Halos 1,000 ang Hindi Nabebentang Apartment sa Seoul Habang Pinipiga ng Mataas na Presyo at Limitasyon sa Mortgage ang mga Mamimili

Dumadami ang hindi nabebentang bahay sa Seoul habang bumababa ang pambansang kabuuan

May 996 hindi nabebentang bahay ang Seoul sa pagtatapos ng Setyembre 2026, dagdag na 98 mula Agosto, kahit bumaba ang imbentaryo ng mga hindi nabebentang bahay sa buong South Korea. Mahigit dalawang-katlo ng mga hindi nabebentang bahay sa kabisera, o 683 yunit, ay tapos nang itayo, kaya naghihintay pa rin ng mga mamimili ang mga developer kahit natapos na ang konstruksyon.

Ipinapakita ng mga estadistika sa pabahay ng Setyembre ng Ministry of Land, Infrastructure and Transport ang isang pamilihang kumikilos sa magkakaibang direksyon. Tumaas nang 10.9% sa loob ng isang buwan ang imbentaryo ng mga hindi nabebentang bahay sa Seoul, habang bumaba nang 4.6% ang pambansang kabuuan sa 65,941. Sa mas malawak na metropolitan area, na kinabibilangan ng Seoul, Gyeonggi Province at Incheon, bumaba nang 5.6% ang kabuuan sa 18,057.

Pinaliliit ng mamahaling mga bagong apartment at mga limitasyon sa pangungutang ang hanay ng mga mamimiling kayang o handang pumirma ng kontrata. Sa ilang proyekto, mas mataas ang itinakdang presyo kaysa sa kamakailang presyo ng bentahan ng mga kalapit na apartment, kaya nababawasan ang pinansyal na pakinabang ng pagbili bago matapos ang konstruksyon.

Hindi lang mga bagong proyekto ang apektado ng paghina ng bentahan sa Seoul. Bumaba sa 3,915 ang mga biniling apartment noong Setyembre, 14.7% na mas mababa kaysa Agosto at 42.4% na mas mababa kaysa isang taon na ang nakalipas. Nahaharap ang mga developer sa lumalaking hindi nabebentang imbentaryo habang pinapasan ng mga sambahayan ang mataas na presyo at mga limitasyon sa halaga ng maaari nilang utangin.

Karamihan sa hindi nabebenta sa Seoul ay mga tapos nang bahay

Tumaas nang siyam na bahay, o 1.3%, sa 683 ang imbentaryo sa Seoul ng mga tapos na ngunit hindi nabebentang bahay noong Setyembre. Katumbas ito ng humigit-kumulang 68.6% ng 996 hindi nabebentang bahay sa lungsod. Sa buong bansa, humigit-kumulang 41.8% ng mga hindi nabebentang bahay ang tapos na, batay sa 27,549 tapos na yunit mula sa kabuuang 65,941.

May panahon pang maibenta ang bahay na naghihintay ng mamimili habang itinatayo ito, bago ang takdang araw ng paglipat ng mga residente. Kapag tapos na ang bahay, lumampas na ito sa takdang araw na iyon nang hindi naibibigay ang inaasahang kita mula sa bentahan. Lumilikha ito ng mas agarang pinansyal na pressure para sa developer na kailangang magbayad ng utang sa konstruksyon.

Mas mataas din ang kabuuang hindi nabebenta sa Seoul kaysa sa 939 bahay na naitala sa pagtatapos ng 2025. Mas mataas nang 57 yunit ang bilang noong Setyembre, o pagtaas na humigit-kumulang 6.1%. Ipinapakita ng kabuuang 898 noong Agosto na pabagu-bago ang buwanang galaw, kahit nagtapos ang Setyembre sa antas na mas mataas kaysa sa simula ng taon.

Nagtala rin ng pagtaas sa imbentaryo ng mga tapos na bahay ang Gyeonggi at Incheon. May 2,377 tapos na ngunit hindi nabebentang bahay ang Gyeonggi, tumaas nang 3.6% mula Agosto, habang may 1,422 ang Incheon, tumaas nang 1.5%. Sa buong metropolitan area, tumaas nang 2.6% sa 4,482 ang imbentaryo ng mga tapos na bahay sa kabila ng pagbaba ng kabuuang hindi nabebentang pabahay.

