Muling Nangunguna ang Hong Kong sa Pinakamahal na Pabahay sa Mundo, Ayon sa Ulat noong 2025

Nangunguna ang pagiging di-abot-kaya ng pabahay sa Hong Kong sa 2025

Hindi pa rin kayang abutin ng marami ang pagmamay-ari ng bahay sa Hong Kong. Ayon sa edisyon ng 2025 ng Demographia International Housing Affordability, isang matagal nang pagsusuri na inilalabas ng Center for Demographics and Policy ng Chapman University, walang ni isa man sa 95 pangunahing pamilihan ng pabahay sa walong bansa ang maituturing na abot-kaya (Q3 2024). Muli, Hong Kong ang may pinakamahirap abuting pabahay, na may median multiple na 14.4. Ibig sabihin ng ratio na ito, nagkakahalaga ang karaniwang bahay ng mahigit 14 na taon ng median na kita ng sambahayan bago kaltasin ang buwis. Ikalabing-apat na magkakasunod na taon na ito na nangunguna ang lungsod sa ranggong ito.

Gumagamit ang Demographia ng payak na panukat. Inihahambing nito ang median na presyo ng bahay sa median na kita ng sambahayan upang makuha ang price-to-income ratio na tinatawag na median multiple. Ang mga pamilihang may markang 9.0 o mas mataas ay kabilang sa kategoryang tinatawag ng Demographia na imposibleng maabot ang presyo ng pabahay. Labindalawa na ngayon ang mga pamilihang ito sa buong mundo. Sa kabilang dulo, ang Pittsburgh ang may pinakamurang pabahay sa mga pangunahing pamilihan, na may markang 3.2, bagaman itinuturing pa rin itong katamtamang di-abot-kaya sa mga kategorya ng ulat. Bumaba ang ratio ng Hong Kong mula 16.7 noong nakaraang taon at 20.8 bago ang pandemya noong 2019, dahil sa paghina ng mga presyo at unti-unting pagbangon ng mga kita. Sa kabila ng pagbabagong ito, malaki pa rin ang agwat sa pagitan ng halaga ng mga bahay at kinikita ng mga sambahayan.

Paano gumagana ang ranggo at ano ang ibig sabihin ng mga numero

Iniaayon ang bawat pamilihan sa pag-aaral sa isang labor market o lugar na pinagmumulan at pinagtatrabahuhan ng mga commuter, hindi lamang sa sentro ng lungsod. Dahil dito, naihahambing ng mga analyst kung hanggang saan aabot ang kita ng karaniwang sambahayan kaugnay ng lokal na presyo ng bahay. Ipinapaliwanag din nito kung bakit maaaring makapanlinlang ang mga pambansang average. Sa iisang bansa, maaaring malaki ang pagkakaiba ng isang kalakhang may maluwag na patakaran sa paggamit ng lupa at ng isang kalakhang mahigpit ang mga limitasyon sa pagpapalawak.

Ano ang median multiple

Halimbawa, kung naibenta ang bahay sa halagang 300,000 at 75,000 ang median na kita ng sambahayan bago buwisan, 4.0 ang median multiple. Gamit ang paraang ito, inuuri ng ulat ang mga pamilihan mula sa abot-kaya, na may markang 3.0 o mas mababa, hanggang sa imposibleng maabot ang presyo ng pabahay, na may markang 9.0 o mas mataas.

Habang nagbabago ang mga kita at presyo, nagbabago rin ang ratio. Maaaring bumaba ang multiple kapag bumaba ang presyo ng bahay o tumaas ang kita ng sambahayan, kahit mabigat pa rin ang pakiramdam ng hulog sa mortgage. Nakakatulong ito na ipaliwanag kung bakit bumuti ang ratio ng Hong Kong ngunit matitinding hadlang pa rin ang kinakaharap ng mga bibili ng bahay.

