Naglunsad ang Japan ng Subsidyo para Muling Buhayin ang mga Bakanteng Bahay sa Gitna ng Pagtanda ng Populasyon

Bakit nagbibigay ang Japan ng subsidyo para kumpunihin ang mga bahay na malapit nang mawalan ng nakatira

Maglulunsad ang Japan sa susunod na taon ng pananalapi ng isang bagong proyektong modelo para hindi manatiling bakante ang mga bahay sa loob at paligid ng mga pangunahing lungsod. Plano ng Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism na magbigay ng subsidyo para sa pagkukumpuni upang muling magamit ang mga bahay, kabilang ang mga inaasahang iiwan ng matatandang residente, bilang tahanan ng mga pamilya o gawing mga sentro ng pangangalaga sa bata at iba pang pasilidad pangkomunidad. Hihikayatin ang mga may-ari ng bahay na planong lumipat o pumasok sa pasilidad para sa pangangalaga ng matatanda na kumpunihin ang kanilang mga ari-arian sa halip na pabayaan ang mga ito. Maaari ring maging kuwalipikado ang mga bibili ng bakanteng bahay at mangangakong kumpunihin ito. Dalawa ang layunin: pabagalin ang pagdami ng mga bakanteng bahay sa mga urbanong lugar at padaliin para sa mga nagtatrabahong nasa hustong gulang na makahanap ng tahanan sa panahong mataas ang gastos sa konstruksiyon.

Malaki ang hamon. May humigit-kumulang 9 na milyong bakanteng tirahan sa Japan noong 2023, o halos 14 porsiyento ng lahat ng bahay. Hindi lahat ng ito ay sira-sira, dahil may ilan na ibinebenta o paminsan-minsang ginagamit lamang. Gayunman, dumarami ang bahaging matagal nang napapabayaan. Ayon sa datos ng pamahalaan, umabot sa rekord na 3.85 milyon ang mga bahay noong 2023 na ilang taon nang walang nakatira at hindi nakalistang paupahan o ipinagbibili. Maaaring makasama sa kaligtasan at kaakit-akit na anyo ng mga kapitbahayan ang mga bakante at unti-unting nasisirang ari-arian, lalo na sa mga distritong mabilis tumatanda ang mga residente.

Ipinahihiwatig ng mga demograpikong pagtataya na mas bibilis pa ang pagbabagong ito. Tinataya ng mga survey ng ministeryo na mabilis na dadami sa susunod na dekada ang mga bahay at apartment na mga residenteng edad 85 pataas lamang ang nakatira. Sa rehiyon ng Tokyo (Tokyo at tatlong nakapaligid na prefecture), inaasahang tataas ang bilang mula humigit-kumulang 340,000 tirahan noong 2023 tungong 940,000 pagsapit ng 2033. Sa rehiyon ng Kansai na nakasentro sa Osaka at Kyoto, inaasahang tataas ang katulad na bilang mula mga 210,000 tungong 580,000. Malamang na ibebenta ang marami sa mga bahay na ito o maiiwang bakante kapag lumipat ang mga residente sa piling kamag-anak o pumasok sa pasilidad ng pangangalaga. Layunin ng bagong subsidyo na ituon ang pagbabagong ito sa pagkukumpuni sa halip na pagpapabaya.

Sasagutin ng proyektong modelo at kung sino ang maaaring mag-aplay

Isasagawa ang programa sa mga residensiyal na distrito sa loob at paligid ng mga pangunahing lungsod na itinayo noong mga taon ng mabilis na paglago mula dekada 1950 hanggang dekada 1970. Pipili ang ministeryo, katuwang ang mga lokal na pamahalaang lalahok, ng mga target na lugar kung saan marami nang bakante o inaasahang dadami pa ang mga ito. Itutuon ang programa sa mga kapitbahayang may maayos pa ring akses sa mga trabaho, paaralan at transportasyon ngunit dumarami ang mga sambahayang matatanda lamang ang nakatira.

Kabilang sa mga kuwalipikadong mag-aplay ang kasalukuyang mga may-ari ng bakanteng bahay at mga nakatatandang may-ari na malamang maiwanang walang nakatira ang mga ari-arian kapag lumipat sila sa bahay ng kamag-anak o sa pasilidad ng pangangalaga. Maaari ring maging kuwalipikado ang mga bibili at magkukumpuni ng bakanteng bahay sa itinalagang lugar. Maaaring sagutin ng subsidyo ang pagkukumpuni sa loob at labas, pagsasaayos ng tubo at iba pang kailangang trabaho upang maibalik sa ligtas at maayos gamitin ang ari-arian. Inaasahan ng pamahalaan na marami sa mga bahay na ito ang muling ibebenta bilang tahanan ng mga pamilya. Ang iba naman ay maaaring gawing mga sentro ng pangangalaga sa bata, bulwagang pangkomunidad, pasilidad na sumusuporta sa pagpapalaki ng mga bata o maliliit na lugar-pangtrabaho.

