Bumibilis ang Malawakang Paglikas
Nagaganap sa South Korea ang paglilipat ng populasyong may makasaysayang laki, habang iniiwan ng mga residente ang kabisera para maghanap ng mas abot-kayang tirahan. Ayon sa datos tungkol sa panloob na migrasyon na inilabas ng Ministry of Data and Statistics, 83,984 katao ang lumipat mula Seoul patungong Gyeonggi Province sa unang tatlong buwan ng taong ito. Tumaas ito nang 30.9 porsiyento mula sa nakaraang quarter at 11.7 porsiyento mula sa kaparehong panahon noong nakaraang taon. Ito ang pinakamataas na antas para sa isang quarter mula noong huling tatlong buwan ng 2021, nang 85,481 katao ang gumawa rin ng paglipat na ito.
Mga Nilalaman
Ipinapakita ng kilusang ito, na malawakang tinatawag na paglikas mula Seoul, ang tumitinding bigat ng pamilihan ng pabahay na nagtulak sa karaniwang mga sambahayan lampas sa kanilang kakayahang pinansiyal. Sinusubaybayan ng datos, na mula sa mga ulat ng paglilipat ng rehistro ng residente, ang galaw ng populasyon sa iba’t ibang distritong administratibo at inilalantad ang malinaw na padron. Kahit matapos ang mga panahong bumaba ang mga presyo, kabilang pa rin ang mga apartment sa Seoul sa pinakamamahal sa bansa. Lubhang sumikip nitong mga nakaraang taon ang pamilihan ng paupahang jeonse sa lungsod, kung saan nagbabayad ng malaking deposito sa halip na buwanang upa. Habang kumakaunti ang mga anunsiyo ng jeonse at muling tumataas ang mga presyo, marami ang hindi na makahanap ng matitirhan sa kabisera nang hindi baon sa napakalaking utang.
Hindi lamang mga pamilyang matagal nang naninirahan sa lungsod ang umaalis. Saklaw ng migrasyon ang iba’t ibang demograpikong grupo, bagaman malaking bahagi ng mga lumilipat ay mga batang propesyonal at bagong kasal. Ang nagsimula bilang marahang pag-agos noong mga taon ng pandemya ay naging tuluy-tuloy na daloy, na nagbabago sa mga mapa ng demograpiya at nagtutulak sa mga policymaker na harapin ang isang di-komportableng realidad. Ang kabisera, na matagal nang itinuturing na makina ng pag-unlad ng ekonomiya at lipunan ng Korea, ay unti-unting nakikitang hindi na kayang abutin sa pinansiyal na aspeto ng mismong henerasyong inaasahang magtataguyod sa paglago sa hinaharap.
Lumalagpas sa Kakayahan ang Gastos sa Pabahay
Halos hindi na malampasan ng karaniwang mga pamilya ang mga hadlang pinansiyal sa pananatili sa Seoul. Patuloy na nananatili sa antas na hindi kayang abutin ng mga mamimiling may panggitnang kita ang mga presyo ng apartment sa kabisera. Nililimitahan sa 600 milyong won, o humigit-kumulang $430,000, ng malawakang regulasyon sa pagpapautang na ipinatupad kamakailan ang mga pautang para sa pabahay. Bagaman layunin nitong pigilan ang ispekulatibong pagbili at patatagin ang mga presyo, pinalamig ng tuntunin ang pag-asang makabili ng bahay ng mga pamilyang manggagawa. Dahil nasa humigit-kumulang 1.46 bilyong won na ang karaniwang presyo ng apartment sa Seoul, kailangan pa rin ng mga kuwalipikado sa pinakamataas na halaga ng pautang ng hindi bababa sa 860 milyong won na salapi para mabili ang isang bahay. Sa bisa ng patakarang ito, nalilimitahan ang direktang pagpasok sa pamilihan sa mga sambahayang may malaking pondong madaling magamit.
Inaasahang maaapektuhan ng regulasyon ang mahigit 1.27 milyong sambahayan, o humigit-kumulang 74 porsiyento ng 1.71 milyong yunit ng apartment sa Seoul. Sa mga distritong mahal ang pabahay, gaya ng Gangnam at Seocho, kung saan lampas 3 bilyong won ang karaniwang presyo, dati nang maaaring umutang ang mga mamimili ng hanggang 50 porsiyento ng halaga ng ari-arian, katumbas ng pautang na 1.5 bilyong won o higit pa. Sa ilalim ng bagong sistema, hanggang 600 milyong won na lamang ang maaaring ipautang, kaya kailangan ng mahigit 2.5 bilyong won na salapi para sa mga ari-arian sa mga lugar na ito. Nagbabala ang isang mananaliksik sa patakaran sa pabahay sa Seoul na unti-unti nang para lamang sa mayayaman ang pamilihan, na maaaring magpalalim sa mga pagkakahating sosyoekonomiko sa buong rehiyon ng kabisera.
