Tinitimbang ng Hanoi ang mga Hakbang para sa 18,184 Sobrang Apartment sa 12 Proyekto ng Mường Thanh

Halos 25,000 apartment ang naitayo kahit 6,759 lamang ang inaprubahan

May 24,943 apartment ang 12 proyektong pabahay na kaugnay ng mga negosyong konektado sa Mường Thanh Group, kahit 6,759 lamang ang inaprubahan, ayon sa Department of Construction ng Hanoi. Sentro ngayon ng isang panukalang resolusyon ng lungsod ang diperensiyang 18,184 apartment. Tutukuyin nito kung aling mga gusali ang maaaring manatili, alin ang kailangang baguhin, at alin ang dapat gibain.

Batay sa mga bilang, humigit-kumulang 3.69 na beses ng inaprubahang bilang ng apartment ang laman ng mga proyekto. Ang sobrang bilang lamang ay tinatayang 2.69 na beses ng awtorisadong kabuuan, katumbas ng pagtaas na humigit-kumulang 269%. Mahalaga ang pagkakaibang ito: inilalarawan ng halos 2.7 na bilang ang mga idinagdag na apartment, hindi ang kabuuang naitayo.

Pagsasamahin sa panukalang resolusyon ng People's Council ng Hanoi ang mga obligasyong pinansiyal ng mga developer, pagtatasa sa mga gusali, posibleng relokasyon at proseso para makakuha ng mga sertipiko ng pagmamay-ari ang mga kwalipikadong mamimili. Hindi nito awtomatikong pahihintulutang manatili ang lahat ng 24,943 apartment o ginagarantiyahan ang mga sertipiko para sa bawat sambahayan.

Natukoy sa mga natuklasan ng inspeksiyong inilabas mula 2015 hanggang 2017 ang mga paglabag na may kinalaman sa pamumuhunan, paggamit ng lupa, pagpaplano at konstruksyon. Lumihis ang mga developer sa mga inaprubahang plano, nagdagdag ng lawak ng palapag at taas ng gusali, hinati ang mga apartment sa mas maliliit na unit at binago ang itinakdang gamit ng ilang lugar.

Ayon sa construction department, dahil sa paglaki ng populasyon ay nabigatan ang lokal na imprastraktura at bumaba ang kalidad ng buhay ng mga residente. Gayunman, naipamahagi na ang maraming bahay, at ilang taon nang nakatira roon ang mga pamilya. Kailangang ipatupad ngayon ng Hanoi ang mga patakaran habang tinutugunan ang karapatan sa pabahay at praktikal na pangangailangan ng mga residenteng ito.

Aling mga proyekto ang saklaw?

Saklaw ng panukala ang mga proyektong pag-aari ng mga negosyong si Lê Thanh Thản ang legal na kinatawan, may-ari o tagapamahala, o nilahukan niya sa pamamagitan ng puhunan o kasunduan sa pamumuhunan. Saklaw ng listahan ang ilang residential area sa Hanoi, na marami ay nasa Linh Đàm.

Ang 12 entry ay ang CT6 Kiến Hưng, na kilala rin bilang Bemes residential and commercial complex; Đại Thanh, kabilang ang CT8 at CT10; CT5 Tân Triều; ang Xa La housing area; ang pinagsamang CT11 at CT12 project sa Kim Văn–Kim Lũ; VP3, VP5 at VP6; at ang apat na proyektong HH1, HH2, HH3 at HH4 sa Linh Đàm.

Makakatulong ang pagkakaiba ng proyekto at indibidwal na tore para maunawaan ang bilang. Iisang entry ng proyekto ang CT11 at CT12, samantalang binubuo ang HH Linh Đàm complex ng apat na bloke, na may tig-tatlong tore. Kaya may 12 tore ang HH complex sa apat na proyektong saklaw ng panukala.

Nagkakaiba rin ang katayuan ng mga sertipiko. Ayon sa pagtatasa ng construction department, may ilang apartment sa VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng at CT5 Tân Triều na nakatanggap na ng mga sertipiko ng karapatan sa paggamit ng lupa at pagmamay-ari ng mga ari-ariang nakakabit dito. Hindi pa nakatatanggap ng mga ito ang VP6 at mga proyektong HH1 hanggang HH4. Hindi nangangahulugang may sertipiko ang bawat apartment sa mga proyektong mayroon nang ganitong mga dokumento.

