Ipinasa ng Singapore ang Mas Mahihigpit na Panuntunan Kontra Money Laundering sa Sektor ng Ari-arian, na may Parusa sa Bawat Paglabag

Bibilangin ang bawat paglabag sa ilalim ng mas mahihigpit na panuntunan sa ari-arian

Ipinasa ng Parlamento ng Singapore noong Martes, 8 Abril 2025, ang batas na magpapataas sa mga pinansiyal na parusa para sa mga ahensiya ng ari-arian at ahente na lumalabag sa mga panuntunan laban sa money laundering at pagpopondo ng terorismo. Binabago ng hakbang na ito ang batayan ng pinakamataas na parusa: mula sa bawat kaso tungo sa bawat paglabag, kaya magiging salik sa pagtatakda ng pinansiyal na parusa ang bilang ng mga paglabag.

Inaatasan din ng Prevention of Money Laundering and Other Matters (Estate Agents and Developers) Bill ang mga ahensiya at ahente na magsagawa ng due diligence sa mga katransaksiyong walang kinatawan, kaya palalawakin ang mga pagsusuri lampas sa sarili nilang mga kliyente. Ibig sabihin, hindi na matatapos sa taong kumuha sa serbisyo ng ahente ang kanyang pananagutan kung walang kinatawan ang kabilang panig sa transaksiyon.

Sinabi ni Indranee Rajah, Ikalawang Ministro para sa Pambansang Kaunlaran, sa Parlamento na maaaring hindi sapat na makapigil sa maling asal ang kasalukuyang pinakamataas na pinansiyal na parusa na S$200,000 para sa mga ahensiya at S$100,000 para sa mga ahente kada kaso. Maaaring mas malaki pa sa mga limitasyong iyon ang pinansiyal na pakinabang sa pagtulong sa mga ilegal na transaksiyon.

Sa ilalim ng mga bagong hakbang, maaaring patawan ang mga ahensiya at ahente ng pinansiyal na parusang hanggang S$5,000 sa bawat paglabag sa ilalim ng sistema ng babala ng Council for Estate Agencies. Maaaring iakyat sa malayang tribunal para sa disiplinaryong paglilitis ang mas malulubhang paglabag. Saklaw ng mga pagbabago ang mga paglabag sa mga batas at kaugnay na tuntunin sa praktis, etika at asal hinggil sa money laundering o pagpopondo ng terorismo.

Nakabatay ang batas sa mga tungkuling ipinataw sa mga ahente ng ari-arian noong 2021 at pinalawak sa mga developer sa pamamagitan ng mga pagbabago sa batas noong 2023. Pangunahing layunin nitong gawing mas mahirap balewalain ang mga tungkuling iyon, kapwa sa pagpapalawak ng mga taong kailangang suriin at sa pagbabago sa paraan ng pagbibilang ng mga parusa.

Bakit mahalaga ang pagkalkula ng parusa

Nililimitahan ng pinakamataas na parusang nakabatay sa isang kaso ang pinansiyal na parusa para sa kasong iyon, kahit pa marami itong paglabag. Kapag bawat paglabag ang batayan ng pinakamataas na parusa, maaaring patawan ng magkakahiwalay na parusa ang magkakahiwalay na paglabag. Nakadepende pa rin ang panghuling halaga sa mga natuklasan at sa naaangkop na proseso ng pagpapatupad.

Mahalaga ang pagkakaibang ito dahil may ilang magkakahiwalay na pananagutan sa isang transaksiyon sa ari-arian, kabilang ang beripikasyon ng pagkakakilanlan, pagtatasa ng panganib at pagtatago ng mga rekord. Iba ang kasong may mga pagkukulang sa lahat ng tungkuling ito sa kasong may iisang pagkukulang. Sa pagbabago ng batayan ng pagkalkula ng mga parusa, mas tuwirang maipapakita ng mga parusa ang pagkakaibang iyon.

Ang halagang S$5,000 ay para sa sistema ng babala, hindi pamalit na pinakamataas na parusa para sa lahat ng seryosong kasong pandisiplina. Hindi tinutukoy sa ulat tungkol sa mga pagbabagong ipinasa ng Parlamento ang bagong pinakamataas na pinansiyal na parusang maaaring ipataw ng tribunal para sa disiplinaryong paglilitis. Kaya hindi tamang ituring ang S$5,000 bilang pinakamalaking parusang maaaring kaharapin ng isang ahensiya o ahente sa ilalim ng pinatibay na balangkas.

