Unang pag-atras, sumusubok sa programa ng Hong Kong sa pagbabahagi ng lupa

Bihirang pag-atras sa programang idinisenyo para mapabilis ang proseso

Sa unang pagkakataon mula nang ilunsad ng Hong Kong ang Land Sharing Pilot Scheme (LSPS), umatras ang isang pribadong developer sa aplikasyon nito. Maagang bahagi ng taong ito nang bawiin ng Brasilia, isang subsidiary ng Lee On Investment (Holdings), ang panukala nitong sumasaklaw sa 3.1 ektarya sa Yuen Long at naglalayong magtayo ng mahigit 2,000 tahanan. Hindi inanunsyo ng pamahalaan ang hakbang, ngunit nakatala ito sa mga opisyal na dokumento. Nangyari ito sa panahong mahina ang kumpiyansa sa pabahay at bumabagal ang paglago ng ekonomiya, at anim na iba pang aplikasyon na lamang ang natitira sa ilalim ng pilot program.

Itinatag ang LSPS upang mas mabilis na gawing pabahay ang mga pribadong lupang sakahan na kulang ang gamit, sa pamamagitan ng pag-uugnay sa mga insentibo ng developer at sa mga layunin ng lungsod para sa pampublikong pabahay. Sa madaling salita, maaaring humiling ang may-ari ng lupa ng pahintulot na magtayo nang mas mataas ang densidad kapalit ng paglalaan ng malaking bahagi ng karagdagang floor area para sa abot-kayang pabahay ng pampublikong sektor. Sinusuportahan ng pamahalaan ang kasunduang ito sa pamamagitan ng mga pangakong maglaan ng kinakailangang imprastraktura at pabilisin ang mga pag-apruba sa pagpaplano at pagpapaunlad.

Itinatampok ng pag-atras ang tensiyong nasa puso ng eksperimento. Inaasahang maglalaan ang mga developer ng malaking bahagi para sa pampublikong pabahay at haharap sa masalimuot na proseso ng pag-apruba, habang mahina ang siklo ng merkado at hindi tiyak ang mga gastos sa pagpopondo. Matagal nang kinukuwestiyon ng ilang kinatawan ng industriya kung kapaki-pakinabang para sa mga pribadong kompanya ang mga kalkulasyon sa kasalukuyang kalagayan.

Naging tahasan si Wendy Hong Wen, miyembro ng panel sa pagpapaunlad ng Legislative Council, tungkol sa suliranin sa mga insentibong kinakaharap ng mga tagapagtayo sa ilalim ng pilot program.

Hindi kailanman naging kaakit-akit ang mga kondisyon ng programa, dahil makababawi lamang sa puhunan ang mga developer sa halip na kumita, kahit matatag ang ekonomiya.

Ipinapakita ng pananaw na iyon kung bakit mahalaga ang maagang pag-atras. Hudyat ito ng pag-iingat ng mga may-ari ng lupa na maaari sanang mag-alok ng mga lote sa ilalim ng pilot program. Itinututok din nito ang pansin sa isang usapin sa patakaran para sa pamahalaan: kung akma ang balanse ng mga obligasyon at benepisyo upang mahikayat ang pribadong kapital sa mga proyektong maghahatid ng malaking bahagi ng pampublikong pabahay sa mas maikling panahon.

Paano gumagana ang modelo ng pagbabahagi ng lupa

Itinatarget ng LSPS ang mga pribadong lupang pang-agrikultura o iba pang lupang mababa ang densidad na maaaring angkop sa mas siksik na pabahay kung magkakaroon ng mga bagong kalsada, drainage, at pasilidad para sa komunidad. Nagsusumite ang aplikante ng panukalang taasan ang plot ratio, ang ugnayan ng kabuuang floor area at lawak ng lote. Hindi bababa sa 70 porsiyento ng nadagdag na floor area ang dapat ilaan sa pabahay ng pampublikong sektor, gaya ng pampublikong paupahang pabahay o mga flat na ibinebenta sa subsidiya. Ang natitirang floor area ang magiging bahagi para sa pribadong pabahay, na maaaring ibenta ng developer sa malayang merkado.

