Magtatayo ang Central Pattana ng megamall na nagkakahalaga ng $640 milyon sa hilagang Bangkok

Sumisibol ang bagong pangunahing pook-pamilihan sa hilagang Bangkok

Naglalaan ang Central Pattana ng 21 bilyong baht (humigit-kumulang 640 milyong dolyar) para magtayo ng napakalaking shopping mall sa mabilis na umuunlad na hilagang koridor ng Bangkok. Umaasa itong susuportahan ng mayayamang residente at muling pagsigla ng turismo ang bagong destinasyon. Matatagpuan ang lugar sa sonang may malawak na ugnayan sa transportasyon papunta sa isang internasyonal na paliparan at sa mga rail line sa buong lungsod, kaya maaari nitong akitin kapwa ang mga lokal na mamimili at mga biyahero. Bahagi ang proyekto ng estratehiya ng kumpanya na lumikha ng mga mall na nagsisilbing destinasyon, sentro ng pamumuhay at pook-pamilihan.

Tinawag ng kumpanya ang proyekto na The Central sa mga dokumento nito sa pagpaplano. Itatayo ito sa lugar ng Phahonyothin. Sumasaklaw ang lote sa humigit-kumulang 49 rai, o mga 78,400 metro kuwadrado. Plano ng Central Pattana na gawing ganap na mall ang unang yugto, na may puhunan na humigit-kumulang 20 bilyong baht. Target itong buksan sa ikaapat na quarter ng 2026, depende sa mga permit at pag-usad ng konstruksyon.

Nais ng mga ehekutibo na maging hilagang pasukan ng Bangkok para sa pamimili ang kompleks, na may papel na katulad ng CentralWorld sa sentro ng lungsod. Ayon sa mga materyal ng kumpanya, magiging destinasyon ito para sa mga flagship store ng mga pandaigdigan at Thai na tatak, piling kainan, mga atraksyon para sa pamilya at regular na programang pangkultura. Plano ang kabuuang proyekto na umabot sa humigit-kumulang 460,000 metro kuwadrado ng espasyo kapag ganap nang naitayo, kung saan magsisilbing pangunahing bahagi ang mall.

Mga layuning ihatid ng The Central

Nasa sentro ng plano ang isang destinasyong mall na idinisenyo para sa kalahating araw o buong araw na pagbisita. Binibigyang-diin ng mga bagong henerasyong mall sa Thailand ang karanasan, kaginhawahan at espesyal na dating ng pagbisita. Nangangahulugan ito ng kombinasyon ng marangya at abot-kayang moda, malalaking pangunahing tindahan, mga espesyalisadong pasyalan sa loob ng mall, mga bukas na plasa para sa mga kaganapan, at sari-saring kainan at inumin.

Itinuturing ng Central Pattana ang mga mall nito bilang mga sentro ng komunidad bukod pa sa pagiging pook-pamilihan. Sa aktuwal, madalas kabilang dito ang mga lugar para sa co-working, pang-edukasyong libangan para sa pamilya, mga klinika para sa kalusugan, paaralan ng wika, mga sentro para sa pagsusulit at mga service counter. Layunin nitong maging kapaki-pakinabang araw-araw sa mga lokal na residente, habang nag-aalok din ng mga atraksyon sa mga bisita.

Takdang panahon at laki

Itinuturo ng iskedyul ng konstruksyon ang pagbubukas ng unang yugto sa huling bahagi ng 2026. Karaniwang nagsisimula ilang buwan bago ang pagbubukas ang mga pangunahing nangungupahan sa pagsasaayos ng loob ng kanilang mga puwesto. Nagbibigay-daan ang lawak na humigit-kumulang 49 rai para sa mga susunod na yugto, gaya ng mga opisina, hotel o tirahan, kung susuportahan ito ng merkado. Madalas magtayo nang pa-yugto ang Central Pattana upang maitugma sa demand ang iskedyul ng mga susunod na bahagi.