Paano umusbong ang alitan

Matagal nang inilabas ang mga natuklasan ng inspeksiyon, ngunit tumutugon ang panukalang lunas sa mga gusaling okupado na. Nagsimula ang operasyon ng HH Linh Đàm noong 2015, at matagal nang naghihintay ang mga residente ng dokumento ng pagmamay-ari.

Ang mahahalagang pangyayari ay:

• 2015: Nagsimulang mag-operate ang HH Linh Đàm complex.
• 2015 hanggang 2017: Naglabas ang mga inspektor ng mga natuklasan tungkol sa mga paglabag sa pamumuhunan, paggamit ng lupa, pagpaplano at konstruksyon sa mga proyekto.
• Oktubre 10: Nagsimulang humingi ang Hanoi ng mga komento ng publiko sa panukalang resolusyon. Hindi tinukoy sa ulat ng konsultasyon ang taon.
• Matapos ang teknikal na pagsusuri: Pagpapasyahan ng People's Committee ng Hanoi kung aling mga gusali o bahagi ng gusali ang mapapabilang sa bawat iminungkahing kategorya ng pagtrato.

Panukala pa lamang ito, hindi pinal na pasya para sa mga indibidwal na gusali. Wala pang kumpirmadong petsa ng pagpapatibay, deadline ng konsultasyon o iskedyul para matapos ang pag-uuri sa mga gusali. Kaya hindi pa maituturing ng mga residente na pinal na karapatan ang mga iminungkahing proseso para sa sertipiko at kompensasyon.

Tatlong kategorya ang magtatakda kung ano ang maaaring manatili

Hinahati ng panukala sa tatlong grupo ang mga apektadong istruktura. Maaaring manatili sa kasalukuyang anyo ang mga nasa unang grupo, kung natapos na at ginagamit ang mga ito, walang alitan, sumusunod sa mga kinakailangan sa katatagan ng istruktura at kaligtasan sa sunog, at hindi nakaaapekto nang masama sa mga katabing gusali.

Kailangan ding may sapat na imprastraktura ang mga gusali sa grupong ito, o may planong maglaan nito. Dapat nilang matugunan ang mga kinakailangan tungkol sa nakapaligid na tanawin, mga hangganan ng kalsada, mga protektadong pasilyo, mga sona ng kaligtasan sa transportasyon at mga paghihigpit sa clearance ng taas. Higit pa sa tanong kung may nakatira na sa mga apartment ang mga pamantayang ito.

Maaaring manatili ang mga gusali sa ikalawang grupo kung matutugunan ang ilang kondisyon. Hindi pa nila natutugunan ang ilang kinakailangan, ngunit maaaring itama ang mga pagkukulang sa pamamagitan ng teknikal na gawain, dagdag na imprastraktura, relokasyon o pagbabago ng gamit. Kaya nakasalalay sa mga hakbang para maitama ang mga problema, hindi lamang sa pagbabayad, ang pahintulot na manatili.

Kailangang gibain ang mga gusali sa ikatlong grupo kapag hindi naitama ang mga problema sa kaligtasan, salungatan sa tanawin o paglabag sa mga protektadong hangganan. Kabilang din dito ang ilang mababang bahay na itinayo sa lupang nakalaan para sa teknikal na imprastraktura, mga pampublikong pasilidad, depensa, seguridad o mga protektadong pasilyo kung saan hindi posibleng baguhin ang plano.

Ililista ng People's Committee ng Hanoi ang mga partikular na gusali matapos ang mga pagtatasa ng mga espesyalisadong ahensiya. Kung hindi magagawang gibain ang isang istrukturang nasa ikatlong grupo, pinahihintulutan ng panukala na isaalang-alang ang pagbabago ng gamit nito, basta hindi nito palalakihin ang pasanin sa imprastraktura. Hindi ito pangakong maaari itong patuloy na gamitin bilang pabahay.

Maaaring kailanganin pa ring lumikas ng mga residente kahit pahintulutang manatili ang gusali

Hindi nangangahulugang maaaring manatiling apartment ang lahat ng okupadong espasyo sa loob ng gusali kapag napabilang ito sa unang grupo. Kailangang lisanin ng mga residente ang mga hindi awtorisadong tirahan o lugar sa ibabang bahagi ng gusali, mga teknikal na palapag at mga silid-pangkomunidad upang maibalik ang mga ito sa itinakdang gamit o mapagsilbihan ang komunidad.

