Lumampas sa 5% ang fixed mortgage rate sa South Korea habang nahaharap ang mga umutang sa mas mataas na hulog

Umabot sa pinakamataas mula 2012 ang mga mortgage rate noong Setyembre

Umabot sa 5.11% noong Setyembre 2026 ang average na fixed mortgage rate sa South Korea, lampas 5% sa unang pagkakataon mula nang magsimulang magkahiwalay na magtala ang Bank of Korea ng fixed at variable mortgage rate noong Enero 2013. Mas nagmahal ang katiyakan sa pagbabayad kasabay ng pagharap ng maraming sambahayan sa pagbabago ng mga dati na nilang utang.

Sa mga inilabas na timbangang average na interest rate ng Bank of Korea para sa Setyembre noong Oktubre 29, umabot sa 4.88% ang average rate ng mga bagong mortgage, mula sa 4.66% noong Agosto. Ito ang pinakamataas mula Abril 2012, nang nasa 4.94% ang rate, at nagpatuloy ang pagtaas ng mortgage rate sa loob ng limang sunod-sunod na buwan.

Tumaas din ang mga variable mortgage rate, mula 4.53% tungo sa 4.76%. Tumaas din nang 0.23 percentage point ang mga fixed rate, mula 4.88% tungo sa 5.11%, kaya nagkaroon ng 0.35 percentage point na agwat ang dalawang kategorya.

Saklaw ng mga bilang ang mga pautang na bagong inilabas noong Setyembre. Nagbabago ang kalagayan ng mga dati nang umutang ayon sa kanilang kontrata, kabilang kung kailan muling itinatakda ang variable rate o nagtatapos ang paunang panahong fixed ang rate. Sa mga lokal na bangko, nakatakdang sumailalim sa pagsasaayos ng rate sa ikaapat na quarter ang mga mortgage na nagkakahalaga ng 165 trilyong won.

Mas masalimuot ang sitwasyon pagsapit ng Oktubre. Bumaba ang mga yield sa bank bond, na nakatutulong sa pagtukoy sa presyo ng mga fixed mortgage, habang tumaas ang COFIX, isang index ng gastos sa pagpopondo na ginagamit sa maraming variable mortgage. Kaya dalawang magkaibang puwersa ang kinakaharap ng mga umutang: bumaba ang ilang bagong alok na fixed mortgage, ngunit maaari pa ring magmahal ang mga dati nang variable loan.

Paano naganap ang mga pagtaas

Kasunod ang pinakabagong mga bilang ng magkakasunod na pagtaas sa policy rate ng Bank of Korea noong Hulyo at Agosto. Bawat isa ay 0.25 percentage point. Pagkatapos, pinanatili ng sentral na bangko sa 3.00% ang benchmark rate nito noong Oktubre 22, sa pagsang-ayon ng lahat ng pitong miyembro ng Monetary Policy Board.

• Oktubre 2025: Nagsimula ang sunod-sunod na 12 buwan ng pagtaas sa mga fixed mortgage rate.
• Hulyo at Agosto 2026: Itinaas ng Bank of Korea ang benchmark rate nito sa magkasunod na pulong.
• Setyembre: Umabot sa 5.11% ang average na fixed mortgage rate, habang 4.88% ang pinagsamang average na mortgage rate.
• Oktubre 15: Inanunsyo ng Korea Federation of Banks ang COFIX na 3.43% para sa Setyembre, mula sa 3.18%.
• Oktubre 22: Pinanatili ng Bank of Korea sa 3.00% ang benchmark rate nito.
• Oktubre 29: Ipinakita ng mga bilang ng interest rate sa bangko para sa Setyembre ang pagtaas ng gastos sa pag-utang para sa mortgage, personal credit at pautang sa negosyo.

Ang mga pagtaas noong Hulyo at Agosto ang unang magkasunod na pagtataas ng policy rate mula Enero 2023, nang matapos ang sunod-sunod na pitong pagtaas sa magkakasunod na pulong na nagsimula noong Abril 2022.