Sa artikulo ng industriya hinggil sa gabay ng CEA na may petsang 20 Agosto 2023, inilalarawan ang naunang balangkas bilang nagpapahintulot ng pinansiyal na parusang pandisiplina na hanggang S$200,000 kada kaso para sa mga ahensiya at S$100,000 kada kaso para sa mga ahente. Nakatala rin dito ang pagsuspinde o pagbawi sa lisensiya ng ahensiya o rehistro ng ahente, at magkahiwalay na kapangyarihang magbigay ng pormal na pagsaway o magpataw ng pinansiyal na parusang hanggang S$5,000.

Ipinapakita ng mga probisyong iyon na bahagi na ng mas malawak na balangkas ng pagpapatupad ang mga pinansiyal na parusa. Binabago ng batas noong Abril ang paraan ng pagbibilang ng mga paglabag, sa halip na unang magpasailalim sa pagsusuri ang mga propesyonal sa ari-arian.

Sasaklaw ang mga pagsusuri sa mga taong hindi kliyente ng ahente

Dati, kailangang magsagawa ng customer due diligence ang mga ahensiya ng ari-arian at ahente sa sarili nilang mga kliyente. Pinalalawak ng panukalang batas ang obligasyong ito para saklawin ang mga katransaksiyong walang kinatawan. Halimbawa nito ang mamimiling walang ahente sa bentahang may ahenteng kumakatawan sa nagbebenta; kabilang na ang mamimili sa mga karagdagang taong sasaklawin ng pinalawak na kahingian.

Kabilang sa customer due diligence ang pagtukoy sa taong sangkot, beripikasyon ng kanyang pagkakakilanlan at pagtatasa sa panganib na maaaring may kinalaman sa mga pondong mula sa krimen ang transaksiyon. Kung kompanya o iba pang legal na entidad ang sangkot, sinusuri rin ang tunay na may-ari, o ang indibidwal na sa huli ay nagmamay-ari o kumokontrol dito.

Sinabi ni Indranee na higit nitong iaayon ang regulasyong sistema ng Singapore sa mga pamantayang itinakda ng Financial Action Task Force. Nagtatakda ang FATF ng mga pandaigdigang pamantayan laban sa money laundering at pagpopondo ng terorismo, kabilang ang mga pagsusuring kailangang isagawa ng mga negosyo at propesyonal na sangkot sa mga transaksiyon sa ari-arian.

Sa praktika, pinalalawak nito ang pananagutan ng mga ahenteng sangkot na sa isang transaksiyon. Maaaring magsagawa rin ng sarili nilang pagsusuri ang mga bangko, abogado at developer, ngunit hindi nito inaalis ang mga obligasyon ng ahente. Sa pagsaklaw sa partidong walang kinatawan, nagkakaroon ng karagdagang pagkakataong matukoy ang mga alalahanin bago magpatuloy ang transaksiyon.

Mga kahingian sa kasalukuyang pagsusuri

Sa kanyang pahayag ng ministro noong Oktubre 2023, na inilahad sa Parlamento noong 3 Oktubre, inilarawan ni Indranee ang mga detalyadong tungkuling ipinataw na sa mga ahente, ahensiya at developer ng ari-arian. Kabilang dito ang beripikasyon at pagsusuri sa mga kliyente at tunay na may-ari, pagtatasa sa kanilang panganib at pagtatago ng mga kaugnay na dokumento.

Kung kumikilos ang isang kliyente para sa ibang tao, kailangang humingi ang propesyonal sa ari-arian ng mga dokumentong nagpapahintulot sa kinatawang iyon. Kung entidad ang mamimili, kailangang saklawin ng mga pagsusuri ang negosyo nito, istruktura ng pagmamay-ari at pagkontrol, at lugar ng pagkakatatag. Hindi lamang ang pangalang nakasaad sa dokumento ng pagbili ang sinusuri sa mga kahingiang ito.