Kapalit nito, sumasang-ayon ang pamahalaan na magtayo ng imprastrakturang magbibigay-daan sa mas mataas na densidad at mag-ugnay sa mga pag-apruba ng iba’t ibang departamento. Kabilang dito ang mas maaga at mas mahuhulaang pakikipag-ugnayan sa Town Planning Board, Lands Department, at mga kompanya ng serbisyong pampubliko. Sa madaling salita, layunin ng pilot program na ipagpalit ang pampublikong imprastraktura at mas mabilis na proseso kapalit ng malaking bahagi ng pampublikong pabahay at mas maliit na bahagi ng mga pribadong unit sa iisang lote.

Hindi inaalis ng modelong ito ang mga pangunahing panganib sa proyekto. Kailangan pa ring lutasin ng mga may-ari ng lupa ang mga usapin sa pagpaplanong itinakda ng batas, magbayad ng premium sa lupa upang gawing residensiyal ang lupang pang-agrikultura, tumupad sa mga teknikal na kinakailangan sa transportasyon at drainage, at pangasiwaan ang mga panganib sa konstruksiyon. Kahit mas mabilis ang proseso, maaari pa ring matagalan bago maibigay ang mga unang susi sa mga lugar sa New Territories. Mahalaga ito kapag mataas ang mga interest rate at mabagal ang benta.

Bakit nag-iingat ngayon ang mga developer

Ilang salik ang nagpabago sa ekonomiks ng pabahay sa lungsod. Humina ang mga presyo ng bentahan sa maraming distrito, mas mataas ang gastos sa pautang kumpara sa panahong pinakamababa ang mga rate, at mas mahal ang mga materyales at iba pang input sa konstruksiyon. Nahihirapang maabot ng mga proyektong nagtatali ng kapital sa loob ng maraming taon at may limitadong katiyakan sa kita ang mga panloob na target sa balik-puhunan o ang mga pamantayan ng nagpapautang. Sa ganitong kalagayan, mahirap ibenta ang isang programa na naglalaan ng malaking bahagi ng karagdagang floor area para sa pampublikong pabahay, maliban kung malinaw na pabor sa mas mabilis at mas mababang-panganib na pagpapatupad ang iba pang bahagi ng kasunduan.

Sa ilalim ng pilot program, ang pribadong bahagi ang pangunahing pinagmumulan ng kita ng developer. Karaniwan ay kaunti o walang kita mula sa bahagi para sa pampublikong pabahay. Dahil dito, higit na nakasalalay ang proyekto sa dalawang salik na hindi lubos na kontrolado ng mga developer: ang premium sa lupang kailangang bayaran upang gawing pabahay ang lupang pang-agrikultura, at ang panahong kailangan para makuha ang rezoning, paghahanda ng lote, at mga pag-upgrade sa serbisyong pampubliko. Binabawasan ng mga pagkaantala ang halaga ng proyekto dahil sa mga gastos habang hawak ang lupa. Pinahihina naman ng kawalan ng katiyakan sa premium at mga pag-apruba ang katwiran sa pamumuhunan.

Mahalaga rin ang takbo ng daloy ng pera. Umaasa ang maraming tagapagtayo sa mga paunang bentahan upang pondohan ang konstruksiyon. Kinakailangan sa Hong Kong ang pahintulot sa paunang pagbebenta, at maaari lamang aprubahan ang mga aplikasyon kapag natugunan na ang mahahalagang kondisyon. Kahit mangako ang pamahalaan ng mas mabilis na pagproseso, madalas pa ring humarap sa mga teknikal na hadlang ang mga bagong pabahay sa mga dating hindi pa napaunlad na lugar sa New Territories, kaya maaaring bumagal ang mga unang yugto ng proyekto. Dahil dito, mas matagal bago pumasok ang kita mula sa benta at lumalaki ang pangangailangan sa pondo.