Mga target na mamimili at uri ng mga nangungupahan

Saklaw ng inaasahang mamimili ang mga mataong komunidad sa kahabaan ng mga koridor ng Phahonyothin at Vibhavadi, mga pamantasan sa paligid ng Kasetsart University at mga biyaherong dumaraan sa Don Mueang. Inaasahang magiging sentro ng plano para sa mga nangungupahan ang mga flagship store ng moda, mga kumpol ng tindahang pangpamumuhay at pampalakasan, mga supermarket na may de-kalidad na paninda, multiplex na sinehan at mga kainan na dinarayo. Nais ng kumpanya na magtakda ng mas mataas na pamantayan sa hilaga ng lungsod.

Bakit mahalaga ang hilaga para sa pamilihan ng Bangkok

Pinagsasama ng hilagang Bangkok ang mga matagal nang establisadong distrito at mabilis na bagong pag-unlad. Pinahusay ng maraming rail line ang koneksiyon sa nakalipas na dekada. Dumaraan ang BTS Green Line sa koridor ng Phahonyothin hanggang Khu Khot, samantalang iniuugnay ng Red Line ng State Railway of Thailand ang sentro ng Bangkok sa Don Mueang at Rangsit. Nagbibigay ang mga pangunahing expressway at lansangang arterial ng mahusay na daan papuntang silangan, kanluran, hilaga at timog. Bunga nito, may malaking bilang ng residente, estudyante at manggagawa sa opisina na namimili na sa mga establisadong sentro at malamang na susubok sa bagong alok na may mas maraming flagship brand at libangan.

Mayroon na sa lugar na malalaking mall gaya ng Central Plaza Ladprao, Central Ramintra, Central Chaengwattana at Future Park Rangsit. Bibigyan ng bagong palatandaan sa Phahonyothin ang Central Pattana ng pagkakataong tipunin ang mas malaking bahagi ng paggasta malapit sa mga pangunahing komunidad sa hilaga, habang nakikinabang din sa daloy ng mga pasahero sa paliparan. Para sa mga biyahero, kaakit-akit ang sumakay ng tren o magmaneho nang maikli papunta sa mall na kumpleto ang mga tindahan bago o matapos ang biyahe sa eroplano. Lalo itong maaaring maging patok sa mga pamilya at bisitang mula sa rehiyon na isinasama ang pamimili sa kanilang mga lakad.

Mas malawak na plano ng Central Pattana

Bahagi ang napakalaking mall sa hilaga ng mas malawak na limang-taong plano sa pamumuhunan. Naglaan ang Central Pattana ng humigit-kumulang 120 bilyong baht para sa mga bagong proyekto at modernisasyon mula 2025 hanggang 2029. Kabilang sa mga proyektong pangretail na nakatakda sa 2025 ang community mall na Market Place Theprak, Central Park at Central Park Offices, at Central Krabi. Sa pagtatapos ng taon, inaasahan ng kumpanya na mamahala ng humigit-kumulang 135 proyekto sa iba’t ibang sektor ng negosyo. Malaking bahagi ng mga susunod na lokasyon ay bubuuin bilang mga destinasyong may magkakahalong gamit.

Plano ng kumpanya na magbukas ng tatlong bagong proyekto sa 2026: The Central sa lugar ng Phahonyothin sa Bangkok, Central Northville sa Nonthaburi at Central Khonkaen Campus sa Khon Kaen. Inaasahang magiging pinakamalaking mixed-use development sa Nonthaburi ang Central Northville. Itatayo ito sa dating lugar ng Central Rattanathibet at magkakaroon ng planong retail area na humigit-kumulang 210,000 metro kuwadrado. Matatagpuan ang Khon Kaen campus malapit sa Khon Kaen University at Srinagarind Hospital. Mayroon itong planong retail area na humigit-kumulang 67,000 metro kuwadrado at hotel sa loob ng lugar. Kasabay nito, magpapatuloy ang mga pagsasaayos. Nakatakdang muling buksan ang Central Pinklao sa ikatlong quarter ng 2025, Central Chaengwattana sa ikaapat na quarter ng 2025, at Central Bangna sa ikatlong quarter ng 2026. Layunin ng programa ng pagsasaayos na akitin ang mayayamang mamimili sa pamamagitan ng mas malalakas na tindahan ng moda, kainan at mga pasilidad para sa pamilya.

