Bumaba sa Ikatlong Sunod na Kuwarter ang Presyo ng Muling Binebentang HDB Flats, Habang Sumipa ang Benta at Nagtala ng Rekord ang mga Transaksyong Umabot sa Isang Milyong Dolyar

7,645 Flats ang Naibenta Habang Bahagyang Bumaba ang mga Presyo

Bumaba nang 0.1% sa 202.5 ang resale price index ng Housing and Development Board (HDB) ng Singapore noong ikatlong kuwarter ng 2026, kahit tumaas nang 19.5% sa 7,645 ang mga transaksyon. Samantala, 596 flats ang naibenta sa halagang hindi bababa sa S$1 milyon, isang rekord kada kuwarter na nagpapakitang patuloy na nakaaakit ng mga mamimili ang mamahaling mga tahanan kahit lumuluwag ang mga presyo sa mas malawak na merkado.

Ipinakitang inilabas noong Oktubre 23 ang lumalawak na pagkakaiba ng pampubliko at pribadong pabahay. Ikatlong sunod na kuwarter na bumaba ang presyo ng muling bentang HDB flats, samantalang tumaas nang 1.4% ang presyo ng mga pribadong tahanan, ang pinakamabilis na pagtaas kada kuwarter sa halos dalawang taon. Tumaas din nang 1.3% ang renta sa mga pribadong tirahan, ang pinakamalaking pagtaas sa mahigit tatlong taon.

Kasunod ng pag-aalis noong Hulyo 28 ng patakarang nag-aatas sa mga may-ari at dating may-ari ng pribadong ari-arian na maghintay ng 15 buwan matapos ibenta ang kanilang ari-arian bago bumili ng muling bentang flat nang walang subsidiya, bumawi ang bentahan ng HDB. Sinabi ng HDB na wala itong nakitang malaking pagtaas sa mga presyo o pagbili ng grupong ito mula nang magbago ang patakaran.

Mas naging aktibo ang merkado sa kuwarter, pero hindi nagkaroon ng malawakang pagtaas sa presyo ng pampublikong pabahay. Matindi pa rin ang kompetisyon sa mamahaling bahagi ng merkado para sa mga mamimiling naghahanap ng malalaking flat o tahanan sa partikular na mga estate. Samantala, naharap sa tumataas na presyo ang mga mamimili at nangungupahan ng pribadong tahanan kahit mas kaunti ang mga ari-ariang nagpalit ng may-ari.

Kapwa hinimok ng HDB at ng Urban Redevelopment Authority (URA) ang mga sambahayan na mag-ingat sa pagbili at pagsasangla, dahil sa kawalang-katiyakan sa ekonomiya at sa pandaigdigan at lokal na mga interest rate.

Bahagyang Pagbaba ng Presyo Kasabay ng Malakas na Pagbawi ng Bentahan

Bumaba nang 0.1% ang presyo ng muling bentang HDB flats sa unang kuwarter, ang unang pagbaba sa halos pitong taon, na sinundan ng 0.3% na pagbaba sa ikalawang kuwarter. Ipinakikita ng pinakahuling 0.1% na pagbaba na patuloy na lumuluwag ang mga presyo, bagaman bumagal ang bilis ng pagbaba.

Sa naunang paunang tantiya para sa ikatlong kuwarter ng HDB, na may datos ng index sa Annexes A1 and A2, nasa 202.4 ang resale price index, na mas mababa nang 0.2% kumpara sa ikalawang kuwarter. Pagsapit ng Setyembre 29, nakapagtala ito ng 7,528 transaksyon ng muling bentang flats, mas mataas nang 5.2% sa 7,157 na naitala sa kaparehong panahon noong 2025. Nauna ang mga paunang bilang na ito sa mga inilabas noong Oktubre 23.

Kabaligtaran naman ang naging galaw ng mga transaksyon. May 7,645 bentahan noong ikatlong kuwarter, 1,249 na mas marami kaysa 6,396 na naitala noong nakaraang kuwarter. Mas mataas din ito nang 5.9% sa 7,221 transaksyon sa kaparehong panahon noong 2025.