Nawawala ang diskuwento sa presyo ng mga bagong apartment

Binabago ng mga gastos sa konstruksyon ang pagtutuos ng mga nag-iisip bumili ng bagong apartment. Itinulak paitaas ng mas mataas na gastos sa materyales at paggawa ang mga presyo, na kung minsan ay lumalampas sa halagang ibinayad para sa mga katulad na bahay sa malapit.

Ang pagbili bago matapos ang konstruksyon, na karaniwang tinatawag na presale, ay nangangahulugang pumapayag bumili ng bahay habang ginagawa pa ito. Kapag dahil sa mga limitasyon sa presyo ay malaki ang ibinaba ng halaga ng mga bagong apartment kumpara sa mga kalapit na ari-arian, malinaw sa mga mamimili ang pinansyal na pakinabang. Nawawala ang pang-akit na iyon kapag mas mataas ang hinihinging presyo, kaya nagkakaroon ng dahilan ang mga mamimili na mas maingat na ihambing ang mga dati nang bahay.

Sa The H Firstier Shinbanpo Estera, isang proyektong redevelopment sa Seocho District ng Seoul, iniulat na humigit-kumulang 4 bilyong won ang presyo ng apartment na may sukat na 84 metro kuwadrado. Tinatayang 700 milyong won itong mas mataas kaysa sa presyo ng bentahan noong Hulyo ng bahay na kapareho ang sukat sa kalapit na Maple Xi, kung saan nagsimulang lumipat ang mga residente noong 2025.

Ipinapakita ng paghahambing na humigit-kumulang 3.3 bilyong won ang presyo ng bentahan sa kalapit na proyekto, kaya mga 21% na mas mahal ang bagong apartment. Nahaharap sa malaking agwat sa presyo ang mga mamimiling mamimili sa dalawang ari-ariang ito, bukod pa sa pagkakaiba sa petsa ng pagkakatapos, mga katangian ng gusali at mga partikular na katangian ng bawat apartment.

Simple ang praktikal na problema para sa mga developer: maaaring makaakit ng pansin ang prestihiyosong lokasyon sa Seoul, pero kailangan pa rin ng mamimili ng dahilan para magbayad nang higit sa presyo ng alternatibong bahay sa malapit.

Ginagawang salapi ang mapagpasya ng mga limitasyon sa mortgage

Nagdagdag ng isa pang hadlang ang mga limitasyon sa pagpapautang ng South Korea. Sinusuri ng stress debt service ratio, na ipinakilala noong 2024, kung kakayanin pa ng nanghihiram na bayaran ang utang kung ipagpapalagay na mas mataas ang interes. Kaya naaapektuhan ng kita ng sambahayan at mga dati nang bayarin sa utang ang halagang maaari nitong utangin.

Nagtatakda ang mga limitasyon sa pautang para sa mamahaling bahay ng hiwalay na pinakamataas na halaga ng mortgage, anuman ang loan to value ratio. Ang loan to value ratio ay bahagi ng halaga ng ari-arian na maaaring tustusan ng nagpapautang. Sa ilalim ng mga limitasyong inilalarawan para sa mga pagbiling ito, ang pinakamataas na halaga ay:

• 600 milyong won para sa mga bahay na nagkakahalaga ng 1.5 bilyong won o mas mababa.
• 400 milyong won para sa mga bahay na nagkakahalaga nang higit sa 1.5 bilyong won at hanggang 2.5 bilyong won.
• 200 milyong won para sa mga bahay na nagkakahalaga nang higit sa 2.5 bilyong won.