Hudyat ng kumpiyansa sa pagbangon ng konsumo at muling pagsigla ng turismo sa Thailand ang lawak ng mga proyektong ito. Ipinapakita rin nito ang pananaw na may puwang pa rin sa merkado para sa mga destinasyong nag-aalok ng mga karanasan at serbisyong hindi kayang tularan ng mga purong online na negosyo. Bilang bahagi ng Central Group, maaari ring gamitin ng Central Pattana ang ugnayan ng grupo sa mga tatak at mga programang pangkatapatan ng mamimili upang mapabilis ang pagpirma ng mga nangungupahan at makahikayat ng mga mamimili.

Mga aral mula sa mga nakaraang napakalaking mall

Maraming dambuhalang proyektong pangretail ang naitayo sa Bangkok sa nakalipas na dalawang dekada. Nagtakda ang Iconsiam, na binuksan noong 2018 sa halagang iniulat na humigit-kumulang 1.6 bilyong dolyar, ng bagong pamantayan sa laki at karangyaan. Pinatunayan nitong handang bumiyahe ang mga mamimili sa kabilang panig ng lungsod para sa mall na pinagsasama ang kultura, tanawin ng ilog at mga pandaigdigang flagship store. Maaaring magtagumpay ang malalaking proyekto kapag nag-aalok ang mga ito ng natatanging karanasan, bagaman madalas kailangan ng mahabang panahon bago maging matatag ang occupancy at benta.

Maaaring makalito sa mga mamimili ang paghahambing ng laki dahil magkakaiba ang batayan ng mga developer. Kasama sa gross floor area ang lahat ng naitayo, gaya ng mga paradahan at pasilidad sa likod ng tindahan. Nakatuon naman ang gross leasable area sa espasyong inuupahan ng mga retailer. Halimbawa, kabilang ang Central WestGate sa Nonthaburi sa pinakamalalaking mall sa bansa, na may gross leasable area na mahigit 550,000 metro kuwadrado ayon sa mga nailathalang talaan. Madalas namang itinatayang nasa 525,000 metro kuwadrado ang Iconsiam batay sa kaparehong sukatan. Mas maliit nang malaki ang CentralWorld sa sentro ng lungsod batay sa paupahang espasyo, bagaman napakalawak ng kabuuang itinayong lugar nito. Hindi kailangang maging pinakamalaki sa alinmang sukatan ang The Central sa Phahonyothin para makahikayat ng mga mamimili, basta tama ang kombinasyon ng mga tindahan at aksesibilidad.

Mga paliparan at pamilihan: Ano ang epektibo

Nakatutulong sa mall ang pagiging malapit sa paliparan, ngunit bihira itong maging tanging pang-akit. Binuksan ang mga proyektong itinayo malapit sa Suvarnabhumi noong mga taon ng pandemya, nang kaunti ang mga internasyonal na biyahero. Kinailangan nilang umasa sa mga lokal na residente, day tripper at turistang lokal hanggang sa muling magbukas ang mga hangganan. Kalaunan, maaaring makaakit ang isang mahusay na pinatakarang outlet o mall ng mga huling pamimili at pagbili ng pasalubong ng mga biyahero, pero karaniwang nagmumula pa rin ang pangunahing kita nito sa mga kalapit na komunidad at distrito ng opisina.