Ayon kay Mohan Sandrasegeran, pinuno ng pananaliksik at data analytics sa Singapore Realtors Inc (SRI), ito ang pinakamataas na dami ng muling bentang flats sa isang kuwarter mula noong ikatlong kuwarter ng 2024. Inilarawan niya ang demand bilang medyo malusog habang nagiging mas katamtaman ang pagsasaayos ng mga presyo.

Sinabi ni Sandrasegeran na patuloy na nakikilahok ang mga mamimili kapag tumutugma sa kanilang pangangailangan ang presyo at mga katangian ng isang flat:

Maaaring ipinahihiwatig nito na patuloy na aktibong nakikilahok ang mga mamimili sa merkado ng muling bentang flats, lalo na kapag angkop ang presyo ng mga flat at may mga katangiang tumutugma sa kanilang pangangailangan sa pabahay at pagsasaalang-alang sa pananalapi,

Ipinakikita ng mga bilang kung bakit kailangang sabay na isaalang-alang ang dami ng bentahan at mga presyo. Nangangahulugan ang mas maraming natapos na pagbili na mas maraming sambahayan ang nakahanap ng tahanang kaya at handa nilang bilhin. Ipinakikita naman ng price index, na sumusubaybay sa pagbabago sa buong merkado, na kasabay ng bahagyang pagbaba ng mga presyo ang pagdami ng aktibidad.

Ano ang Nagbago para sa mga Dating May-ari ng Pribadong Tahanan?

Ipinatupad ng pamahalaan ang panahon ng paghihintay noong Setyembre 30, 2022 bilang pansamantalang hakbang upang mapahinahon ang demand sa pabahay at unahin ang pagkuha ng pampublikong pabahay ng mga unang bibili ng tahanan. Bago alisin ang patakaran, hindi saklaw nito ang mga mamimiling edad 55 pataas na bumibili ng muling bentang flat na may apat o mas kaunting kuwarto.

Nakasaad sa paunang ulat ng HDB na "inalis noong 28 July 2026 ang 15-buwang panahon ng paghihintay para sa mga PPO at dating PPO na bibili ng mga muling bentang HDB flat na walang subsidiya," na tumutukoy sa mga may-ari at dating may-ari ng pribadong tirahan. Ayon dito, inalis ang patakaran kasunod ng ilang kuwarter ng pagpahinahon ng presyo sa merkado ng muling bentang HDB flats at sa inaasahang pagdami ng mga bagong flat na papasok sa resale market matapos makumpleto ang Minimum Occupation Period sa mga susunod na taon.

Sinabi ni Chee Hong Tat, ministro para sa pambansang kaunlaran, na naganap ang pagluluwag dahil bumuti ang kalagayan ng merkado at naging mas katamtaman ang presyo ng muling bentang HDB flats. Kabilang sa mahahalagang pangyayari ang mga sumusunod:

• Setyembre 30, 2022: Ipinatupad ang 15-buwang panahon ng paghihintay para sa mga may-ari at dating may-ari ng pribadong ari-arian na bibili ng muling bentang HDB flats nang walang subsidiya.
• Unang kuwarter ng 2026: Naitala ng presyo ng muling bentang HDB flats ang unang pagbaba kada kuwarter sa halos pitong taon.
• Hulyo 28, 2026: Inalis ng pamahalaan ang panahon ng paghihintay.
• Agosto 2026: Itinaas mula S$14,000 tungo sa S$16,000 ang buwanang limitasyon sa kita ng sambahayan para sa Build-to-Order flats.
• Oktubre 23, 2026: Inilabas ng HDB ang mga bilang para sa ikatlong kuwarter at sinabing wala itong nakitang malaking pagtaas sa mga pagbili o presyo kaugnay ng mga dating may-ari ng pribadong ari-arian.

Binigyan ng pagbabago sa patakaran ang mga apektadong sambahayan ng higit na kalayaan sa pagpili kung kailan lilipat sa pampublikong pabahay. Nakatuon ang pagsusuri ng HDB sa mga pagbili ng partikular na grupong iyon, samantalang saklaw ng 19.5% na pagtaas sa mga transaksyon ang lahat ng mamimili ng muling bentang flats.