Nasa mga teknikal na palapag ang mga kagamitan at serbisyong kailangan para gumana ang gusali. Para naman sa sama-samang paggamit ang mga silid-pangkomunidad. Ibabalik sa wastong gamit ang mga lugar na ito, kahit natutugunan ng mas malaking bahagi ng gusali ang mga kondisyon para patuloy itong magamit.

Sa ikalawang grupo, kakailanganin ang relokasyon kung hindi pa rin kayang suportahan ng dagdag na imprastraktura ang populasyon ng mga residente. Uunahin sa iminungkahing proseso ang mga hindi awtorisadong tirahan sa ibabang bahagi ng gusali, mga teknikal na palapag at mga silid-pangkomunidad, kasunod ang mga apartment sa mga palapag na itinayo lampas sa inaprubahang taas.

Kailangang lisanin ng lahat ng residente at ilipat ang kanilang mga ari-arian mula sa mga istrukturang nasa ikatlong grupo. Dahil dito, kailangang tukuyin sa mga pasya ang mga apektadong bahagi ng bawat gusali, sa halip na uriin lamang ang buong proyekto. Maaaring magpatuloy ang operasyon ng isang proyekto habang nahaharap pa rin sa relokasyon ang ilang sambahayan.

Gagastusan ng mga developer ang relokasyon at kompensasyon

Bago lumipat ang mga residente, kailangang gumawa ang mga developer ng listahan ng mga apartment, tukuyin ang mga legal na karapatan at interes sa bawat kaso, ilahad ang kanilang mga iminungkahing kaayusan at hingin ang pananaw ng mga residente tungkol sa kompensasyon, tulong at pansamantalang matutuluyan.

Iniaatas ng panukala sa mga developer ang pagpopondo sa relokasyon at pansamantalang pabahay. Nakasulat din dito na mga developer ang sasagot sa mga gastos sa pagwawasto ng mga paglabag, hindi ang badyet ng estado. Sa ganitong paraan, magkaiba ang papel ng lungsod sa pagpapasya at pangangasiwa sa lunas at ang pananagutan ng mga negosyo na tustusan ito.

Maaaring makipagkasundo ang mga mamimiling kailangang lumipat sa isa sa tatlong opsyon: kabayarang salapi; katumbas na pabahay sa isang kwalipikadong komersiyal na proyekto ng developer; o pagbili o hulugang pagbili ng panlipunang pabahay nang hindi sasailalim sa palabunutan, kung natutugunan nila ang mga legal na kinakailangan sa pagiging kwalipikado.

Sa hulugang pagbili, unti-unting nagbabayad ang sambahayan para maging may-ari. Nakadepende pa rin sa pagiging kwalipikado ang opsyon sa panlipunang pabahay, kaya hindi ito awtomatikong kapalit na bahay para sa bawat apektadong mamimili.

Walang itinatakdang indibidwal na halaga ng kompensasyon o tinutukoy na kapalit na apartment para sa mga partikular na pamilya sa panukala. Nakasalalay ang mga detalyeng ito sa pagtatasa ng mga karapatan at sa mga kaayusang gagawin bago ang relokasyon. Sinabi rin ng construction department na kailangang isaalang-alang sa pagpapatupad kung kaya ng mga developer na tuparin ang kanilang mga obligasyon.

Mga babayaran ng mga developer

Kailangan pa ring magsuko ng halagang itinuturing sa panukala na ilegal na pakinabang mula sa hindi awtorisadong konstruksyon ang mga developer na papayagang panatilihin ang kanilang mga gusali. Ganito ang iminungkahing pagkalkula:

Dagdag na hindi awtorisadong lawak ng palapag × gastos sa konstruksyon bawat metro kuwadrado noong aktuwal nang ginamit ang gusali × 50%.

Ibabatay ang gastos sa konstruksyon sa panukat ng gastos sa pamumuhunan na umiiral noong ginamit na ang gusali. Nakabatay ang kalkulasyon sa lawak, hindi sa takdang singil para sa bawat sobrang apartment. Kaya hindi sapat, sa ganang sarili, ang kabuuang 18,184 idinagdag na apartment upang matukoy ang halagang babayaran.