Isasagawa ang proyekto bilang pilot program sa loob ng ilang taon, na may layuning palawakin ito sa iba pang rehiyong nahaharap sa kahalintulad na kalagayan. Humiling ang ministeryo ng ilang daang milyong yen sa badyet para sa susunod na taon ng pananalapi upang simulan ang pagsisikap. Inaasahang magtatatag ang mga lokal na pamahalaan ng mga prosesong gagabay sa mga aplikante sa inspeksiyon, pagkuha ng mga permit at pagpili ng kontratista.

Saan itutuon ang programa at bakit mahalaga ang mga distritong iyon

Nagsimula ang maraming target na kapitbahayan bilang mga bagong bayan at malalaking subdibisyong itinayo para sa mga komyuter noong mabilis ang paglago ng Japan. Makalipas ang ilang dekada, tumanda na sa mga tahanang iyon ang mga orihinal na bumili. Madalas nang lumayo ang mga anak, pinagsama-sama ang mga paaralan at nagsara ang mga tindahan sa kanto. Maayos pa rin ang akses sa pampublikong transportasyon at mga kalsada, ngunit mas matatanda na ang mga residente at napakalaki ng maraming bahay para sa mas maliliit na sambahayan ngayon. Kapag nagsimulang mawalan ng mga residente ang isang bloke, maaari pang lumala ang paghina nito.

Maaaring magsimula ng mapaminsalang siklo ang mga bakanteng bahay. Nagiging alanganin ang mga mamimili sa mga bahay na madilim at hindi inaalagaan, at napipigil din ang regular na pamumuhunan ng mga kapitbahay. Maaaring gawing tambakan ang mga napabayaang gusali, pamugaran ng peste o panganib sa sunog. Sa bansang madalas makaranas ng lindol at malalakas na bagyo, maaari ring magdulot ng panganib sa mga kalapit na residente ang mga gusaling hindi inaalagaan. Makakatulong ang muling paggamit sa mga bakanteng bahay bilang tirahan o kapaki-pakinabang na pasilidad upang maging matatag ang mga kalsada at magpatuloy ang pang-araw-araw na buhay.

Bakit paparating ang sunod-sunod na pagdami ng bakanteng bahay

Mabilis dumami sa mga urbanong sona ang mga sambahayang matatanda na lamang ang nakatira. Kapag lumipat ang mga may-ari sa pangmatagalang pangangalaga o pumanaw, maaaring mapabayaan ang mga bahay na iiwan nila. Nahihinto ang pagbabayad ng insurance at gastos sa pagpapanatili, pinapatay ang mga serbisyo ng kuryente at tubig, at bumibilis ang pagkasira. Ipinakikita ng mga pagtataya ng ministeryo para sa Tokyo at Kansai na matindi ang itataas ng bilang ng ganitong mga tirahan hanggang 2033. Mas mura ang maagap na pagkukumpuni at pagbebenta kaysa hayaang masira ang mga bahay at kalauna'y bakuran o gibain ang mga ito.

Paliwanag tungkol sa akiya at kung paano binibilang ng Japan ang mga bakanteng bahay

Karaniwang tinatawag na akiya ang mga bakanteng bahay sa Japan. Binibilang sa pambansang survey sa pabahay ang lahat ng bakanteng tirahan, kabilang ang mga ipinagbibili, paupahan na naghahanap ng uupa, ikalawang tahanan at mga bahay na walang nakatira sa iba pang dahilan. Sa malawak na bilang na ito, may malaking bahagi ng mga bahay na matagal nang walang nakatira at hindi na aktibo sa merkado. Ang mga napabayaang bahay na ito ang pinagtutuunan ng maraming lokal na ordinansa at target din ng bagong pagsisikap na magbigay ng subsidyo sa mga urbanong lugar.

