Hong Kong aalisin ang mga substandard na shoebox flat sa ilalim ng bagong batas

Bakit kinokontrol ng Hong Kong ang mga shoebox flat

Kumikilos ang Hong Kong upang wakasan ang panahon ng mga shoebox flat sa pamamagitan ng pagtatakda ng legal na pamantayan para sa ligtas at disenteng mga pinaghati-hating tirahan. Magsisimula ang bagong sistema sa Marso 2026 at tututok sa masisikip at hindi ligtas na unit na matagal nang nagsisilbing abot-kayang pabahay sa isa sa mga pinakamahal na lungsod sa mundo.

Inaprubahan ng mga mambabatas ang Basic Housing Units Bill noong huling bahagi ng Setyembre, at inilathala sa gazette ang ordinansa noong Oktubre 3, 2025. Lumilikha ito ng sistema ng pagpaparehistro at pagkilala para sa mga pinaghati-hating flat at nagbibigay sa mga landlord ng malinaw na iskedyul para pagandahin o isara ang mga unit na hindi pasok sa pamantayan. Magiging paglabag ang pagpapaupa ng hindi kinikilalang unit sa 2027, na may mabibigat na parusa, at sasapit ang huling takdang petsa ng pagsunod sa 2030.

Malaki ang saklaw ng hamon. Ayon sa mga opisyal, may humigit-kumulang 110,000 pinaghati-hating flat sa buong lungsod, na tinitirhan ng halos 220,000 residente. Marami sa mga ito ay hinati-hati mula sa mga lumang gusaling walang elevator, na may pinagsasaluhang pasilidad at mahinang bentilasyon; ang ilan ay kasinliit lamang ng 50 square feet. Dahil sa mataas na presyo ng lupa, kakulangan ng lupang residensyal at mahabang paghihintay para sa pampublikong paupahang pabahay, lumaganap ang mga partisyong ito sa kabila ng malawakang pangamba sa kaligtasan at kalinisan.

Mga Kinakailangan sa ilalim ng Basic Housing Unit Law

Nagtatakda ang batas ng pinakamababang pamantayan sa paninirahan na kailangang matugunan ng bawat pinaghati-hating unit bago ito paupahan bilang kinikilalang Basic Housing Unit. Dapat ay hindi bababa sa 8 metro kuwadrado ang lawak ng sahig ng bawat unit, may taas na 2.3 metro ang kisame, may kahit isang bintanang nabubuksan, at may nakasarang pribadong palikuran at lababo sa loob ng unit. Itinatakda rin ng ordinansa ang mga kinakailangan sa ilaw, bentilasyon at mahahalagang katangiang pangkaligtasan.

Bukod sa espasyo at mga pangunahing pasilidad, kailangang sumunod ang mga unit sa mga pamantayan sa kaligtasan sa sunog at istruktura, gayundin ay magkaroon ng magkakahiwalay na metro ng tubig at kuryente upang hindi mapilitang makihati ang mga nangungupahan o magbayad ng di-makatwirang singil. Maaaring mag-aplay para sa pagkilala ang mga unit na pasok sa pamantayan, bilang kumpirmasyon na maaari silang paupahan nang legal. Kailangang kumpunihin ang mga unit na hindi pasok sa pamantayan o ibalik sa orihinal na ayos ang mga ito.

Pagpaparehistro at Pagpapatupad

Magkakabisa ang bagong ordinansa sa Marso 1, 2026. Mula sa petsang iyon, kailangang iparehistro ng lahat ng landlord na nagpapaupa ng mga pinaghati-hating unit ang mga ito sa loob ng 12 buwan. Pagkatapos ng panahon ng pagpaparehistro sa Marso 2027, magiging paglabag ang pagpapaupa ng hindi rehistrado o hindi kinikilalang unit. Sasamahan ng mga inspeksyon ang pagpapatupad ng sistema, at magkakaroon ng kapangyarihan ang mga awtoridad na maglabas ng mga kautusan para sa pagkukumpuni upang maiayon sa pamantayan ang bawat tirahan.