Kaya 5% lang ng presyo ng pagbili ang pinakamataas na mortgage na makukuha ng mamimiling nag-iisip bumili ng bahay na nagkakahalaga ng 4 bilyong won. Kailangang magmula sa pondong iba sa mortgage na iyon ang hindi bababa sa 3.8 bilyong won, hindi pa kasama ang mga buwis at gastos sa transaksyon. Maaari pang magtakda ng mas mababang halaga ng pangungutang ang mga pagtatasa sa kita at iba pang kondisyon sa pagpapautang.

Dahil dito, maaaring mahirapang makapasok sa pamilihan ang mga sambahayang malaki ang kita ngunit kaunti ang naipong yaman. Inilarawan ng isang hindi pinangalanang opisyal ng industriya ng real estate ang mga limitasyon sa pagpopondo bilang hadlang sa mga mamimiling kapos sa kapital at inaasahan ang mas maraming pagkansela ng kontrata sa mga mamahaling proyekto na nawalan na ng bentahe sa presyo.

Lalong humihina ang bentahan dahil kumakaunti ang mga transaksyon

Nagtala ang Seoul ng 674 na mas kaunting biniling apartment noong Setyembre kaysa Agosto, nang umabot sa 4,589 ang mga transaksyon. Kung ihahambing sa 6,796 binili noong Setyembre isang taon na ang nakalipas, bumaba ang bilang nang 2,881 transaksyon.

Mas matindi ang ibinagsak ng bentahan ng apartment sa kabisera kaysa sa pambansang bentahan ng apartment, na bumaba nang 23.7% kumpara sa nakaraang taon. Para sa lahat ng uri ng pabahay, nagtala ang Seoul ng 7,318 binili, bumaba nang 7.2% mula Agosto at 33.4% mula sa Setyembre noong nakaraang taon.

Nagtala ang South Korea ng 48,997 pagbili ng pabahay sa buong bansa, tumaas nang 1.3% sa loob ng isang buwan ngunit bumaba nang 22.7% sa loob ng isang taon. Tumaas nang 4.8% mula Agosto sa 23,695 ang mga pagbili sa mga probinsya, habang bumaba nang 1.7% sa 25,302 ang mga pagbili sa metropolitan area.

Maaaring mas mahirap ang paglipat para sa mga sambahayang umaasang maibenta muna ang dati nilang ari-arian bago bumili ng bagong apartment, kapag kumakaunti ang mga transaksyon. Para sa mga developer, pinapaliit ng kombinasyon ng mamahaling yunit, limitadong pagpopondo at paghina ng bentahan ang bilang ng mga mamimiling kayang agad tapusin ang pagbili.

Kaunti ang naitutulong ng pagbaba ng imbentaryo sa mga probinsya

Bumaba nang 4.2% sa 47,884 yunit ang mga hindi nabebentang bahay sa mga probinsya noong Setyembre. Bumaba nang 8.8% sa 6,928 ang kabuuan sa Busan, bumaba nang 3.9% sa 9,209 sa South Chungcheong, at bumaba nang 8.0% sa 5,819 sa South Gyeongsang.

Nakatutulong ang pagbawas ng aktibidad sa pagtatayo upang maipaliwanag ang mga pagbaba. Kapag kumakaunti ang mga proyektong umaabot sa yugto ng pagbebenta, kumakaunti rin ang mga bagong bahay na nadaragdag sa kabuuang hindi nabebenta. Maaaring unti-unting maibenta ang mga dati nang bahay kahit mahina pa rin ang pangangailangan ng mga mamimili.

Ipinakikita ng Ulsan ang epekto ng mga bagong proyektong inilulunsad. Ilang proyekto ang inilabas para ibenta roon noong Setyembre, at tumaas nang 45.2% sa 1,728 bahay ang imbentaryo ng mga hindi nabebenta. Nagtala rin ng pagtaas ang North Jeolla, kung saan tumaas nang 5.4% sa 1,611 ang imbentaryo.

