Umabot sa ¥114.94 Milyon ang Presyo ng mga Bagong Condo sa Tokyo Area Habang Bumabagalan ang Benta at Dumarami ang Imbentaryo

Mga Presyong Nagtala ng Rekord sa Gitna ng Pagbagal ng Merkado

Umabot sa ¥114.94 milyon ang karaniwang presyo ng bagong inilunsad na condominium sa metropolitan area ng Tokyo mula Abril hanggang Setyembre 2026, mas mataas nang 21.1% kaysa noong nakaraang taon, kahit mas matagal magpasya ang mga mamimili at dumarami ang mga unit na hindi pa nabebenta. Sa 23 distrito ng Tokyo, tumaas nang 34.7% ang karaniwang presyo at umabot sa ¥179.25 milyon.

Inihayag ng Real Estate Economic Institute ang mga bilang noong Oktubre 20. Sa unang kalahati ng piskal na taon, unang lumampas sa ¥100 milyon ang karaniwang presyo sa rehiyon mula nang magsimula ang pagtatala noong 1973. Saklaw ng survey ang Tokyo at ang mga karatig nitong prefecture na Kanagawa, Saitama at Chiba.

Naglunsad ang mga developer ng 8,601 condominium sa buong rehiyon sa loob ng anim na buwan, mas mababa nang 6%. Ito ang ikalawa sa pinakamababang kabuuan para sa unang kalahati ng piskal na taon sa loob ng 30 taon, kasunod ng piskal na 2024. Samantala, umabot sa 6,775 ang mga unit na nakahanda pa ring ibenta sa katapusan ng Setyembre, dagdag na 896 kumpara sa nakaraang taon.

Lalong bumagal ang merkado noong Setyembre. Nakakuha ng kontrata sa buwang iyon ang 50.4% lamang ng mga bagong inilunsad na unit, habang bumaba nang 40.1% ang mga inilunsad kumpara sa nakaraang taon. Bumaba rin ang karaniwang presyo sa rehiyon, bagaman patuloy na nagpapataas ng presyo ang mamahaling konstruksyon at kakulangan ng mga lupang mapagtatayuan.

Inilarawan ng isang posibleng mamimiling nasa edad 30 ang mga pagpipiliang kinakaharap ng mga sambahayan. Umaasa siyang makabili sa Bunkyo Ward ng Tokyo, ngunit nakakita siya ng mga ari-ariang nagkakahalaga nang halos ¥200 milyon, lampas sa kanyang badyet. Sa huli, bumili siya sa ibang lugar sa loob ng 23 distrito ng kabisera.

Makikita sa kanyang karanasan ang aktuwal na pasaning kinakaharap ng mga mamimili: maaari silang lumipat ng kapitbahayan o muling pag-isipan ang kanilang badyet, habang humaharap naman ang mga developer sa mataas na gastos kahit mas mahirap nang makakuha ng benta.

Saan Tumaas at Saan Bumaba ang mga Presyo

Ikaapat na sunod na pagkakataon nang nagtala ng rekord sa presyo ang 23 distrito ng Tokyo para sa unang kalahati ng piskal na taon. Mahigit doble ang kanilang karaniwang presyong ¥179.25 milyon kumpara sa ¥79.78 milyon sa iba pang bahagi ng Tokyo, kung saan tumaas nang 15.9% ang mga presyo kumpara sa nakaraang taon.

Itinala ng Chiba ang sumunod na pinakamalaking porsiyento ng pagtaas kasunod ng 23 distrito. Tumaas nang 24.1% ang karaniwang presyo nito at umabot sa ¥73.76 milyon, na pinalakas ng malalaking proyektong condominium sa paligid ng Funabashi. Nakatulong din ang malalaking proyektong tore sa Chuo Ward ng Tokyo na itaas ang karaniwang presyo sa kabisera.

Kabaligtaran naman ang naging galaw sa Kanagawa at Saitama. Bumaba nang 1.6% sa ¥77.16 milyon ang karaniwang presyo sa Kanagawa, habang bumaba naman nang 2.1% sa ¥64.57 milyon ang presyo sa Saitama. Sa kabila ng mga pagbaba, nanatiling mamahaling destinasyon ang dalawa para sa mga sambahayang hindi na kayang bumili sa gitnang bahagi ng Tokyo.

