Umabot sa 51% ang Buwananang Upa sa mga Pagpapaupa ng Apartment sa Seoul Habang Matalim na Bumababa ang mga Kontrata ng Jeonse

Umabot sa isang hangganan ang pamilihan ng paupahan sa Seoul

Umabot sa 51% ng mga transaksiyon sa pagpapaupa ng apartment sa Seoul mula Enero hanggang Setyembre 2026 ang buwanang upa, matapos itulak ng matalim na pagbaba ng mga kontrata ng jeonse sa ikalawang puwesto ang tradisyonal na sistemang nangangailangan ng malaking deposito. Umabot ang pagbabagong ito sa 13 sa 25 distrito ng kabisera, kumpara sa apat lamang noong nakaraang taon, habang tumaas sa 1,661,000 won ang karaniwang buwanang upa sa apartment.

Ayon sa datos ng Seoul Real Estate Information Plaza para sa siyam na buwang iyon, may 87,740 kontrata ng buwanang upa at 84,287 kontrata ng jeonse. Nanguna ang buwanang upa nang 3,453 kontrata sa kabuuang 172,027 transaksiyon. Tumaas ang bahagi nito mula sa 43.7% sa kaparehong panahon noong 2025, o dagdag na 7.3 percentage point.

Sa sistemang jeonse, nagbibigay ang umuupa ng malaking depositong maibabalik sa halip na magbayad ng buwanang upa. Karaniwang pinagsasama sa mga kontrata ng buwanang upa ang mas maliit na deposito at regular na bayad. Para sa mga sambahayang pumipili sa dalawa, nakabatay ang pasya kapwa sa halagang kaya nilang ilabas sa simula at sa halagang kaya nilang bayaran bawat buwan.

Pangunahing dulot ng pagbawas sa mga transaksiyon ng jeonse ang pagbabago sa Seoul, hindi ng pagsirit ng mga kasunduan sa buwanang upa. Bumaba nang humigit-kumulang 2.8% ang mga kontrata ng buwanang upa kumpara sa nakaraang taon, samantalang bumagsak nang mga 27.5% ang mga kontrata ng jeonse.

Binubuo ang datos ng mga transaksiyon sa apartment ng lungsod mula sa mga ulat ng transaksiyon sa ari-arian ayon sa petsa ng kontrata. Itinuturing ito ng Seoul bilang sangguniang datos, hindi opisyal na estadistika; hindi kasama ang mga kinanselang kontrata at nagbabala ang lungsod na maaaring magbago ang mga kabuuan habang pinoproseso ang mga ulat at pagkansela.

Kasabay ng pagbabagong ito, tumitindi ang pinansiyal na pasanin ng mga umuupa. Mas mataas nang 218,000 won ang karaniwang upa noong Setyembre kumpara sa nakaraang taon, at tumaas mula 1.2 milyon won tungong 1.4 milyon won ang median, o gitnang halaga kapag inayos ang mga upa ayon sa laki.

Binabago ng kaunting kontrata ng jeonse ang balanse

Nakapagtala ang Seoul ng 90,310 kontrata ng buwanang upa at 116,272 kontrata ng jeonse mula Enero hanggang Setyembre 2025. Makalipas ang isang taon, bahagya lamang bumaba ang kabuuang kontrata ng buwanang upa, ngunit nabawasan nang halos 32,000 transaksiyon ang kabuuan ng jeonse.

Ipinapaliwanag ng mga bilang na ito kung paano maaaring lumaki ang bahagi ng buwanang upa sa pamilihan kahit bumababa ang bilang ng sarili nitong mga transaksiyon. Isipin ang dalawang pumipilang lumiit sa magkaibang bilis: maaari pa ring maging mas mahaba ang pumipilang mas mabagal lumiit. Sa Seoul, humigit-kumulang sampung ulit na mas mabilis bumaba ang mga kontrata ng jeonse batay sa porsiyento.