Ipinatutupad ang mga limitasyong ito sa pagpapautang habang hinaharap ng South Korea ang isa sa pinakamataas na antas ng utang ng sambahayan sa mundo. Umabot sa 91.7 porsiyento ang utang ng sambahayan kumpara sa gross domestic product sa huling quarter ng 2024, kaya pangalawa ito sa 38 pangunahing bansa, ayon sa datos ng Institute of International Finance. Mas mataas lamang ang Canada, na nagtala ng 100.6 porsiyento. Binigyang-diin ni Bank of Korea Governor Rhee Chang-yong ang pangangailangang unti-unting ibaba ang antas na ito sa humigit-kumulang 80 porsiyento. Nagbabala siyang maaaring magsapanganib sa katatagan ng pananalapi at paglago ng ekonomiya ang labis na pangungutang. Gayunman, sa patuloy na pagmahal ng pabahay, pakiramdam ng maraming residente ay kailangan nilang mamili sa pagitan ng pagkakautang na mapanganib at tuluyang pag-alis sa lungsod.
Nagiging Bagong Hangganan ang Gyeonggi
Karamihan sa mga umaalis sa Seoul ay naninirahan sa malalaking lungsod ng Gyeonggi Province na may maayos na ugnayan sa transportasyon at maunlad na imprastraktura para sa pabahay. Pinakamaraming bagong residente mula sa ibang rehiyon ang tinanggap ng Suwon sa unang quarter, na may 13,712 katao. Sumunod ang Goyang na may 13,317, habang 13,005 naman ang lumipat sa Yongin at 12,088 sa Seongnam. Mahigit 10,000 bagong residente ang naitala sa bawat isa sa Hwaseong at Pyeongtaek. Sa loob ng probinsiya, nagtala ang Gwangmyeong ng pinakamalaking netong pagdami ng populasyon, na nadagdagan ng 8,203 residente sa quarter.
Lalong nakikita sa mga transaksiyon sa ari-arian ang pagtaas ng pangangailangan sa pabahay mula sa mga residente ng Seoul. Ayon sa datos ng sistema ng impormasyon sa rehistro ng Supreme Court, 15.69 porsiyento ng mga bumili ng apartment sa Gyeonggi Province noong Marso ay mga residente ng Seoul. Ito ang pinakamataas na antas mula Hunyo 2022. Noong nakaraang taon lamang, 17,093 apartment sa probinsiya ang binili ng mga nakatira sa Seoul, tumaas nang 27.3 porsiyento mula sa 13,429 yunit noong nakaraang taon. Naging pinakamasiglang pamilihan ang Goyang, kung saan bumili ang mga taga-Seoul ng 1,736 apartment. Sumunod ang Namyangju na may 1,409 yunit, Hanam na may 1,252, at Uijeongbu na may 1,109. Sa pitong lungsod kung saan lumampas sa 1,000 yunit ang mga transaksiyon, 53.7 porsiyento ng lahat ng pagbili sa Gyeonggi Province ay ginawa ng mga residente ng kabisera, katumbas ng 9,183 bentahan ng apartment.
Mabilis na binabago ng pagtaas ng pangangailangan ang lokal na halaga ng mga ari-arian. Ipinakita ng datos ng Korea Real Estate Board na tumaas nang 7.24 porsiyento ngayong taon hanggang sa ikaapat na linggo ng Abril ang presyo ng mga apartment sa Suji-gu, Yongin. Umakyat nang 4.59 porsiyento ang mga presyo sa Bundang-gu, Seongnam, habang tumaas naman nang 3.67 porsiyento at 2.88 porsiyento ang mga ito sa Yeongtong-gu, Suwon, at Dongtan-gu, Hwaseong. Sa kaparehong panahon, 2.65 porsiyento lamang ang karaniwang pagtaas sa buong Seoul. Ipinahihiwatig ng mas mabilis na pagtaas ng presyo sa mga bayang dinaraanan ng mga komyuter na hindi lamang paglilipat ng mga residente ang paglikas mula sa kabisera, kundi isang pundamental na pagbabago sa buong pamilihan ng pabahay sa metropolitan area.