Nagdaragdag ng isa pang antas ng hamon ang imbentaryo ng mga tapos na bahay. Sa buong bansa, bumaba nang 531 sa 27,549 ang mga tapos na ngunit hindi nabebentang bahay. Bumaba nang 2.7% sa 23,067 ang imbentaryo ng mga tapos na bahay sa mga probinsya, ngunit tumaas nang 15.9% sa 2,652 sa South Chungcheong. Kaya maaaring mas kaunti ang kabuuang hindi nabebentang bahay sa isang probinsya habang lumalaki naman ang hindi pa nabebentang imbentaryo ng mga tapos nang ari-arian.

Kumakaunti ang mga proyektong itinatayo ng mga builder

Inaprubahan ng South Korea ang 25,938 bahay para itayo noong Setyembre, bumaba nang 45.4% kumpara sa nakaraang taon. Sinimulan ang konstruksyon ng 16,046 bahay, pagbaba nang 46.4%. Ipinapakita ng mga permit kung ano ang pinahintulutang itayo ng mga builder; ipinapakita naman ng mga nagsimulang konstruksyon kung aling mga proyekto ang aktuwal nang sinimulang itayo.

Mas mataas nang 20% ang mga permit noong Setyembre kaysa Agosto, ngunit bumaba pa rin nang 13.4% kumpara sa nakaraang taon ang kabuuan mula Enero hanggang Setyembre, sa 189,873 bahay. Bumaba nang 29.0% sa 76,197 ang mga permit sa mga probinsya sa loob ng siyam na buwang iyon.

Iba ang naging takbo ng mga pag-apruba sa Seoul. Tumaas nang 33.3% sa 44,371 bahay ang mga permit nito mula Enero hanggang Setyembre. Gayunman, bumaba nang 17.6% sa 26,881 ang mga natapos na bahay sa panahong iyon, na nagpapakita ng agwat sa pagitan ng pag-apruba sa isang proyekto at paghahatid ng mga bahay na maaari nang tirhan.

14 na bahay lamang ang inaprubahan para ibenta sa Seoul noong Setyembre, kumpara sa 254 noong nakaraang taon. Gayunman, tumaas nang 73.7% ang mga pag-apruba para sa bentahan sa kabisera sa unang siyam na buwan. Maaaring magdulot ng malalaking pagbabago-bago sa buwanang bilang ang iskedyul ng paglulunsad ng mga developer, kaya nakatutulong ang mas mahabang panahon upang maunawaan ang mga nakapilang proyekto.

Nagpapahirap sa pagpopondo ng konstruksyon ang mga hindi nabebentang bahay

Karaniwang gumagamit ang mga developer ng mga pautang para sa pagpopondo ng proyekto upang bayaran ang konstruksyon, at binabayaran nila ang mga pautang na ito gamit ang perang natatanggap mula sa mga mamimili. Kapag nanatiling hindi nabebenta ang mga tapos na apartment, nahuhuli ang inaasahang pagpasok ng pera habang patuloy ang interes at iba pang gastusin sa proyekto.

Kapag nagtagal ang hindi nabebentang imbentaryo, maaaring kumulang ang pondong pambayad sa utang at mga bayarin sa konstruksyon. Maaaring mangailangan ang mga developer ng karagdagang pagpopondo, humarap sa mas mataas na gastos sa pangungutang o magpaliban ng mga bagong proyekto. Maaari ring maipit ang mga kontratista at institusyong pinansyal na may interes sa mga proyektong iyon.

Kaya mahalaga ang pagtaas ng imbentaryo ng mga tapos na bahay sa Seoul bukod pa sa 996 bahay na nasa pangunahing bilang. Naaapektuhan ng panahon ng bentahan kung makalilikha ng sapat na salapi ang bawat proyekto upang matugunan ang mga obligasyon nito. Hindi ipinapakita ng mga estadistika ang iskedyul ng utang o pagbabayad para sa bawat proyekto.

Malamang na mas masusing magtatangi ang mga mamimili sa pagitan ng mga proyekto. Maaaring makahikayat ng mas malakas na pangangailangan ang mga bahay na mapagkumpitensya ang presyo, may limitasyon sa presyo o malapit sa maginhawang istasyon ng subway, habang maaaring mas matagalan bago makahanap ng mamimili ang mga mamahaling ari-ariang walang malinaw na bentahe.

