Tumaas ang presyo ng mga apartment sa Seoul sa ika-90 sunod na linggo habang bumababa ang Gangnam at humahabol ang Gyeonggi

Sa likod ng matagal na pagtaas, lumalawak ang agwat

Tumaas ang presyo ng mga apartment sa Seoul sa ika-90 sunod na linggo, ayon sa survey ng Korea Real Estate Board para sa ikaapat na linggo ng Oktubre. Ngunit sa likod ng 0.09% na pagtaas sa lungsod, kapansin-pansing magkakaiba ang kalagayan sa iba’t ibang bahagi ng kabisera. Bumaba nang 0.38% ang Gangnam District, habang tumaas nang 0.39% ang Seongbuk District. Sa kalapit na Lalawigan ng Gyeonggi, kapwa nagtala ng 0.58% na pagtaas ang Gunpo at Yeongtong District ng Suwon.

Batay sa mga presyong sinukat noong Oktubre 26 at inanunsyo noong Oktubre 29, bumagal ang lingguhang pagtaas sa Seoul sa ikalawang sunod na linggo. Mula 0.16% noong ikalawang linggo ng Oktubre, bumaba ito sa 0.13% noong ikatlong linggo at 0.09% noong ikaapat na linggo. Patuloy pa ring tumataas ang mga presyo sa lungsod sa pangkalahatan, ngunit mas mabagal na.

Tumaas nang 0.20% ang presyo ng mga apartment sa Gyeonggi, bahagyang mas mababa sa 0.21% noong nakaraang linggo. Gayunman, mas mataas ang lingguhang pagtaas nito kaysa sa Seoul sa ikaanim na sunod na linggo, isang sunod-sunod na pagtaas na nagsimula noong ikaapat na linggo ng Setyembre. Mahigit doble ng sa Seoul ang pinakahuling pagtaas sa lalawigan.

Iba naman ang naging direksiyon para sa mga nangungupahan. Tumaas nang 0.17% ang jeonse index ng mga apartment sa Seoul, bumilis mula sa 0.16% noong nakaraang linggo at nagpatuloy sa ika-90 sunod na linggong pagtaas. Ang jeonse ay sistema ng pagpapaupa sa Korea kung saan nagbibigay ang nangungupahan ng malaking depositong maibabalik sa halip na magbayad ng karaniwang buwanang upa.

Gaano kabilis bumagal ang pagtaas sa Seoul?

Bumaba nang 0.04 percentage point ang lingguhang pagtaas ng presyo sa Seoul sa pinakahuling survey, matapos itong bumaba nang 0.03 percentage point noong nakaraang linggo. Kung ihahambing sa 0.16% na pagtaas noong ikalawang linggo, humigit-kumulang 44% na mas maliit ang pinakahuling pagtaas na 0.09%.

Sinusukat ng percentage point ang agwat sa pagitan ng dalawang porsiyento. Dito, ipinakikita nito ang paghina ng bilis: patuloy na umakyat ang index ng buong lungsod, kahit lumiit ang bawat lingguhang pagtaas.

Ipinakikita ng sunod-sunod na datos noong Oktubre kung paano nabuo ang paghina:

• Ikalawang linggo ng Oktubre: tumaas nang 0.16% ang presyo ng bentahan ng mga apartment sa Seoul.
• Ikatlong linggo ng Oktubre: bumagal sa 0.13% ang pagtaas.
• Ikaapat na linggo ng Oktubre, batay sa presyo noong Oktubre 26: bumagal sa 0.09% ang pagtaas.
• Oktubre 29: inanunsyo ng Korea Real Estate Board ang mga resulta para sa ikaapat na linggo.

Ayon sa board, may mga lugar na nagkaroon ng mga alok na mas mababa ang presyo at mga apartment complex na nagsasagawa ng rekonstruksyon, samantalang naitala ang mas mataas na presyong bentahan sa mga proyektong mataas ang demand. Dahil sa magkasalungat na galaw na ito, lumiit ang kabuuang pagtaas sa Seoul.

Lalong lumalim ang pagbaba sa tatlong distrito ng Gangnam

Lahat ng Gangnam, Seocho at Songpa, tatlong distritong iniuugnay sa ilan sa pinakamamahaling pabahay sa Seoul, ay nagtala ng mas matinding pagbaba. Bumaba nang 0.38% ang Gangnam, kumpara sa 0.31% noong nakaraang linggo. Lumawak ang pagbaba sa Seocho mula 0.32% tungong 0.35%, habang lumawak naman sa Songpa mula 0.13% tungong 0.22%.

