Bumaba ang Presyo ng mga HDB Resale sa Singapore, Habang Umabot sa Rekord na 238 ang mga Bentahang S$1 Milyon Pataas noong Oktubre

Nanguna ang Bentahang S$1.818 Milyon sa Hating Merkado

Nagtala ang Singapore ng 238 transaksyon ng resale na mga Housing and Development Board (HDB) na nagkakahalaga ng hindi bababa sa S$1 milyon noong Oktubre 2026, ang ikatlong sunod na buwanang rekord, kahit bumaba nang 0.2% ang mga presyo sa mas malawak na merkado. Ang pinakamahal na bentahan ay isang five-room flat sa SkyParc @ Dawson sa Queenstown, na naibenta sa halagang S$1.818 milyon noong Oktubre 30.

Ang 111-square-meter na flat sa Block 96 Dawson Road, na nasa mga palapag 40 hanggang 42, ay may natitirang humigit-kumulang 94 na taon sa lease nito. Lumampas ang presyo nito nang S$90,000, o humigit-kumulang 5.2%, sa dating pambansang rekord na S$1.728 milyon, na naitala noong Abril sa bentahan ng isang five-room flat sa City Vue @ Henderson.

Ipinakita ng mga tantiya na inilabas ng mga property platform na 99.co at SRX noong Nobyembre 4 na 10.9% ng mga resale transaksyon noong Oktubre ay bentahang S$1 milyon pataas, o humigit-kumulang isa sa bawat siyam. Samantala, bumaba nang 3.1% ang kabuuang bilang ng mga flat na naibenta mula Setyembre, sa 2,178.

Dalawang magkasabay na pangyayari ang naganap noong Oktubre: nagbayad ang mga mamimili ng rekord na halaga para sa dumaraming kanais-nais na flat, habang bahagyang bumaba ang presyo sa mas malawak na merkado. Patuloy na nakaaakit ng mga mamimiling handang magbayad nang mas malaki ang mas maluluwang na bahay na may mahabang natitirang lease at maginhawang lokasyon.

Gaano Kabilis Dumami ang mga Bentahang S$1 Milyon Pataas?

Noong Oktubre, may 29 pang transaksyon na nagkakahalaga ng hindi bababa sa S$1 milyon kumpara sa Setyembre, nang umabot sa presyong iyon ang 209 na flat. Nagtala naman ng 201 ang Agosto. Nadagdagan ng 37 transaksyon, o humigit-kumulang 18.4%, ang bilang mula Agosto hanggang Oktubre sa loob ng dalawang buwan.

Ipinakikita ng sunod-sunod na rekord sa bentahan at presyo kung paano bumilis ang aktibidad sa mamahaling bahagi ng merkado noong 2026:

• Pebrero: Naibenta sa halagang S$1.7 milyon ang isang five-room flat sa SkyTerrace @ Dawson, na naging pambansang rekord noon.
• Abril: Itinaas ng bentahan ng isang five-room flat sa City Vue @ Henderson sa S$1.728 milyon ang rekord.
• Agosto: Umabot sa buwanang rekord na 201 ang mga resale transaksyong S$1 milyon pataas.
• Setyembre: Umakyat sa 209 ang buwanang kabuuan.
• Oktubre: Umabot sa 238 ang kabuuan, habang nagtakda ng bagong rekord sa presyo na S$1.818 milyon ang bentahan sa SkyParc @ Dawson.

Sinabi ng Ministry of National Development sa tugon nito sa isang parliamentaryong tanong noong Abril 2026 na humigit-kumulang 6% ng mga resale flat ang naibenta nang mahigit S$1 milyon noong 2025. Mas mataas nang malaki ang 10.9% na bahagi noong Oktubre, bagaman saklaw ng bilang ng ministeryo ang buong taon at mga bentahang mahigit S$1 milyon, samantalang kasama sa tantiya para sa Oktubre ang mga bentahang eksaktong S$1 milyon.

Bakit Napakamahal ng Flat sa Dawson?

Pinagsama sa flat sa SkyParc @ Dawson ang ilang katangiang hinahanap ng mga mamimili: mataas na palapag, mahabang natitirang lease, malaking espasyo at lokasyong malapit sa mga matatag nang pasilidad. Sa lawak na humigit-kumulang 1,195 square feet, katumbas ng mga S$1,522 kada square foot ang presyo nito.

Inilarawan ni Ted Wong ng ERA Realty Network, ang ahenteng itinalaga ng nagbenta, ang matinding kompetisyon para sa bahay. Aniya:

"Mahigit walong alok ang natanggap, at lahat ng nangungunang tatlo ay lampas S$1.8 milyon," sabi ni Wong.