Bakit nananatiling napakamahal ng Hong Kong

Sa Hong Kong, pinananatiling mataas ng kakulangan ng lupang maaaring paunlarin, ilang dekadang mahigpit na pagkontrol sa pagpapalabas ng lupa, at tuloy-tuloy na demand ang mga presyo. Bulubundukin o pinangangalagaan bilang mga country park ang malaking bahagi ng teritoryo, at siksik ang sakop ng mga urbanong lugar. Nag-aagawan ang mga sambahayan sa limitadong espasyo, habang itinuturing naman ng mga lokal at dayuhang mamumuhunan na imbakan ng halaga ang ari-arian. Bihirang pabor sa mga unang beses bibili ng bahay ang balanse ng suplay at demand.

Nagdaragdag pa ng isa pang salik ang sistema ng lupa. Pag-aari ng pamahalaan ang lahat ng lupa at kinokontrol nito ang suplay sa pamamagitan ng pagbebenta ng mga karapatang umupa sa lupa sa mga developer. Malaking bahagi ng pondo para sa mga serbisyong pampubliko ay nagmumula sa kita sa lupa, kaya may insentibong piskal ang mga opisyal na maingat na pamahalaan ang suplay. Nililimitahan ng mga tuntunin sa pagpaplano at mga limitasyon sa taas ng gusali sa ilang distrito ang mga bagong pabahay. Ayon sa pananaliksik na kaugnay ng pag-aaral ng Demographia, lumilikha ng artipisyal na kakulangan ang mga estratehiya sa pagpigil sa paglaki ng lungsod, gaya ng mga hangganan sa paglago at green belt, at itinataas ng mga ito ang halaga ng lupa malapit sa mga hangganang itinakda ng regulasyon.

Humina ang pagtaas ng mga presyo. Pagsapit ng unang quarter ng 2025, bumaba nang humigit-kumulang 7.8 porsiyento taon-sa-taon ang opisyal na price index, ang ikalabintatlong magkakasunod na quarter ng taunang pagbaba. Tumaas nang mahigit 75 porsiyento ang mga natapos na pabahay noong 2024, lumundag nang mahigit sangkatlo ang benta sa primary market, at dumami rin ang mga transaksiyon sa secondary market. Inalis ng pamahalaan ang ilang buwis sa stamp duty para sa mga bumibili at pinaluwag ang mga stress test sa mortgage upang pasiglahin ang demand. Bahagyang tumaas sa humigit-kumulang 3.9 porsiyento ang average na gross rental yield sa huling bahagi ng nakaraang taon. Sa kabila ng mga pagbabagong ito, hadlang pa rin sa maraming sambahayan ang pagiging abot-kaya ng pabahay.

Ayon kay Joel Kotkin, direktor ng Center for Demographics and Policy ng Chapman University, malaking bahagi ng palaisipan sa presyo ang mga desisyon sa pagpaplano.

Ang mga napakataas na presyong ito ay pangunahing bunga ng mga patakarang naglalayong limitahan ang paglago sa mga gilid ng lungsod, na karaniwang lugar na pinagluluwangan ng mga lungsod.

Tumatagos ang kritisismong ito sa mga pamilihang limitado ang lupa gaya ng Hong Kong, kung saan maaaring makaapekto sa kabuuang antas ng presyo ang anumang dagdag na paghihigpit sa bagong suplay sa mga gilid ng lungsod.

Buhay sa mismong lugar: siksikang mga tahanan at umiinit na lungsod

Sa likod ng mga ratio ay ang pang-araw-araw na kalagayang lalong nagiging mahirap. Tinatayang 220,000 residente ang nakatira sa mga hinati-hating yunit, kulungang tirahan o estrukturang itinayo sa bubong. Marami sa mga ito ay maliit, walang bintana o kulang sa bentilasyon. Karaniwan ang pinagsasaluhang banyo at kusina. Sa pinakamainit na mga buwan, naiipon sa loob hanggang gabi ang init dahil sa maninipis na dingding at bubong na yero, kaya mahirap matulog at nadaragdagan ang panganib sa kalusugan ng matatanda at mga bata.

Tumutulong si Sze Lai Shan, deputy director ng Society for Community Organization, sa mga sambahayang mababa ang kita sa buong lungsod. Ilang taon na niyang itinatala ang mga kondisyon ng pamumuhay sa mga yunit na ito.

Talagang hindi makatao ang ilan sa mga kondisyong ito.

