Papalitan ng Hong Kong Airport Authority ang New World sa 11 SKIES habang naghahanap ito ng ginhawa sa upa at utang

Magtatapos na sa Abril 2027 ang lease na nakatakdang magwakas sa 2066

Sumang-ayon ang Hong Kong's Airport Authority na akuin ang tatlong gusaling opisina at entertainment complex sa 11 SKIES nang walang bayad para sa mga asset. Dahil dito, makakaalis ang New World Development sa proyektong may garantisadong taunang upa na hindi bababa sa HK$1.8 bilyon. Inanunsyo ang kasunduan noong Setyembre 30, 2026, at pinapaaga nito ang pagtatapos ng lease na nakatakda sanang magwakas sa Setyembre 2066.

Ayon sa anunsyo ng awtoridad noong Setyembre 30, magbibigay rin ang New World ng mahigit HK$3 bilyon na cash at mga katumbas nito. Magwawakas ang lease sa Abril 1, 2027, kung kailan nakatakdang isalin ng developer sa awtoridad ang proyekto sa tabi ng Hong Kong International Airport.

Nagbibigay-ginhawa ang kasunduan mula sa malaking obligasyong pinansyal sa hinaharap, ngunit may kaakibat itong agarang gastos. Nagtala ang New World ng pagkalugi na humigit-kumulang HK$18.3 bilyon mula sa pagtatapos ng lease, na naging bahagi ng pagkaluging HK$28.15 bilyon na iniatang sa mga shareholder para sa taong pinansyal na nagtapos noong Hunyo 2026. Umabot naman sa humigit-kumulang HK$143.3 bilyon ang kabuuang utang nito.

May hiwalay na share option na maaaring magbigay sa Airport Authority ng paraan para magkaroon ng bahagi sa mismong New World. Ayon sa mga ulat, may karapatan itong bumili ng 750 milyong share mula sa Chow Tai Fook Enterprises, kompanya ng pamumuhunan ng pamilya Cheng, sa halagang HK$2.25 bilyon sa loob ng tatlong taon. May mga kondisyong nagtitiyak na mananatiling pangunahing shareholder ang pamilya.

Pinag-uugnay ng kasunduan ang dalawang hamon: paghahanap ng napapanatiling modelo ng operasyon para sa malaking komersyal na proyekto sa paliparan at pagbibigay sa isa sa pinakamalalaking grupo ng ari-arian sa Hong Kong ng mas mahabang panahong ayusin ang pinansya nito. Inaalis nito ang malaking obligasyon sa upa, ngunit hindi nito binubura ang mga utang ng New World o tinitiyak ang bagong puhunan kapalit ng equity.

Mula sa konsesyon sa upa tungo sa ganap na pag-alis

Mas limitado ang kaayusang pinag-usapan sa mga naunang negosasyon. Nais ng New World na iwaksi ang kahit bahagi ng garantisadong upa habang patuloy na naghahati ang kompanya at Airport Authority sa taunang kita mula sa mall at mga gusaling opisina. Tinalakay rin ang posibleng bahagi ng awtoridad sa proyekto bilang kabayaran sa mga konsesyon sa upa.

Sa halip, tinatapos ng kasunduan noong Setyembre ang papel ng New World sa ilalim ng mga umiiral na kontrata. Isusuko ng wholly owned subsidiary nitong Roxy Limited ang lease, at buong pananagutan ng awtoridad ang business development at pamamahala. Paglilipat ito ng plataporma ng operasyon, hindi pansamantalang pagbawas sa upa.

Inaatasan ng orihinal na estruktura ng upa ang New World na magbayad ng hindi bababa sa HK$1.8 bilyon kada taon o 20% hanggang 30% ng kabuuang kita ng proyekto, alinman ang mas mataas. Dahil may garantisadong minimum, hindi awtomatikong bumababa ang bayad kapag hindi naabot ang inaasahang kita. Sa pag-alis sa kaayusang iyon, nawawala ang malaking nakapirming obligasyon.