Maraming salik na pangmatagalan ang nagtutulak sa penomenong ito. Lumiit at tumatanda ang populasyon ng Japan. Maraming tagapagmana ang nakatira sa ibang lugar at ayaw magmana ng matatandang ari-ariang magastos panatilihin. Maaaring magastos ang paggiba, at kung minsan ay mas mura sa ilalim ng mga patakaran sa buwis na iwanang nakatayo ang gusali kahit wala nang nakatira rito. Maliit ang merkado para sa mga lumang bahay dahil mas pinipili ng mga mamimili ang bagong konstruksyon. Naugat ang kagustuhang ito sa mga alalahanin tungkol sa kaligtasan sa lindol at sa ilang dekadang mga gawi sa pagtatayo na mas nagpahalaga sa bago kaysa luma.

Unti-unting nagbabago ang mga patakaran upang tugunan ang mga isyung ito. Pinahihintulutan ng Vacant Houses Special Measures Act ang mga munisipalidad na tukuyin ang mga mapanganib o malubhang napabayaang ari-arian at mag-utos ng pagkukumpuni o paggiba. Kapag naitalaga na ang isang bahay, maaari ring alisin ng mga lokal na awtoridad ang mga benepisyo sa buwis sa ari-arian na karaniwang nakapipigil sa paggiba. Ginawang sapilitan ng mga repormang nagkabisa noong 2024 ang pagpaparehistro ng mana sa real estate, kaya pinahigpit ang sistema upang mabawasan ang mga ari-ariang nawawala sa hindi malinaw na pagmamay-ari at mapadali ang pakikipag-ugnayan sa mga responsableng partido.

Mas nagiging kaakit-akit ang pagkukumpuni kaysa bagong konstruksyon habang tumataas ang gastos

Dahil sa mataas na gastos sa konstruksiyon, mas nahihirapan ang karaniwang mga sambahayang nagpapalaki ng anak na bumili ng bagong bahay sa mga rehiyon ng lungsod. Itinaas ng presyo ng materyales, kakulangan ng manggagawa at mga pagkaantala sa supply chain ang halaga ng mga bagong bahay. Sa paglalaan ng pondo sa pagkukumpuni, umaasa ang pamahalaan na madaragdagan ang mga bahay na maaari nang lipatan sa presyong kaya ng mga pamilya.

May mga pakinabang ang pagkukumpuni ng mga umiiral na gusali bukod sa mas mababang gastos. Mas mabilis nitong nagagamit muli ang mga ari-arian kaysa gibain at itayong muli ang mga ito, napapanatili ang katangian ng kapitbahayan at nababawasan ang basura mula sa konstruksiyon. Mas episyente at komportable ang mga lumang bahay kapag nilagyan ng mga pasilidad na mas matipid sa enerhiya, mas mahusay na insulasyon at mga makabagong kabit, nang hindi kailangang magsimula sa wala.

Tinutulungan din ng proyektong modelo ang mga pagbabagong naaayon sa lokal na pangangailangan. Maaaring gawing maliit na silid para sa pangangalaga sa bata, lugar para sa mga aktibidad pagkatapos ng klase, tanggapan ng suporta sa pagpapalaki ng anak o tahimik na lugar-pangtrabaho para sa mga nagtatrabaho nang malayuan ang bahay na hindi na angkop sa isang pamilya. Napapanatili ng ganitong mga muling paggamit ang pagdaloy ng mga tao sa kalsada at naibabalik sa maigsing lakad ang mga serbisyong pang-araw-araw.

Maaari bang maibalik ng muling paggamit ang mga serbisyo sa mga kapitbahayang tumatanda

Sinubukan na ng Japan ang mga sistema ng suporta sa kapitbahayan na nag-uugnay sa mga serbisyong medikal, panlipunan at pang-araw-araw na pamumuhay malapit sa mga tinitirhan ng mga tao. Isang halimbawa mula sa mga karatig-lugar ng Tokyo, na madalas tawaging modelo ng Nagayama para sa pinagsamang pangangalagang nakabatay sa komunidad, ang nagpapakita kung paano maaaring magtulungan ang lokal na pamahalaan, mga nonprofit at negosyo upang suportahan ang matatandang residente at panatilihing buhay ang kapitbahayan. Ipinakikita nito na maaaring magsilbing sandigan ng isang komunidad ang maliliit na pasilidad na nasa tamang lokasyon.

Makakatulong ang bagong subsidyo na maisagawa ang ideyang ito sa mga distrito ng lungsod na dumadami ang bakante. Mapaiikli ng paggawang lugar para sa pangangalaga sa bata, pagpupulong pangkomunidad at suporta sa pagpapalaki ng anak ang biyahe ng mga pamilya at mapananatiling aktibo ang mga nakatatandang kapitbahay. Kapag ginagamit ng mga residenteng magkakaiba ang edad ang iisang mga kalsada at pasilidad, tumitibay ang ugnayang panlipunan at nagiging mas ligtas ang pakiramdam sa mga kalsada.