Lumiit din ang pinagsamang pamilihan ng paupahan. Batay sa inilathalang mga kabuuan, bumaba mula 206,582 ang mga transaksiyon sa pagpapaupa ng apartment sa unang siyam na buwan ng 2025 tungong 172,027 sa kaparehong panahon ng 2026, o humigit-kumulang isang-ikaanim na pagbaba.

Para sa mga umuupang naghahanap ng tirahan, ipinahihiwatig ng mga bilang na mas kaunti ang natatapos na kontrata ng paupahan at mas malaki ang posibilidad na mangailangan ng buwanang bayad ang susunod na kontrata. Magkakaiba ang pagpipilian ng mga kasalukuyang umuupa na naghahanap ng panibagong kontrata at ng mga sambahayang naghahanap ng bagong tirahan, lalo na kung balak tirhan ng may-ari ang ari-arian.

Paano umunlad ang pagbabago

Ipinakikita ng buwanang datos ng Seoul ang pagbabago ng balanse sa loob ng taon. Nanguna pa rin ang jeonse noong Enero at Pebrero 2026, ngunit mas marami na ang mga kontrata ng buwanang upa kaysa sa jeonse sa bawat buwan mula Marso hanggang Setyembre.

• 2025: Umabot sa 44.5% ang bahagi ng buwanang upa sa mga transaksiyon sa pagpapaupa ng apartment sa buong taon, ang pinakamataas na taunang bahagi noon sa seryeng nagsimula noong 2011.
• Disyembre 2025: Bahagyang nanguna ang mga kontrata ng buwanang upa para sa buwan, na umabot sa 12,872 kumpara sa 12,866 kontrata ng jeonse.
• Enero at Pebrero 2026: Mas marami pa rin ang mga kontrata ng jeonse, na umabot sa pinagsamang 22,592 transaksiyon kumpara sa 20,941 kontrata ng buwanang upa.
• Hunyo 2026: Umabot sa 10,920 ang mga kontrata ng buwanang upa, kumpara sa 8,662 kontrata ng jeonse.
• Setyembre 2026: Umabot sa 7,920 ang mga kontrata ng buwanang upa at 6,553 ang mga kontrata ng jeonse, kaya bumuo ang buwanang upa ng mga 54.7% ng mga transaksiyon sa buwang iyon.

Hindi pa tiyak ang resulta para sa buong taon. Kung magpapatuloy ang balanse hanggang Setyembre, magiging unang taon ang 2026 sa serye ng lungsod na mas marami ang mga kontrata ng pagpapaupa ng apartment na may buwanang upa kaysa sa jeonse.

Lumalaganap ang buwanang upa sa mga distrito

Mula Enero hanggang Setyembre 2026, pinakamataas sa mga distrito ng Seoul ang bahagi ng buwanang upa sa Jongno, na 65.6%, sinundan ng Jungnang sa 64.9% at Guro sa 63.1%. Sa ganitong antas, halos dalawa sa bawat tatlong transaksiyon sa pagpapaupa ng apartment ang may buwanang bayad.

Sumunod ang Jung sa 59.6%, Geumcheon sa 58.7%, Yongsan sa 56.9% at Dongdaemun sa 56.7%. Nangibabaw din ang buwanang upa sa Gwanak sa 56.1%, Mapo sa 54.1%, Gangnam sa 54.0%, Gangbuk sa 53.0%, Gwangjin sa 52.6% at Yeongdeungpo sa 50.2%.

Geumcheon, Jongno, Jung at Guro lamang ang mga distritong mas marami ang kontrata ng buwanang upa kaysa sa jeonse sa kaparehong panahon noong 2025. Nangahulugan ang pagdagdag ng siyam na distrito na sumasaklaw na ang pagbabago sa magkakaibang bahagi ng kabisera, kabilang ang Gangnam, mga lugar sa paligid ng mga unibersidad at mga distritong residensiyal sa hilaga at silangan.

Nasa kabilang dulo pa rin ng saklaw ang Yangcheon, kung saan 42.1% ng mga pagpapaupa ng apartment ang buwanang upa. Mas karaniwan din ang jeonse sa Seongbuk at Dobong, kung saan tig-44.7% ang bahagi ng buwanang upa, gayundin sa Gangseo sa 45.6% at Dongjak sa 46.0%.

