Tinatayang magkukulang ng 33,000 hanggang 50,000 bahay ang mga sisimulang itayo sa Greater Seoul kumpara sa target sa 2026

Hindi pa rin mapupunan ng biglaang pagdami ng konstruksyon sa huling bahagi ng taon ang kakulangan sa suplay

Inaasahan ng South Korea na sisimulan ang konstruksyon ng 218,000 hanggang 235,000 bahay sa metropolitan area ng Seoul sa 2026. Mag-iiwan ito ng kakulangan na 33,000 hanggang 50,000 kumpara sa taunang target, kahit matupad ang inaasahang pagdami ng mga proyekto. Pagsapit ng ikalawang linggo ng Oktubre, nagsimula na ang konstruksyon ng humigit-kumulang 99,000 bahay, o mga 37% ng layunin ng pamahalaan na 268,000.

Ipinakita ng Ministry of Land, Infrastructure and Transport at Office for Government Policy Coordination ang mga bilang sa una nilang regular na briefing tungkol sa suplay ng pabahay, na ginanap sa Government Complex sa Seoul noong Oktubre 16. Saklaw ng metropolitan area ang Seoul, ang nakapaligid na Gyeonggi Province at Incheon, kung saan sinisikap ng pamahalaan na tugunan ang kakulangan sa pabahay at ang pagtaas ng presyo ng bilihan at upa.

Para maabot ang pagtataya, kailangang masimulan ang konstruksyon ng karagdagang 119,000 hanggang 136,000 bahay sa humigit-kumulang huling dalawa't kalahating buwan ng taon. Ibig sabihin, mas maraming bahay ang kailangang simulang itayo sa mga natitirang linggo kaysa sa kabuuang bilang sa panahong saklaw ng tala noong Oktubre.

May hiwalay ding programa ng aplikasyon at paglipat ng mga residente. Plano ng pamahalaan na tumanggap ng mga aplikante para sa hindi bababa sa 15,000 pampublikong bahay bago matapos ang Disyembre, habang sinusuportahan ang paglipat ng mga residente sa humigit-kumulang 100,000 bahay na may suporta ng pamahalaan mula sa ikaapat na quarter ng 2026 hanggang katapusan ng 2027.

Para sa mga pamilyang nagpaplanong lumipat, may tatlong yugto ang iskedyul: magsisimula ang konstruksyon, magbubukas ang aplikasyon, at matatanggap ng mga residente ang kanilang mga bahay. Sumasagot ang bawat yugto sa magkakaibang praktikal na tanong, mula sa dami ng itinatayong pabahay hanggang sa kung kailan talaga maaaring lumipat ang isang tao.

Paghahambing ng pagtataya sa mga nakaraang taon

Tumutugma ang inaasahang 218,000 hanggang 235,000 sisimulang konstruksyon sa humigit-kumulang 81% hanggang 88% ng target sa 2026. Kahit maabot ang pinakamataas na tantiya, magkukulang pa rin ng 33,000 bahay ang pamahalaan. Sa pinakamababang tantiya, aabot sa 50,000 ang kakulangan.

Naitala ng Greater Seoul ang 167,000 sinimulang konstruksyon noong 2025 at 127,000 noong 2023. Batay sa mga bilang na ito, katumbas ang bagong pagtataya ng pagtaas na humigit-kumulang 31% hanggang 41% mula noong nakaraang taon at mga 72% hanggang 85% mula noong 2023. Kaya nagtataya ang pamahalaan ng malaking pagbangon kasabay ng hindi pagkamit sa target.

Pinakamataas din ang magiging taunang kabuuan ayon sa pagtataya mula noong 2021, nang simulan ang konstruksyon ng 266,000 bahay. Kahit ang pinakamataas na tantiya ngayong taon ay mananatiling 31,000 na mas mababa sa antas na iyon.

Itinatakda ng mas malawak na programa na simulan ang konstruksyon ng mahigit 1.5 milyong bahay sa metropolitan area mula 2026 hanggang 2030. Kung pantay-pantay ang paghahati, kakailanganin ang mahigit 300,000 simula ng konstruksyon bawat taon. Kung 218,000 hanggang 235,000 ang bilang sa unang taon, mangangailangan pa ng mahigit 1.265 milyon hanggang 1.282 milyong simula ng konstruksyon sa susunod na apat na taon, o taunang average na humigit-kumulang 316,000 hanggang 321,000.

Aling mga uri ng pabahay ang pinakamabilis umusad?