Nakadepende sa tinasa na panganib ang tindi ng mga pagsusuri. Kabilang sa mga grupong nangangailangan ng mas masusing pagsusuri, ayon sa pahayag, ang mga dayuhang politically exposed person at mga taong mula sa mga hurisdiksiyong tinukoy ng FATF na may mas mataas na panganib. Ang politically exposed person ay indibidwal na pinagkatiwalaan ng mataas na tungkuling pampubliko, na maaaring maglantad sa kanya sa mas malaking panganib ng katiwalian dahil sa kanyang posisyon.

Para sa mga mamimiling mula sa mga bansang may mas mataas na panganib ng money laundering, sinabi sa pahayag na kailangan ding beripikahin ang kita at pinagmulan ng yaman at mga pondo. Tumutukoy ang pinagmulan ng yaman sa paraan ng pag-iipon ng mga ari-arian ng isang tao; tumutukoy naman ang pinagmulan ng pondo sa pinanggalingan ng perang ginamit sa isang partikular na transaksiyon.

Ayon sa gabay ng CEA, kailangang isagawa ang customer due diligence bago pumasok sa ugnayang pangnegosyo o transaksiyon, at kailangang itago ang mga rekord nang hindi bababa sa limang taon. Kailangan ding magpanatili ang mga ahensiya ng mga panloob na patakaran, pamamaraan at kontrol upang maiwasan ang money laundering o pagpopondo ng terorismo.

May karagdagang tuloy-tuloy na pananagutan ang mga developer: pana-panahong suriin ang impormasyon ng mga mamimili upang manatili itong tama at napapanahon hanggang makumpleto ang ari-arian. Mga umiiral na obligasyon ang mga ito na inilarawan sa pahayag noong 2023, hindi mga tungkuling unang nilikha ng panukalang batas noong Abril.

Dapat iulat ang hinala, hindi patunayan

Isang bahagi lamang ng balangkas ang pagsusuri sa pagkakakilanlan. Kailangan ding iulat ng mga propesyonal sa ari-arian ang mga transaksiyon kung alam nila, o may makatuwirang batayan silang maghinala, na maaaring may kaugnayan sa gawaing kriminal ang ari-arian. Hindi hinihingi ng pamantayang ito na patunayan muna ng ahente na may naganap na krimen bago mag-ulat ng alalahanin.

Tinutukoy ng CEA ang Corruption, Drug Trafficking and Other Serious Crimes (Confiscation of Benefits) Act 1992 bilang batayang legal ng pag-uulat ng mga kahina-hinalang transaksiyon. Isinusumite ang mga ulat sa Suspicious Transaction Reporting Office sa loob ng Commercial Affairs Department ng Singapore Police Force.

Ipinaliwanag ni Indranee, na nagsalita bilang Ikalawang Ministro para sa Pananalapi at Pambansang Kaunlaran noong Oktubre 2023, na hindi lamang mga propesyonal na humahawak sa pagbili ang saklaw ng obligasyon. Ganito ang sinabi sa kanyang pahayag:

Sinumang nakaaalam o may makatuwirang batayan upang maghinala na ang anumang ari-arian ay nagmula sa krimen o may kaugnayan dito ay kailangang magsumite ng STR sa Pulisya.

Sinabi niyang kabilang dito ang mga nagpapaupa na may makatuwirang batayan upang maghinala sa kanilang mga nangungupahan, at na paglabag ang hindi pag-uulat sa lalong madaling panahong praktikal. Babala para masuri ng mga awtoridad ang isang kahina-hinalang ulat ng transaksiyon; hindi ito deklarasyong nagkasala ang taong sangkot.

Kabilang sa mga halimbawang palatandaan ng kahina-hinalang gawain na binanggit ng CEA ang pagbili ng ilang ari-arian sa maikling panahon, pagbili nang hindi sinisiyasat ang ari-arian at pagsang-ayon sa presyong malayong mas mataas o mas mababa sa halaga sa merkado. Mga babalang palatandaan ang mga ito na nangangailangan ng pagsusuri, hindi awtomatikong patunay ng money laundering.

Sinabi rin sa pahayag ng ministro na hindi maaaring tumanggap ng bayad na cash ang mga developer para sa mga hindi pa natatapos na bentahan ng ari-arian. Tinanggihan nito ang paggamit ng iisang numerikal na hangganan upang tukuyin ang kahina-hinalang gawain. Ipinaliwanag nitong maaaring magpahiwatig ng money laundering ang iba-ibang palatandaan at kailangang isaalang-alang ang mga transaksiyon ayon sa konteksto.