Tumutugon ang mga developer sa pamamagitan ng pagbibigay-diin sa katatagan ng kanilang balanse at maingat na pagtatakda ng mga bagong obligasyon. Binigyang-diin ng ilang malalaking grupo ang pamamahala ng kapital, kabilang ang muling pagbili ng mga sapi at maingat na paglahok sa mga bidding para sa lupa. Hudyat ito ng kagustuhang magtipid ng salapi sa halip na maglunsad ng mga proyektong hindi tiyak ang balik-puhunan. Kailangang makipagkumpitensya ang pilot program na umaasa sa pribadong pakikilahok sa iba pang paggagamitan ng kapital.

Ang panukala sa Yuen Long

Saklaw ng binawing aplikasyon ang humigit-kumulang 3.1 ektarya sa gilid ng Yuen Long sa New Territories. Ayon sa mga dokumentong kaugnay ng panukala, mahigit 2,000 unit ang maaaring itayo kapag nakumpleto ang proyekto, kaya mangangailangan ito ng mga gusaling katamtaman hanggang mataas ang taas at mga pag-upgrade sa transportasyon at serbisyong pampubliko. Halo-halo ang mga nayon, aktibidad sa mga brownfield site, at sakahan sa lugar. Kailangan ng maingat na pagpaplano sa mga ganitong pagbabago upang mapangasiwaan ang trapiko, drainage, at mga pasilidad ng komunidad.

Sa ilalim ng pilot program, pananagutan ng pamahalaan ang mga kinakailangang gawaing magbibigay-daan sa mas mataas na densidad. Karaniwan dito ang mga bagong daang papasok, sapat na kapasidad sa drainage, at mga pampublikong pasilidad na makapaglilingkod sa mas malaking populasyon. Dahil sa patakarang 70 porsiyento para sa pampublikong pabahay, malaki sana ang maiaambag ng proyekto sa suplay ng abot-kayang pabahay ng lungsod kung nagkatugma ang mga kalkulasyon para sa pribadong aplikante.

Epekto sa suplay ng pabahay

Hindi sapat ang isang pag-atras upang ilarawan ang isang patakaran. Gayunman, kakaunti ang sumali sa LSPS mula nang ilunsad ito, at ipinahihiwatig ng unang pag-atras na maaaring hindi sapat para sa maraming may-ari ng lupa ang kasalukuyang timpla ng mga obligasyon at benepisyo. Kung mananatiling kakaunti ang mga aplikasyon, mahihirapan ang pilot program na makapaglaan ng malaking dami ng pampublikong pabahay sa pribadong lupa sa malapit na panahon.

Kailangan pa rin ng lungsod ng tuluy-tuloy na suplay ng abot-kayang mga unit. Nananatiling haligi ng suplay ang pabahay ng pampublikong sektor na nagmumula sa mga bagong lugar ng pagpapaunlad na pinangungunahan ng pamahalaan, muling pagpapaunlad ng mga pabahay, at iba pang paraan ng pagsasama-sama ng mga lote. Maaaring magpatuloy ang mga paraang ito nang walang pribadong katuwang, ngunit nangangailangan ang mga ito ng malaking puhunan sa mga pampublikong gawain at mas mahabang panahon. Nilayon ang pilot program na umalalay sa pagsisikap na iyon sa pamamagitan ng paggamit sa mga loteng kontrolado ng pribadong sektor. Maaaring mag-udyok ang pinakahuling pangyayari ng pagsusuri kung paano pinakamahusay na pagsasamahin ang dalawang paraang ito upang maabot ang mga target sa pabahay.