Pinakamabagal ang pagsulong ng pribadong redevelopment at reconstruction kumpara sa taunang target. Pinapalitan o muling itinatayo ng mga proyektong ito ang mga bahay sa mga kasalukuyang komunidad. Ayon sa briefing, umabot sa humigit-kumulang 17,000 bahay ang sinimulang itayo, kumpara sa target na 72,000, o 23.6% ng layunin.

Nakapagtala ang pampublikong pabahay ng 16,200 simula ng konstruksyon kumpara sa layuning 62,000, o humigit-kumulang 26.1%. Umabot naman sa mga 13,000 ang mga bagong tayong bahay na nakalaang bilhin ng mga ahensiya ng pamahalaan, kumpara sa 42,000, o 31%. Sa modelong ito, binibili ng mga pampublikong ahensiya ang mga bahay mula sa mga developer at ginagamit ang mga ito bilang pabahay na paupahan.

Umabot sa humigit-kumulang 47,000 simula ng konstruksyon ang iba pang pabahay, kabilang ang mga pribadong bahay sa lupang pampubliko, mga proyekto ng asosasyon sa pabahay at mga programang pagpapaunlad sa lungsod. Kumpara ito sa target na 86,000, o 54.7%. Pinakamalapit sa layunin ang pribadong paupahang pabahay na may suporta ng pamahalaan, na nakapagtala ng 5,600 simula ng konstruksyon kumpara sa 6,000, o 93.3%.

Halos naaayon sa iskedyul ang mas maliit na kategorya ng pribadong paupahang pabahay, pero malaki pa ang hindi natatapos sa mas malalaking programa ng pampublikong pabahay at redevelopment. Malaki ang magiging epekto ng progreso ng mga ito sa natitirang kabuuang konstruksyon.

Mga lugar kung saan nagsimula na ang konstruksyon

Kabilang sa bilang ng pampublikong pabahay ang humigit-kumulang 7,300 bahay sa ikatlong henerasyon ng mga bagong bayan, isang pangkat ng mga planadong komunidad sa paligid ng Seoul. Tinatayang 2,300 bahay bawat isa ang sinimulang itayo sa Goyang Changneung at Incheon Gyeyang, habang humigit-kumulang 1,100 bawat isa sa Hanam Gyosan at Namyangju Wangsuk 2. Bilugan ang mga bilang ng proyekto.

Humigit-kumulang 14,200 sa 16,200 simula ng konstruksyon ng pampublikong pabahay ang nasa mga proyektong gumagamit ng lupang pampubliko. Nasa mga 2,000 naman ang nasa mga kasalukuyang urban area, kabilang ang mga proyektong pinagsasama ang pabahay at redevelopment ng mga luma nang tanggapan ng pamahalaan.

Kabilang sa mga sinimulang pribadong redevelopment ang humigit-kumulang 3,100 bahay sa Junggye Bon-dong, 1,500 sa Heukseok District 11 at 1,400 sa Sillim District 2. Ipinakikita ng mga proyektong ito sa Seoul kung saan umuusad na ang bahagi ng pipeline ng konstruksyon, habang nakadepende pa rin sa mga pag-apruba, pagpopondo at pagbabago sa mga planong pagpapaunlad ang iba pang proyekto.

Ayon kay Jung Woo-jin, pinuno ng housing supply promotion headquarters ng ministeryo, sinisikap ng Seoul na maabot sa loob ng taon ang target na 31,000 bahay sa pamamagitan ng redevelopment. Sinabi niyang mas mahina ang komersiyal na posibilidad ng mga proyekto sa Gyeonggi at Incheon kumpara sa mga nasa Seoul. Naaapektuhan nito kung sasapat ang inaasahang benta para mabayaran ang mga gastos sa konstruksyon at iba pang gastusin ng proyekto.

Bakit nakasalalay ang malaking bahagi sa mga huling buwan

Tinukoy ng pamahalaan ang humigit-kumulang 45,000 karagdagang simula ng konstruksyon ng pampublikong pabahay, 28,000 simula para sa mga bagong tayong bahay na bibilhin, at 28,000 mula sa pribadong redevelopment at reconstruction bilang ilan sa malalaking bilang na nakatakdang simulan sa nalalabing bahagi ng taon. Kabuuang mga 101,000 bahay ang saklaw ng tatlong pangkat na ito.

May partikular na problema sa iskedyul ang mga pampublikong proyekto. Kailangang ihanda muna ng Korea Land and Housing Corporation, o LH, ang lupa bago maitayo ang mga bahay. Sinabi ng mga opisyal ng ministeryo na nakatutulong ang limitadong suplay ng mga inihandang lote para maitulak sa ikalawang kalahati ng taon ang pagsisimula ng konstruksyon.