Ipinapakita ng kaso noong 2023 ang lawak ng panganib sa sektor ng ari-arian

Nagbibigay ng kongkretong sukatan sa panganib ng sektor ng ari-arian ang naunang kaso ng pagpapatupad ng batas. Tinukoy sa artikulo ng CEA noong Agosto 2023 ang anunsiyo ng pulisya noong 15 Agosto tungkol sa operasyong kinasangkutan ng 105 ari-arian at pag-aresto sa 10 dayuhan. Kabilang sa mga ari-arian ang mga tirahan, komersiyal na lugar at espasyong industriyal.

Pagsapit ng 3 Oktubre 2023, nakatala sa pahayag ni Indranee sa Parlamento ang mga kautusang nagbabawal sa pakikitungo sa 94 na residensiyal na ari-arian, 53 komersiyal na ari-arian at limang industriyal na ari-arian. May kabuuang 152 ari-arian ang mga kategoryang ito.

Magkaibang update na may magkaibang petsa at paglalarawan sa imbestigasyon ang bilang na 105 noong Agosto at ang kabuuang 152 noong Oktubre. Hindi dapat ituring ang mga ito bilang magkatunggaling bilang na kinuha sa iisang panahon, o bilang sukatan ng dami ng mga transaksiyong maaapektuhan ng batas noong Abril.

Sa 94 na residensiyal na ari-arian sa update noong Oktubre, 60 ang mga natapos nang yunit na muling ipinagbili at 34 ang mga hindi pa tapos na yunit na direktang ipinagbili ng mga developer. Mahalaga ang paghahating ito dahil kapwa kabilang sa iisang larawan ng pagpapatupad ng batas ang mga ahenteng humahawak sa muling pagbebenta at mga developer na nagbebenta ng mga bagong yunit.

Walo sa mga residensiyal na ari-arian ang mga landed home sa Sentosa Cove. Sinabi ni Indranee na wala sa mga landed residential property na isinailalim sa mga kautusang nagbabawal sa pakikitungo ang nasa mainland Singapore, kung saan mas mahigpit ang mga pamantayan sa pag-apruba para sa mga dayuhang mamimili. Sinabi rin niyang nasunod ang mga kahingian ng Residential Property Act.

Pinaghihiwalay ng pagkakaibang ito ang dalawang legal na tanong: pinahihintulutan bang magmay-ari ng ari-arian ang mamimili, at lehitimo ba ang perang ginamit sa transaksiyon. Hindi nito sinasagot ang ikalawang tanong kapag nasunod ang mga paghihigpit sa pagmamay-ari. Sinabi sa pahayag na nagpapatuloy noon ang mga imbestigasyon sa mga ahensiya at ahenteng humawak sa mga transaksiyon; hindi nito pinatunayan na nilabag ng bawat propesyonal na sangkot ang kanilang mga tungkulin.

Pag-unlad ng mga panuntunan

Sinundan ng panukalang batas noong Abril ang ilang magkakahiwalay na yugto ng batas at pagpapatupad nito. Ipinapakita ng kronolohiya na nakabatay ang mga bagong hakbang sa dati nang balangkas sa halip na palitan ito:

• 2021: Itinakda sa batas ng Estate Agents (Prevention of Money Laundering and Financing of Terrorism) Regulations ang mga itinakdang tungkulin ng mga ahente ng ari-arian.
• 2023: Pinalawak sa mga developer ang mga kahingian sa pag-iwas sa money laundering sa pamamagitan ng mga pagbabago sa Housing Developers (Control & Licensing) Act at Sale of Commercial Properties Act.
• 15 Agosto 2023: Nag-anunsiyo ang pulisya ng operasyong kinasangkutan ng 105 ari-arian at 10 naaresto.
• 3 Oktubre 2023: Inilahad ni Indranee ang mga obligasyon ng sektor at iniulat ang mga kautusang nagbabawal sa pakikitungo sa 152 ari-arian.
• 8 Abril 2025: Ipinasa ng Parlamento ang panukalang batas na nagpapatibay sa balangkas ng mga parusa at nagpapalawak sa due diligence upang saklawin ang mga katransaksiyong walang kinatawan.