Bakit hindi napigil ng paghinto sa pagtaas ng policy rate ang pagmahal ng mga loan

Nakaaapekto ang benchmark rate ng Bank of Korea sa halaga ng salapi sa buong sistemang pinansyal, ngunit ginagamit din ng mga komersyal na bangko ang sarili nilang gastos sa pagpopondo at mga interest rate sa merkado sa pagtatakda ng presyo ng mga loan. Maaari pa ring magbago ang mga gastos na ito kahit hindi binabago ng sentral na bangko ang rate nito.

Noong Setyembre, tumaas mula 4.35% tungo sa 4.53% ang yield ng mga bank bond na may AAA credit rating at limang taong maturity. Mahalaga ang mga bond na ito bilang batayan sa pagtatakda ng presyo ng mga fixed mortgage. Tumaas nang 0.25 percentage point ang COFIX, sa 3.43%, ang pinakamataas mula Hunyo 2024 at pinakamalaking buwanang pagtaas mula Nobyembre 2022.

Tumaas din ang mas maiikling market rate. Mula 2.97% tungo sa 3.17% ang rate ng mga certificate of deposit na nagma-mature sa loob ng 91 araw. Tumaas mula 3.07% tungo sa 3.32% ang yield ng mga AAA bank bond na nagma-mature sa loob ng tatlong buwan, habang umakyat nang 0.29 percentage point ang yield ng mga bond na nagma-mature sa loob ng anim na buwan.

Ayon kay Kim Sung-jun, pinuno ng financial statistics team ng Bank of Korea, dulot ng pagtaas ng policy rate noong Agosto at ng pagtaas ng mga reference rate noong Setyembre ang pagmahal ng mga pautang. Tinukoy rin niya ang mga pagbabago sa dagdag-singil ng mga bangko at paghihigpit sa pamamahala ng mga loan bilang posibleng mga salik.

Karaniwang binubuo ang presyo ng mortgage ng reference rate at dagdag-singil na itinakda ng bangko, kaltas ang anumang diskuwentong maaari sa kliyente. Kaya maaaring matagalan bago maramdaman ng mga umutang ang pagbaba ng reference rate, at nakaaapekto ang mga pasya ng bangko sa presyo kung gaano kalaki sa pagbaba ang mailalapat sa isang loan.

Magkano ang epekto ng mas mataas na rate sa won

Ang umutang ng 500 milyong won ay magbabayad ng 35 milyong won na taunang interes sa rate na 7%, katumbas ng humigit-kumulang 2.92 milyong won kada buwan, kung hindi magbabago ang balanse ng utang. Sa rate na 5%, magiging 25 milyong won ang taunang interes sa parehong balanse, o humigit-kumulang 2.08 milyong won kada buwan.

May 10 milyong won na diperensya kada taon, o humigit-kumulang 833,000 won kada buwan. Interes lamang ang saklaw ng mga kalkulasyong ito. Kasama rin sa hulog ng mortgage na may regular na pagbabayad ng hiniram na pera ang prinsipal, at nakadepende ang halaga ng hulog sa natitirang termino at iskedyul ng pagbabayad.

Mahalaga rin kahit maliit na pagbabago. Nagdaragdag ang pagtaas ng 0.25 percentage point ng 1.25 milyong won sa taunang interes sa hindi nagbabagong balanse na 500 milyong won, katumbas ng humigit-kumulang 104,000 won kada buwan.

Katumbas ng 1.75 milyong won kada taon sa parehong balanse ang diperensya noong Setyembre sa pagitan ng average na fixed at variable mortgage rate, na 5.11% kumpara sa 4.76%. Humigit-kumulang 146,000 won kada buwan ang interes sa mga panimulang rate na ito. Nakadepende sa mga susunod na pagbabago sa variable rate kung paano magbabago ang paghahambing na ito sa panahon ng loan.