Iba naman ang proseso sa pribadong redevelopment. Maaaring abutin ng ilang buwan ang pagbabago sa plano ng pagpapatupad ng proyekto at sa planong nagtatakda ng alokasyon ng ari-arian at kabayaran. Sinabi ni Jung na maaaring maitulak ng mga prosesong ito lampas Disyembre ang nakatakdang pagsisimula. Nagsusulong ang ministeryo ng mga pagbabago sa proseso para sabay na maisapanahon ang dalawang plano.

Kinikilala ni Kim Yi-tak, unang pangalawang ministro ng lupa, imprastraktura at transportasyon, na nakapokus sa huling bahagi ng taon ang nakaplanong pagsisimula ng mga proyekto. Sinabi niyang sisikapin ng pamahalaan na ipamahagi ang mga ito nang mas pantay sa buong taon. Agarang kailangang maisakatuparan ang mga nakaiskedyul na proyekto habang nilulutas ang mga pagkaantala sa pag-apruba at pagpopondo.

Ano ang maaaring aplayan ng mga bibili at uupa

Plano ng pamahalaan na mag-anunsiyo ng aplikasyon para sa humigit-kumulang 10,000 pampublikong bahay na ibinebenta bago matapos ang 2026, kabilang ang mga 2,000 sa mga bagong bayan ng ikatlong henerasyon. Ipinagbibili ang pampublikong pabahay, samantalang nananatiling magagamit ng mga kwalipikadong nangungupahan ang pampublikong paupahang pabahay sa ilalim ng mga kasunduan sa pag-upa.

Kabilang sa mga planong anunsiyo ng bentahan ang humigit-kumulang 1,100 bahay sa Goyang Changneung, 500 sa Bucheon Daejang at 400 sa Namyangju Wangsuk. Kabilang din sa iba pang lokasyon ang mga 1,300 bahay sa Godeok Gangil sa Seoul at 600 sa Gwanggyo. Bahagi ang mga proyektong ito ng kabuuang 10,000 bahay.

Sasaklawin ng mga aplikasyon para sa pampublikong paupahang pabahay ang hindi bababa sa 5,000 bahay, kabilang ang humigit-kumulang 1,400 sa Gwacheon Knowledge Information Town. Kasunod ito ng humigit-kumulang 14,800 pampublikong bahay na naialok na hanggang ikatlong quarter.

Ganito inilarawan ni Kim Yi-tak, unang pangalawang ministro ng ministeryo, ang impormasyong kailangan ng mga sambahayan mula sa bagong programa ng pagsisiwalat:

Ang pinakamahalaga para sa publiko ay malaman nang tiyak kung 'saan at kailan magiging available ang bahay ko.'

Ilalahad sa mga abiso ng bawat proyekto ang mga praktikal na susunod na hakbang para sa mga aplikante, kabilang ang mga kwalipikasyon at iskedyul ng aplikasyon. Inilahad sa briefing ang kabuuang pipeline, hindi ang kumpletong kalendaryo para sa bawat proyekto.

Paano mas mabilis na nakararating sa mga sambahayan ang programa sa paupahang pabahay

Layunin ng ministeryo na suportahan ang paglipat ng mga residente sa humigit-kumulang 100,000 bahay sa metropolitan area na may suporta ng pamahalaan, mula ikaapat na quarter ng 2026 hanggang Disyembre 2027. Kabilang sa mga nakalistang bahagi nito ang 87,000 paupahang bahay at 9,000 pampublikong bahay na ibinebenta, na may kabuuang 96,000 sa loob ng tinatayang kabuuang bilang.

Kabilang sa programa ng paupahang pabahay ang humigit-kumulang 45,000 bahay na inuupahan sa pamamagitan ng jeonse, 29,000 biniling paupahang bahay, 8,000 bahay na sadyang itinayo para paupahan at 5,000 pribadong paupahang bahay na may suporta ng pamahalaan. Isang kasunduan sa pag-upa sa Korea ang jeonse, na nakabatay sa malaking maibabalik na deposito at karaniwang may kaunti o walang buwanang upa. Tinutulungan ng mga pampublikong programa sa jeonse rental ang mga kwalipikadong sambahayan na makakuha ng bahay sa pamamagitan ng mga kasunduang sinusuportahan ng pamahalaan.