Umabot sa ¥114.68 milyon bawat condominium ang agwat ng 23 distrito at Saitama, batay sa kani-kanilang karaniwang presyong ¥179.25 milyon at ¥64.57 milyon. Malaki kung gayon ang epekto ng lokasyon sa halaga ng bibilhin, bagaman sumasalamin din ang mga bilang sa pagkakaiba-iba ng mga ari-ariang inilunsad sa bawat lugar.

Bakit Mahalaga ang Pagkakaiba-iba ng mga Ari-arian

Mga bagong inilunsad na condominium ang saklaw ng mga bilang ng institusyon. Maaaring tumaas ang karaniwang presyo dahil mas nagmahal ang bawat ari-arian, dahil mas malaking bahagi ng mga inilunsad ng developer ang mamahaling bahay, o dahil sa parehong pagbabagong ito.

Nakatulong ang sunod-sunod na paglulunsad ng malalaking proyekto upang itaas ang karaniwang presyo mula Abril hanggang Setyembre, habang nanatiling limitado ang kabuuang bilang ng mga bagong unit. Dahil kumakaunti ang angkop na mga lote, nakatuon ang mga developer sa mga maginhawang lokasyon kung saan makakahanap ng mamimili ang mga mamahaling proyekto.

Ipinakita ng Setyembre kung gaano kabilis magbago ang ganitong komposisyon. Bumaba nang 4.1% kumpara sa nakaraang taon sa ¥95.52 milyon ang karaniwang presyo sa rehiyon, ikalawang sunod na buwan ng pagbaba at ikalawang sunod na buwang wala ito sa ¥100 milyon. Mas kaunti ang mamahaling ari-ariang inilunsad habang nahirapan ang mga developer na makabili ng lupa at kumonti ang suplay sa mga popular na lokasyon.

Tumaas pa rin nang 1.3% ang presyo sa 23 distrito ng Tokyo noong Setyembre, at umabot sa ¥139.4 milyon ang karaniwang buwanang presyo. Sa buong mas malawak na rehiyon, bahagya lamang bumaba nang 0.5% sa ¥1.458 milyon ang karaniwang presyo bawat metro kuwadrado, kumpara sa mas malaking 4.1% na pagbaba sa presyo bawat condominium. May sukat na 65.50 metro kuwadrado ang karaniwang unit.

Nakatutulong ang dalawang panukat na ito upang maunawaan ang merkado: nakasalalay ang kabuuang presyo ng pagbili sa laki ng espasyo at presyo nito bawat metro kuwadrado. Maaaring magbago-bago buwan-buwan ang karaniwang presyong inilalathala dahil sa pagbabago sa laki at lokasyon ng mga bagong unit.

Patuloy na Nagpapamahal sa mga Proyekto ang Gastos sa Konstruksyon

Umabot sa 153.4 ang pambansang construction materials price index noong Setyembre, humigit-kumulang 34% na mas mataas kaysa limang taon na ang nakalipas. Sinusubaybayan ng index ang mga pagbabago sa presyo ng materyales, hindi ang presyo ng natapos nang bahay.

Tumaas din ang gastos sa paggawa sa gitna ng kakulangan ng mga manggagawa. Kailangang sagutin ng mga developer ang mga gastusing ito pati na ang halaga ng pagbili ng lupa, na lalong mahirap sa makapal ang gusaling mga sentrong distrito ng Tokyo.

Nakatutulong ang kombinasyong ito na ipaliwanag kung bakit maaaring magkasabay ang paghina ng benta at pananatiling mataas ng mga presyong hinihingi. Limitado ang kakayahan ng developer na magbaba ng presyo nang hindi nababawasan ang kita kapag mahal ang lupa, materyales at paggawa.