Ipinakikita ng pananaliksik sa isang satelayt na lungsod sa rehiyon ng Tokyo ang kaugnayan ng akses at kaginhawahan sa mga bakanteng bahay. Mas kakaunti ang bakanteng bahay sa mga lugar na mas madaling puntahan mula sa mga kalsada, samantalang nauugnay sa mas maraming bakanteng bahay ang hindi pagtutugma ng mga residensiyal na lugar at ilang uri ng espasyong tingian. Maaaring palakasin ng mga pamumuhunang nagpapadali sa pang-araw-araw na buhay, mula sa mas ligtas na mga kalsada hanggang sa mga kalapit na parke at serbisyo, ang epekto ng pondong pangpagkukumpuni.

Para sa mga mamimili at may-ari, ano ang mga praktikal na bentaha at disbentahe

Maaaring gamitin ng mga may-ari na kung hindi ay tatalikuran na lamang ang mga sirang ari-arian ang subsidyo para sagutin ang mahahalagang pagkukumpuni at saka ibenta o paupahan ang mga ito. Makakahanap ang mga mamimili ng bahay na sapat ang laki para sa pamilya at mas malapit sa mga trabaho at paaralan, kadalasan sa presyong mas mababa kaysa bagong konstruksyon. Kapag inayos ang ilang bahay sa isang kalsada, tumataas ang kumpiyansa at sumusunod ang pribadong paggastos, na makatutulong upang maputol ang siklo ng paghina.

May mga hadlang din. Maraming lumang bahay ang nangangailangan ng pampatibay laban sa lindol, pagpapalit ng bubong, pagkukumpuni ng tubo at kable ng kuryente, at mas mahusay na insulasyon. May mga ari-ariang masalimuot ang kasaysayan ng mana at hindi malinaw ang titulo dahil maraming tagapagmana. Matagal ang pagkuha ng permit at inspeksiyon, at kailangang mahigpit na sumunod sa mga kodigo sa gusali at sunog ang anumang pagbabagong gagamit sa bahay bilang pasilidad. Kailangan ding alamin ng mga mamimili ang mga lokal na patakaran sa pagpapatakbo ng negosyo kung balak nilang mag-alok ng mga serbisyo.

Kabilang sa mga praktikal na hakbang para sa mga aplikante ang:

• Maagang tiyakin ang pagmamay-ari at katayuan ng pagpaparehistro, lalo na para sa minanang ari-arian.
• Magpagawa ng propesyonal na inspeksiyon sa estruktura at mga sistema ng tubig, gas at kuryente.
• Kumuha ng nakasulat na mga pagtataya mula sa mga lisensiyadong kontratista at tiyaking pasok sa kodigo ang saklaw ng trabaho para sa planong paggamit.
• Tiyakin ang mga lokal na restriksiyon sa paggamit ng pasilidad at oras ng operasyon kung magpaplano ng pangangalaga sa bata o mga aktibidad pangkomunidad.
• Magtabi ng pondo para sa patuloy na pagpapanatili, insurance at buwis sa ari-arian matapos ang pagkukumpuni.

Mga sinabi ng mga opisyal tungkol sa mga layunin

Diretsahang inilarawan ng isang matataas na opisyal sa Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism ang layunin ng proyektong modelo.

Dahil sa sumisirit na gastos sa konstruksiyon, nahihirapan ang karaniwang pamilyang nagpapalaki ng anak na bumili ng bagong tayong bahay. Sa pamamagitan ng proyektong ito para muling pasiglahin ang mga lugar, layunin naming pigilan ang pagdami ng mga bakanteng bahay at lumikha ng komportableng kapaligirang tirahan para sa mga pamilyang may anak.

Madalas banggitin ng mga analyst na matagal nang mas pinahahalagahan sa lokal na merkado ang mga bagong bahay kaysa sa mga kinumpuni. Nag-uugat ang kagustuhang ito sa panganib ng mga sakuna at sa mga dating gawi sa pagtatayo na pumabor sa pagpapalit ng mga gusali. Makakatulong ang mga patakarang nagpapababa ng kawalang-katiyakan, nagpapatunay sa kalidad at nagpapakita ng suporta ng publiko sa muling paggamit upang mahikayat ang mga mamimili na piliin ang mga umiiral na bahay na maayos ang pagkukumpuni.