Ipinakikita ng mahahalagang petsa kung gaano kalayo ang narating ng proyekto mula sa orihinal nitong estruktura:

• 2018: Nanalo ang New World sa tender para sa pagpapaunlad at sinimulan ang pakikipagtulungan nito sa Airport Authority.
• Setyembre 30, 2026: Inanunsyo ng awtoridad ang kasunduan sa pagtatapos at planong pagkuha sa proyekto.
• Abril 1, 2027: Magtatapos ang lease at nakatakdang isalin ang mga asset.
• Mula 2028/29: Inaasahan ng awtoridad na unti-unting magsisimula ang operasyon ng mga pasilidad kasabay ng iba pang proyekto ng SKYTOPIA.
• Huling bahagi ng 2029: Magtatapos ang iniulat na tatlong taong palugit para gamitin ang share option.

Mga isusuko at babayaran ng New World

Tinutukoy sa opisyal na anunsyo ang tatlong gusaling opisina at entertainment hub bilang mga asset na ililipat nang walang bayad sa Airport Authority. Nakasaad din dito na magbabayad ang New World ng mahigit HK$3 bilyon na cash at mga katumbas nito. Ayon sa awtoridad, ang mga ari-arian ay angkop na para paupahan.

Iba-iba ang paglalarawan sa pakete ng bayad sa mga ulat. Sa isa, may HK$2.3 bilyon na bayad sa pagtatapos at mga trabahong may halagang hanggang humigit-kumulang HK$1.05 bilyon. Sa isa pa, hanggang HK$1.1 bilyon ang halaga ng mga trabahong at serbisyong ibibigay nang walang bayad. Hindi kapareho ng pahayag ng awtoridad na mahigit HK$3 bilyon ang cash at mga katumbas nito ang mga paglalarawang ito; hindi dapat ituring na magkapareho o basta pagsamahin ang mga halaga.

Nagkakaiba rin ang mga ulat sa halaga ng proyekto: HK$18 bilyon ang binabanggit ng ilan at HK$20 bilyon naman ng iba. Hindi nililinaw ng anunsyo tungkol sa pagkuha sa proyekto ang pagkakaibang ito. Ayon sa detalyadong paglalarawan, 3.8 milyong square feet ang kabuuang lawak ng palapag, kabilang ang 2.66 milyong square feet para sa retail at kainan at 570,000 square feet para sa entertainment. Kaya katumbas ng humigit-kumulang 70% ng kabuuang lawak na iniulat ang retail at kainan.

Isinusuko ng New World ang malaking proyektong pagpapaunlad na orihinal na pinlanong patakbuhin sa ilalim ng tatak nitong K11 upang makaiwas sa matagal na obligasyong pinansyal. Makukuha ng awtoridad ang mga natapos na ari-arian at ang pakete ng bayad, ngunit pananagutan nitong maghanap ng mga operator, tenant at customer.

Malaking pagkalugi sa talaan, ngunit iba ang lagay ng cash

HK$18.32 bilyon ang iniulat na pagkalugi ng New World mula sa pagtatapos ng lease, na ni-round off sa HK$18.3 bilyon sa iba pang ulat. Kabilang sa mga nakalistang bahagi nito ang HK$14.7 bilyon na pagkalugi dahil sa impairment at HK$2.3 bilyon na gastos sa maagang pagtatapos. HK$17 bilyon ang kabuuan ng dalawang bahaging iyon, mas mababa sa iniulat na pagkalugi sa pagtatapos, kaya hindi kumpleto ang pagtutumbas ng mga ito sa kabuuang halaga.

Binabawasan ng impairment ang halagang itinatala sa mga aklat bilang halaga ng asset kapag hindi na inaasahan ng kompanya na mabawi ang dating halaga nito. Hindi ito nangangahulugang nagbayad agad ng cash nang itala ang pagkalugi. Hiwalay dito ang mga bayad sa pagtatapos at obligasyong magbigay ng mga trabaho o serbisyo, na maaaring makaapekto sa cash o mga mapagkukunan.