Bibigyan ng palugit na 36 na buwan, mula Marso 2027 hanggang Pebrero 2030, ang mga landlord na magpaparehistro sa takdang oras upang tapusin ang mga kailangang pagpapahusay at makuha ang pagkilala. Ang pagpapaupa ng hindi kinikilalang unit matapos ang petsa ng pagsisimula ng parusa ay maaaring humantong sa multang hanggang HK$300,000 at pagkakakulong nang hanggang tatlong taon, at maaari ring magpataw ng araw-araw na multa habang nagpapatuloy ang paglabag. Upang mahikayat ang maagang pagsali, planong ipawalang-bisa o bawasan ng mga opisyal ang mga bayarin sa mga unang taon ng programa, bago ipatupad ang karaniwang singil sa mga susunod na taon. May takdang bisa ang pagkilala at kailangan itong i-renew; magpapatuloy din ang mga inspeksyon at pagsusuri sa pagsunod sa paglipas ng panahon.

Ilang Tahanan ang Apektado

Tinataya ng pamahalaan na hindi pasok sa bagong pamantayan ang humigit-kumulang sangkatlo ng mga pinaghati-hating flat. Pinakakaraniwang pagkukulang ang lawak ng sahig na wala pang 8 metro kuwadrado, pero wala ring bintanang nabubuksan o sapat na taas ng kisame ang ilang unit. Inaasahan ng mga opisyal na mananatili ang malaking bahagi ng mga unit matapos pagandahin o isara ang ilan. Ayon sa mga awtoridad sa pabahay, maaaring magpatuloy ang operasyon ng humigit-kumulang 80,000 unit kapag natugunan na ng mga ito ang bagong pamantayan.

Mabibigat ang kondisyon sa kasalukuyang pabahay. Maraming pinaghati-hating tahanan ang nasa lumang mga gusaling walang elevator, na may lumang kable at masisikip na karaniwang lugar. May mga residenteng nakikihati sa mga pasilidad sa ilang iba pang sambahayan. Karaniwan ang mga kuwartong walang bintana, at maaaring nasa humigit-kumulang 65 square feet bawat tao ang karaniwang lawak ng tirahan sa pinakamaliliit na setup. Paulit-ulit na ikinababahala ng publiko ang panganib ng sunog at mahinang bentilasyon.

Epekto sa mga Landlord at sa Pamilihan ng Paupahan

Ayon sa mga operator, magastos ang pagsunod sa mga patakaran at kung minsan ay hindi ito maisasagawa sa teknikal na paraan. Malaki ang maaaring gastusin sa paggawa ng pribadong palikuran, pagdaragdag ng bentilasyon o pagtugon sa kinakailangan sa bintana, at hindi ito posible sa lahat ng disenyo ng palapag. Sa ilang kaso, nagbigay ang mga kumpanyang nagsasagawa ng renobasyon ng tantiya na nasa HK$150,000 ang pagpapahusay ng iisang unit. May mga operator nang nagsara ng mga unit na inaasahan nilang hindi papasa, habang plano naman ng iba na muling pagsamahin ang mga partisyon bilang iisang paupahan.

Pangunahing ikinababahala ang mga upa. Umaasa ang maraming sambahayang mababa ang kita sa pinakamurang mga unit sa pamilihan, kabilang ang mga tahanang mas mababa sa HK$5,000 ang buwanang upa. Nagbabala ang mga tagapagtaguyod na maaaring mawala ang pinakamaliit at pinakamurang mga espasyo kung malaking bahagi ng suplay ang aalisin habang nililinis ang sektor, at maaaring subukang bawiin ng mga landlord ang gastos sa pagkukumpuni sa pamamagitan ng pagtataas ng hinihinging upa para sa mga bagong kontrata. Sa praktika, maaaring mawala ang unit na humigit-kumulang 75 square feet na maaaring paupahan sa halagang HK$4,500 ngayon, habang ang mas malalaking unit na nasa 110 hanggang 130 square feet ay maaaring maging panimulang opsyon sa mas mataas na buwanang presyo.