Nakasentro ang paghina sa Gangnam sa malalaking apartment complex sa Yeoksam at Apgujeong. Sa Seocho, nakapokus ang mga pagbaba sa mga lugar ng Banpo at Seocho. Nakasentro naman ang pagbaba sa Songpa sa Jamsil at Sincheon.

Umabot sa 1.64% ang kabuuang pagbaba sa Gangnam ngayong taon. Binanggit na isang salik na nagpapabigat sa mga mamahaling ari-arian ang pangambang maaaring tumaas ang bayarin sa buwis kapag nagbago ang mga patakaran sa pagbubuwis. Hindi tinukoy kung anong mga pagbabago sa buwis ang posibleng ipatupad.

Nakita rin ang paghina sa mas malawak na katimugang bahagi. Bumaba nang 0.02% ang presyo ng mga apartment sa 11 distrito ng Seoul sa timog ng Ilog Han, habang tumaas nang 0.22% ang presyo sa 14 na distrito sa hilaga nito. Mas marami ang saklaw ng mas malawak na katimugang pangkat na ito kaysa sa Gangnam, Seocho at Songpa lamang.

Tumaas ang presyo sa hilagang Seoul, ngunit humina sa ilang lugar

Nagtala ang Seongbuk ng pinakamalaking lingguhang pagtaas sa Seoul, na 0.39%, pangunahin dahil sa malalaking complex sa Donam at Gireum. Tumaas nang 0.36% ang Seodaemun, kung saan nakatulong sa pagtaas ang maliliit at katamtamang laki ng mga apartment sa Hongeun at Hongje. Tumaas nang 0.35% ang Jongno, na sinuportahan ng malalaking proyekto sa Changsin at Muak.

Tumaas nang 0.32% ang Gangbuk at Dobong. Ipinakikita ng mga bilang na ito ang patuloy na pagtaas ng presyur sa ilang hilagang distrito, kahit bumababa ang mga presyo sa pinakamamahaling lugar sa timog.

Bumagal naman ang pagtaas sa iba pang hilaga at silangang distrito. Bumaba ang pagtaas sa Nowon mula 0.26% tungong 0.12%, ikalawang sunod na linggong paghina nito. Bumagal ang pagtaas sa Gwangjin mula 0.16% tungong 0.05%, habang bumaba naman sa Seongdong mula 0.21% tungong 0.08%.

Ipinakikita ng pinagsama-samang mga bilang kung gaano na kataas ang mga presyo bago ang pinakahuling linggo. Tumaas nang 16.56% ang presyo sa Seongbuk ngayong taon, 14.07% sa Seodaemun, 13.14% sa Gangseo at 13.03% sa Guro. Tumaas naman nang 12.78% at 12.71% ang presyo sa Dongdaemun at Nowon.

Mabigat ang pinagsamang kalagayang ito para sa mga mamimili: maaaring sumunod ang maliit na lingguhang pagtaas matapos ang ilang buwang malalaking pagtaas. Wala pang kalahati ng pagtaas noong nakaraang linggo ang pinakahuling pagtaas sa Nowon, ngunit nanatiling lampas 10% ang kabuuang pagtaas nito ngayong taon.

Nagpapalitan ang mga lungsod na may pinakamalaking pagtaas sa Gyeonggi

Nanguna ang Gunpo at Yeongtong District ng Suwon sa mga binigyang-diin na pamilihan sa Gyeonggi, kapwa nagtala ng 0.58% na lingguhang pagtaas. Bumilis ang pagtaas sa Gunpo mula 0.53%, at nakasentro ito sa malalaking complex sa Sanbon at Geumjeong. Bumilis naman sa Yeongtong mula 0.52%, sa tulong ng malalaking proyekto sa mga lugar ng Maetan at Yeongtong.

Tumaas nang 0.54% ang Giheung District ng Yongin, mula 0.30% noong nakaraang linggo, at malakas ang mga presyo sa Jung at Dongbaek. Kabilang sa iba pang malalaking pagtaas ang 0.47% sa Uiwang, 0.44% sa Byeongjeom District ng Hwaseong, 0.42% sa Gwonseon District ng Suwon at 0.41% sa Dongtan District ng Hwaseong. Patuloy pa ring tumaas ang presyo sa Byeongjeom at Dongtan, ngunit mas mabagal kaysa noong nakaraang linggo.

