Magbibigay ang Japan ng subsidiya para kumpunihin ang mga bakanteng bahay at tulungan ang mga pamilya at tumatandang lungsod

Bakit mahalaga ang planong ito ngayon

Naghahanda ang Japan ng bagong proyektong modelo upang maiwasang manatiling walang nakatira ang mga bahay, habang may dumaraming nakatatandang lumilipat sa mga kamag-anak o pumapasok sa mga pasilidad ng pangangalaga. Plano ng Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism na ilunsad ang pilot project sa susunod na taon ng pananalapi, katuwang ang mga lokal na pamahalaan upang gawing pabahay para sa mga pamilya at mga pasilidad para sa komunidad, gaya ng mga childcare center at shared workspace, ang mga ari-ariang bakante na o malamang na mabakante. Layunin ng plano na maibsan ang pasaning dulot ng mataas na gastos sa pagpapagawa ng mga bagong bahay sa mga pamilyang nagtatrabaho, habang tinutugunan din ang pagdami ng mga napabayaang bahay.

Naging apurahan ang hamon. Ipinakikita ng mga datos ng pamahalaan na umabot sa rekord na 3.85 milyon ang mga napabayaang bakanteng bahay noong 2023, bahagi ng mas malaking bilang ng mga walang nakatirang ari-arian sa buong bansa. Tinatayang nasa siyam na milyon ang kabuuang bilang ng mga bakanteng tirahan, o humigit-kumulang 14 porsiyento ng lahat ng bahay. Patuloy na tumataas ang bahaging ito habang kumakaunti at tumatanda ang populasyon. Hindi lamang suliranin sa kanayunan ang mga bakanteng bahay. Lalo na itong nakikita sa mga kalakhang lungsod, kung saan maaari nitong pababain ang kalidad ng mga komunidad, pahirapan ang pagtugon sa sakuna, at magdulot ng panganib sa kaligtasan kapag pinabayaan.

Ipinahihiwatig ng demograpikong datos na mas mabilis pang lalala ang sitwasyon sa mga darating na taon. Tinataya sa isang survey ng ministry of land na tataas mula humigit-kumulang 340,000 noong 2023 tungong mga 940,000 pagsapit ng 2033 ang bilang ng mga bahay na tanging mga taong edad 85 pataas ang nakatira sa Tokyo at tatlong kalapit na prefecture. Sa rehiyon ng Kansai, na kinabibilangan ng Osaka at Kyoto at mga katabing prefecture, inaasahang tataas ang bilang mula mga 210,000 tungong humigit-kumulang 580,000 sa parehong panahon. Marami sa mga bahay na ito ang maaaring mabakante sa lalong madaling panahon habang lumilipat o pumanaw ang mga residente.

Maaaring mas mabilis at mas abot-kayang daan tungo sa pagmamay-ari ng bahay ang pagkukumpuni ng mga umiiral na tirahan kaysa sa pagpapagawa ng bago. Tumaas nitong mga nakaraang taon ang gastos sa materyales at paggawa, at naging mas mahirap para sa karaniwang mga pamilyang nagpapalaki ng mga anak ang tustusan ang bagong bahay. Umaasa ang pamahalaan na sa pamamagitan ng paglalaan ng katamtamang pondo sa pagkukumpuni ay mapipigilan ang pagkasira ng mga komunidad sa lungsod at madaragdagan ang mga pabahay para sa mga pamilya.

Paano gagana ang bagong subsidiya

Itutuon ang pilot project sa mga lugar sa loob at paligid ng malalaking lungsod na pinaunlad noong mga dekada ng mabilis na paglago mula 1950s hanggang 1970s. Inaasahang dadami ang mga bakanteng bahay sa marami sa mga lugar na ito habang lumiliit ang tirahan ng mga nakatatanda o lumilipat sila sa mga pasilidad ng pangangalaga. Pipili ang ministry, katuwang ang mga kalahok na lokal na pamahalaan, ng mga partikular na lugar kung saan pinakamalaki ang magiging epekto ng mga subsidiya.