Pinakamahirap ang mga Pagpapasiyang Hinaharap ng mga Kabataang Koreano
Pinakamatingkad ang takbo ng migrasyon sa mga kabataan, para kanino nagbago ang Seoul mula sa lupain ng oportunidad tungo sa bitag pinansiyal. Ayon sa datos ng Statistics Korea na inilabas noong nakaraang taon, netong 10,000 kabataang may edad 19 hanggang 34 ang umalis sa kabisera patungo sa ibang bahagi ng rehiyon ng kabisera noong 2024. Limang ulit ito ng 2,000 na naitala noong nakaraang taon. Tumulong ang Gyeonggi Province sa paninirahan ng 6,000 sa mga kabataang migranteng ito, habang netong 4,000 naman ang nadagdag sa Incheon. Maraming kabataang Koreano ang unang lumilipat sa Seoul para sa trabaho o edukasyon, ngunit natutuklasan nilang hindi kayang tustusan sa pangmatagalan ang paninirahan doon dahil sa mahal na pabahay.
Lalo pang nagpabigat sa mga suliraning ito ang paghina ng sistema ng subscription para sa pabahay. May natatanging programa ang South Korea para sa mga account ng subscription na nilalayong tulungan ang mga bibili sa unang pagkakataon, lalo na ang mga nakababatang aplikante, na makabili ng mga bagong tayong apartment sa reguladong presyo. Gayunman, nanghihina na ang sistema habang lalong lumalampas sa kasalukuyang presyo sa pamilihan ang mga panimulang presyo ng mga bagong apartment. Ayon sa platapormang pang-ari-arian na Zigbang, 19 sa 24 na pribadong pagpapaunlad ng mga apartment complex na inilunsad sa buong bansa ngayong taon ay may karaniwang presyo kada 3.3 metro kuwadrado na mas mataas kaysa sa mga apartment sa kaparehong lugar na natapos itayo sa nakalipas na dalawang taon. Sa Seoul, humigit-kumulang 18 porsiyentong mas mataas sa karaniwang panimulang presyo sa distrito at mga 27 porsiyentong mas mataas sa kamakailang presyo sa pamilihan ang presyo ng mga complex tulad ng Dfine Yeonhui sa Seodaemun-gu.
Habang kumakaunti ang inaasahang tubo mula sa agwat ng mga presyo, humihina ang sigla sa pamilihan ng subscription. Bumaba ang kabuuang bilang ng mga may hawak ng subscription account mula 26.979 milyon noong Enero 2024 tungo sa 26.132 milyon noong Enero ngayong taon, o humigit-kumulang 840,000 na mas kaunti. Pinakamalaki ang ibinaba sa mga may hawak na tatlo hanggang limang taon nang kasali sa programa, na nabawasan nang mahigit 1.5 milyon. Dumami naman ang mga nakasali na nang sampung taon o higit pa, tanda na tinatalikuran na ng mga nakababatang aplikanteng mababa ang prayoridad ang sistema. Tumaas ang mga gastos sa konstruksyon dahil sa pagmahal ng lupa, hilaw na materyales, paggawa at pagpopondo, kaya hindi na kayang ialok ng mga developer ang mga diskuwentong dating nakaaakit sa mga aplikante.
Ipinaliwanag ni Seo Jin-hyung, propesor ng batas sa ari-arian sa Kwangwoon University, na hindi lamang pagbili ng bahay ang pabigat kundi pati ang pamilihan ng paupahan.
Naging napakamahal ng pabahay sa Seoul kaya napipilitang lumipat sa mga nasa labas na lugar ang mga kasalukuyang residente. Kasabay nito, mas pinipili na rin ng mga lumilipat sa rehiyon ng kabisera mula sa mga rehiyonal na lugar ang Gyeonggi o Incheon sa halip na subukang manirahan mismo sa Seoul.
Idinagdag ni Seo na lubos pa ring nakadepende sa pagko-commute papuntang Seoul ang Incheon at maraming lungsod sa Gyeonggi. Dahil dito, ipinagpapalit ng mga lumilipat para makatipid sa pabahay ang natipid nila sa dagdag na pasanin sa transportasyon.