Itinuro ni Wong bilang mga dahilan ng interes ang sentrong lokasyon, mga kalapit na pasilidad, tanawin ng luntiang kapaligiran sa Dempsey at laki ng flat. Binanggit din niya ang medyo limitadong suplay ng mga five-room flat sa estate.

Natapos itayo ang SkyParc @ Dawson noong 2020 at mayroon itong 810 bahay sa tatlong gusaling may 34 hanggang 43 palapag. Itinayo ito bilang pamalit na pabahay sa ilalim ng Selective En bloc Redevelopment Scheme, o SERS, para sa mga residente ng Tanglin Halt. Kabilang sa SERS ang muling pagpapaunlad ng mga piling lumang lugar ng pabahay at pagbibigay ng pamalit na bahay sa mga residenteng maaapektuhan.

Nasa maigsing lakaran ang istasyon ng MRT sa Queenstown, at malapit din ang istasyon ng MRT sa Redhill. Para sa mga mamimili, bahagi ng pagsasaalang-alang sa halagang handa nilang bayaran ang mga koneksiyong ito sa transportasyon, bukod sa espasyo, tanawin at natitirang lease.

Dalawang Paraan ng Pagsukat sa Rekord

Nagtakda ng rekord ang transaksyon sa Dawson kapwa sa kabuuang halagang binayaran at sa presyo kada square foot. Magkaibang tanong ang sinasagot ng mga sukat na ito: ipinakikita ng kabuuang presyo ang gastos sa pagbili, samantalang naihahambing naman gamit ang presyo kada square foot ang mga bahay na magkakaiba ang laki.

Kasama sa dating pambansang rekord sa kabuuang presyo, ang bentahang S$1.728 milyon sa City Vue @ Henderson, ang isang flat na bahagyang mas malaki, na may lawak na 113 square meter at nasa mga palapag 46 hanggang 48. Humigit-kumulang S$1,421 kada square foot ang presyo nito.

Ang dating rekord sa presyo kada square foot ay S$1,502, na naitala noong Setyembre sa bentahan ng isang five-room flat sa kalapit na SkyTerrace @ Dawson. May lawak na humigit-kumulang 1,065 square feet ang bahay na iyon at naibenta ito sa halagang S$1.6 milyon. Lumampas nang humigit-kumulang S$20 kada square foot sa presyong iyon ang pinakahuling bentahan sa Dawson.

Isa pang nakaaakit sa flat sa SkyParc ang natitirang lease na humigit-kumulang 94 na taon. Ang lease ang panahong maaaring ariin at tirhan ang bahay sa ilalim ng leasehold na pagmamay-ari nito. Kailangang isaalang-alang ng mga mamimiling naghahambing ng mga resale flat kapwa ang kasalukuyang presyo at ang natitirang haba ng panahong iyon.

Saan Naganap ang mga Transaksyong S$1 Milyon Pataas?

Pinakamaraming transaksyong S$1 milyon pataas noong Oktubre ang naitala sa Toa Payoh, sa 39, kasunod ang Queenstown na may 31 at Bedok na may 26. Umabot sa 96 ang pinagsamang bentahan sa tatlong bayan, o humigit-kumulang 40.3% ng buwanang kabuuan.

Hindi lamang sa tatlong bayan naganap ang mga transaksyon. Naitala rin ang mga ito sa Bukit Merah, Bishan, Kallang-Whampoa, Tampines, Ang Mo Kio, Geylang, Punggol, Clementi, Serangoon, Central Area, Hougang, Pasir Ris, Sengkang, Marine Parade, Woodlands, Jurong East, Bukit Timah, Bukit Batok at Yishun.

Naibenta sa halagang S$1.32 milyon ang isang five-room flat sa Punggol Road, ang pinakamataas na presyong naitala sa isang non-mature estate noong Oktubre. Karaniwang mas matatagal nang naitatag na mga bayan ng pabahay ang mga mature estate, samantalang karaniwang mas bagong bayan ang mga non-mature estate. May mga bahay na magkakaiba ang edad, ayos at lapit sa mga pasilidad sa dalawang kategorya.

Umabot sa 52.4% ng lahat ng resale transaksyon ang mga non-mature estate, kumpara sa 47.6% sa mga mature estate. Kaya sa unang kategorya naganap ang karamihan ng bentahan, bagaman nanguna ang Toa Payoh, Queenstown at Bedok sa bilang ng mga bentahang S$1 milyon pataas.