Malaking pag-aayos ng rate ang kinakaharap ng mga dati nang umutang

Ayon sa mga datos ng Financial Supervisory Service na isinumite kay Han Chang-min, mambabatas ng Social Democratic Party, nakatakdang sumailalim sa pagsasaayos ng rate sa ikaapat na quarter ang mga mortgage na nagkakahalaga ng 165 trilyong won. Maaaring makaranas ng malaking pagtaas ang mga umutang na kumuha ng rate na nasa 2% hanggang 3% noong 2021 kapag natapos ang paunang termino ng kanilang loan.

Mas mataas nang 21.1 trilyong won ang halagang nakatakdang sumailalim sa pagsasaayos kumpara sa 143.9 trilyong won noong nakaraang quarter, katumbas ng pagtaas na humigit-kumulang 14.7%. Mas maraming mortgage, kung gayon, ang umaabot sa puntong maaaring makaapekto sa badyet ng mga sambahayan ang kasalukuyang kondisyon sa pag-utang.

Nakita na ang epekto matapos ang mga pagtaas ng mortgage rate noong Oktubre. Nagbago ngayong buwan mula 3.6% tungo sa 5.6% ang rate ng isang umutang na kumuha ng 500 milyong won na mortgage noong Oktubre 2021. Tumaas ang buwanang hulog mula 2.27 milyong won tungo sa 2.79 milyong won, kaya nadagdagan ng 520,000 won ang gastusin ng sambahayan.

Nagbabago ang rate ng mga variable mortgage sa mga pagitan na tinukoy sa kontrata, kaya naaabot ng pagtaas ng COFIX noong Setyembre ang mga umutang sa magkakaibang panahon. Maaaring makaranas ng mas mataas na rate ang sambahayang malapit nang sumailalim sa susunod na pagsasaayos kahit hindi binabago ng sentral na bangko ang policy rate sa buwang iyon.

Magkakaiba ang direksyon ng fixed at variable mortgage

Ipinakita ng mga alok na mortgage noong Oktubre kung bakit bahagi lamang ng kabuuang larawan para sa naghahanap ng bagong loan ang mga average noong Setyembre. Sa KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori at NH NongHyup, nasa 4.61% hanggang 6.65% ang mga rate noong Oktubre 27 para sa mga mortgage na may paunang limang taong fixed na panahon. Nasa 4.42% hanggang 6.48% naman ang mga rate ng mortgage na inaayos kada anim na buwan.

Humigit-kumulang 0.20 percentage point ang agwat sa pinakamababang dulo, mas maliit sa 0.55 point noong katapusan ng Setyembre. Sa pinakamataas na dulo, 0.17 point ang agwat noong Oktubre 27. Bumaba mula nang matapos ang Setyembre nang 0.30 percentage point sa pinakamababang dulo at 0.25 point sa pinakamataas na dulo ang mga fixed rate na alok ng limang bangko.

Nakatutulong ang mga yield sa bank bond para ipaliwanag ang pagbabago. Bumaba ang yield ng mga bond na may limang taong maturity mula humigit-kumulang 4.53% noong Setyembre 30 tungo sa 4.28% noong Oktubre 23. Kasabay nito, nagsimulang makaapekto sa presyo ng mga variable mortgage ang bagong anunsyo ng pagtaas sa COFIX.

Sa isa pang tala noong Oktubre 23, nasa 4.42% hanggang 6.795% ang mga alok na variable mortgage, kumpara sa saklaw na 4.42% hanggang 6.48% noong Oktubre 27 para sa mga produktong inaayos kada anim na buwan. Nakadepende ang rate ng isang umutang sa bangko, produkto, pagitan ng pagsasaayos at mga diskuwentong maaari niyang makuha.

Nagbibigay ng katiyakan ang mortgage na may limang taong fixed na panahon habang umiiral iyon, bago sundin ang mga tuntunin sa pagsasaayos na nakasaad sa kontrata. Mahalagang isaalang-alang ang haba ng proteksiyong ito, kasama ng panimulang rate, sa paghahambing ng gastos sa pag-utang.