Ipinakikita ng Jungnang ang ibang uri ng pagbabago

Nagtala ang Jungnang ng pinakamalaking pagtaas sa bahagi ng buwanang upa sa mga distrito ng Seoul: mula 44.6% noong Enero hanggang Setyembre 2025, umakyat ito nang 20.3 percentage point sa 64.9% sa kaparehong panahon ng 2026. Di-gaya ng pangkalahatang padron sa lungsod, may malaking pagdami ng mga transaksiyon sa buwanang upa sa pagbabagong ito.

Tumaas mula 2,166 tungong 4,151 ang mga kontrata ng buwanang upa sa distrito, o dagdag na 91.6%. Bumaba naman mula 2,687 tungong 2,244 ang mga kontrata ng jeonse, o bawas na 16.5%. Kaya lumakas ang buwanang upa dahil kapwa dumami ang mga kasunduan nito at kumonti ang mga kasunduan ng jeonse.

Umabot sa mahigit kalahati ang bahagi ng buwanang upa sa Gangnam matapos ang mas maliit na pagbabago, mula 48.6% tungong 54.0%. Mas marami nang 1,236 ang 8,406 transaksiyon ng buwanang upa nito kaysa sa 7,170 kontrata ng jeonse.

Naipapaliwanag ng mga bilang kada distrito kung bakit magkakaiba ang karanasan ng mga umuupa sa iisang pagbabago sa buong lungsod. Mabilis na lumawak ang mga kontrata ng buwanang upa sa Jungnang, samantalang sa buong Seoul, mas malaki ang naging epekto ng paghina ng aktibidad sa jeonse. Malaki ang nakasalalay sa lugar na kailangang tirhan ng isang sambahayan.

Ano ang kahulugan ng mas mataas na upa para sa sambahayan

Ayon sa National Housing Price Trend Survey ng Korea Real Estate Board, umabot sa 1,661,000 won ang karaniwang buwanang upa sa apartment sa Seoul noong Setyembre 2026, mula sa 1,443,000 won noong nakaraang taon. Pagtaas ito nang humigit-kumulang 15.1%.

Sa karaniwang upa noong Setyembre, aabot sa 19,932,000 won ang kabuuan ng 12 buwanang bayad. Kung babayaran ito ng isang sambahayan sa loob ng buong taon, magdaragdag ng 2,616,000 won sa taunang gastusin nito ang pagtaas na 218,000 won kada buwan. Hiwalay pa rito ang mga deposito, bayad sa pagpapanatili at iba pang gastusin sa pabahay.

Tumaas nang 200,000 won kada buwan, o 16.7%, ang median na upa mula 1.2 milyon won tungong 1.4 milyon won. Kinukuha ang karaniwang upa sa pamamagitan ng pagdaragdag ng lahat ng upa at paghahati nito sa bilang ng mga sinuring bahay; tinutukoy naman ng median ang upa sa gitna. Ipinakikita ng dalawang sukatan ang malaking pagtaas sa regular na gastos sa pabahay.

Ipinakikita ng mga indibidwal na kontrata ang laki ng mga halagang sangkot. Ipinaupa noong Hulyo ang isang apartment na may 84 metro kuwadradong pribadong lawak sa e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex sa Gwanak, sa deposito na 100 milyong won at buwanang upa na 3 milyong won. Pareho ang deposito sa kontrata para sa parehong unit noong Nobyembre 2025, ngunit 2.5 milyong won ang buwanang upa, kaya tumaas ito nang 20% sa loob ng walong buwan.

Nagsisimula na ring lumitaw sa mga hilagang distrito ang mga transaksiyong may buwanang upa na 3 milyong won pataas. Ipinaupa ang isang unit sa Hanwha Foret Mia sa Gangbuk sa deposito na 50 milyong won at buwanang upa na 3.15 milyong won, samantalang may deposito na 150 milyong won at buwanang upa na 3 milyong won ang isang unit sa Nowon Lotte Castle Signature.