Mas Malalaking Flat ang Bumubuo sa Mas Maraming Transaksyon

Tumaas nang 26.7% sa 1,867 ang bentahan ng mga five-room flat noong ikatlong kuwarter. Mas mabilis pang tumaas ang mga transaksyon ng executive flat, nang 41.6% sa 545. Bumuo ang dalawang kategorya ng 2,412 transaksyon, o humigit-kumulang 31.5% ng lahat ng bentahan ng muling bentang HDB flats.

Ayon kay Lee Sze Teck, senior director ng data analytics sa Huttons Asia, malamang na nakatulong ang mga dating may-ari ng pribadong tahanan sa pagdami ng pagbili ng malalaking flat. Mga flat na may apat o mas kaunting kuwarto lamang ang saklaw ng dating eksemsiyon para sa mga mamimiling edad 55 pataas, kaya partikular na mahalaga ang pag-aalis ng panahon ng paghihintay sa mga naghahanap ng mas malaking espasyo.

Inilarawan ni Lee ang pinagsamang bilang ng bentahan ng mas malalaking flat:

Ito ang pinakamataas na bilang ng mga naibentang five-room at mas malalaking flat mula noong ikatlong kuwarter ng 2022,

Nananatili sa mahigit S$1 milyon ang mga presyo sa ilang estate at kategorya ng flat. Nasa S$1.13 milyon ang median na presyo ng muling bentang executive flat sa Serangoon, samantalang S$1.065 milyon ang median para sa four-room flat sa Queenstown, mula sa S$1.035 milyon noong nakaraang kuwarter.

Ang median ang gitnang presyo kapag inayos ang mga transaksyon mula sa pinakamababa hanggang sa pinakamataas. Nakakatulong itong ilarawan ang karaniwang bentahan sa isang partikular na kategorya. Ipinakikita ng mga bilang para sa mga estate na ito ang gastusing haharapin ng mga mamimiling naghahanap ng mga partikular na tahanang iyon, kasabay ng bahagyang pagbaba ng pambansang index.

Nagtala ng Bagong Tugatog ang mga Bentahang Umabot sa Isang Milyong Dolyar

May 596 transaksyon ng muling bentang HDB flats na nagkakahalaga ng hindi bababa sa S$1 milyon noong ikatlong kuwarter, ayon sa pagsusuri ng ERA sa pampublikong datos ng transaksyon. Mas mataas ito nang 21.6% sa 490 noong nakaraang kuwarter. Bumuo ang mga ganitong transaksyon ng humigit-kumulang 7.8% ng lahat ng bentahan ng muling bentang flats.

Inilarawan ni Eugene Lim, key executive officer ng ERA Singapore, ang laki ng bahaging ito ng merkado:

Sa kabila ng pagdami ng mga bentahang umabot sa isang milyong dolyar, nananatili itong maliit na bahagi ng merkado,

May 1,497 transaksyong umabot sa isang milyong dolyar sa unang siyam na buwan ng 2026. Humigit-kumulang 45% na itong mas mataas sa tinatayang 1,035 na naitala sa buong 2024, nang dumami ang mga bentahan ng flat na umabot sa isang milyong dolyar at umabot sa humigit-kumulang 3.7% ng mga transaksyon sa muling bentang flats. Mahigit doble ng taunang bahaging iyon ang pinakahuling 7.8% na bahagi kada kuwarter.

Sinabi ni Lim na humigit-kumulang kalahati ng mga transaksyong umabot sa isang milyong dolyar ay kinasasangkutan ng mga flat na 15 taon o mas bago pa. Dalawampu't anim na flat ang naibenta sa halagang hindi bababa sa S$1.5 milyon; kabilang dito ang mga five-room at executive flat sa Bishan, Bukit Merah, Clementi, Kallang/Whampoa, Queenstown, Toa Payoh at sa gitnang bahagi ng lungsod.

Samakatuwid, dalawang magkasabay na pangyayari ang namayani sa kuwarter: bahagyang bumaba ang malawakang resale price index, habang dumami ang mga napakamahal na pagbili. Mas mababa pa rin sa S$1 milyon ang karamihan sa mga transaksyon ng mamimili, samantalang patuloy na nakakakuha ng malaking dagdag-presyo ang ilang partikular na tahanan.