Kailangan ang hindi awtorisadong lawak ng palapag at ang kaugnay na panukat ng gastos sa konstruksyon para sa bawat apektadong gusali upang makalkula ang halaga. Hindi pa tinutukoy ang pinagsamang kabuuang halagang pinansiyal o ang lahat ng datos na kailangan para makalkula ito. Hindi rin basta kinukuha ng pormula ang kalahati ng pinagbilhan ng mga apartment, dahil gastos sa konstruksyon, hindi presyo ng bentahan, ang ginagamit nito.

May hiwalay na obligasyon para sa mga bayaring may kaugnayan sa lupa. Ibabatay sa opisyal na iskedyul ng presyo ng lupa na pinarami sa koepisyent na itatakda ng People's Committee ng Hanoi sa oras na pahintulutan ang gusali o bahagi nito na manatili sa kasalukuyang anyo ang kalkulasyong ito.

Magkaiba ang petsang pinagbabatayan ng dalawang obligasyon. Titingnan sa kalkulasyon ng konstruksyon kung kailan nagsimulang gamitin ang gusali, samantalang gagamitin sa kalkulasyon ng lupa ang oras na inaprubahan ang patuloy na pag-iral nito. Magbabayad ang mga developer ng itinakdang halaga sa badyet ng lungsod sa pamamagitan ng Hanoi State Treasury sa loob ng panahong itatakda sa kaugnay na desisyon sa pagpapatupad.

Higit pa sa aplikasyon ang kailangan para sa mga sertipiko ng pagmamay-ari

Para sa mga kwalipikadong apartment na pinayagang manatili, magsisimula ang iminungkahing proseso sa pagtupad ng developer sa mga obligasyong pinansiyal nito para sa hindi awtorisadong konstruksyon at paggamit ng lupa. Pagkatapos, kailangang kumpletuhin at isumite ng negosyo ang mga dokumentong kailangan ng mga mamimili para makakuha ng mga sertipiko.

Itinatala sa mga sertipikong ito, na karaniwang tinatawag na pink books sa Vietnam, ang mga karapatan sa paggamit ng lupa at pagmamay-ari ng mga ari-ariang nakakabit dito, kabilang ang mga apartment. Isa sa mga pangunahing suliraning hindi pa nareresolba para sa mga residente sa VP6 at HH Linh Đàm ang kawalan ng mga ito.

Nagbibigay ang panukala ng paraan para direktang mag-aplay ang mga mamimili kung natupad na ng developer ang mga obligasyong pinansiyal nito ngunit hindi nito isinumite ang mga papeles. Tatanggapin at ipoproseso ng kinauukulang awtoridad ang aplikasyon ng mamimili alinsunod sa mga umiiral na patakaran.

Tinutugunan ng probisyong ito ang hindi pagkilos ng developer matapos magbayad. Hindi nito inaalis ang kinakailangang pagbabayad o nilalampasan ang pagpapasya kung maaaring manatili ang isang apartment. Kaya nakasalalay ang iminungkahing proseso kapwa sa pagtatasa sa gusali at pagtupad ng developer sa mga pananagutang pinansiyal nito.

Ipinakikita ng Linh Đàm ang laki ng mga desisyon

Sa HH Linh Đàm sa ward ng Hoàng Liệt, 27 palapag ang inaprubahang taas. Itinayo hanggang 36 na palapag ang mga tore ng HH4, siyam na palapag na lampas sa limitasyon, samantalang umabot sa 41 palapag ang HH1, HH2 at HH3, labing-apat na palapag na lampas dito. May humigit-kumulang 9,000 apartment at 40,000 residente ang complex sa 12 tore nito.

Kumakatawan ang tinatayang 9,000 bahay na ito sa humigit-kumulang 36% ng 24,943 apartment na naitala sa lahat ng 12 proyekto. Ipinakikita ng paghahambing kung bakit maaaring magkaroon ng malaking epekto sa mas malawak na pagsisikap na ayusin ang mga paglabag ang mga desisyong makaaapekto sa iisang complex na ito.

Isa pang malaking paglihis sa mga inaprubahang plano ang VP6. Mula sa awtorisadong 25 palapag, umabot ito sa 37, habang tumaas ang bilang ng apartment mula 138 tungong 840. Dahil sa dagdag na 702 bahay, humigit-kumulang 6.1 na beses ng inaprubahang bilang ang dami ng apartment dito.