Sa isa pang ulat, humigit-kumulang HK$18.3 bilyon ang inilalarawan bilang mga probisyong kaugnay ng pag-alis. Mas malawak ang paglalarawang ito kaysa sa pagkakahati-hating partikular na nagtatakda sa HK$14.7 bilyon bilang impairment. Mahalaga ang pagkakaibang ito sa pagtaya kung gaano kalaki sa pangunahing pagkalugi ang nagmula sa pagsasaayos sa talaan at kung gaano kalaki ang aktuwal na gastos sa settlement.

Humigit-kumulang 73% na mas malaki kaysa pagkaluging HK$16.3 bilyon noong nakaraang taon ang taunang pagkaluging HK$28.15 bilyon na iniatang sa mga shareholder. Gayunman, nag-ulat din ang New World ng HK$2.2 bilyon na core profit matapos alisin ang mga pagkaluging hindi cash, ang una nitong ganitong kita sa loob ng tatlong taon. Magkaibang bagay ang sinusukat ng core profit at ng pagkaluging iniulat ayon sa mga tuntunin sa pananalapi; hindi kinakansela ng positibong halaga ang mga obligasyon sa utang ng kompanya.

Sinabi ni chief executive Echo Huang na nalutas ng mga singil kaugnay ng 11 SKIES ang isang malaking isyu at inaasahan niyang malaki ang pagbuti ng cash flow sa unang kalahati ng taong pinansyal na 2026/27. Inaasahan ito ng pamunuan; hindi pa ito nangangahulugang nabawasan na ang utang.

Pinananatili ng share option ang papel ng pamilyang Cheng

Ayon sa mga ulat, nagmula ang kaayusan sa equity sa Chow Tai Fook Enterprises, hindi sa direktang pag-isyu ng mga bagong share ng New World. Ibinenta ng kompanya ng pamumuhunan ng pamilya sa Airport Authority sa halagang HK$1 ang isang option na magtatagal nang tatlong taon. Kung gagamitin ito, kailangang magbayad ang awtoridad ng HK$2.25 bilyon para sa 750 milyong umiiral na share, o katumbas ng HK$3 kada share.

Presyo ng option ang HK$1, hindi presyo ng mga share. Nasa awtoridad ang pasyang gamitin o hindi ang karapatan nito. Dahil bibilhin ang mga share mula sa Chow Tai Fook Enterprises, mapupunta sa nagbebenta ang bayad, hindi direkta sa reserbang cash ng New World.

Tinataya ng mga ulat na humigit-kumulang 30% ang stake at sinasabing nasa 43% na mas mababa sa kamakailang presyo sa merkado ang presyong HK$3 para gamitin ang option. Inihahambing naman ito ng isa pang ulat sa presyong malapit sa HK$6 kada share, na nagpapahiwatig ng diskuwentong humigit-kumulang 50%. Magkaiba ang presyong ginamit na batayan sa merkado sa mga porsiyentong ito; pareho ang iniulat na presyong HK$3 para gamitin ang option.

Kailangan ding pag-ingatan ang pagbasa sa mga kondisyon para sa mga shareholder. Ayon sa isang ulat, kailangang manatiling pinakamalaking shareholder ng New World ang Chow Tai Fook Enterprises matapos gamitin ang option. Sa isa naman, hindi dapat bumaba sa 30% ang hawak nitong bahagi. Hindi inilalahad sa opisyal na anunsyo ng paliparan ang mga tuntunin ng option, kaya hindi dapat ipakitang magkapareho ang mga iniulat na kondisyong ito.