Gagamitin ang pampublikong pondo para sa pagkukumpuni sa halip na bagong konstruksyon. Plano ng pambansang pamahalaan na magbigay ng subsidiya para sa mga pagpapaganda sa loob at labas ng bahay, pagkukumpuni ng tubo, at iba pang gawaing kailangan upang muling magamit ang mga napabayaang gusali. Dinisenyo ang programa upang tulungan kapwa ang mga kasalukuyang may-ari na malapit nang umalis sa kanilang bahay at ang mga bibili ng mga bakanteng ari-arian sa mga target na lugar.

Pangunahing pamantayan at paggagamitan

• Sino ang maaaring mag-apply: Mga kasalukuyang may-ari ng mga bakanteng bahay at mga nakatatandang residente na malamang na mabakante ang mga bahay matapos silang lumipat sa mga kamag-anak o pumasok sa pasilidad ng pangangalaga. Maaari ring maging kuwalipikado ang mga bibili ng bakanteng bahay sa mga itinalagang lugar at magkukumpuni nito.
• Saklaw ng subsidiya: Pagkukumpuni sa loob at labas ng bahay, pagkukumpuni ng tubo, at iba pang gawaing kailangan upang maibalik ang ari-arian sa ligtas at matitirhang kondisyon.
• Saan ito ipatutupad: Mga piling residential zone sa loob at paligid ng malalaking lungsod, pangunahin sa mga komunidad na itinayo noong panahon ng mabilis na paglago mula 1950s hanggang 1970s.
• Mga nilalayong gamit: Mga tirahan para sa mga pamilyang nagtatrabaho at nagpapalaki ng mga anak, childcare center, bulwagang pangkomunidad, pasilidad na sumusuporta sa pagpapalaki ng mga anak, at mga workspace.
• Disenyo ng programa: Isang pilot project na tatagal nang ilang taon, na may nakasaad na layuning palawakin ito sa ibang mga rehiyong nahaharap sa katulad na mga hamon kung magiging maganda ang mga resulta.

Inaasahan ng mga opisyal na marami sa mga proyekto ang magtatapos sa pagbebenta ng mga nakumpuning bahay sa bukas na merkado o pagpapaupa ng mga ito bilang tirahan ng mga pamilya. Gagamitin naman ang ilan bilang mga pasilidad para sa komunidad kung may pangangailangan, upang matiyak na tumutugma ang mga serbisyong panlipunan, mula daycare hanggang mga lugar-pulungan, sa nagbabagong pangangailangan ng mga komunidad.

Bakit napakaraming bakanteng bahay sa Japan

Makikita sa mga bakanteng bahay sa Japan, na karaniwang tinatawag na akiya, ang matagal nang pagbabago sa populasyon at mga kagustuhan sa pabahay. Sa loob ng maraming dekada, lumipat ang mga nakababatang henerasyon mula sa maliliit na lungsod at bayan sa kanayunan tungo sa mga kalakhang lungsod para maghanap ng trabaho. Bumaba ang bilang ng mga ipinapanganak, tumanda ang populasyon, at maraming bahay ang namamana ng mga taong walang planong tirhan ang mga ito. Maaari itong manatiling walang nakatira nang maraming taon.

Nakatulong din ang mga patakaran sa buwis sa paglala ng sitwasyon. Kadalasang mas mataas ang taunang buwis na ipinapataw sa mga may-ari kapag giniba nila ang bahay at iniwang bakante ang lupa, kaya maaaring mag-atubili silang alisin ang mga gusaling hindi na maisasalba. Sa ilang kaso, nagiging malabo ang pagmamay-ari dahil kulang ang mga talaan at komplikado ang proseso ng pamana. Kapag napunta sa magkakahiwalay na tagapagmana sa iba’t ibang bahagi ng bansa ang isang ari-arian, maaaring abutin nang maraming taon bago makuha ang pahintulot para kumpunihin o ibenta ito.