Buwanang upa ang pinipili ng mga umuupa habang hinuhubog ang suplay sa hinaharap

Umabot sa 68.6% ng mga transaksyon sa pag-upa sa buong bansa mula Enero hanggang Setyembre ang buwanang upa, tumaas mula sa 62.6% noong nakaraang taon. Sa Seoul, tumaas ang bahagi nito mula 64.3% sa 70.1%. Sa mga apartment lamang sa Seoul, umakyat ito mula 44.4% sa 52.7%.

Umabot sa 59,482 ang mga transaksyon sa Jeonse sa buong bansa noong Setyembre, bumaba nang 25.7% kumpara sa nakaraang taon. Ang Jeonse ay sistemang paupahan sa Korea na nakabatay sa malaking deposito na ibinabalik sa umuupa. Mas mabagal ang pagbaba ng mga transaksyon sa buwanang upa, na bumaba nang 9.3% sa 136,728. Dumarami ang mga sambahayang pumipili ng mga kasunduang nangangailangan ng regular na bayad sa upa, kadalasan ay bukod pa sa deposito.

Mas mahaba ang panahon ng pagpaplano sa pabahay sa hinaharap kaysa sa kasalukuyang mga desisyon sa pagbili at pag-upa. Noong Oktubre 29, inanunsyo ng pamahalaan ang anim na iminungkahing lugar para sa pabahay sa Gyeonggi Province na may kapasidad para sa 76,700 bahay. Layuning simulan ang konstruksyon pagsapit ng 2030, habang hindi pa inaanunsyo ang mga presyo at petsa ng paglipat.

Ipinapakita ng mahahalagang petsa kung paanong magkasabay na umiiral ang kasalukuyang hindi nabebentang imbentaryo at mga plano para sa suplay sa hinaharap:

• Pagtatapos ng 2025: May 939 hindi nabebentang bahay ang Seoul.
• Agosto 2026: Umabot sa 898 ang kabuuang hindi nabebentang bahay sa kabisera.
• Setyembre 2026: Tumaas sa 996 ang imbentaryo ng mga hindi nabebentang bahay, kabilang ang 683 tapos na bahay.
• Oktubre 29, 2026: Inanunsyo ng pamahalaan ang mga lugar malapit sa Seoul para sa 76,700 bahay.
• 2030: Target na pagsisimula ng konstruksyon sa mga iminungkahing lugar na iyon.

Ang agarang hamon sa Seoul ay maitugma ang mga bahay na kasalukuyang ipinagbibili sa mga sambahayang kayang magbayad para sa mga ito. Tinutugunan ng mas mahabang iskedyul ng konstruksyon ng pamahalaan ang suplay sa hinaharap, habang kailangang timbangin ng mga mamimili ngayon ang kasalukuyang presyo, mga limitasyon sa pangungutang at gastos sa paninirahan sa inuupahang bahay.

Mahahalagang Punto

• Tumaas nang 10.9% sa 996 noong Setyembre ang mga hindi nabebentang bahay sa Seoul, habang bumaba nang 4.6% sa 65,941 ang pambansang kabuuan.
• 683 yunit, o humigit-kumulang 68.6% ng mga hindi nabebentang bahay sa Seoul, ang mga tapos na bahay.
• Dahil sa matataas na presyong hinihingi at mga limitasyon sa mortgage, mas malaking halaga mula sa ibang pondo ang kailangang ilaan ng mga mamimili.
• Bumaba nang 42.4% kumpara sa nakaraang taon sa 3,915 ang mga biniling apartment sa Seoul.
• Kasabay ng pagbaba ng imbentaryo sa mga probinsya ang matinding pagbawas sa aktibidad ng konstruksyon.
• Tumaas ang mga tapos na hindi nabebentang bahay sa Seoul, Gyeonggi at Incheon, na nagpapahirap sa daloy ng salapi ng mga proyekto.
• Target na simulan sa 2030 ang konstruksyon sa mga bagong lugar ng pabahay malapit sa Seoul.