Malaki ang trapiko ng mga lokal na biyahero sa Don Mueang, ang paliparang pinakamalapit sa hilagang koridor, bukod pa sa mga rutang panrehiyon. Makikinabang ang bagong mall na madaling marating mula sa mga rail line at expressway sa mga pamilyang dumaraan tuwing katapusan ng linggo, mga bisitang mula sa probinsiya na bumibiyahe sakay ng bus papunta sa paliparan, at mga taga-lungsod na naghahanap ng alternatibo sa siksikan sa sentro. Kasinghalaga ng listahan ng mga nangungupahan para sa lokasyong ito ang malinaw na mga karatula, mga shuttle papunta sa mga estasyon ng tren at mabilis na lugar para sa pagsakay at pagbaba ng pasahero.

Imprastraktura sa lungsod at napakalaking proyekto

Pinipilit ang mga awtoridad at kumpanya ng utilidad sa Bangkok na pag-ugnayin ang pagkukumpuni at pagpapanatili ng mga kalsada. Binatikos ng mga konsehal ng lungsod ang paghawak sa mga proyekto ng tubo ng tubig na nag-iiwan sa mga lansangan na puno ng lubak at alikabok, may nakalilitong mga karatula at mabagal na pagkukumpuni. Bagaman nasa ilalim ng hiwalay na ministeryo ang Metropolitan Waterworks Authority, kontrolado pa rin ng lungsod ang mga kalsada at permit para sa mga gawain. Madalas na nagiging dahilan ng mga pagkaantala at komplikasyon sa pagpaplano ng trapiko ang pagkakahating ito.

Mahalaga ang mahigpit na pakikipag-ugnayan sa mga ahensiya ng publiko para sa proyektong kasinlaki ng The Central, upang maging maayos ang pagpunta roon habang itinatayo ito at matapos magbukas. Karaniwang isinasagawa ng mga developer nang pa-yugto ang pagsasara ng mga lane, naglalaan ng malinaw na daanan para sa mga naglalakad, nagtatakda ng paghahatid ng mabibigat na kargamento sa mga oras na hindi matao at nag-aayos ng shuttle papunta sa mga kalapit na estasyon ng tren. Maaaring maging kaibhan ng isang minamahal na destinasyon at lugar na iniiwasan ng mga lokal sa oras ng trapiko ang mahusay na pagpaplano ng daloy ng sasakyan.

Mga pahayag mula sa Central Pattana

Madalas ipaliwanag ng pamunuan ng Central Pattana ang estratehiya nito sa mga destinasyon sa pamamagitan ng pagbanggit sa resulta ng malalaking mall na pinamamahalaan nito sa Thailand at ibang bansa. Sa pahayag ng kumpanya noong Mayo 2024 para sa ikalimang anibersaryo ng Central i City sa Malaysia, sinabi ni Pangulo at Punong Ehekutibo Wallaya Chirathivat:

Ang Central i-City, ang unang shopping center sa ibang bansa na binuo ng Central Pattana, ay isa pang mahalagang tagumpay na nagpapatibay sa ating tagumpay at determinasyon bilang nangungunang developer ng real estate sa Thailand, na lumalago sa antas panrehiyon at pandaigdig. Nakatuon kami sa pagtulong sa aming mga kasosyo sa negosyo na sabay-sabay na umunlad, habang buong pagmamalaking ipinakikilala ang pagkakakilanlang Thai sa internasyonal na komunidad.

Binigyang-diin naman ng isa pang ehekutibo, si Wuttikiat Techamongklapiwat, Pinuno ng Pamamahala ng Ari-arian at Internasyonal na Negosyo, ang paglago ng mall bilang halimbawa ng pagsisikap ng grupo na patuloy na palawakin ang dami ng bisita at benta. Sinabi niya:

Maraming sinasabi ang aming mga sukatan ng pagganap: tumaas nang mahigit 20 porsiyento taon-sa-taon ang dami ng bisita, at malakas na nakabawi ang benta ng mga nangungupahan, lalo na sa unang tatlong buwan ng 2024.