Tumaas ang Presyo ng Pribadong Tahanan Habang Bumagal ang mga Bagong Proyekto

Tumaas nang 1.4% ang presyo ng mga pribadong tirahan sa ikatlong kuwarter, kumpara sa 0.5% sa ikalawang kuwarter. Katumbas ng paunang tantiya nito ang pinal na bilang ng URA. Ayon kay Christine Sun, punong mananaliksik at strategist sa Realion (OrangeTee & ETC) Group, ito ang pinakamabilis na pagtaas kada kuwarter mula noong 2.3% na pagtaas sa ikaapat na kuwarter ng 2024.

Tumaas nang 2.9% ang presyo ng mga landed home, matapos ang 2.5% na pagtaas noong nakaraang kuwarter. Tumaas nang 1% ang presyo ng mga apartment at condominium, matapos ang 0.1% na pagbaba. Sa loob ng bahaging ito ng merkado, tumaas nang 2.3% ang mga presyo sa mga suburb, tumaas nang 0.3% ang mga presyo sa gitnang rehiyon, at hindi nagbago ang mga nasa gilid ng lungsod.

Ayon kay Marcus Chu, chief executive officer ng ERA Singapore, sinuportahan ng mga landed home at suburban apartment ang pagtaas:

Ipinakikita nito na nanatiling matatag ang demand sa ilang partikular na uri ng tahanan at lokasyon, kahit mas kaunti ang mga tahanang nagpalit ng may-ari sa kabuuan,

Bumaba nang 16.3% ang kabuuang transaksyon ng mga pribadong tirahan sa 5,146 mula sa 6,148. Nagbenta ang mga developer ng 1,183 tahanan, hindi kasama ang mga executive condominium, na mas mababa nang 44.7% sa 2,141. Bumaba rin ang mga inilunsad nilang tahanan, sa 1,140 unit mula sa 1,783.

Iniugnay ni Sun ang bahagi ng paghina sa paghinto muna ng mga developer sa paglulunsad ng mga proyekto sa ikapitong buwan ng kalendaryong lunar. Iniugnay rin ni Sandrasegeran ang paghina ng bentahan pangunahin sa mas kaunting iskedyul ng paglulunsad. Halos hindi nagbago ang mga transaksyon ng muling bentang pribadong tahanan: 3,801, kumpara sa 3,813 dati. Bumuo ang mga ito ng 73.9% ng bentahan ng mga pribadong tirahan.

Ayon sa URA, tumaas nang average na 0.9% kada kuwarter ang presyo ng mga pribadong tahanan sa unang tatlong kuwarter ng 2026, halos kapareho ng bilis sa kaparehong panahon noong 2025.

Pinakamalaki ang Itinaas ng Renta para sa mga Nangungupahan sa mga Suburb

Tumaas nang 1.3% ang renta sa mga pribadong tirahan sa ikatlong kuwarter, mula sa 0.7% noong nakaraang kuwarter. Tumaas nang 1.2% ang renta ng mga apartment at condominium, samantalang tumaas nang 2.1% ang renta ng mga landed home.

Malaki ang naging epekto ng lokasyon. Tumaas nang 3.1% ang renta ng mga apartment sa labas ng gitnang rehiyon, kumpara sa 1.5% sa gilid ng lungsod. Bumaba nang 0.3% ang renta sa gitnang rehiyon. Kaya pinakamalakas ang pagtaas ng renta na naranasan ng mga sambahayan sa suburb, kasabay ng pinakamalaking pagtaas ng presyo sa loob ng merkado ng mga apartment.

Iba naman ang ipinakita ng mga bilang ng HDB tungkol sa pagpapaupa. Inaprubahan ng lupon ang 9,381 aplikasyon para magpaupa ng mga flat, mas mababa nang 6.2% sa 10,002 noong ikalawang kuwarter. Gayunman, tumaas nang 0.9% sa 59,378 ang bilang ng mga HDB flat na inuupahan sa pagtatapos ng kuwarter, mula sa 58,855.

