa mga espesyal, unang klase at ikalawang klaseng lugar urbano. Sa ibang mga lugar, magpapasya ang mga probinsya kung saan kailangang magtayo ang mga developer at kung saan maaaring ilipat sa mga indibidwal ang mga lote para magtayo sila ng mga bahay, batay sa mga pamantayang itatakda ng pamahalaan.

Nais ng Komite sa Batas at Katarungan na panatilihing pinakamababa ang paghahati-hati at pagbebenta ng mga lote sa mga lugar urbano, lalo na sa malalaking lungsod. Nais din nitong magkaroon ng mas malinaw na mga tuntunin sa mga pinagmumulan ng puhunan, pagtatala ng mga ari-arian at pamamahala ng Pondo sa Pabahay, alinsunod sa batas sa badyet ng Estado.

May 10 kabanata at 61 artikulo ang kaugnay na burador ng Batas sa Negosyo sa Real Estate, mas kaunti nang 22 kaysa batas noong 2023. Iminumungkahi nito ang mga elektronikong pagkakakilanlan para sa mga saklaw na ari-arian, tao, organisasyon at iba pang paksa, kasabay ng mekanismo para matiyak ang natitirang 5% ng halaga ng kontrata sa ari-arian sa pamamagitan ng naka-block na account o kaayusang pinagkasunduan ng mga partido.

Ipinaliwanag ni Agriculture and Environment Minister Trinh Viet Hung ang mga probisyong nagpapahintulot sa mga Komite ng Mamamayan ng probinsya na aprubahan ang paglilipat sa kabuuan o bahagi ng mga proyektong ang patakaran sa pamumuhunan ay orihinal na inaprubahan ng punong ministro. Ililipat sa mga awtoridad ng komuna ang mga pananagutan ng distrito sa ilalim ng sistema ng pamahalaang panlalawigan at pangkomuna.

Aalisin ng panukalang batas sa negosyo sa ari-arian ang apat sa 12 administratibong proseso, pasisimplehin ang pito pa at aalisin o pasisimplehin ang siyam sa 31 kondisyon sa pamumuhunan at negosyo. Aalisin din ng panukalang batas sa pabahay ang pitong kondisyon sa listahan nito ng mga ipinagbabawal na gawain at tutugunan ang mga ito sa pamamagitan ng mga partikular na probisyon o iba pang batas.

Hiniling ng mga mambabatas ang maingat na pagtutugma ng mga tuntunin sa pabahay, negosyo sa real estate, lupa, buwis at badyet. Nais din ng mga abogado ng HM&P ng mahigpit na limitasyon sa mga eksemsiyong transisyonal na nagpapahintulot sa ilang proyekto ng pabahay panlipunan na makakuha ng mga mamumuhunan nang hindi inuulit ang proseso ng pagpili. Ang pangunahing hamon sa pagpapatupad ay tiyaking kaakibat ng mas mabilis na pag-apruba ang malinaw na pananagutan sa presyo, lupa, imprastraktura at mga karapatan ng mga residente.

Mahahalagang Punto

• May 13 kabanata at 130 artikulo ang panukalang batas sa pabahay noong Oktubre 22, kabilang ang nakalaang kabanata para sa paupahang pabahay.
• Magkakasundo ang mga developer at nangungupahan sa renta sa loob ng mga limitasyon sa presyo ng probinsya.
• Pangangasiwaan ng mga lokal na awtoridad ang 20 sa 21 administratibong proseso sa pabahay.
• Nakapagtapos ang Vietnam ng 8,314 paupahang bahay sa unang siyam na buwan ng 2026 at inaasahang aabot sa 18,049 ang matatapos sa buong taon.
• Kailangan ng sertipiko ng pagmamay-ari at kuwalipikadong mamimili para muling maibenta ang pabahay panlipunan matapos ang limang taon mula sa ganap na pagbabayad.
• Nais ng mga mambabatas ng mas malinaw na prayoridad sa mga nangungupahan, obligasyon sa imprastraktura, mga tuntunin sa pagpopondo at pananggalang laban sa maling paggamit ng tulong sa pabahay.
• Saklaw din ng mga panukala ang muling pagtatayo ng mga apartment, kaayusan sa pagsasangla, mga kontrol sa lupa at mga transaksiyon sa ari-arian.