Maaaring kailanganin ang pagbabago sa estruktura ng kapital ng New World bago magamit ang option dahil sa mga kondisyong ito. Itinuring nina Mark Leung at iba pang analyst ng UBS na posibleng senyales ang pag-alis sa isang transaksyon sa equity sa loob ng tatlong taon. Sinabi naman ni Cheng Wai Mo, direktor ng pananaliksik sa Mingze Capital International at senior analyst sa sektor ng ari-arian, na maaaring makatulong ang rights issue para mapanatili ang hinihinging bahagi ng pamilya, ngunit nagbabala rin siya sa dilution. Hindi nangangahulugang may inihayag nang pangangalap ng kapital ang alinman sa mga pagsusuring ito.

Lagpas sa proyekto sa paliparan ang bigat ng utang

Sa pagtatapos ng Hunyo 2026, may humigit-kumulang HK$143.3 bilyon na kabuuang utang, HK$126.3 bilyon na net debt at net gearing ratio na 68.3% ang New World. Ibinabawas ang cash sa mga inutang para makuha ang net debt; inihahambing naman ng gearing ang net debt sa equity. Makakatulong sa liquidity ang pag-alis sa mga bayad sa upa sa paliparan sa hinaharap, ngunit hindi nito direktang binabayaran ang mga utang.

Ayon sa iniulat na paghahati-hati ng mga takdang pagbabayad, HK$23.2 bilyon ang utang na dapat bayaran o i-renew sa loob ng isang taon, at mahigit HK$40 bilyon naman ang nakatakda sa ikalawa at ikatlong taon. Sa isa pang ulat, halos US$11 bilyon ang utang na dapat bayaran pagsapit pa lang ng susunod na taon, ngunit walang kaparehong taunang paghahati-hati. Hindi dapat ipagkamali ang mas malawak na halagang iyon sa partikular na halagang iniulat para sa unang taon.

Pinalaki ng New World ang pasilidad nitong pautang sa Deutsche Bank mula HK$3.95 bilyon, na napagkasunduan noong Hunyo, tungo sa HK$4.9 bilyon, dagdag na HK$950 milyon. Nag-anunsyo rin ito ng alok na palitan ang humigit-kumulang US$991 milyong halaga ng mga bond na dapat bayaran sa 2027 at 2028. Maaaring baguhin ng pagpapalitan ng bond ang mga tuntunin o petsa ng pagbabayad, ngunit nakadepende ang epekto nito sa mga tuntunin at pakikilahok ng mga investor.

Kabilang sa mga mapagkukunang iniulat ang humigit-kumulang HK$17 bilyon na cash at HK$16 bilyon na magagamit na pasilidad sa bangko. Mas mababa ang cash lamang sa HK$23.2 bilyong utang na nakatakdang bayaran sa unang taon. Mas mataas ang kabuuang halagang makukuha kapag idinagdag ang magagamit na pasilidad, ngunit hindi katumbas ng cash na hawak na ang kapasidad na umutang. Hindi rin nito mismo binabawasan ang utang.

Nanatiling mahalaga ang pagbebenta ng asset at bagong puhunan

Nagpatuloy ang New World sa pagbebenta at paglilipat ng mga ari-arian habang nakikipagnegosasyon sa utang. Noong Setyembre, inanunsyo nito ang pagbebenta ng mga ari-ariang opisina sa Ningbo at Hangzhou na nagkakahalaga ng mahigit 1.7 bilyong yuan. Iminungkahi rin nitong isama ang Shanghai K11 Art Mall at Shanghai K11 ATELIER New World Tower sa isang real estate investment trust para mailista sa Shanghai.

Magkakaiba ang mga ulat sa yugto ng transaksyon sa Shanghai. Tinataya ng isa na 3.2 bilyong yuan ang malilikom; binabanggit naman sa mas huling ulat ang paglilipat ng asset na nagkakahalaga ng 3.24 bilyong yuan bago ang anunsyo tungkol sa pagpapalitan ng bond. Hindi dapat awtomatikong bilangin bilang magkahiwalay na perang natanggap ang tinatayang pondong malilikom at ang iniulat na halaga ng transaksyon.