Kung paano nagtatagpo ang kalakarang ito at turismo at maliliit na negosyo

Sa iba’t ibang panig ng bansa, ginawang mga guesthouse, maliliit na tuluyan, coworking space at sentrong pangkomunidad ang ilang bakanteng bahay. Nakaaakit ng mga bisitang naghahanap ng tunay na karanasan sa mga kapitbahayan at tanawing rural ang mga tradisyonal na bahay na yari sa kahoy, na kilala bilang kominka. Sa mga distrito ng lungsod, madalas mahigpit ang regulasyon sa panandaliang paupahan, kaya malamang na mananatiling pangkaraniwang gamit sa mga bahay ang paninirahan o mga serbisyong pangkomunidad. Gayunman, makalilikha ng pang-araw-araw na aktibidad at lokal na paggastos ang maliliit na lugar-pangtrabaho, silid para sa suporta sa bata at mga bulwagang maraming gamit.

May mga online na talaan ang maraming munisipalidad, na kilala bilang mga akiya bank, upang pagtagpuin ang mga mamimili at nagbebenta. May ilan ding nag-aalok ng maliliit na grant o bawas sa buwis. Hindi papalitan ng bagong subsidyo para sa mga kalakhang-lungsod ang mga ito. Layunin nitong pasiglahin ang pagkukumpuni sa mga urbanong kapitbahayang may pangangailangan sa pabahay ng mga pamilya at kung saan makatutulong sa mga nagtatrabahong magulang ang paggawa sa ilang bahay bilang pasilidad pangkomunidad.

Ano ang susubaybayan sa susunod

Nakatakdang magsimula ang proyektong modelo sa susunod na taon ng pananalapi, na magsisimula sa Abril 1 sa Japan. Naglaan ang ministeryo ng kahilingan para sa ilang daang milyong yen upang pondohan ang pagsisimula nito. Tutukuyin ng mga lokal na pamahalaang lalahok ang mga pilot na distrito, ilalathala ang mga pamantayan sa pagiging kuwalipikado at tatanggap ng mga aplikasyon mula sa mga may-ari at mamimiling handang magkumpuni.

Mahalaga ang mga resulta sa unang taon. Kabilang sa mga kapaki-pakinabang na palatandaan ang bilang ng mga bahay na nakumpuni at nagamit na muli, pagbawas sa mga bahay na matagal nang napabayaan sa mga pilot na lugar, bilang ng nalikhang puwesto para sa pangangalaga sa bata at espasyong pangkomunidad, at tagal ng pagkumpleto ng mga proyekto. Gagamitin ang mga ebidensiya mula sa mga unang distrito upang gabayan ang pagpapalawak ng programa sa iba pang rehiyong nahaharap sa kahalintulad na pagdami ng mga bakanteng bahay.

Mga pangunahing punto

• Magbibigay ang Japan ng subsidyo sa pagkukumpuni simula sa susunod na taon ng pananalapi upang mabawasan ang mga bakanteng bahay sa mga lungsod at masuportahan ang pabahay ng mga pamilya.
• Tutukan ng programa ang mga kapitbahayang itinayo noong dekada 1950 hanggang dekada 1970 sa paligid ng mga pangunahing lungsod, kung saan dumarami ang mga sambahayang matatanda lamang ang nakatira.
• Maaaring maging kuwalipikado sa pondo ang mga may-ari, mga nakatatanda na malamang maiwang bakante ang bahay at mga mamimiling magkukumpuni nito.
• Sasagutin ng mga subsidyo ang trabaho sa loob at labas ng bahay at pagkukumpuni ng tubo; maaaring gamitin muli ang mga ari-arian bilang tahanan o pasilidad tulad ng mga sentro ng pangangalaga sa bata at bulwagang pangkomunidad.
• Humigit-kumulang 9 na milyong tirahan sa Japan ang bakante noong 2023, o mga 14 porsiyento ng lahat ng bahay, kabilang ang 3.85 milyong yunit na matagal nang napabayaan.
• Inaasahang matindi ang itataas pagsapit ng 2033 sa mga rehiyon ng Tokyo at Kansai ang bilang ng mga bahay na mga residenteng edad 85 pataas lamang ang nakatira.
• Dahil sa mataas na gastos sa konstruksiyon, praktikal na paraan ang pagkukumpuni para sa mga pamilyang nagpapalaki ng anak na naghahanap ng bahay malapit sa mga trabaho at paaralan.
• Layunin ng mas mahihigpit na patakaran laban sa mapanganib na bakanteng bahay at sapilitang pagpaparehistro ng mana na mabawasan ang pagpapabaya at mapabilis ang muling paggamit.