Nakadaragdag din ng komplikasyon ang mga kalakaran sa merkado. Karaniwang mas gusto ng mga bumibili ng bahay sa Japan ang mga bagong ari-arian, at madalas na lupa, hindi ang gusali, ang pinahahalagahan sa mga umiiral na bahay. Maraming bahay na itinayo noong mga dekada ng mabilis na paglago ang gumamit ng mga materyales at pamantayang hindi na tumutugma sa makabagong inaasahan sa episyensiya sa enerhiya at kaligtasan laban sa lindol. Mahirap ibenta kahit mababa ang presyo ang mga akiya sa kanayunan na malayo sa transportasyon, paaralan, at serbisyong pangkalusugan. Nakagagambala rin sa paghahanda sa sakuna ang mga bakanteng bahay. Sa mga lugar na bulnerable sa lindol at baha, maaaring humarang sa mga ruta ng paglikas o magdulot ng panganib habang naglilinis ang mga napabayaang gusali.

Epekto ng akiya sa kaligtasan at pagtugon sa sakuna

Sa bansang madalas tamaan ng sakuna, pinatitingkad ng mga abandonadong gusali ang panganib. Maaaring matakpan ng mga damong tumubo nang husto ang mga gumuhong bubong at hindi matatag na pader. Maaaring maantala ang mga bumbero at emergency crew kapag nakahahadlang sa daan ang mga bakanteng ari-arian o hindi malinaw ang pagmamay-ari kaya hindi agad makakilos ang mga awtoridad. Nakapagpapabuti sa kaligtasan ang pagbawas sa bilang ng mga napabayaang bahay at nakatutulong ito sa mga lungsod na magplano nang mas tiyak para sa paglikas at pangangalaga ng imprastraktura.

Ano ang naiiba sa pagkakataong ito

Binibigyang-diin ng bagong pilot project ang pag-iwas sa problema at pagpili ng lokasyon. Nakatuon ito sa mga bahay sa mga kalakhang lungsod na malapit nang mabakante, kung saan mas malakas ang pangangailangan ng mga pamilya at kayang mapanatili ang mga serbisyong pangkomunidad. Naiiba ang paraang ito sa mga naunang pagsisikap na umasa sa pagtutugma ng mga nangungupahan sa mga bakanteng bahay, na kadalasan ay nasa mga lugar na limitado ang pangangailangan.

Layunin ng binagong Housing Safety Net System na inilunsad noong 2017 na ipatala ang mga bakanteng bahay bilang abot-kayang paupahan para sa mga nakatatanda at walang mataas na kita na namumuhay nang mag-isa. Hindi naabot ng mga resulta ang mga target. Pagsapit ng 2020, maliit na bahagi lamang ng inaasahan ng mga opisyal ang naipatala at marami pa ring nagpapaupa ang nag-aalala tungkol sa hindi pagbabayad ng upa o pagharap sa mga pangyayari sa katapusan ng buhay sa kanilang mga ari-arian. Nang maglaon, pinasimple ng mga awtoridad ang pagpaparehistro, ibinaba ang mga bayarin, pinaluwag ang mga patakaran sa guarantor, at ikinonekta ang mga may-ari ng ari-arian sa mga grupong nagbibigay ng suportang panlipunan upang masubaybayan ang mga nangungupahan. Nakatulong ang mga hakbang na ito ngunit hindi pa rin nabuksan ang mas malawak na imbentaryo ng mga bakanteng bahay.

Mga aral mula sa mga naunang patakaran

Dalawang aral ang namumukod-tangi. Una, maaaring hindi mahikayat ng mga insentibo lamang ang mga may-ari kung hindi magaan ang pinansyal at praktikal na pasanin. Ikalawa, mas tumataas ang posibilidad na mabilis na matirhan at mapangalagaan ang mga nakumpuning ari-arian kapag nakatuon sa mga lugar na mas malakas ang pangangailangan. Tinutugunan ng bagong pilot project ang dalawang puntong ito sa pamamagitan ng pagsagot sa gastos ng pagkukumpuni sa mga itinalagang urban zone at paglalaan ng ilang bahay para sa childcare at mga gamit pangkomunidad kung saan mas malinaw ang pangangailangan.