Aling mga Presyo ng Flat ang Tumaas at Alin ang Bumaba?

Bahagyang nagmahal noong Oktubre ang mga four-room at five-room flat, samantalang bumaba ang presyo ng mga three-room at executive flat. Nakakatulong ang pagkakaibang ito na ipaliwanag kung bakit maaaring bumaba ang pangkalahatang average ng presyo kahit nagtala ng rekord na transaksyon ang pinakamataas na bahagi ng merkado.

• Bumaba nang 1% ang presyo ng mga three-room flat mula Setyembre at nang 2% mula Oktubre 2025.
• Tumaas nang 0.5% ang presyo ng mga four-room flat mula Setyembre at nang 0.2% mula Oktubre 2025.
• Tumaas nang 0.3% ang presyo ng mga five-room flat mula Setyembre at nang 0.4% mula Oktubre 2025.
• Bumaba nang 1.2% mula Setyembre ang presyo ng mga executive flat.

Sa lahat ng uri ng flat, halos hindi nagbago ang mga presyo mula Oktubre 2025. Bumaba nang 0.2% sa loob ng buwan ang mga presyo sa mature estate, ngunit nanatili itong 1% na mas mataas kaysa noong nakaraang taon. Bumaba naman nang 0.7% sa loob ng buwan ang mga presyo sa non-mature estate at 1.1% itong mas mababa kaysa noong nakaraang taon.

Iniugnay ni Luqman Hakim, Chief Data & Analytics Officer sa 99.co, ang lakas ng mga mamahaling transaksyon sa patuloy na pangangailangan para sa de-kalidad na mga bahay. Tinukoy niya ang malalaking flat, kanais-nais na lokasyon at mas mahabang natitirang lease bilang mga katangiang nakaaakit sa mga mamimili, lalo na sa mas bagong mga bahay sa mga matatag nang kapitbahayan.

Bumagal ang Bentahan Mula Setyembre, Pero Dumami Mula Noong Nakaraang Taon

Kumakatawan sa 3.1% buwanang pagbaba ang 2,178 resale transaksyon noong Oktubre, ngunit 61.7% itong mas mataas kaysa noong Oktubre 2025. Mas tahimik ang merkado kaysa Setyembre, ngunit mas marami pa rin ang aktibidad kaysa noong nakaraang taon.

Pinakamalaking bahagi ng mga transaksyon ang mga four-room flat, sa 41.6%. Umabot sa 28.4% ang mga five-room flat, 22.2% ang mga three-room flat at 7.8% ang mga executive flat. Magkasamang bumuo ng 70% ng bentahan ang mga four-room at five-room flat.

Binibilang sa serye ng mga transaksyon ang bentahan batay sa petsa ng pagpaparehistro ng resale. Karaniwang tumutukoy sa mga nakumpletong transaksyon ang mga rehistradong aplikasyon ng resale, kaya inaayos ng buwanang bilang ang aktibidad ayon sa pagpaparehistro, hindi sa petsa ng unang pagtingin ng mga mamimili sa flat o pagsisimula ng negosasyon.

Kapaki-pakinabang na paghahambing para sa mga mamimili ang pinagsamang mas mataas na taunang dami ng bentahan at halos hindi nagbabagong taunang presyo noong Oktubre: mas maraming flat ang naibenta kaysa noong nakaraang taon, nang walang katumbas na pagtaas sa pangkalahatang antas ng presyo sa merkado.

Anong mga Pagpipilian ang Mayroon sa Ibaba ng S$1 Milyon?

Sa tugon nito sa isang parliamentaryong tanong noong Abril, nagbigay ang Ministry of National Development ng mga halimbawa ng mas murang resale home na mabibili noong 2025. Naibenta sa halagang humigit-kumulang S$650,000 hanggang S$700,000 sa Tampines at Punggol ang mga four-room flat na may hindi bababa sa 70 taon pang natitira sa lease.

May mga katulad na halimbawa ayon sa uri ng flat at minimum na natitirang lease na mas mababa sa S$600,000 sa Sembawang at Yishun, at mas mababa sa S$550,000 sa Jurong West at Woodlands. Mga halimbawa ito ng mga nakumpletong bentahan noong 2025, hindi kasalukuyang presyong hinihingi para sa bawat flat sa mga bayang iyon.