Sinabi ni Nguyễn Trọng, residente ng HH4C, na hindi alam ng mga residente kung saang kategorya mapapabilang ang HH complex at nais nilang uriin ito ng mga awtoridad at maglabas ng pinal na pasya. Sumasalamin sa kanyang pangamba ang kawalan ng katiyakang hindi pa nareresolba ng panukala.

Nananawagan si Phạm Văn Đức, miyembro ng kinatawang lupon ng mga residente ng HH4B, na papanagutin ang developer habang pinoprotektahan ang mga taong bumili ng bahay at nanirahan doon. Inilarawan niya ang mga nais ng mga residente:

Ang lehitimo at tanging hangad ng mga taong bumili ng bahay sa HH ay lumikha ang mga awtoridad ng lungsod ng mga kondisyon para mamuhay nang payapa ang mga residente sa HH Linh Đàm at mag-isyu ng mga pink book sa mga mamimili ng bahay.

Nananawagan din si Đức na tuparin ng developer ang mga obligasyong pinansiyal nito sa estado at tugunan ang mga kakulangan sa imprastraktura. Magkatuwang sa kanyang paninindigan ang ligtas na pabahay, dokumentasyon at pagkukumpuni ng imprastraktura, sa halip na ituring na magkasalungat na kahilingan ang mga ito.

Iminungkahing lunas, hindi pagkansela ng mga paglabag

Ayon sa construction department, kailangan at agarang ipasa ang hiwalay na resolusyon. Sinabi sa pagtatasa nito na hindi maaaring ilapat sa mga proyektong ito ang mga umiiral na espesyal na mekanismo para sa mga paglabag sa lupa bago magkabisa ang 2024 Land Law. Hindi nito sinasabing walang legal na parusa ang mga paglabag; sa halip, tinutukoy nito ang hirap sa pagpapatupad ng mga parusang iyon dahil okupado na ang maraming bahay.

Nagbabala ang pagtatasa ng Hanoi na maaaring makagambala sa kaayusang pampubliko ang malawakang demolisyon at relokasyon, makaapekto sa kapakanan ng mga residente at humantong sa malalaking sama-samang reklamo. Kinikilala rin nito na maaaring pansamantalang makagambala sa trabaho, pag-aaral at kalusugan ng mga pamilya ang pagpapatupad ng lunas, kahit mapabuti nito ang mga kondisyon ng pamumuhay kalaunan.

Malinaw na pinananatili ng panukala ang bisa ng mga umiiral na natuklasan ng inspeksiyon, hatol at desisyon sa pagpapatupad. Ituturing na hakbang upang tugunan ang mga bunga ng paglabag ang pagpapahintulot na manatili ang isang hindi awtorisadong gusali o bahagi nito, hindi deklarasyong legal ang orihinal na konstruksyon.

Ang mga susunod na mapagpasyang hakbang ay ang mga teknikal na pagtatasa, mga pasya sa kategorya ng mga gusali at posibleng pagpapatibay ng resolusyon. Hangga't hindi nagaganap ang mga ito, hindi pa nalulutas kung ilang sambahayan ang kailangang ilipat, magkano ang kabuuang babayaran ng mga developer at kailan maibibigay ang mga sertipiko.

Mahahalagang Punto

• May 24,943 apartment ang 12 proyekto, kumpara sa 6,759 na inaprubahan; 18,184 ang sobra.
• Nagmumungkahi ang panukala ng tatlong kategorya: mga gusaling maaaring manatili, mga maaaring manatili kung tutuparin ang mga kondisyon, at mga kailangang gibain.
• Maaaring kailanganing lumipat ng ilang residente kahit pahintulutang manatili ang mas malaking bahagi ng gusali.
• Sasagutin ng mga developer ang gastos sa pagwawasto, relokasyon at mga itinakdang obligasyon sa konstruksyon at lupa.
• Maaaring direktang mag-aplay para sa mga sertipiko ang mga kwalipikadong mamimili kung natupad na ng mga developer ang kanilang mga obligasyong pinansiyal ngunit hindi nagsumite ng mga dokumento.
• May humigit-kumulang 9,000 apartment at 40,000 residente ang HH Linh Đàm; hindi pa napagpapasyahan ang pinal na kategorya nito.
• Hindi kakanselahin ng panukala ang mga umiiral na natuklasan ng inspeksiyon, hatol o desisyon sa pagpapatupad.