Sa pamamagitan ng mga binili at inuupahang bahay, maaaring maglaan ng matitirhan ang mga pampublikong ahensiya gamit ang mga kasalukuyang ari-arian gayundin ang mga bagong konstruksyon. Epektibong walang limitasyon ang planong pagbili ng pamahalaan ng mga bahay para paupahan sa mga itinalagang reguladong lugar sa capital region hanggang 2027.

Nakatakdang unang tumanggap ng mga residente sa mga bagong bayan ng ikatlong henerasyon ang Incheon Gyeyang sa Disyembre 2026. Susunod ang Bucheon Daejang sa Nobyembre 2027 at Goyang Changneung sa Disyembre 2027. Para ito sa mga bahay na mas malayo na ang narating sa proseso ng pagpapaunlad kaysa sa mga proyektong ngayon pa lamang nagsisimula ang konstruksyon.

Ano ang ipinakikita ng mga bilang ng pagbangon sa Seoul

Nagkaloob ang Seoul ng mga pag-apruba para sa humigit-kumulang 40,000 bahay mula Enero hanggang Agosto 2026, mas mataas nang 40% kumpara sa kaparehong panahon noong nakaraang taon. Umabot sa mga 21,000 ang sinimulang konstruksyon, na mas mataas nang 41%. Sinabi ng ministeryo na pinakamataas sa loob ng limang taon ang mga pag-apruba para sa panahong iyon, habang pinakamataas naman sa loob ng apat na taon ang mga simula ng konstruksyon.

Gayunman, 46% pa ring mas mababa ang 21,000 simula ng konstruksyon kumpara sa iniulat na average na 39,000 para sa kaparehong panahon sa nakaraang dekada. Bumabangon ang Seoul mula sa mababang antas habang patuloy na mas maliit ang pipeline ng konstruksyon nito kaysa sa pangmatagalang batayan ng nakaraan.

Nagpakita rin ng paglago ang mas maliliit na proyektong residensiyal. Mula Marso hanggang Agosto, umabot sa humigit-kumulang 5,000 ang mga pag-apruba para sa pangkalahatang pabahay, kabilang ang mga gusaling residensiyal sa lungsod sa labas ng malalaking proyekto ng apartment, o mas mataas nang 84%. Umabot sa 4,200 ang mga sinimulang konstruksyon, o mas mataas nang 87%.

Nakatanggap ang LH ng humigit-kumulang 18,000 kasunduan para sa paupahang bahay na binili sa metropolitan area noong Agosto, kumpara sa buwanang average na 11,000 mula Abril hanggang Hulyo, o pagtaas na mga 63%. Nakadaragdag ang mga kasunduang ito sa magiging suplay ng paupahang pabahay, na susundan ng konstruksyon at paghahatid ayon sa iskedyul ng bawat ari-arian.

Sinusuportahan ng ministeryo ang bahaging ito sa pamamagitan ng pinalawak na mga garantiya ng Korea Housing and Urban Guarantee Corporation at maluwag na mga kinakailangan sa pagtatayo at paradahan. Plano rin nitong tapusin ang mga patakarang magpapahintulot sa ilang mas maliliit na gusaling residensiyal na lumawak mula sa limitasyong 660 metro kuwadrado ng lawak ng gusali hanggang sa mas mababa sa 1,000 metro kuwadrado.

Pagpopondo, proteksiyon sa mga nangungupahan at mga susunod na takdang petsa

Nagtalaga ang Financial Services Commission at Financial Supervisory Service ng mga dedikadong kawani sa humigit-kumulang 300 lugar ng residensiyal na project financing. Tumutukoy ang project financing sa mga pautang na inayos batay sa isang proyekto at sa inaasahang kita nito. Maaaring maantala ang konstruksyon kapag nahihirapang makakuha o mag-renew ng mga pautang na ito.

Nakatakdang magbukas bago matapos ang 2026 ang isang pinagsamang sentro ng suporta para sa suplay ng pabahay, na magsasama-sama ng tulong sa mga pag-apruba, regulasyon at pagpopondo. Sa 145 hakbang sa ilalim ng mga pinabilis na hakbang para sa suplay ng pabahay noong Agosto 13, sinabi ng pamahalaan na 48 na ang natapos at nagpapatuloy ang 97. Kabilang sa mga natapos ang mga administratibong hakbang at ang pagpapatupad ng batas.

Lalawak din ang suporta sa pabahay lampas sa konstruksyon. Mula 2027, plano ng pamahalaan na palawakin ang mga kwalipikasyon batay sa kita at saklaw ng edad para sa programa ng upa para sa kabataan, na nagbibigay ng 200,000 won kada buwan. Plano rin nitong maglaan ng 5,000 bahay taun-taon sa ilalim ng bagong programa ng jeonse rental para sa kabataan, na may mas maluwag na limitasyon sa suporta at mga tuntunin sa kita.