Maaari ring magdagdag ng pataas na presyon ang mga ispekulatibong pagbili at mga pamumuhunang naglalayong muling ibenta ang mga ari-arian. Hindi tinatantiya ng mga bilang kung gaano kalaki ang naiaambag ng mga pagbiling ito sa pagtaas ng presyo, kaya hindi pa tiyak ang epekto ng mga ito.

Inaasahan ng Real Estate Economic Institute na patuloy na magpapanatiling mataas sa mga presyo ang gastos sa konstruksyon at paggawa. Inilarawan din ni Tadashi Matsuda, senior chief researcher nito, ang isang merkadong pinababagal ng pagtaas ng interest rate ang mga posibleng mamimili habang patuloy namang nagtutulak pataas sa mga presyo ang gastos sa pagtatayo.

Kakaunti ang Inilulunsad, Mas Maraming Bahay ang Naghihintay ng Mamimili

Naglaan ang 23 distrito ng Tokyo ng 3,313 bagong condominium mula Abril hanggang Setyembre, mas mababa nang 7.9% kumpara sa nakaraang taon. Sa buong metropolitan area, binawasan ng pagbaba sa 8,601 ang mga bagong inilunsad at kumonti ang mga bagong mapagpipilian ng mga mamimili.

Gayunman, tumaas sa 6,775 ang mga unit na hindi pa nabebenta sa katapusan ng Setyembre mula sa 5,879 noong nakaraang taon. Katumbas ito ng pagtaas na humigit-kumulang 15.2%, batay sa dalawang kabuuan. Nadagdagan din ng 165 unit ang imbentaryo kumpara sa Agosto, ikaapat na sunod na buwan ng pagtaas.

Isa pang panukat ng demand ang contract rate. Ito ang bahagi ng mga bagong inilunsad na condominium na nakakuha ng kontrata sa buwan ng paglulunsad. Para sa Abril hanggang Setyembre, umabot ito sa 62.8%, kaya nanatili itong mas mababa sa 70% sa ikatlong sunod na anim na buwang yugto.

Lalong mahina ang rate noong Setyembre, at umabot lamang sa 50.4%, apat na percentage point na mas mababa kaysa nakaraang taon. Nasa 69.5% ito noong Hulyo at 61.1% noong Agosto. Sa praktika, nakakuha ng kontrata sa unang buwan ng pagbebenta ang humigit-kumulang kalahati ng mga bagong unit noong Setyembre.

Magkaibang bagay ang sinusukat ng bilang ng mga inilunsad at ng imbentaryo. Binibilang ng mga inilunsad ang mga bagong bahay na ipinagbibili sa isang yugto, samantalang kasama sa imbentaryo ang mga unit mula sa mga naunang paglulunsad na naghihintay pa rin ng mamimili. Kaya maaaring sabay na kumonti ang mga bagong proyektong ipinagbibili at lumaki ang kabuuang hindi pa nabebentang bahay.

Umabot sa Sentral na Tokyo ang Pagbagal noong Setyembre

Naglunsad ang mga developer ng 1,142 condominium sa buong metropolitan area noong Setyembre, mas mababa nang 40.1% kaysa nakaraang taon ngunit halos kapareho ng Agosto, kung kailan dalawang unit lamang ang mas kaunti. Bumaba ang mga paglulunsad sa buong saklaw ng survey maliban sa Chiba.

Umabot sa 409 unit, o 35.8% ng kabuuan sa rehiyon noong Setyembre, ang bahagi ng 23 distrito ng Tokyo. Sumunod ang Kanagawa na may 370, habang naglaan ang Chiba ng 153, Saitama ng 115 at Tokyo sa labas ng 23 distrito ng 95.

72 paglulunsad lamang ang naitala sa anim na sentrong distrito ng Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo at Shibuya, sa karaniwang presyong ¥193.07 milyon. Noong nakaraang taon, 75 unit ang inilunsad sa karaniwang presyong ¥203.96 milyon. Bumaba rin ang karaniwang presyo bawat metro kuwadrado, sa ¥3.023 milyon mula sa ¥3.202 milyon.