Mga posibleng pakinabang para sa mga pamilya at komunidad

Para sa mga pamilyang nagtatrabaho, maaaring magbukas ang pilot project na ito ng pagkakataong magkaroon ng sariling bahay o mas malawak na tirahan nang hindi nagagasta nang malaki sa bagong konstruksyon. Maaaring hati-hatiin sa mga yugto ang pagkukumpuni, at maaaring unahin ng mga bibili ang kusina, banyo, at insulasyon bago unti-unting ayusin ang loob ng bahay habang pinahihintulutan ng badyet. Naibabalik din sa kalye ang halaga kapag ginawang komportableng tahanan ang napabayaang bahay, at ipinakikita nitong buhay at inaalagaan ang komunidad.

Umaasa rin ang mga opisyal na matugunan ang kakulangan sa mga serbisyo. Maaaring maibsan ng paggawa sa ilang ari-arian bilang mga childcare center, sentro ng suporta sa pagpapalaki ng mga anak, at maliliit na bulwagang pangkomunidad ang mahabang listahan ng naghihintay at mapalapit ang mga serbisyo sa mga magulang. Makababawas naman sa oras ng biyahe ng mga remote at hybrid na manggagawa ang mga shared workspace, at maiiwan sa komunidad ang kanilang gastusin.

Binigyang-diin ng isang opisyal ng ministry ang pagtutok sa mga pamilya at ang hamon sa pagiging abot-kaya ng pabahay. Ayon sa opisyal, dahil sa pagtaas ng presyo ng konstruksyon, mas nahihirapan nang bumili ng bagong bahay ang karaniwang mga pamilyang nagpapalaki ng mga anak. Idinagdag ng opisyal:

Sa pamamagitan ng proyektong ito para buhayin muli ang mga bahay, layunin naming pigilan ang pagdami ng mga bakanteng tahanan at lumikha ng komportableng kapaligiran para sa mga pamilyang may mga anak.

May pakinabang din ito sa kapaligiran. Naiiwasan ang basurang dulot ng demolisyon at napapanatili ang carbon na nakapaloob sa mga pundasyon at balangkas kapag muling ginagamit ang mga umiiral na gusali. Maaaring mapababa ng pagpapahusay sa insulasyon, episyenteng bintana, at makabagong pampainit at pampalamig ng mga lumang bahay ang singil sa enerhiya at mapahusay ang ginhawa sa maiinit na tag-init at malamig na taglamig.

Saan at kailan sisimulan ang pilot project

Magsisimula ang proyektong modelo sa mga piling komunidad sa loob at paligid ng malalaking lungsod, na unang tututok sa mga suburb at bagong bayang itinayo mula 1950s hanggang 1970s. Dito bumili ng bahay, nagpalaki ng pamilya, at ngayo’y tumatanda sa sariling tahanan ang maraming nanguna sa paglago ng Japan matapos ang digmaan. Makikipagtulungan ang ministry sa mga lokal na pamahalaan upang tukuyin ang mga target na lugar kung saan maibabalik sa kapaki-pakinabang na gamit ang magkakalapit na ari-arian.

Nakatakdang magsimula ang pilot project sa susunod na taon ng pananalapi, na nagsisimula sa Abril sa Japan. Tatakbo ito nang ilang taon upang masukat ang paglahok at mga resulta, kalakip ang nakasaad na layuning palawakin ito sa ibang mga rehiyong nahaharap sa katulad na demograpiko at mga hamon sa pabahay. Humiling ang ministry ng ilang daang milyong yen sa susunod na badyet upang pondohan ang unang yugto ng mga subsidiya. Ipinahihiwatig ng halagang ito ang praktikal na saklaw ng pilot project upang masubukan kung ano ang pinakamahusay na gagana bago ito palawakin.