Ipinaghihiwalay din ng pagkakasunod-sunod na ito ang orihinal na paglikha ng mga tungkulin sa mga sumunod na pagsisikap na pahusayin ang pagpigil. Kinakailangan na ang mga pagsusuri sa pagkakakilanlan, pagtatago ng rekord at pag-uulat ng mga kahina-hinalang transaksiyon bago aprubahan ng Parlamento ang pinakahuling mga pagbabago.

May mga detalye ng pagpapatupad na hindi pa naitatakda

Nangangasiwa ang CEA sa mga ahensiya ng ari-arian at mga ahente, habang kinokontrol ng Urban Redevelopment Authority ang mga developer. Inilarawan sa pahayag noong Oktubre 2023 ang regular na inspeksiyon ng dalawang tanggapang ito; binibigyang-priyoridad at mas madalas inspeksiyunin ang mga negosyong itinuturing na may mas mataas na panganib.

Maaaring tasahin bilang mas mataas ang panganib ng mga negosyong mas aktibo sa pribadong pabahay, lalo na sa mga mamahaling proyekto. Nagsagawa rin ng mga inspeksiyon ang mga regulator dahil sa impormasyong natanggap mula sa mga ahensiyang nagpapatupad ng batas tungkol sa mga posibleng paglabag. Sinuportahan ng CEA ang pagsunod sa pamamagitan ng gabay, mga checklist, listahan ng mga kahina-hinalang palatandaan at pagsasanay, habang naglabas naman ang URA ng mga circular at nagsagawa ng mga briefing para sa mga developer.

Nagtatakda ang balangkas ng magkakaugnay na tungkulin para sa ilang kalahok sa isang transaksiyon sa ari-arian. May mga obligasyon ding magsuri ng mga kliyente at mag-ulat ng hinihinalang gawaing kriminal ang mga abogado sa conveyancing, kaugnay na accountant at institusyong pinansiyal. Ayon sa pahayag ni Indranee, dumaraan sa mahigit isang antas ng pagsusuri ang karamihan sa mga pagbili at pagbebenta ng ari-arian.

Pinatitibay ng mga pagbabago noong Abril ang dalawang partikular na bahagi ng kaayusang iyon: kung sino ang kailangang suriin ng isang ahente at ang mga pinansiyal na kahihinatnan ng magkakahiwalay na paglabag. Hindi nito ginagawang hindi na kailangan ang mga tungkulin ng iba pang kalahok, at hindi dapat ipagkamali ang pagpasa sa panukalang batas bilang kumpirmasyong nagsimula nang ipatupad ang bawat probisyon.

Hindi tinukoy sa ulat ng Parlamento ang petsa ng pagsisimula, mga detalyadong palugit sa pagpapatupad o ang mga bagong pinakamataas na parusa ng tribunal para sa disiplinaryong paglilitis. Hindi rin tinukoy rito ang pinakahuling resulta ng mga imbestigasyong inilarawan noong Oktubre 2023. Dapat ihiwalay ang mga puntong iyon sa mga napatunayan na: inaprubahan ng Parlamento ang mas malawak na mga pagsusuri at balangkas ng mga parusang nilalayong tiyaking bibilangin ang bawat paglabag.

Mahahalagang Punto

• Ipinasa ng Parlamento ang panukalang batas laban sa money laundering sa sektor ng ari-arian noong 8 Abril 2025.
• Ibabatay ang pinakamataas na pinansiyal na parusa sa bawat paglabag sa halip na sa bawat kaso.
• Pinahihintulutan ng sistema ng babala ang mga parusang hanggang S$5,000 sa bawat paglabag, habang iniaakyat sa mga paglilitis pandisiplina ang mas seryosong mga usapin.
• Kailangang palawakin ng mga ahensiya at ahente ang due diligence upang saklawin ang mga katransaksiyong walang kinatawan.
• Kabilang sa mga umiiral na tungkulin ang pagsusuri ng pagkakakilanlan, pagtatago ng mga rekord nang hindi bababa sa limang taon at pag-uulat ng mga kahina-hinalang transaksiyon.
• Nakatala sa update ng pamahalaan noong Oktubre 2023 ang 152 ari-ariang saklaw ng mga kautusang nagbabawal sa pakikitungo.
• Hindi tinukoy sa ulat ng Parlamento ang mga petsa ng pagsisimula o ang mga bagong pinakamataas na parusa ng tribunal.