Sinabi rin ng ministeryo na maaaring makatanggap ng hanggang S$230,000 na housing grant ang mga kuwalipikadong mamimiling unang bibili ng resale home. Nakasalalay sa pagiging kuwalipikado ang halagang matatanggap, kaya kailangang alamin ng mga mamimili kung anong tulong ang naaangkop sa kanilang sambahayan sa halip na ipagpalagay na matatanggap nila ang pinakamataas na halaga.

Binalaan ni Desmond Lee, ang Ministro para sa Pambansang Kaunlaran noon, sa isang press briefing noong Agosto 20, 2024, na maaaring makaapekto sa mga inaasahan sa buong resale market ang mga rekord na presyo. Inilarawan niya kung paano itinataas ng mga nagbebenta ang inaasahan nilang presyo matapos makabasa tungkol sa mamahaling bentahan, habang nababalisa naman ang mga mamimiling bumili bago pa lalong tumaas ang mga presyo.

Babala ni Lee tungkol sa maaaring kahinatnan ng ganitong asal:

Kung hindi tayo mag-iingat, maaaring mawalay ang resale market sa mga saligang pang-ekonomiya dahil sa ganitong takbo ng merkado at maaari itong magdulot ng bula sa presyo.

Sa briefing na iyon, sinabi ni Lee na umabot sa humigit-kumulang 2% ng lahat ng resale transaksyon sa nakaraang isa't kalahating taon ang mga flat na lumampas sa S$1 milyon. Mas malaki na ang naitalang buwanang bahagi ng merkado mula noon, kaya lalong mahalagang isaalang-alang ang saklaw ng mga presyo sa iba't ibang bayan at uri ng flat kaugnay ng badyet ng mga sambahayan.

Maaaring Magbigay ng Mas Maraming Pagpipilian sa mga Mamimili ang Dagdag na Bahay

Inaasahan ni Luqman na mananatiling matatag ang demand sa malalaking flat sa maginhawang lokasyon sa Nobyembre at Disyembre 2026. Maaari ring magdagdag sa demand ang mga may-ari ng pribadong bahay na lilipat sa mga flat ng HDB, lalo na kung nais nilang mapanatili ang malaking tirahan habang kumukuha ng pera mula sa kanilang ari-arian.

Maaari ring makapasok sa resale market ang mas maraming flat na umabot na sa minimum na limang taong paninirahan. Ito ang pinakamababang panahong kailangang tirhan ng mga may-ari ang kanilang mga bahay bago nila karaniwang maibenta ang mga ito. Magbibigay ng mas maraming pagpipilian sa mga mamimili ang mga mas bagong kuwalipikadong flat sa mga sikat na estate at maaari ring dumami ang mga bentahang S$1 milyon pataas.

Inaasahan ding magdagdag ng mga pagpipilian ang Nobyembreng Build-To-Order sales exercise. Mga bagong bahay na ibinebenta ng HDB ang mga BTO flat, hindi mga kasalukuyang flat na binibili mula sa mga may-ari nito. Walang ibinigay na eksaktong petsa ng paglulunsad o kumpletong detalye tungkol sa pagsasanay na ito kalakip ng pananaw sa merkado noong Oktubre.

Maaaring sabay na maranasan ng mga mamimili ang dalawang puwersa sa mga huling buwan ng taon: patuloy na kompetisyon para sa mas malalaki at kanais-nais na resale flat, at pagdami ng mga pagpipiliang pabahay na maaaring magpagaan sa pagtaas ng presyo sa mas malawak na merkado.

Mahahalagang Punto

• Bumaba nang 0.2% noong Oktubre 2026 ang mga presyo ng HDB resale, habang umabot sa rekord na 238 ang mga transaksyong S$1 milyon pataas.
• Naibenta sa halagang S$1.818 milyon ang isang five-room flat sa SkyParc @ Dawson, na nagtakda ng pambansang rekord sa resale.
• Umabot sa 10.9% ng mga transaksyon noong Oktubre ang mga bentahang S$1 milyon pataas, o humigit-kumulang isa sa bawat siyam.
• Umabot sa 96, o humigit-kumulang 40% ng kabuuan, ang pinagsamang mga transaksyong S$1 milyon pataas sa Toa Payoh, Queenstown at Bedok.
• Bumaba nang 3.1% mula Setyembre sa 2,178 ang kabuuang dami ng resale, ngunit tumaas nang 61.7% mula Oktubre 2025.
• Tumaas sa loob ng buwan ang presyo ng mga four-room at five-room flat, habang bumaba ang presyo ng mga three-room at executive flat.
• Inaasahang magpapalawak sa mga pagpipilian ng mamimili ang dagdag na suplay ng resale at ang Nobyembreng BTO exercise.