Bagaman nakatuon sa Malaysia ang mga pahayag na ito, ipinapakita ng mga ito ang palagian nilang pamamaraan. Nagsisikap ang Central Pattana na magtayo ng mga lugar na pinagsasama ang pamimili, kultura at paglilibang, saka nagpapasigla ng aktibidad sa pamamagitan ng mga kaganapan, pakikipagtulungan at regular na pagpapalit ng mga tatak. Inaasahang gagamitin din ang gayong pamamaraan sa bagong mall sa hilagang Bangkok.

Mga panganib at dapat bantayan

Matindi pa rin ang kompetisyon sa pamilihan ng Bangkok. May malalakas na kumpol ng mga mall sa lungsod na pinamamahalaan ng mga karibal na grupo, at patuloy na tumataas ang pamantayan dahil sa sunod-sunod na pagsasaayos. Totoo ang panganib ng sobrang suplay kapag ilang malalaking proyekto ang nagbukas sa maikling panahon. Makikipagkompetensiya ang The Central sa mga establisadong pook-pamilihan sa hilaga at sa mga flagship mall sa sentro na patuloy na nagbabago. Kailangang makuha ng Central Pattana ang mahahalagang pangunahing nangungupahan, makahikayat ng mga bagong tatak sa merkado at magdaos ng mga kaganapan buong taon upang mahubog ang mga pagbisita bilang nakagawian.

Isa pang salik ang kalagayang pinansiyal ng mga mamimili. Mataas ang utang ng mga sambahayang Thai, at maaaring bumagal ang paggasta sa mga bagay na hindi pangunahing pangangailangan kapag tumaas ang halaga ng pangungutang. Nagbibigay-sigla ang pagdami ng mga turista, bagaman lokal na mamimili pa rin ang pangunahing inaasahan ng mga mall malapit sa paliparan. Makakatulong ang makatotohanang plano sa unti-unting pagpapalago, na may mga target sa occupancy na tumataas bawat quarter, upang makontrol ang panganib sa pagpapaupa. Kabilang sa mga palatandaan ng tagumpay na dapat bantayan ang occupancy ng mga tindahan, paglaki ng benta kada metro kuwadrado matapos ang unang taon, tuloy-tuloy na dami ng bisita tuwing katapusan ng linggo at ebidensiyang nakaaakit sa iba’t ibang edad ang kombinasyon ng mga nangungupahan.

Mahahalagang punto

• Maglalaan ang Central Pattana ng 21 bilyong baht, o humigit-kumulang 640 milyong dolyar, para magtayo ng napakalaking mall sa hilagang Bangkok.
• Matatagpuan ang proyektong tinawag na The Central sa mga plano ng kumpanya sa lugar ng Phahonyothin, sa lupang humigit-kumulang 49 rai.
• Ang unang yugto ay ang shopping mall, na may puhunan na humigit-kumulang 20 bilyong baht at target buksan sa huling bahagi ng 2026.
• Plano ang kabuuang proyekto na magkaroon ng hanggang humigit-kumulang 460,000 metro kuwadrado ng espasyo kapag ganap nang naitayo.
• Malapit ang lokasyon sa paliparan ng Don Mueang at maraming rail line, at layunin nitong akitin kapwa ang mga lokal at biyahero.
• Bahagi ang mall ng limang-taong plano na nagkakahalaga ng humigit-kumulang 120 bilyong baht. Kabilang dito ang mga proyekto sa Bangkok, Nonthaburi at Khon Kaen, pati mga pagsasaayos sa mga kasalukuyang mall.
• Matindi ang kompetisyon sa pamilihan ng Bangkok, kaya magiging mahalaga sa tagumpay ang mahahalagang nangungupahan, mga bagong tatak sa merkado at maayos na pamamahala ng aksesibilidad.