Mas mataas na gastos para sa mga sambahayan lampas sa pagbili ng bahay

Umabot sa 4.96% ang average na rate ng lahat ng bagong loan sa mga sambahayan, ang pinakamataas mula Nobyembre 2023, nang nasa 5.04% ito. Ayon sa detalyadong mga bilang, 0.20 percentage point ang buwanang pagtaas; lumitaw din sa isa pang inilathalang tala ang parehong average na 4.96%, kasama ang mas maliit na pagtaas na 0.14 point.

Umabot sa average na 6.49% ang mga general unsecured personal loan, na hindi nangangailangan ng panagot na ari-arian gaya ng bahay, mula sa 6.33% noong Agosto. Ito ang pinakamataas mula Disyembre 2023, nang nasa 6.58% ang average. Apat na sunod-sunod na buwan nang tumataas ang mga rate; 5.72% ang antas noong Hunyo.

Mas nagmahal din ang mga pautang para pondohan ang jeonse deposit, mula 4.35% tungo sa 4.57%. Sa sistema ng paupahang jeonse sa South Korea, nagbibigay ang mga nangungupahan ng malaking deposito sa halip na bayaran ang buong halaga ng tirahan sa pamamagitan ng buwanang upa. Pinatataas ng mas mahal na pautang para sa deposito ang gastos sa pag-upa ng mga sambahayang humihiram ng perang iyon.

Tumaas mula 23.5% tungo sa 24.0% ang bahagi ng bagong pautang sa sambahayan na may fixed rate, ang ikalawang sunod na buwanang pagtaas. Sa mga mortgage naman, bumaba ang bahaging may fixed rate mula 35.3% tungo sa 34.2%. Nanatiling mas mahal noong Setyembre ang mga fixed mortgage kumpara sa mga variable na produkto, kaya pinag-iisipan ng mga umutang kung pipiliin ang mas mababang panimulang gastos o ang katiyakan sa pagbabayad.

Mas malaki ang ibinabayad ng mga negosyo habang tumataas ang mga rate ng deposito

Tumaas mula 4.40% tungo sa 4.57% ang average rate ng lahat ng bagong loan sa mga bangkong tumatanggap ng deposito. Tumaas ang mga rate ng pautang sa negosyo mula 4.30% tungo sa 4.49%, at mas malaki ang pagtaas para sa maliliit na negosyo.

Umabot sa average na 4.37% ang binayaran ng malalaking kompanya, mas mataas nang 0.16 percentage point. Nagbayad naman ang maliliit at katamtamang laki ng mga negosyo ng 4.63%, mas mataas nang 0.25 point. Iniugnay ng Bank of Korea ang pagtaas ng gastos sa pag-utang ng mga negosyo sa mas mataas na maiikling market rate, kabilang ang mga certificate of deposit na nagma-mature sa loob ng 91 araw. Naglabas ng mas maraming loan ang ilang bangko sa malalaking kompanya sa mas mababang rate, kaya nalimitahan ang pagtaas sa kategoryang iyon.

Tumanggap din ng mas mataas na rate ang mga nag-iimpok. Tumaas nang 0.24 percentage point, sa 3.45%, ang average na rate ng mga bagong tinanggap na deposito sa pagtitipid at mga kaugnay na produkto sa pagpopondo. Umabot sa average na 3.39% ang mga purong deposito sa pagtitipid, habang 3.69% naman ang average ng mga produktong pangmerkado sa pagpopondo, kabilang ang mga certificate of deposit at financial bond.

Mas mabilis na tumaas ang mga rate ng deposito kaysa sa mga rate ng pautang noong Setyembre, kaya lumiit mula 1.19 tungo sa 1.12 percentage point ang agwat sa pagitan ng average na rate ng bagong pautang at deposito. Sa mga natitirang balanse, umakyat sa 2.27% ang average na rate ng deposito at sa 4.48% naman ang average na rate ng loan.

Nakikinabang ang mga nag-iimpok sa mas mataas na rate ng deposito, ngunit tumataas din ang ibinabayad ng mga bangko para makakuha ng pondo. Kapag naisama ang mga gastos na ito sa COFIX, maaari pa nitong dagdagan ang presyur sa mga variable mortgage rate.