Kabilang sa mga hakbang na iniulat ng kompanya para mabawasan ang utang ang pagpapabilis sa pagbebenta ng mga ari-arian, paglilipat ng mga asset, pagsasakatuparan ng halaga ng lupang pansakahan, pagpapahusay ng kita sa upa, pagkontrol sa paggasta, pagsuspinde sa dibidendo, pagpapaliban ng pamamahagi sa mga perpetual security at maingat na pamamahala sa mga operasyon ng treasury. Maaaring makalikom ng cash sa pagbebenta ng ari-ariang kumikita sa upa, ngunit mababawasan din ang mga asset na nagbibigay ng kita sa upa sa hinaharap.

Hindi pa nareresolba ang posibilidad ng puhunan mula sa labas. Ayon sa mga ulat, tinalakay ng pamilyang Cheng ang pamumuhunan sa kompanyang Bain Capital. Natapos ang naunang mga pag-uusap nito sa Blackstone tungkol sa kasunduang US$4 bilyon matapos tumanggi ang pamilya na isuko ang kontrol. Walang kumpirmasyong nakumpleto ang pamumuhunan ng alinman sa dalawang kompanya.

Inihiwalay ni Brock Silvers, managing director sa Kaiyuan Capital, ang pagsisikap ng pamilya na ayusin ang kompanya sa pagtatalaga ng mas marami pang personal na pondo:

Masigasig na kumikilos ang pamilyang Cheng para ayusin ang pinansya ng New World, ngunit hindi pa nito inilalagay sa panganib ang karagdagang pribadong kapital nito," sabi ni Silvers. "Maaaring magbago iyon sa lalong madaling panahon.

Entertainment, hindi karaniwang mall, ang plano ng awtoridad

Balak ng Airport Authority na gawing pangunahing entertainment hub ng SKYTOPIA ang 11 SKIES, bilang bahagi ng mas malawak nitong pagpapaunlad ng lungsod sa paliparan. Sinabi ni chairman Fred Lam na hindi ito magiging isa pang tradisyonal na shopping centre. Aniya, ang laki nito ay angkop para sa malalaking pasilidad ng entertainment at mga karanasang hindi kayang paglagyan ng karaniwang mga indoor venue sa Hong Kong.

Sinabi ni chief executive Vivian Cheung na magtatatag ang awtoridad ng nakalaang subsidiary at propesyonal na pangkat, at maghahanap ng mga operator ng entertainment at komersyal na katuwang sa iba’t ibang bansa. Ayon sa awtoridad, angkop nang paupahan ang mga gusali, ngunit hindi pa pinal ang planong halo ng mga atraksyon, kainan, retail at operator.

Kabilang sa mas malawak na plano ng SKYTOPIA ang 20,000-upuang performance venue sa AsiaWorld Expo, marina na may humigit-kumulang 500 puwesto, libangang pantubig, mga pasilidad para sa eksibisyon at imbakan ng sining, pasyalan sa tabing-dagat at awtomatikong sistema ng transportasyong mag-uugnay sa lugar sa Hong Kong Port ng Hong Kong–Zhuhai–Macao Bridge at estasyon ng Tung Chung MTR.

Inaasahan ng awtoridad na unti-unting magbubukas ang entertainment project simula 2028/29. Binabanggit din sa tugon ng pamahalaan na unti-unting magbubukas mula 2028 ang Terminal 2 Concourse at iba pang pangunahing proyekto ng SKYTOPIA. Hindi itinatakda ng alinman sa mga iskedyul na ito ang iisang petsa ng pagbubukas para sa lahat ng bahagi ng 11 SKIES.

Layunin ng komersyal na proyekto na hikayatin ang mga pasahero ng paliparan at tulay na gumastos sa entertainment at iba pang serbisyo. Inilarawan din ni Lam ang proyekto bilang posibleng plataporma para sa mga kompanya sa mainland China na maabot ang mga internasyonal na customer at para sa mga internasyonal na negosyo na makakuha ng mga customer sa mainland. Mga layunin pa lamang ang mga ito, hindi patunay na may nakatiyak nang demand.