Bakit nagbabago ng pasya ang mga may-ari at umuupa

Kabilang sa mga binanggit na dahilan ng pagbabago ang mga patakaran ng pamahalaan na naghihikayat sa mga may-ari na tirhan ang kanilang mga ari-arian, mga paghihigpit na nakaaapekto sa mga pautang para sa jeonse, at inaasahang mas mataas na buwis sa pagmamay-ari at pagpapaupa ng ari-arian. Maaaring baguhin ng bawat isa kung iaalok ang isang bahay sa sistemang jeonse, paupahan nang may buwanang bayad o tirhan ng may-ari.

Nasa sentro ng usapin ang mga patakaran sa permiso para sa transaksiyon ng lupa. Ayon sa mga rekisito sa paninirahan na ipinatutupad sa mga sonang nangangailangan ng permiso sa Seoul, karaniwang kailangang tirhan ng mga bumibili ang mga apartment na binibili nila. Kapag lumipat at tumira rito ang bumili, hindi na kabilang ang bahay sa mga mapagpipilian ng mga umuupa.

Nakaaapekto rin sa pasya ang gastos sa paghiram para sa jeonse. Iniugnay ni Jung Sung-jin, punong ehekutibo ng Urban Asset Management, ang lumalaking interes sa buwanang upa na may deposito sa mataas na interes sa pautang para sa jeonse at sa mga paghihigpit sa pagpapautang. Maaaring mas madaling makapag-ayos ng buwanang upa ang isang umuupa na kailangang umutang para sa malaking bahagi ng deposito, bagaman haharap pa rin siya sa malaking regular na bayarin.

Iba naman ang dahilan ng ilang may-ari: nais nila ng regular na kita. Inilarawan ni Kim Jong-woo, isang ahente ng ari-arian sa distrito ng Gangdong sa Seoul, ang ganitong kagustuhan ng ilang nakatatandang may-ari.

Kung minsan, mas gusto ng matatandang may-ari ng ari-arian ang buwanang upa kaysa jeonse dahil nakatutulong ito sa kanilang gastusin sa pamumuhay.

Lumilikha ng pasanin ang mga pasyang iyon para sa mga sambahayang nais manatili sa sistemang jeonse. Nagsimulang maghanap sa Gyeonggi Province si Park Sang-min, isang kawani sa opisina na nasa edad 30, matapos sabihin ng bagong may-ari na balak nitong lumipat sa apartment niya sa Seoul. Hindi sapat ang dati niyang deposito para makahanap ng isa pang angkop na bahay sa sistemang jeonse sa kabisera.

Inilarawan ni Park, isang umuupa sa sistemang jeonse, ang hirap ng paglikom ng mas malaking deposito sa loob lamang ng isang panahon ng kontrata.

Halos dumoble na ang mga presyo ng jeonse, at wala akong kakayahang kumita ng ganoon kalaking halaga sa loob ng dalawang taon, kaya napakarami kong iniisip ngayon.

Lagpas sa mga apartment ang pasanin

Ayon sa mga datos sa pabahay ng Ministry of Land, Infrastructure and Transport, umabot sa 78.1% ang bahagi ng buwanang upa sa mga transaksiyon sa pagpapaupa ng mga hindi apartment sa Seoul noong unang hati ng 2026. Mas mataas ito sa 74.1% noong nakaraang taon at 16 percentage point na mas mataas sa limang-taong average na 62.1%.

Batay sa datos ng ministeryo, umabot sa 52% ang bahagi ng buwanang upa sa mga apartment noong unang hati ng taon at 52.3% mula Enero hanggang Agosto. Nagmula ang mga bilang na ito sa serye ng ministeryo tungkol sa pabahay, samantalang mula sa mga tala ng lungsod sa mga transaksiyong batay sa petsa ng kontrata ang 51% para sa Enero hanggang Setyembre.