Mas matindi namang humina ang ilang lugar na nanguna noon. Tumaas nang 0.20% ang presyo sa Bundang District ng Seongnam, kumpara sa 0.79% dalawang linggo ang nakalipas. Bumagal ang pagtaas sa Dongan District ng Anyang mula 0.56% tungong 0.38%. Kabaligtaran ng karaniwang galaw sa lalawigan ang Icheon: bumaba ito nang 0.20% sa ikaanim na sunod na linggo.

Ipinakikita ng padron sa rehiyon na nagpapalipat-lipat ang paglakas sa iba’t ibang lugar, sa halip na sabay-sabay na bumibilis ang pagtaas sa bawat lungsod. Ayon sa ulat, ang pagtaas ng presyo sa paligid ng mga sentro ng trabaho sa industriya ng semiconductor sa Suwon at Yongin ay nagtutulak sa mga mamimili na isaalang-alang ang mga kalapit na lugar na mas mura, kabilang ang Gunpo at Uiwang.

Tinataya ni Nam Hyuk-woo, mananaliksik sa real estate sa Woori Bank, na mas lumalaganap sa Gyeonggi ang paglakas ng presyo sa Seoul. Inaasahan niyang maaaring magpatuloy nang ilang panahon ang paglakas sa lalawigan, anuman ang pagiging saklaw ng mga indibidwal na lugar ng mga restriksiyon sa pamilihan ng ari-arian.

Ipinakikita ng mga bentahan sa Yeongtong ang laki ng mga halagang sangkot

Nabenta sa halagang 1.07 bilyong won noong Oktubre 27 ang isang apartment na may lawak na 101 metro kuwadrado sa Salgugol Donga sa lugar ng Yeongtong, na nagtakda ng rekord para sa ganitong laki ng unit sa complex. Naibenta sa halagang 947 milyong won ang kaparehong lawak ng unit noong Oktubre 23.

Umabot sa 123 milyong won, o humigit-kumulang 13% ng naunang presyo, ang agwat ng dalawang bentahang ito sa loob ng apat na araw. Dapat ding isaalang-alang ng mga mamimiling nagkukumpara ng mga tirahan sa loob ng iisang complex ang mga katangian gaya ng palapag, kondisyon at tanawin, na hindi tinukoy para sa mga bentahang ito.

Nagtala rin ng rekord ang iba pang bentahan sa Yeongtong. Naibenta sa halagang 718 milyong won noong Oktubre 28 ang isang apartment na may lawak na 59 metro kuwadrado sa Cheongmyeong Maeul Jugong. Naibenta naman sa halagang 1.05 bilyong won noong Oktubre 23 ang isang apartment na may lawak na 84 metro kuwadrado sa Sinnamusil Poonglim.

May mga bentahang naganap bago at pagkatapos ng petsang Oktubre 26 na ginamit na batayan sa survey. Kaya nagbibigay ang mga bentahan noong Oktubre 27 at 28 ng mas huling sulyap sa aktibidad sa isang distritong nagtatala na ng isa sa pinakamalalaking lingguhang pagtaas sa Gyeonggi.

Kasabay ng malalaking kabuuang pagtaas ang mga plano para sa bagong suplay

Tumaas nang 17.62% ngayong taon ang presyo ng mga apartment sa Gwangmyeong. Sinundan ito, sa mga binigyang-diin na lugar sa Gyeonggi, ng Yeongtong sa 17.47%, Dongan sa 16.90%, Bundang sa 16.86% at Suji District ng Yongin sa 16.32%.

Nagtala ang Dongtan ng 21.32% na pagtaas matapos ang reorganisasyong administratibo noong Pebrero. Nagsisimula sa pagbabagong iyon ang panahong saklaw ng pagsukat dito, samantalang inilalarawan ng iba pang pinagsama-samang bilang ang mga pagtaas ngayong taon.

Nagtala pa rin ng mga pagtaas ang ilang lugar na kasama sa mga bagong inanunsyong plano para sa mga lugar ng pabahay ng publiko. Noong Oktubre 29, inanunsyo ng pamahalaan ang mga planong sumasaklaw sa mga lokasyong malapit sa Seoul, kabilang ang mga lugar kung saan patuloy na tumataas ang presyo ayon sa pinakahuling survey.