Nananatiling bahagi ng merkado ang mga proyektong tore, ngunit kumonti ang suplay ng mga ito. Umabot sa 321 unit sa 13 proyekto ang mga gusaling may hindi bababa sa 20 palapag, kumpara sa 528 unit sa 15 proyekto noong nakaraang taon. Nasa 51.1% ang contract rate ng mga ito noong Setyembre, malapit sa 50.4% ng mas malawak na merkado.

Inihula ng institusyon na aabot sa humigit-kumulang 1,500 ang mga paglulunsad sa Oktubre 2026. Mas marami ito kaysa 1,316 unit noong Oktubre 2025 ngunit mas mababa sa 1,833 na inilunsad noong Oktubre 2024. Bilang ng mga bahay na papasok sa merkado ang tinutukoy ng pagtataya; nakasalalay sa mga proyektong ilulunsad at demand ng mamimili ang presyo at magiging benta ng mga ito.

Lalong Nagsisikip ang Badyet ng mga Sambahayan Dahil sa Mas Mataas na Interest Rate ng Mortgage

Itinaas ng malalaking bangko ang interest rate sa pautang-pambahay noong Setyembre at Oktubre matapos itaas ng Bank of Japan ang policy rate nito. Umakyat sa 3.375% kada taon ang benchmark rate para sa mga variable rate mortgage, na ginagamit ng humigit-kumulang 80% ng mga nanghihiram.

Maaaring magbago ang interest rate ng variable mortgage habang tumatakbo ang utang. Kapag tumaas ang naaangkop na rate, nagiging mas mahal ang pangungutang, tumataas ang bayad o naaapektuhan kung gaano kabilis nababawasan ng nanghihiram ang kanyang utang, depende sa mga tuntunin ng pautang.

Rate na batayan lamang ang benchmark. Nakasalalay sa mga diskuwento ng nagpapautang at sa kontrata ng mortgage ang aktuwal na rate ng pangungutang ng isang sambahayan. Kaya kailangang alamin ng mga mamimili ang rate na iaalok para sa sarili nilang utang upang matantiya kung ano ang kaya nilang bayaran.

Pinipiga ng mas mataas na presyo at mas mahal na pangungutang ang iisang badyet mula sa dalawang direksiyon. Maaaring mangailangan ng mas malaking paunang bayad, mas murang ari-arian, ibang lokasyon o mas mahabang paghihintay bago bumili ang sambahayang gustong panatilihing kayang bayaran ang mga hulog.

Ayon kay Matsuda, walang pakinabang sa merkado ng condominium ang pagtaas ng mga rate, at nagbabala siyang maaaring humina ang demand kung patuloy na aangat ang mga presyo. Kaayon ito ng bumababang contract rate at lumalaking imbentaryo, kahit patuloy na humaharap ang mga developer sa mamahaling konstruksyon.

Dinagdagan din ng mga developer ang suplay ng mga condominium na may nakatakdang panahong karapatan sa pag-upa ng lupa: umabot ito sa 708 unit mula Abril hanggang Setyembre, dagdag na 4%. Sa ganitong kaayusan, binibili ng mamimili ang condominium habang inuupahan ang lupang kinatatayuan nito sa takdang panahon. Mahahalagang bahagi ng pasya sa pagbili ang upa sa lupa, haba ng pag-upa at mga kundisyon sa pagtatapos ng termino.

Magkaibang Buwan ang Saklaw ng mga Rekord para sa Unang Kalahating Taon

Kasunod ang mga bilang para sa unang kalahati ng piskal na taon ng isa pang rekord para sa Enero hanggang Hunyo 2026. Sa panahong ito ng kalendaryo, umabot sa ¥101.35 milyon ang karaniwang presyo sa metropolitan area, mas mataas nang 13.1% kumpara sa nakaraang taon. Umabot sa ¥142.49 milyon ang karaniwang presyo sa 23 distrito ng Tokyo, tumaas nang 9.1%.

Umabot sa ¥89.97 milyon ang karaniwang presyo sa Chiba mula Enero hanggang Hunyo, tumaas nang 56.8% dahil sa tulong ng mga mamahaling benta sa Funabashi. Bumaba nang 0.8% sa 7,989 unit ang suplay sa rehiyon, ikatlong sunod na Enero hanggang Hunyo na mas mababa sa 10,000 ang mga paglulunsad.