Binibili ng suporta ang panahon, ngunit hindi nito nilulutas ang kinabukasan ng kompanya

Ayon sa tugon ng pamahalaan, nagbibigay ng malinaw na direksyon ang kasunduan sa proyekto at pagkakataon sa awtoridad na muling pag-aralan ang posisyon, mga tema, halo ng mga industriya at modelo ng operasyon nito. Inaasahan nitong susundan ng muling pagpaplano at operasyon na kaagapay ng mas malawak na pagpapaunlad ng paliparan ang pagsasalin sa Abril.

Mas malawak ang kahalagahan ng suportang ito para sa ekonomiya kaugnay ng New World. Ayon sa mga ulat, may hawak ang grupo na humigit-kumulang 2.5 milyong square feet ng lupang pangkaunlaran at 12.4 milyong square feet ng lupang pansakahan, na malaking bahagi ay nasa Northern Metropolis. Tinatayang may potensiyal ang lupang pansakahan para sa halos 7,000 bahay, ngunit matagal ang pagpapaunlad at pagbawi ng puhunan.

Iniugnay ni Gary Ng, senior economist sa Natixis, ang kasunduan sa papel ng New World sa ekonomiya ng Hong Kong at sa mga plano ng pamahalaan para sa pagpapaunlad sa hilaga. Nagbabala rin siya sa mga maaaring ibunga ng panibagong suliraning pinansyal:

Maaaring tumaas ang panganib ng restructuring o default kung lalo pang darami ang bigat sa pinansya ng New World.

Mas angkop unawain ang kasunduan bilang ginhawa mula sa isang malaking obligasyon, hindi ganap na pagsagip sa balanse ng kompanya. Makukuha ng awtoridad ang mga asset at bayad sa halip na basta maglipat ng cash sa developer. Nasa pagpapasya ng awtoridad ang share option, at hindi mismo magdadagdag ng kapital sa New World ang pagbili ng mga umiiral na share ng pamilya.

Ang susunod na tiyak na mahalagang petsa ay Abril 1, 2027. Pagkaraan nito, kabilang sa mga hindi pa nalulutas na usapin ang pinal na plano sa operasyon ng entertainment hub, mga tenant at operator nito, anumang bagong transaksyon sa equity at kung gagamitin ng Airport Authority ang option nito. Kailangan pa ring pangasiwaan ng New World ang mga takdang pagbabayad ng utang habang pinananatili ang sapat na tuloy-tuloy na kita para mabayaran ang mga hiniram nito.

Mahahalagang Punto

• Inanunsyo ng Airport Authority noong Setyembre 30, 2026 ang kasunduan sa pagkuha sa 11 SKIES.
• Ililipat ang tatlong gusaling opisina at entertainment complex nang walang bayad para bilhin ang mga asset.
• Magtatapos ang lease sa Abril 1, 2027, kaya mawawala ang garantisadong taunang upa na hindi bababa sa HK$1.8 bilyon.
• Ayon sa awtoridad, magbibigay ang New World ng mahigit HK$3 bilyon na cash at mga katumbas nito; iba-iba ang paglalarawan ng mga ulat sa settlement package.
• Nagtala ang New World ng pagkalugi na humigit-kumulang HK$18.3 bilyon mula sa pagtatapos ng lease at taunang pagkaluging HK$28.15 bilyon na iniatang sa mga shareholder.
• Ayon sa iniulat na tatlong taong option, maaaring bumili ang awtoridad ng 750 milyong share na pag-aari ng pamilya sa halagang HK$2.25 bilyon, alinsunod sa mga kondisyon para sa mga shareholder.
• Nananatili sa humigit-kumulang HK$143.3 bilyon ang kabuuang utang ng New World noong Hunyo 2026.
• Plano ng awtoridad na unti-unting simulan ang operasyon ng entertainment mula 2028/29 bilang bahagi ng SKYTOPIA.