Makababawas sa ilang gastusin, ngunit hindi sa lahat, ang umiiral na kontrol sa upa para sa mga pinaghati-hating flat. Sa ilalim ng kontrol sa pangungupahan na nagkabisa noong 2022, may apat na taong katiyakan sa paninirahan ang mga nangungupahan sa dalawang magkasunod na dalawang-taong kontrata. Nililimitahan sa 10 porsiyento ang pagtataas ng upa sa pag-renew at iniuugnay ito sa opisyal na indeks ng upa; hindi pinapayagan ang pagtaas sa unang dalawang-taong kontrata; at ipinagbabawal sa mga landlord ang sobrang paniningil para sa mga utilidad at pangunahing serbisyo. Walang limitasyon sa panimulang upa para sa bagong kontrata, kaya maaari pa ring tumaas ang presyo ng mga bagong unit na sumusunod sa pamantayan kung mas mabilis lumaki ang demand kaysa suplay.

Tugon ng Pamahalaan at Suplay ng Pabahay

Giit ng mga opisyal, malilimitahan ang pagtaas ng upa dahil paparating ang mga pampubliko at transisyonal na pabahay. Sinabi ni Kalihim sa Pabahay Winnie Ho Wing yin na hindi gaanong magkakaroon ng puwang para tumaas ang upa dahil sa paparating na suplay ng mga pampublikong tahanan at pagpapalawak ng mga panandaliang proyekto gaya ng Light Public Housing. Ayon sa datos ng pamahalaan, mahigit 40 porsiyento ng mga sambahayang nasa pinaghati-hating unit ang nag-aplay para sa pampublikong paupahang pabahay, at humigit-kumulang 20 porsiyento ang kwalipikado ngunit hindi pa naghahain ng aplikasyon. Layunin sa pangmatagalan na wakasan ang substandard na pinaghati-hating pabahay pagsapit ng 2049 habang pinalalawak ang suplay ng pampublikong pabahay upang paikliin ang mga panahon ng paghihintay.

Inilarawan ng Housing Bureau ang pagbabago sa regulasyon bilang hakbang tungo sa pagkilala sa batayang dignidad ng mga residenteng nagtiis sa hindi ligtas at maruruming kondisyon. Sa opisyal na tala ng patakaran, ganito ibinuod ng kawanihan ang layunin ng ordinansa:

Nakatuon ang kasalukuyang pamahalaan sa reporma at tinatanggap nito ang pagbabago. Layunin nitong matiyak ang pagkakaloob ng ligtas, malinis at makatuwirang kondisyon sa paninirahan sa mga SDU.

Sinabi rin ng mga opisyal na maaaring ipatupad nang may kaunting luwag ang kinakailangan sa bintana sa mga natatanging sitwasyon, batay sa kalidad ng hangin at kalinisan, habang nananatiling nakatuon sa kaligtasan, bentilasyon at kalusugan. Mahigpit ang bagong pamantayan, ngunit magiging praktikal ang pagpapatupad kung mahirap maisakatuparan ang ilang katangian dahil sa mga limitasyon ng mismong lugar.

Mga Usapin sa Kaligtasan at Kalusugan

Kaligtasan ang nagtulak sa publiko na igiit ang pagkilos. Maaaring itago ng mga pinaghati-hating flat ang mga pagbabagong istruktural na nagpapahina sa mga gusali, humaharang sa mga daanan ng pagtakas at nagdudulot ng panganib ng sunog. Nauwi sa mga trahedya sa matatandang gusali ang pabigla-biglang pagkakabit ng kable, sobrang pagkarga sa mga sirkito at kawalan ng kontrol sa usok. Lalong tumindi ang pangamba sa mga nakatagong panganib sa loob ng matatandang paupahang gusali matapos gumuho ang isang gusali noong 2010 at maganap ang nakamamatay na sunog sa Jordan noong 2024.