Para sa mga sambahayang tumitingin sa ibang uri ng pabahay bilang alternatibo sa apartment, ipinakikita ng datos ng ministeryo na mas laganap na ang mga buwanang bayad sa labas ng sektor ng apartment. Kaya kahit lumipat sa ibang uri ng gusali, maaari pa ring harapin ng umuupa ang parehong pagpili sa pagitan ng deposito at buwanang bayad.

Dagdag-pasanin din ang mga kondisyon sa suplay. Nagtala ang Seoul ng 2,049 tirahang nalipatan noong Hunyo, mas mababa nang 77.7% kaysa noong nakaraang taon, habang bumaba nang 55.1% sa 1,603 bahay ang mga permiso. Tumaas nang 67.9% sa 3,491 bahay ang pagsisimula ng konstruksyon, ngunit matatagalan bago maging mga tirahang malilipatan ang mga proyektong iyon.

Nakasentro sa suplay ng paupahan ang debate sa patakaran

Nananawagan si Kwon Dae-jung, propesor na tagapangulo sa Department of Economics and Real Estate ng Hansung University, na luwagan ang mga regulasyon sa pabahay sa labas ng sektor ng apartment upang mas mabilis na madagdagan ang suplay ng paupahan. Tinutugunan ng panukala niya ang tagal mula sa pagsisimula ng proyekto ng apartment hanggang sa maging available ang mga bahay para sa mga umuupa.

Kabilang sa iba pang mungkahi ang piling pagbawi sa mga sona sa panlabas na bahagi ng Seoul na nangangailangan ng permiso para sa transaksiyon ng lupa at pagsasaayos sa bilis ng pagbabawas ng mga benepisyo sa buwis para sa mga rehistradong negosyong nagpapaupa. Ayon sa mga sumusuporta rito, makatutulong ang mga pagbabagong ito upang manatiling available sa paupahan ang mas maraming bahay habang nagpapatuloy ang bagong konstruksyon.

Inanunsiyo rin ng pamahalaan ang pagpapalawig ng mga eksepsiyon sa takdang panahon ng paninirahan para sa mga kwalipikadong mamimiling walang bahay, kabilang ang mga kontrata ng pag-renew ng kasalukuyang umuupa sa ilalim ng mga kaayusang iyon. Bahagi pa rin ng balangkas ang rekisitong tumira sa biniling bahay sa loob ng dalawang taon matapos lumipat doon.

Ang agarang hamon ng Seoul ay ang pagsasabay ng mas kaunting kontrata ng jeonse, mas laganap na buwanang bayad at tumataas na upa. Para sa mga umuupa, maaaring mangahulugan ito ng mas malaking uutangin para sa deposito, mas mataas na buwanang bayarin o paghahanap ng tirahan na mas malayo sa kasalukuyan nilang lugar. Tutukuyin ng taunang bilang ng mga transaksiyon kung magiging unang buong taon ang 2026 na mangunguna ang buwanang upa sa pamilihan ng pagpapaupa ng apartment sa lungsod.

Mahahalagang Punto

• Bumuo ang buwanang upa ng 51% ng mga transaksiyon sa pagpapaupa ng apartment sa Seoul mula Enero hanggang Setyembre 2026, mula sa 43.7% noong nakaraang taon.
• Umabot sa 87,740 ang mga kontrata ng buwanang upa at 84,287 ang mga kontrata ng jeonse sa datos ng lungsod. Maaaring baguhin ang sangguniang datos.
• Bumaba nang humigit-kumulang 27.5% ang mga transaksiyon ng jeonse, kumpara sa pagbaba nang mga 2.8% sa mga kontrata ng buwanang upa.
• Mas marami ang mga kontrata ng buwanang upa kaysa sa jeonse sa 13 sa 25 distrito ng Seoul, mula sa apat.
• Umabot sa 1,661,000 won ang karaniwang buwanang upa sa apartment noong Setyembre, habang umabot sa 1.4 milyong won ang median.
• Nasa sentro ng debate sa pagbabagong ito ang mga rekisito sa paninirahan, mga kondisyon sa pagpapautang, kagustuhan ng mga may-ari na kumita at mga limitasyon sa suplay ng paupahan.