Sa aktuwal na proseso, maaaring abutin ng ilang buwan sa halip na mga taon ang bawat ari-arian. Kapag napatunayang kuwalipikado ang may-ari o mamimili sa isang napiling lugar, natukoy ang mga kailangang gawin, at nakakuha na ng mga kontratista, mabilis na matatapos ang maraming pagpapahusay. Mahalaga ang bilis na ito para sa mga pamilya, lalo na sa mga kailangang pagsabayin ang pag-aalaga ng mga anak at trabaho.

Mga hamon at panganib

Higit pa sa simpleng pagpapaganda ang kakailanganin ng maraming lumang bahay. Maaaring kailanganin ng ilan sa mga itinayo noong mga dekada ng mabilis na paglago ang pagpapatibay ng estruktura, bagong bubong, o bagong kable upang matugunan ang makabagong pamantayan sa kaligtasan. Maaari namang pahirapan ang pagpasok ng mga manggagawa ng makikitid na kalye at mga lote sa gilid ng burol sa ilang suburb. Mahalagang patatagin ang mga bahay laban sa lindol sa maraming kaso, na nagdaragdag sa gastos at nangangailangan ng mga bihasang manggagawa.

Totoo ang mga presyur sa gastos. Nahaharap ang mga tagapagtayo sa mas mataas na presyo ng mga materyales at paggawa. Kapos din ang Japan sa mga manggagawa sa konstruksyon, transportasyon, at pangangalaga. Itinuro ni Tomoya Suzuki ng NLI Research Institute ang mas malawak na suliranin sa lakas-paggawa at ang pangangailangang maging bukas sa mga bagong manggagawa. Ayon kay Suzuki:

Malubha ang kakulangan sa mga manggagawa, pangunahin sa mga sektor ng transportasyon at pangangalaga sa matatanda. Upang mapanatili ang lipunan at ekonomiya ng Japan, kailangan nating pag-isipan kung paano mamumuhay nang magkakasundo ang mga manggagawang Hapones at dayuhan.

Mahalaga ang mga tauhan dahil bahagi lamang ng problema ang nalulutas ng mga nakumpuning bahay. Nangangailangan ng mga sinanay na manggagawa ang mga childcare center at pasilidad ng pangangalaga sa matatanda. Nakadepende ang pagpapalawak ng kapasidad ng mga serbisyong ito sa lokal na pagkuha ng mga manggagawa at, sa ilang kaso, mas malawak na pangangalap.

Isa pang hadlang ang pakikilahok ng mga may-ari. Nag-aatubili ang ilang pamilya na bitiwan ang bahay na naglalaman ng mga alaala, kahit hindi na sila roon nakatira. May iba namang nahaharap sa masalimuot na alitan sa pamana o malabong datos sa rehistro, na maaaring magpaantala o humarang sa pagkukumpuni. Maaari ring mahikayat ng mga patakaran sa buwis ang mga may-ari na panatilihin ang mga gusaling patuloy na nasisira sa halip na gibain ang mga ito, kaya nababawasan ang mga mapagpipilian kapag hindi na maisasalba ang isang gusali.

Mahalaga rin ang pagpopondo. Kadalasang mas pinahahalagahan ng mga bangko ang lupa kaysa sa mga lumang gusali, at maaaring mas mahirap makakuha ng pautang para sa pagkukumpuni kaysa sa pautang para sa bagong konstruksyon. Layunin ng disenyo ng pilot project na punan ang bahagi ng agwat na ito gamit ang pampublikong pondo, ngunit nakadepende pa rin ang balanse sa halaga ng mga ari-arian sa lokal na merkado at mga gawi ng mga nagpapautang.

Muling paggamit at lokal na pagkilos

Sinusubukan na ng Japan ang iba’t ibang paraan upang maitugma ang mga bakanteng bahay sa mga taong nangangailangan ng mga ito. Inililista ng mga akiya bank ng mga munisipalidad ang mga ari-arian at ikinokonekta ang mga mamimili sa mga may-ari. May ilang bayan pang nag-aalok ng subsidiya, perang pantustos sa paglipat, o maging mga bahay na walang bayad kapalit ng pangakong manirahan at maglaan ng sariling paggawa at pagsisikap sa pagpapaayos. Sa pamamagitan ng mga lokal na programang ito, naibalik sa gamit ang mga bahay bilang mga cafe, guesthouse, studio ng mga artist, at tirahan ng mga pamilya.