Bilang ng mga aplikasyon na naproseso sa loob ng isang kuwarter ang mga pag-apruba sa pagpapaupa, samantalang bilang ng mga flat na inuupahan sa isang partikular na petsa ang kabuuang inuupahang stock. Maaaring magpatuloy ang mga umiiral na kasunduan sa pag-upa kahit mas kaunti ang mga bagong aplikasyong naaprubahan. Inilalarawan ng mga bilang ng HDB ang mga pagbabagong iyon sa aktibidad; walang inilabas na kaukulang bilang ng presyo ng renta sa HDB.

Mas Maraming Tahanan ang Umuusad sa mga Yugto ng Pagtatayo

Sinabi ng URA na nakumpleto ang 3,559 unit ng pribadong tirahan, kabilang ang mga executive condominium, noong ikatlong kuwarter, mula sa 1,212 noong ikalawang kuwarter. Ito ang pinakamataas na bilang ng mga natapos na tahanan sa isang kuwarter mula noong ikatlong kuwarter ng 2024.

Sa pagtatapos ng Setyembre, hindi pa nabebenta ang 20,300 sa 44,738 unit na may pag-apruba sa pagpaplano. May 12,508 pang hindi nabebentang unit na naghihintay ng pag-apruba sa pagpaplano. Sa kabuuan, humigit-kumulang 32,800 unit ang maaaring ialok para ibenta sa susunod na isa hanggang dalawang taon.

Inaasahang matatapos sa mga susunod na taon ang humigit-kumulang 57,200 pribadong tahanan, kabilang ang mga executive condominium, batay sa mga petsang iniulat ng mga developer. Inaasahang matatapos ang humigit-kumulang 22,300 pagsapit ng 2028, at mga 34,900 mula 2029 pataas.

Mag-aalok din ang programa ng Government Land Sales ng mga lote na maaaring pagtayuan ng 4,745 pribadong tahanan sa ikalawang kalahati ng 2026. Dahil dito, aabot sa 9,320 unit ang kumpirmadong suplay ngayong taon, mahigit 50% na mas mataas sa karaniwang taunang suplay sa nakalipas na dekada.

Inilalarawan ng mga bilang na ito ang iba't ibang yugto ng pagpapaunlad: lupang inilaan para sa pagtatayo sa hinaharap, mga tahanang maaaring ialok para ibenta, at mga tahanang inaasahang matatapos. Para sa mga sambahayang kailangang lumipat agad, nakasalalay sa iskedyul ng pagtatapos kung kailan talaga handa nang tirhan ang mas maraming ari-arian.

Mga Flat sa Nobyembre at mga Bagong Proyekto ang Humuhubog sa Susunod na Kuwarter

Plano ng HDB na mag-alok ng humigit-kumulang 7,960 Build-to-Order (BTO) flat sa Nobyembre sa Bedok, Geylang, Sembawang, Tengah, Toa Payoh at Yishun. Magkakaroon ang mga community care apartment sa Toa Payoh ng mga kagamitang angkop sa matatandang residente, gaya ng mga banyong maaaring pasukin ng wheelchair, at mga serbisyong pangkalusugan at pangkomunidad.

Maaaring magtulak sa mas maraming kuwalipikadong mamimili na pumili ng mga bagong flat ang pagtaas sa S$16,000 ng buwanang limitasyon sa kita ng sambahayan para sa BTO, ayon kay Lim. Itinuro rin nila ni Sandrasegeran ang dumaraming umiiral na flat na nakaaabot sa minimum occupation period, pagkatapos nito ay maaari nang ibenta ng mga kuwalipikadong may-ari ang mga ito.

Kailangang isaalang-alang din ng mga mamimiling naghahambing ng mga bagong flat at muling bentang tahanan ang mga bagong kondisyon sa pampublikong pabahay. Sa ilalim ng balangkas na Standard, Plus at Prime ng HDB, inuuri bilang Standard, Plus o Prime ang mga bagong proyektong BTO na inilunsad mula Oktubre 2024. Hindi saklaw ng bagong klasipikasyon ang mga umiiral na flat o mga flat na inilunsad bago ang bentahan noong Oktubre 2024; kabilang sa mga Prime flat ang mga Prime Location Public Housing flat na naibenta bago ang bentahang iyon. Limang taon ang minimum na panahon ng paninirahan para sa mga Standard flat, samantalang 10 taon naman para sa Plus at Prime flat. Nakaaapekto ang mga kondisyong ito sa kung gaano kabilis maibebenta ng may-ari ang flat.