Lalong nagpapabigat sa sitwasyon ang init. Iniulat ng Hong Kong Observatory na nagtala ng pinakamataas na bilang ng mga araw na napakainit noong 2024, kung saan umabot sa 33 digri Celsius o higit pa sa loob ng 52 araw. Itinuturo ng mga survey sa mga residenteng nakatira sa mga hinati-hating apartment ang malawakang problema sa pagtulog, mga kondisyon sa balat, pagkahilo at matinding emosyonal na stress tuwing tag-init. Ayon sa mga community worker, nagtitipid sa pagkain ang mga pamilya upang mapanatiling umaandar ang mga air conditioner, habang sa mga aklatan nagpapalipas ng maghapon ang mga nakatatanda upang makaiwas sa init.

Sapat ba ang mga reporma at malalaking proyekto

Tinukoy ng pamahalaan ang dalawang malalaking proyekto bilang mga posibleng pagmulan ng suplay sa hinaharap. Layunin ng planong Northern Metropolis, malapit sa hangganan ng Shenzhen, na lumikha ng bagong kumpol ng mga urbanong lugar na may mahigit 900,000 tahanan, pinagsamang transportasyon at mga bagong sentro ng trabaho. Iminumungkahi naman ng Lantau Vision Tomorrow ang pagtatayo ng mga artipisyal na isla na maglalaman ng mahigit 200,000 tahanan. Maaaring baguhin ng dalawang proyekto ang mapa sa paglipas ng panahon, ngunit dahil sa gastos, mga hamon sa inhinyeriya at mahabang panahon ng konstruksyon, hindi agad mapapagaan ng mga ito ang presyur.

Kumilos din ang mga tagapagpatupad ng patakaran sa mas maiikling panahon. Layunin ng mga awtoridad na magtayo ng humigit-kumulang 30,000 yunit ng pansamantalang pampublikong pabahay pagsapit ng 2027 hanggang 2028, at nakapaghanda na rin sila ng mahigit 21,000 pansamantalang yunit. Nagpapahiwatig ng mas maraming aktibidad ang pagdami ng natatapos na konstruksyon at pagluwag ng mga limitasyon sa mortgage. Ang mahalagang pagsubok ay kung tutugma ang bagong suplay sa kayang bayaran ng mga mamimili, hindi lamang kung ilang yunit ang maihahatid.

Nagbabala si Wendell Cox, may-akda ng pag-aaral ng Demographia, na hindi sapat ang densidad lamang upang punan ang agwat para sa karaniwang mga pamilya kung nananatiling mataas ang halaga ng lupa at hinaharangan ang suplay sa mga gilid ng lungsod.

Ayon naman kay David Leis, pangulo ng Frontier Centre for Public Policy, sentro ng mas malawak na usapin sa gastusin sa pamumuhay ang hirap sa paghahanap ng abot-kayang pabahay.

Ang paglala ng kakulangan sa abot-kayang pabahay ang pangunahing nagtulak sa kasalukuyang krisis sa gastusin sa pamumuhay na dumaranas ng mga nasa gitna at uring manggagawa.

Sinusuri rin ang patakaran sa pampublikong pabahay. Pinuna ni Michael Wong, propesor ng ekonomiya sa University of Hong Kong, ang mga tuntunin sa pananatili sa mga subsidized na apartment at ang mabagal na pagpapalitan ng mga ito. Aniya, dahil dito ay naiipit sa pribadong pamilihan ng paupahan ang mga bagong aplikante.

Ganap itong kabiguan ng patakaran sa pampublikong pabahay.

Upang mapalawak ang abot-kayang pabahay, kakailanganin ang kombinasyon ng pagpapalabas ng lupa, imprastraktura, mas mabilis na paghahatid ng pampublikong pabahay, at tuloy-tuloy na suplay ng mga pribadong tahanang may presyong kaya ng karaniwang kumikita.

Paghahambing ng Hong Kong sa ibang mga lungsod

Kahanay ng Sydney at ilang lungsod sa kanlurang baybayin ng North America ang Hong Kong sa tuktok ng talaan ng mga lugar na may pinakamahirap abuting pabahay. Pinagsasama ng mga lungsod na ito ang mataas na demand at mga limitasyong heograpikal o regulasyon sa pagpapalawak palabas. Mahigit sampu ang ratio ng ilan sa mga ito, senyales ng matinding hirap para sa mga bibili ng bahay.