Nakatakdang luwagan ang mga kinakailangan sa kita para sa mga bagong kasal na mag-aaplay sa pampublikong paupahang pabahay, habang planong maglaan ng 3,500 bahay taun-taon na inuugnay sa mga serbisyong pangkapakanan para sa matatandang residente. May target na 190,000 bahay pagsapit ng 2030 ang bagong kategorya ng pangkalahatang pampublikong paupahang pabahay, kasabay ng mga planong palawakin ang pribadong paupahang pabahay na may 20-taong termino.

Plano rin ng ministeryo na magpatupad ng programa ng tiwala para sa deposito sa upa at serbisyo sa pagsusuri ng panganib ng pandaraya sa jeonse sa pamamagitan ng Ansim Jeonse application nito bago matapos ang 2026. Tinutugunan ng mga hakbang na ito ang proteksiyon sa deposito at mga gastos sa pabahay habang nagpapatuloy ang mga programa sa konstruksyon tungo sa paghahatid ng mga bahay sa mga susunod na taon.

Ang mahahalagang petsa para sa mga sambahayan at developer ay:

• Huling bahagi ng Oktubre 2026: Inaasahang maglalabas ng mga resulta para sa bawat proyekto ang ikalawang briefing tungkol sa suplay ng pabahay.
• Ikaapat na quarter ng 2026: Nakatakdang subukang patakbuhin sa website ng ministeryo ang digital dashboard ng suplay, kung saan ipapakita sa mga mapa ang impormasyon ng proyekto.
• Pagsapit ng Disyembre 2026: Nakatakdang tumanggap ng mga aplikante para sa hindi bababa sa 15,000 pampublikong bahay na ibinebenta at pinauupahan, at nakatakda ring magbukas ang pinagsamang sentro ng suporta.
• Disyembre 2026: Planong unang tanggapin ng Incheon Gyeyang ang mga residente.
• Nobyembre at Disyembre 2027: Planong unang tanggapin ng Bucheon Daejang at Goyang Changneung ang mga residente ayon sa pagkakasunod.
• Pagsapit ng katapusan ng 2027: Layunin ng pamahalaang tapusin ang kasalukuyang programang sumusuporta sa paglipat ng mga residente sa humigit-kumulang 100,000 bahay sa metropolitan area na may suporta ng pamahalaan.

Magpapalitan ang Office for Government Policy Coordination at ministeryo ng pabahay sa pagdaraos ng mga briefing nang dalawang beses kada buwan. Pagsasamahin ng nakaplanong dashboard ang mga pag-apruba, simula ng konstruksyon, abiso ng bentahan, iskedyul ng paupahang pabahay at impormasyon sa paglipat ng mga residente, upang masubaybayan ng mga sambahayan ang mga proyekto sa bawat yugtong nagtatakda kung kailan magiging available ang pabahay.

Mahahalagang Punto

• Tinatayang 218,000 hanggang 235,000 bahay ang sisimulang itayo sa Greater Seoul sa 2026, kumpara sa target na 268,000.
• Nagsimula na ang konstruksyon ng humigit-kumulang 99,000 bahay pagsapit ng ikalawang linggo ng Oktubre, kaya kailangan pa ng 119,000 hanggang 136,000 simula ng konstruksyon para maabot ang pagtataya.
• Umabot na sa 23.6% ng taunang target ang pribadong redevelopment, kumpara sa 26.1% para sa pampublikong pabahay.
• Nakatakdang magbukas ng aplikasyon para sa hindi bababa sa 15,000 pampublikong bahay na ibinebenta at pinauupahan bago matapos ang 2026.
• Tinatarget ang paglipat ng mga residente sa humigit-kumulang 100,000 bahay na may suporta ng pamahalaan hanggang katapusan ng 2027, kabilang ang mga bahay na inilaan sa pamamagitan ng pagbili at pagpapaupa.
• Tumaas kumpara noong nakaraang taon ang mga pag-apruba at simula ng konstruksyon sa Seoul, pero nanatiling mas mababa ang mga simula ng konstruksyon kaysa sa iniulat na average noong nakaraang dekada.
• Layunin ng mga pagsisiwalat tungkol sa proyekto, digital dashboard at pinagsamang sentro ng suporta na linawin ang mga iskedyul at lutasin ang mga pagkaantala sa paghahatid.