Nagkakapatong ang dalawang sukat para sa kalahating taon mula Abril hanggang Hunyo, ngunit magkaiba ang kabuuang mga buwang saklaw ng mga ito. Nagsisimula sa Abril ang piskal na taon ng Japan, kaya Abril hanggang Setyembre ang sinusukat ng pinakahuling ulat sa halip na Enero hanggang Hunyo. Pareho silang nagtala ng rekord para sa kani-kanilang panahon ng pag-uulat.

Ganito inilarawan ni Matsuda, mananaliksik sa Real Estate Economic Institute, ang kanyang pananaw sa presyo nang talakayin ang mga resulta para sa Enero hanggang Hunyo:

Kahit bahagyang lumuwag ang mga presyo sa taglagas, malamang na manatili ang mga ito malapit sa ¥100 milyon,

Malapit sa antas na iyon ang karaniwang presyo sa rehiyon noong Setyembre na ¥95.52 milyon, samantalang mas mataas dito ang karaniwang presyo para sa buong Abril hanggang Setyembre. Ipinakikita ng sunod-sunod na datos kung bakit maaaring magkaiba ang hitsura ng mga inilunsad sa loob ng isang buwan kumpara sa mas malawak na panahon.

Mga Petsa sa Likod ng Pagbabago

Ipinakikita ng mga bilang para sa 2026 ang paglipat mula sa mga presyong nagtala ng rekord tungo sa mas mabagal na pagbili, habang nananatiling mataas ang mga gastos sa buong panahon. Kabilang sa mahahalagang petsa ang:

• Enero hanggang Hunyo 2026: Umabot sa ¥101.35 milyon ang karaniwang presyo sa rehiyon, habang 7,989 unit ang kabuuang inilunsad.
• Abril hanggang Setyembre 2026: Umakyat sa ¥114.94 milyon ang karaniwang presyo para sa unang kalahati ng piskal na taon, kasabay ng 8,601 paglulunsad at 62.8% na contract rate.
• Hulyo hanggang Setyembre 2026: Bumaba ang buwanang contract rate mula 69.5% tungong 61.1%, at pagkatapos ay 50.4%.
• Setyembre 2026: Bumaba sa ¥95.52 milyon ang karaniwang presyo sa rehiyon, habang umabot sa 6,775 unit ang imbentaryo.
• Oktubre 20, 2026: Inilabas ng institusyon ang pinakahuling mga resulta at nagtaya ng humigit-kumulang 1,500 paglulunsad sa Oktubre.

Para sa mga posibleng mamimili, ang agarang pagbabago ay isang merkadong mas maraming hindi pa nabebentang bahay ngunit patuloy na nagpapahirap sa pagbili. Para sa mga developer, hamon ang paghahanap ng mga mamimiling bibili sa presyong sasapat upang matustusan ang mamahaling lupa at konstruksyon. Ipapakita ng susunod na datos sa paglulunsad at kontrata kung magpapatuloy ang pagbagal noong Setyembre.

Mahahalagang Punto

• Umabot sa ¥114.94 milyon ang karaniwang presyo ng mga bagong condominium sa metropolitan area ng Tokyo mula Abril hanggang Setyembre 2026, tumaas nang 21.1%.
• Umabot sa ¥179.25 milyon ang karaniwang presyo sa 23 distrito ng Tokyo, habang bahagyang bumaba ang mga presyo sa Kanagawa at Saitama.
• Bumaba nang 6% sa 8,601 unit ang mga paglulunsad sa rehiyon, habang tumaas nang humigit-kumulang 15.2% kumpara sa nakaraang taon ang imbentaryo noong Setyembre.
• Bumaba sa ¥95.52 milyon ang karaniwang presyo noong Setyembre, at 50.4% lamang ng mga bagong unit ang nakakuha ng kontrata sa buwan ng paglulunsad.
• Sinusuportahan ng mataas na gastos sa konstruksyon ang mga presyo, habang lalo namang pinipiga ng tumataas na interest rate ng mortgage ang mga mamimili.