• Hong Kong 14.4
• Sydney 13.8
• San Jose 12.1
• Vancouver 11.8
• Los Angeles 11.2
• Adelaide 10.9
• Honolulu 10.8
• San Francisco 10.0
• Melbourne 9.7
• San Diego 9.5

Sa kabilang dulo, 3.2 ang marka ng Pittsburgh, pinakamababa sa 95 pamilihang sinuri. Gayunman, hindi pa rin nito naaabot ang depinisyon ng abot-kaya na 3.0 o mas mababa. Sa unang pagkakataon sa dalawampung taong kasaysayan ng survey, walang pangunahing pamilihan ang nakapasa sa hangganang iyon.

Pagiging abot-kaya kumpara sa kakayahang makabili sa Asia Pacific

Iisa ang ipinapakita ng magkakaibang panukat: matindi ang presyur. Itinatakda ng Asia Pacific Home Attainability Index ng ULI na maituturing na kayang bilhin ang bahay kung limang ulit o mas mababa ng median na kita ng sambahayan ang presyo nito. Sa panukat na iyon, humigit-kumulang 23.4 na ulit ng median na kita ang presyo ng mga apartment sa Hong Kong, pinakamasamang marka sa rehiyon noong 2024. Para naman sa upa, tinataya ng hiwalay na pandaigdigang pag-aaral ng DWS na humigit-kumulang 61 porsiyento ng disposable income ng mga sambahayan sa Hong Kong ang napupunta sa pag-upa ng karaniwang yunit na may dalawang silid-tulugan, isa sa pinakamabibigat na pasanin sa buong mundo. Iba-iba ang kalagayan sa rehiyon. Dahil sa modelo ng pampublikong pabahay ng Singapore, kaya pa rin ng mga karaniwang kita ang presyo ng maraming HDB flat, at napapanatili ng malaking suplay ng paupahang bahay sa Tokyo na malapit sa 17 porsiyento ng kita ang average na upa sa mga sentrong distrito nito. Gayunman, nananatiling hindi kayang abutin ng karamihan sa mga batang pamilya ang pagbili ng bahay sa pinakamalalaking sentro ng negosyo.

Sa Kabuuan

• Muli, nangunguna ang Hong Kong sa mga lugar na may pinakamahirap abuting pabahay, na may median multiple na 14.4 sa edisyon ng 2025 ng Demographia International Housing Affordability (Q3 2024).
• Walang maituturing na abot-kaya sa 95 pamilihang sinuri, at 12 ang may markang imposibleng maabot ang presyo ng pabahay.
• Bumaba ang ratio ng Hong Kong mula 16.7 noong nakaraang taon at 20.8 noong 2019, sa tulong ng pagbaba ng mga presyo at pagdami ng mga bagong natapos na pabahay, ngunit malaki pa rin ang agwat para sa mga bibili.
• Maaaring makapagdagdag ang Northern Metropolis at Lantau Vision Tomorrow ng mahigit 1.1 milyong tahanan sa paglipas ng panahon, ngunit hindi agad magbibigay ng ginhawa ang mga ito.
• Kabilang sa mga panandaliang hakbang ang pag-aalis ng dagdag na stamp duty, pagluwag ng mga stress test sa mortgage, at mga planong magtayo ng humigit-kumulang 30,000 yunit ng pansamantalang pampublikong pabahay pagsapit ng 2027 hanggang 2028.
• Matindi ang presyur sa upa. Tinataya ng isang pag-aaral na umaabot sa humigit-kumulang 61 porsiyento ng disposable income ng median na sambahayan sa Hong Kong ang upa.
• Lalong nagpapabigat sa mga sambahayang mababa ang kita ang matinding init at mga hinati-hating apartment.
• Itinuturo ng mga eksperto ang pagpapalabas ng lupa, mga tuntunin sa pagpaplano at imprastraktura bilang mahahalagang paraan upang mapabuti ang abot-kayang pabahay sa mga presyong kaya ng karaniwang mga pamilya.