Pera at mga pag-apruba: ang gastusin sa proyekto

Nakasalalay ang pagiging posible ng proyekto sa sunod-sunod na hakbang na regulatori at pinansiyal na maaaring maging mahirap para sa mga proyektong pagtatayuan sa mga dating hindi pa napaunlad na lugar. Kailangang magbayad ng premium sa lupa upang magamit sa residensiyal na layunin ang lupang pang-agrikultura. Maaari itong matagalan at malaki ang epekto sa kita ng proyekto. Kailangan ding magbayad ang mga developer ng mga singil, bayarin, at stamp duty sa mga dokumentong kaugnay ng mga transaksiyon sa lupa at ari-arian. Ipinapaliwanag ng Inland Revenue Department sa website nito ang saklaw ng stamp duty, mga kaluwagan, at mga proseso para sa mga dokumento ng ari-arian at pag-upa. Para sa mga detalye, maaaring tingnan ng mga mambabasa ang pahina ng IRD tungkol sa mga proseso ng stamp duty sa ird.gov.hk.

Mahalaga ang mga paunang bentahan upang magkaroon ng daloy ng salapi. Kinakailangan ng Hong Kong ang pahintulot bago ibenta ang mga unit na hindi pa tapos itayo. Naglalathala ang Lands Department ng buwanan at kada quarter na mga ulat tungkol sa mga pahintulot na inilabas, hinihintay, at binawi, na nagbibigay ng larawan ng takbo ng merkado at bilis ng mga pag-apruba. Makikita ang mga ulat ng departamento sa landsd.gov.hk.

Bukod sa mga pag-apruba at buwis, dumaraan ang mga prosesong legal at administratibo sa Land Registry at iba’t ibang kawanihan. Karaniwang gawain ang pagsusuri sa titulo, paglilipat ng pagmamay-ari, pagsasangla, at pagpapawalang-bisa sa sangla, na nagdaragdag ng panahon at gastos. Idinisenyo ang LSPS upang paikliin ang mga takdang panahon sa pamamagitan ng pag-uugnay sa mga ahensiya at sabay na pagtupad sa mga pangako tungkol sa mga pampublikong gawain. Gayunman, kadalasang nangangailangan ang masalimuot na mga lote sa New Territories ng sunod-sunod na solusyon sa transportasyon, drainage, at mga pasilidad ng komunidad bago makapagsimula ang pabahay sa mas mataas na densidad.

Anong mga pagbabago sa patakaran ang maaaring magpasigla muli ng interes

Maaaring tutukan ng mga tagapagpatupad ng patakaran ang mga partikular na sagabal na nagpapababa ng kita o nagpapabagal sa mga takdang panahon. Mababawasan ng mas mabilis at mas malinaw na pagtatasa sa premium sa lupa ang isa sa pinakamalalaking kawalan ng katiyakan. Makababawas sa mga gastos habang hawak ang lupa ang mga pamantayang gabay para sa mga gawaing nasa labas ng lote, malinaw na mga yugto ng proyekto, at mga garantisadong takdang panahon para sa mga hakbang na itinakda ng batas. Malaki rin ang maitutulong ng maagang pamumuhunan sa mahahalagang kalsada at koneksiyon sa drainage para sa mga posibleng lote.

Maaaring baguhin ang disenyo ng mga insentibo habang pinananatili ang layuning pampubliko. Maaaring mapahusay ang daloy ng pera sa konstruksiyon sa pamamagitan ng bahagyang pagpapalaki sa pribadong bahagi sa mga loteng hindi gaanong konektado, pagpapahintulot sa paunti-unting paglilipat ng mga unit para sa pampublikong pabahay, o pagsubok sa mga pondong para sa pinagsasaluhang imprastraktura. Makakatulong ang mga nakalaang instrumento sa pagpopondo, gaya ng mga pautang na mababa ang interes at nakatali sa mga yugto ng proyekto o mga bono para sa imprastrakturang ginagarantiyahan ng pamahalaan para sa mga lote sa ilalim ng LSPS, upang maabot ng mga developer ang kanilang minimum na target sa balik-puhunan nang hindi binabawasan ang bahagi para sa pampublikong pabahay.