Isa pang dahilan ang kalinisan. Nagdudulot ng amag at peste ang siksikan, pinagsasaluhang palikuran, mahinang sirkulasyon ng hangin at mamasa-masang loob ng bahay. Naiipon ang init at amoy sa mga unit na walang bintana o may mga bintanang hindi nabubuksan, na lalong nagpapahirap sa mga nakatatanda at bata. Ginagawang batas ng ordinansa ang pinakamababang pamantayan sa bentilasyon, ilaw at sanitasyon upang hindi na ituring na karaniwang kondisyon ang ganitong pamumuhay para sa mga hindi kayang umupa ng karaniwang flat.

Mga Karapatan ng Nangungupahan at mga Hakbang na Maaaring Gawin Ngayon

Hindi mananagot sa kasong kriminal ang mga nangungupahang nakatira sa hindi kinikilalang unit. Ang mga nagpapaupa ng hindi kinilala o hindi sumusunod sa pamantayan na mga flat ang pinupuntirya ng mga parusa. Kung nakatira ka sa pinaghati-hating tahanan, magtanong sa landlord tungkol sa planong magparehistro sa 2026 at kumuha ng pagkilala matapos ang mga pagpapahusay. Itago ang mga kopya ng kontrata sa pangungupahan at mga resibo. Tiyaking nakabatay sa magkakahiwalay na metro at opisyal na singil ang paniningil ng landlord sa mga utilidad.

Nagbibigay ng antas ng katatagan ang mga patakaran sa kontrol ng pangungupahan na nagsimula noong 2022. Nagkakaloob ang mga ito ng apat na taong katiyakan sa paninirahan sa dalawang magkasunod na nirerenew na kontrata, nililimitahan sa 10 porsiyento ang pagtataas ng upa sa pag-renew at iniuugnay ito sa opisyal na indeks ng upa, at ipinagbabawal ang pagtataas sa unang dalawang-taong kontrata. Ipinagbabawal din ng mga ito ang sobrang paniningil para sa mga utilidad. Kung pinipilit kang umalis o biglaang itinataas ang upa nang labag sa mga patakarang ito, humingi ng tulong sa Rating and Valuation Department o sa mga grupong pangkomunidad na tumutulong sa mga nangungupahan.

Bakit Laganap ang mga Shoebox Flat

Matagal nang kabilang sa pinakamataas sa mundo ang presyo ng mga tahanan sa Hong Kong, samantalang maliit na bahagi lamang ng lupa ang nakalaan para sa residensyal na paggamit. Nagbunga ito ng hindi pagtutugma sa pagitan ng demand at suplay ng abot-kayang mga tahanan. Maraming matatandang komunidad ang puno ng mga gusaling itinayo noong kalagitnaan ng ika-20 siglo at walang elevator, na madaling hatiin sa maliliit na kuwarto. Madalas na napipilitang tumira rito ang mga estudyante, bagong dating at nakatatanda dahil hindi nila abot-kaya ang mga apartment sa karaniwang presyo ng pamilihan at maaaring tumagal nang maraming taon ang paghihintay sa pampublikong pabahay.

Malaki ang kinikita ng mga landlord at operator sa negosyong ito. Maaaring hatiin ang isang apartment na 900 square feet sa lima o anim na kuwarto, na bawat isa ay may hiwalay na upa; kadalasan, mas malaki ang kabuuang upa kaysa sa ibabayad ng iisang sambahayan para sa parehong flat. Dahil sa ganitong insentibo at mahinang pangangasiwa noon, lalo pang dumami ang mga partisyon. Kapag ibinalik sa pamantayan ang mga tahanang ito, nababawasan ang pakinabang sa pananalapi ng pagpapaupa ng pinakamaliliit na kuwarto. Kaya ipinares ng pamahalaan ang regulasyon sa pagpapalawak ng pampublikong pabahay.