Ano ang maaaring magbago matapos ang paghinto sa pagtaas noong Oktubre?

Pinanatili ng Bank of Korea ang mga rate noong Oktubre 22 habang tinataya ang epekto ng mga naunang pagtaas nito. Ipinakita sa pasya nito ang malakas na paglago sa loob ng bansa at patuloy na presyur ng implasyon, kasabay ng kawalang-katiyakan dahil sa matagal na tensiyon sa Middle East at mga patakarang pananalapi at piskal ng malalaking ekonomiya.

Inaasahan ng sentral na bangko na lalampas sa mga pagtataya nito noong Agosto na 3.3% at 2.9%, ayon sa pagkakasunod, ang paglago sa 2026 at 2027. Inaasahan din nito na lalampas sa dati nitong pagtataya na 2.5% ang core inflation sa 2027, isang panukat na hindi kasama ang pabago-bagong presyo ng pagkain at enerhiya. Magdedepende sa mga bagong datos pang-ekonomiya ang mga susunod na pasya sa rate.

Nanatili si Park Jun-woo, bond strategist sa Hana Securities, sa pagtataya niyang magkakaroon pa ng mga pagtaas sa Nobyembre 2026 at Pebrero 2027. Tinataya rin ni Kim Sung-soo, bond strategist sa Hanwha Investment & Securities, ang dalawang pagtaas na tig-0.25 percentage point, kaya aabot sa 3.50% ang benchmark rate at mananatili sa antas na iyon hanggang katapusan ng 2027. Mga pagtataya ito ng mga brokerage; hindi pa ipinasiya ng sentral na bangko ang mga pagtaas na iyon.

Magkakaiba ang pananaw ng mga kompanya sa bond market. Inaasahan ng Hana ang mas malaking pagbabago-bago ng mga rate, habang tinaya naman ng Hanwha na hindi bababa sa 3.80% ang yield ng mga government bond na may tatlong taong maturity hanggang sa pulong hinggil sa policy rate sa Nobyembre.

Para sa mga fixed mortgage, posibleng magpagaan ng gastos ang pagbaba ng mga yield sa bank bond noong Oktubre. Hindi rin nagbago mula Agosto ang mga rate ng Bogeumjari mortgage, matapos ang limang pagtaas na umabot sa kabuuang 1.25 percentage point hanggang Hulyo. Sinabi ni Kim Sung-jun na maaaring bumaba ang mga mortgage rate sa Oktubre kung susunod ang mga ito sa yield ng bond, ngunit mahalaga rin aniya ang dagdag-singil ng mga bangko at galaw ng merkado hanggang sa katapusan ng buwan.

Mahahalagang Punto

• Umabot sa 5.11% ang average na fixed mortgage rate noong Setyembre, ang unang pagkakataong lumampas ito sa 5% mula nang magsimula ang magkahiwalay na pagtatala noong Enero 2013.
• Tumaas sa 4.88% ang pinagsamang average na mortgage rate, ang pinakamataas mula Abril 2012. Umabot sa average na 4.76% ang mga variable mortgage.
• Nakatakdang sumailalim sa pagsasaayos ng rate sa ikaapat na quarter ang mga mortgage na nagkakahalaga ng 165 trilyong won, humigit-kumulang 14.7% na mas mataas kaysa noong nakaraang quarter.
• Nagdaragdag ng 10 milyong won sa taunang interes ang pagtaas mula 5% tungo sa 7% sa hindi nagbabagong balanse ng loan na 500 milyong won.
• Bumaba noong Oktubre ang mga yield sa bank bond habang tumaas ang COFIX, kaya magkaibang presyur sa pagtatakda ng presyo ang kinaharap ng mga fixed at variable mortgage.
• Pinanatili ng Bank of Korea sa 3.00% ang benchmark rate nito noong Oktubre 22. Posible pa rin ang karagdagang pagtaas, at may mga brokerage na nagtataya ng mga pagbabago sa Nobyembre at Pebrero.