Mahalaga ang pagpili ng lote at pagtatakda ng mga yugto ng proyekto. Mas malamang na magtagumpay sa ilalim ng kasalukuyang mga patakaran ang mga panukalang malapit sa umiiral na riles at mga serbisyong pampubliko. Maaaring mangailangan ng mga kaayusang angkop sa bawat lugar ang mga aplikasyon sa mga lugar na nangangailangan ng malalaking paunang gawain, o maaaring mas mainam na ipatupad ang mga ito sa pamamagitan ng pagsasama-sama ng mga lote at sapilitang pagkuha ng lupa na pinangungunahan ng pamahalaan.

Mga aral mula sa iba pang programa sa pabahay

Humaharap din sa katulad na mga hamon ang mga programa sa pabahay sa iba’t ibang panig ng mundo. Kapag umaasa ang pampublikong sektor sa mga pribadong katuwang para magtayo ng abot-kayang pabahay, kailangang kapani-paniwala ang mga kalkulasyon at mahulaan ang takdang panahon. Kung bumabagal ang mga pag-apruba o tumataas nang husto ang mga gastos, nababawasan ang pakikilahok. Nakakatulong ang mahusay na pangangasiwa, malinaw na mga patakaran, at malinaw na pag-uulat ng progreso upang mapanatili ang suporta ng mga mamumuhunan at publiko.

Para sa Hong Kong, praktikal na panatilihin ang pribadong pakikilahok sa mga proyektong angkop dito at umasa sa pampublikong pagpapatupad kapag masyadong mahina ang mga insentibo sa merkado. Maaari pa ring palawakin ng pinagsamang paraan, na ginagamit ang pilot program sa mga loteng handa nang paunlarin sa malapit na panahon at ipinauubaya sa pamahalaan ang mas masalimuot na mga lugar, ang suplay habang umaayon ang merkado.

Mahahalagang Punto

• Binawi ng pribadong developer na Brasilia, na nasa ilalim ng Lee On Investment, ang aplikasyon nito sa Land Sharing Pilot Scheme. Ito ang unang pag-atras mula nang magsimula ang pilot program.
• Saklaw ng aplikasyon ang 3.1 ektarya sa Yuen Long at naglalayong magtayo ng mahigit 2,000 tahanan.
• Sa ilalim ng pilot program, dapat ilaan sa pampublikong pabahay ang hindi bababa sa 70 porsiyento ng karagdagang floor area kapalit ng mas mataas na densidad at mas mabilis na pag-apruba.
• Sinabi ni mambabatas Wendy Hong Wen na hindi kaakit-akit ang mga tuntunin at kadalasang nakakabawi lamang sa puhunan ang mga developer kahit matatag ang ekonomiya.
• Itinatampok ng pag-atras ang mahinang interes ng mga developer sa gitna ng mahinang benta, mas mataas na gastos sa pagpopondo, at mahahabang proseso ng pag-apruba.
• Kabilang sa mahahalagang salik sa gastos ang negosasyon sa premium sa lupa, stamp duty at iba pang bayarin, at ang takdang panahon ng pahintulot sa paunang pagbebenta na nakaaapekto sa daloy ng pera.
• Kabilang sa mga opsiyon sa patakaran ang mas mabilis at malinaw na pagtatasa sa premium sa lupa, mga pamantayang gabay sa imprastraktura, pagpopondo batay sa mga yugto ng proyekto, at pagsasaayos sa pribadong bahagi para sa mas mahihirap na lote.
• Nananatiling mahalaga sa suplay ng pampublikong pabahay ang pagsasama-sama ng mga lote at mga bagong lugar ng pagpapaunlad na pinangungunahan ng pamahalaan; nilayon ang pilot program na umalalay sa mga pagsisikap na ito.