Ano ang Susunod

Nakatakda na ang iskedyul. Magkakabisa ang ordinansa sa Marso 1, 2026, at agad na magbubukas ang pagpaparehistro na may isang taong palugit para mag-aplay. Mula Marso 2027, magiging paglabag ang pagpapaupa ng hindi rehistrado o hindi kinikilalang pinaghati-hating flat. Pagkatapos nito, hanggang Pebrero 2030 ang mga landlord upang tapusin ang mga pagkukumpuni at makuha ang pagkilala, o ibalik ang kanilang mga ari-arian sa karaniwang ayos. Ayon sa mga awtoridad, palalawakin ang mga inspeksyon at pagpapatupad sa 2027, at ipawawalang-bisa o babawasan ang mga bayarin sa simula upang mahikayat ang mga may-ari na sumali bago ipatupad ang buong singil sa mga susunod na taon.

Babantayan ng mga tagapagtaguyod kung mahigpit ang pagpapatupad at kung darating sa takdang oras ang mas malawak na suplay ng pabahay. Kung dadami gaya ng plano ang pampubliko at transisyonal na pabahay, maaaring humupa ang presyon sa upa ng mga pinaghati-hating flat kahit mawala ang mga unit na hindi pasok sa pamantayan. Kung maantala ito, mahihirapan ang mga nangungupahan sa pinakamababang antas ng pamilihan na maghanap ng mapagpipilian. Ipapakita ng susunod na 24 hanggang 48 buwan kung kayang wakasan ng solusyong regulasyon, kasabay ng bagong suplay, ang pag-asa ng lungsod sa mga hindi ligtas na partisyon.

Mahahalagang Punto

• Lilikha ang bagong ordinansa ng mga Basic Housing Unit at ipagbabawal ang mga unit na mas maliit sa 8 metro kuwadrado simula Marso 2026.
• Kailangang may bintanang nabubuksan, nakasarang pribadong palikuran at lababo ang bawat unit, at sumunod ito sa mga pamantayan sa kaligtasan sa sunog at istruktura, ilaw at bentilasyon.
• Magbubukas ang pagpaparehistro sa Marso 1, 2026, at may 12 buwan ang mga landlord upang ipasok sa sistema ang kanilang mga ari-arian.
• Mula Marso 2027, magiging paglabag ang pagpapaupa ng hindi rehistrado o hindi kinikilalang unit.
• May hanggang Pebrero 2030 ang mga landlord upang magkumpuni at makakuha ng pagkilala, o ibalik sa orihinal na ayos ang mga unit.
• Maaaring umabot sa HK$300,000 ang mga multa at tatlong taon ang pagkakakulong, bukod pa sa posibleng araw-araw na multa habang nagpapatuloy ang paglabag.
• Tinatayang 110,000 pinaghati-hating flat ang tinitirhan ng humigit-kumulang 220,000 residente, at tinatayang sangkatlo ng mga ito ang hindi pasok sa pamantayan.
• Inaasahang mananatili ang humigit-kumulang 80,000 unit matapos ang mga pagpapahusay o pagsasara, habang nakatakdang dumami ang pampubliko at transisyonal na pabahay.
• Nililimitahan sa 10 porsiyento ng kontrol sa pangungupahan para sa mga pinaghati-hating flat ang pagtataas ng upa sa pag-renew at ipinagbabawal ang pagtaas sa unang dalawang-taong kontrata.
• Hindi mananagot sa kasong kriminal ang mga nangungupahan sa ilalim ng bagong sistema; ang mga nagpapaupa ng mga unit na hindi sumusunod sa pamantayan ang pinupuntirya nito.