Kailangang isauli sa HDB ng mga may-ari na nagbebenta o naglilipat ng Plus o Prime flat na binili mula sa HDB ang isang porsiyento ng presyo ng muling bentahan bilang pagbawi sa subsidiya. Sumasalamin ang porsiyento sa karagdagang subsidiya at inaanunsyo ito sa paglulunsad ng proyekto. Kapag hinihingi ng HDB ang pagtatasa ng halaga, ibinabatay ang pagbawi sa pagtatasa o sa presyo ng muling bentahan, alinman ang mas mataas. Naaapektuhan nito ang halagang matitira sa mga may-ari mula sa pinagbilhan. Hindi naaangkop ang pagbawi sa subsidiya sa mga mamimiling bumibili ng muling bentang Plus o Prime flat sa malayang merkado, ngunit umiiral pa rin ang 10-taong minimum na panahon ng paninirahan, pagbabawal sa pagpapaupa ng buong flat at mga limitasyon sa kuwalipikasyon ng mamimili. Walang pagbawi sa subsidiya para sa Standard flat at maaari itong paupahan nang buo matapos ang minimum na panahon ng paninirahan. Hindi maaaring ibenta sa malayang merkado o paupahan, bawat kuwarto man o ang buong unit, ang mga 2-room Flexi flat na may maikling lease at mga Community Care Apartment.

Sa pribadong merkado, inaasahan ni Sun na sisigla ang aktibidad sa ikaapat na kuwarter dahil sa nakaplanong paglulunsad ng Lucerne Grand, Thomson Reserve at The Serra, na may kabuuang humigit-kumulang 2,000 unit. Inaasahan ding magsisimulang ibenta sa katapusan ng Oktubre ang isang proyektong may 1,268 unit.

Tinataya ng SRI na tataas nang 3% hanggang 3.5% ang presyo ng mga pribadong tirahan sa 2026, at aabot sa 7,000 hanggang 8,000 ang benta ng mga developer, hindi kasama ang mga executive condominium. Inaasahan nitong magtatapos ang taon na nasa pagitan ng 1% pagbaba at 1% pagtaas ang presyo ng muling bentang HDB flats. Tinataya naman ng ERA na aabot sa humigit-kumulang 26,000 ang mga transaksyon ng muling bentang HDB flats sa katapusan ng taon, kung walang di-inaasahang pangyayari.

Praktikal pa rin ang payo ng HDB at URA sa mga sambahayan: maglaan ng puwang para sa kawalang-katiyakan kapag nagpapasya kung magkano ang uutangin. Maaaring maging mas mahirap bayaran ang mortgage kapag tumaas ang gastos sa interes o nagbago ang kita ng sambahayan, kahit hindi nagbabago ang presyo ng ari-arian.

Mahahalagang Punto

• Bumaba nang 0.1% ang presyo ng muling bentang HDB flats noong ikatlong kuwarter ng 2026, ang ikatlong sunod na pagbaba kada kuwarter.
• Tumaas nang 19.5% sa 7,645 ang mga transaksyon ng muling bentang flats, ang pinakamataas na bilang kada kuwarter mula noong ikatlong kuwarter ng 2024.
• Walang nakitang malaking pagtaas ang HDB sa mga pagbili o presyo kaugnay ng mga dating may-ari ng pribadong ari-arian matapos alisin ang panahon ng paghihintay.
• Nagtala ng rekord na 596 flat ang naibenta sa halagang hindi bababa sa S$1 milyon, katumbas ng humigit-kumulang 7.8% ng mga transaksyon ng muling bentang flats.
• Tumaas nang 1.4% ang presyo ng mga pribadong tahanan at nang 1.3% ang renta, habang bumaba nang 16.3% ang kabuuang bentahan ng mga pribadong tahanan.
• Nakaplanong mag-alok ng humigit-kumulang 7,960 BTO flat sa Nobyembre, habang mas maraming suplay ng pribadong pabahay ang umuusad tungo sa pagbebenta at pagtatapos.