Tumaas nang 0.33% ang Hanam sa loob ng isang linggo at 0.31% ang Guri. Umabot sa 13.97% at 13.46%, ayon sa pagkakasunod, ang kabuuang pagtaas ng mga ito ngayong taon. Tumaas nang 0.11% ang Uijeongbu, 0.04% ang Gimpo at 0.03% ang Goyang.

Mahalaga ang tiyempo para sa mga sambahayang isinasaalang-alang ang mga lugar na iyon: sinukat ng survey ang mga presyo noong Oktubre 26, tatlong araw bago ang anunsyo. Inilalarawan ng mga bilang ang kalagayan ng pamilihan bago ang anunsyo tungkol sa suplay. Walang ibinigay na iskedyul para sa pagtatayo o pagkumpleto batay sa mga bilang na ito.

Nananatili ang presyur sa upa habang bumabagal ang mas malawak na pamilihan

Bumilis sa 0.17% ang pagtaas ng jeonse sa Seoul, habang tumaas nang 0.34% ang Dobong at 0.32% ang Dongdaemun. Ayon sa Korea Real Estate Board, tumaas ang mga presyo ng upa sa mga kanais-nais na proyekto, kabilang ang malalaking complex at mga malapit sa istasyon ng tren, kasabay ng ilang bentahang isinagawa sa inayos na mga presyo.

Tumaas nang 0.18% ang jeonse index sa Gyeonggi, kapareho ng nakaraang linggo, habang tumaas nang 0.10% ang pambansang index. Para sa sambahayang magre-renew ng kasunduan sa jeonse o lilipat sa ibang apartment, maaaring tumaas ang kailangang dalhin o hiramin upang makakuha ng tirahan dahil sa pagtaas ng kailangang deposito.

Binanggit na mga salik na sumusuporta sa presyo ng bentahan sa Gyeonggi ang kakulangan ng mga alok na paupahan at ang pagpasok ng ilang nangungupahan sa pamilihan ng bentahan. Magkaugnay ang dalawang pamilihan sa praktikal na paraan: maaaring muling pag-isipan ng mga sambahayang nagkukumpara sa mas malaking deposito sa upa at sa gastos sa pagbili kung alin ang kaya nilang tustusan.

Tumaas nang 0.07% ang presyo ng bentahan ng mga apartment sa buong South Korea. Tumaas nang 0.14% ang rehiyon ng kabisera, na binubuo ng Seoul, Gyeonggi at Incheon, mula sa 0.16%. Bumaba ang Incheon mula sa 0.02% na pagtaas tungong 0.01% na pagbaba, samantalang tumaas nang 0.01% ang mga lugar sa labas ng rehiyon ng kabisera.

Bumilis ang lingguhang pagtaas sa Ulsan mula 0.02% tungong 0.04%, habang nagbago ang Daegu mula sa walang pagbabago tungong 0.01% na pagbaba. Pinagsama-sama ng pambansang pagtaas ang malalaking pagtaas sa piling lugar sa Gyeonggi, paghina ng pagtaas sa Seoul at mas maliliit na pagbabago sa iba pang lugar.

Mahahalagang punto

• Tumaas nang 0.09% ang presyo ng bentahan ng mga apartment sa Seoul noong ikaapat na linggo ng Oktubre, at nagpatuloy ang pagtaas sa ika-90 sunod na linggo.
• Bumagal ang pagtaas sa ikalawang sunod na linggo, habang lalo pang lumalim ang pagbaba sa Gangnam, Seocho at Songpa.
• Nanguna ang Seongbuk sa lingguhang pagtaas sa Seoul sa 0.39%; umabot sa 16.56% ang kabuuang pagtaas nito ngayong taon.
• Tumaas nang 0.20% ang Gyeonggi, na mas mataas kaysa lingguhang pagtaas sa Seoul sa ikaanim na sunod na linggo.
• Tumaas nang tig-0.58% ang Gunpo at Yeongtong, habang tumaas nang 0.54% ang Giheung.
• Tumaas nang 0.17% ang jeonse index sa Seoul, at bumilis ito kahit bumagal ang pagtaas ng presyo ng bentahan.
• Tumaas nang 0.07% ang pambansang presyo ng bentahan ng mga apartment, ngunit malaki ang pagkakaiba-iba ng mga presyo sa iba’t ibang lugar.