May ilang padron na lumilitaw sa akademikong pananaliksik tungkol sa muling paggamit ng mga gusali. Sa masisikip na urban area, kadalasang nagagamit muli ang mga bakanteng bahay bilang mga negosyo sa pagkain at tuluyan kung saan tuloy-tuloy ang pangangailangan. Sa mga lugar na may halong makasaysayang gusali, maaaring pagsamahin ng muling paggamit ang pangangalaga sa mga ito at makabagong operasyon na kapaki-pakinabang sa mga residente at bisita. Sa mga kaakit-akit na kanayunan, nahihikayat ng mga tradisyonal na bahay ang mga turistang naghahanap ng tunay na karanasan sa pananatili roon, kahit kakaunti ang nakatira sa paligid. Sa lahat ng uri ng lugar, mas maganda ang kalalabasan kapag maingat na isinasaalang-alang sa pagpaplano ang lokal na demograpiko, akses sa transportasyon, at edad ng gusali.

Lumaki ang interes mula sa ibang bansa dahil sa mahinang yen at pagtuon ng social media, na nagpapatingkad sa kaakit-akit na anyo ng mga tradisyonal na bahay. Sa realidad, nangangailangan ng tiyaga, kasanayan sa wika, at lokal na suporta ang karamihan sa mga pagbili upang maayos na mapangasiwaan ang mga permit at kontratista. Pangunahing nakatuon ang bagong pilot project sa mga sambahayang Hapones at serbisyong pangkomunidad sa mga urban area, ngunit makatutulong ang mas malawak na sigla sa muling paggamit upang mapaunlad ang mga kasanayan at kaalaman sa buong merkado.

Mahahalagang punto

• Maglulunsad ang Japan sa susunod na taon ng pananalapi ng pilot project na tatagal nang ilang taon upang magbigay ng subsidiya sa pagkukumpuni ng mga bakante at malapit nang mabakanteng bahay sa mga piling komunidad sa lungsod at suburb.
• Katuwang ng Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism ang mga lokal na pamahalaan sa pagtatalaga ng mga lugar at pagsuporta sa mga pagpapahusay sa loob at labas ng bahay at sa mga tubo.
• Kabilang sa maaaring mag-apply ang mga kasalukuyang may-ari na malapit nang mabakante ang bahay at mga bibili at magkukumpuni ng mga bakanteng ari-arian sa mga target na lugar.
• Kabilang sa mga paggagamitan ang pabahay para sa mga pamilya, childcare center, bulwagang pangkomunidad, sentro ng suporta sa pagpapalaki ng mga anak, at shared workspace.
• Ipinakikita ng datos ng pamahalaan na may 3.85 milyong napabayaang bakanteng bahay noong 2023, sa kabuuang humigit-kumulang siyam na milyong bakanteng tirahan sa buong bansa, o mga 14 porsiyento ng lahat ng bahay.
• Ipinahihiwatig ng mga pagtataya na tataas nang husto pagsapit ng 2033 ang mga bahay sa Tokyo at rehiyon ng Kansai na tanging mga taong edad 85 pataas ang nakatira, na maaaring magdagdag sa mga bakanteng bahay.
• Hindi naabot ng mga nakaraang programang umasa sa pagpaparehistro ng mga bakanteng bahay bilang abot-kayang paupahan ang mga target, na nagpapakita ng mga alalahanin ng mga may-ari at mahinang pangangailangan sa ilang lugar.
• Binibigyang-diin ng pilot project ang pag-iwas sa problema, pagpili ng lokasyon, at muling paggamit. Layunin nitong gawing mas abot-kaya sa mga pamilya ang pagkakaroon ng sariling bahay, bawasan ang pagkasira ng mga komunidad sa lungsod, at magdagdag ng mga serbisyong pangkomunidad habang sinusubukan ang mga paraang maaaring palawakin sa hinaharap.