Mga Patakaran ng Pamahalaan at Tugon ng Pamilihan
Kinikilala ng mga opisyal sa Seoul ang krisis at nagsisikap palawakin ang suplay ng pabahay, bagaman kinukuwestiyon ng mga kritiko kung makasasabay ang mga pagsisikap na ito sa pangangailangan. Inanunsiyo ni Land Minister Kim Yun-duk na mabilis na palalawakin ng pamahalaan ang suplay ng pabahay para sa mga kabataan at bagong kasal sa metropolitan area ng Seoul. Ginawa ang pangakong ito sa isang konsultasyon sa pagitan ng naghaharing Democratic Party of Korea at ng pamahalaan sa National Assembly, kung saan tinalakay ng magkabilang panig ang mga hakbang para paramihin ang pabahay sa lungsod dahil sa pag-aalala sa pagtaas ng mga presyo. Sinabi ni Kim na gagawin ng pamahalaan ang lahat upang maglaan ng matatag na pabahay para sa mga nakatira sa hindi maayos na kalagayan at nag-aalala sa mahal na mga presyo.
Kasunod ang mga anunsiyo ng nauna nang pangakong simulan ang konstruksyon ng mahigit 1.35 milyong bahay sa buong bansa pagsapit ng 2030. Ipinaliwanag ni Kim na nakatuon ang nakaraang taon sa pagbabago ng mga regulasyon bilang paghahanda sa pagpapalawak ng suplay, at bibilis ang pagpapatupad ngayong taon. Hinimok ni Democratic Party lawmaker Maeng Sung-kyu ang pamahalaan na gamitin ang lupang pag-aari ng estado at mga lumang gusali ng pampublikong institusyon sa metropolitan area ng Seoul. Binigyang-diin din niya ang pangangailangan ng suporta sa regulasyon upang matiyak na matatapos sa takdang panahon ang konstruksyon.
Sa pribadong sektor, nagmamadali ang mga developer na tugunan ang pangangailangan sa mga lugar sa labas ng sentro. Nag-aalok ang Lotte Construction ng mga tulong pinansiyal para sa Uijeongbu Lotte Castle Naribec City, kabilang ang paunang bayad na 5 porsiyento, unang hulog na nakapirmi sa 10 milyong won, at tulong sa interes ng pautang. Inilunsad naman ng Samsung C&T ang Raemian Songdo Station Centripol sa Incheon, na may 2,549 yunit sa 19 na gusali. Tumatanggap ang Korea Land and Housing Corp. ng mga aplikasyon para sa 391 yunit sa Goyang Changneung District, habang planong ilunsad ng Lotte Construction ang Pungmu Station Lotte Castle Signature sa Gimpo. Sumasalamin ang mga proyektong ito sa mas malawak na pagbabago ng direksiyon ng industriya mula sa sentro ng Seoul patungo sa mga nasa gilid ng rehiyon ng kabisera.
Gayunman, nananatiling masalimuot ang kapaligiran ng mga patakaran. Lalong pinahirap ng mas mahihigpit na regulasyon sa debt service ratio ang pagbili ng bahay sa pamamagitan ng mga subscription, samantalang hindi isinasaalang-alang ng mga sistemang nagtatakda ng pinakamataas na presyo upang pigilan ang implasyon ang tumataas na gastos sa konstruksyon. Nagbabala ang ilang ekonomista tungkol sa epekto ng paglipat ng presyon, kung saan napupunta lamang sa mga lugar sa Gyeonggi at Incheon na mas mababa at katamtaman ang presyo ang napigilang pangangailangan sa Seoul, at nagtutulak naman doon ng pagtaas ng mga presyo. Nagbabala ang isang realtor sa Banpo-dong na madalas itulak ng mas mahihigpit na tuntunin ang mga mamimili sa mga alternatibong tagapagpautang o maging sa ilegal na paraan ng pagpopondo. Lumilikha ito ng mga bagong panganib nang hindi nilulutas ang ugat ng problema sa pagiging abot-kaya ng pabahay.
Kabalintunaan ng Pagko-commute
Sa kabila ng malawakang paglipat palabas, nananatiling hindi mapag-aalinlanganang sentro ng ekonomiya ng South Korea ang Seoul. Lumilikha ito ng kabalintunaan sa pagko-commute na nagpapabigat sa mga network ng transportasyon at pananalapi ng mga tao. Lubos pa ring nakadepende sa pagko-commute papuntang Seoul para sa trabaho ang Incheon at maraming lungsod sa Gyeonggi. Dahil dito, kadalasang kapalit ng mas mahahabang biyahe at dagdag na gastos sa transportasyon ang mas mababang halaga ng pabahay. Matapos bahagyang bumaba ang mga presyo ng pabahay noong 2022 at unang bahagi ng 2023, nagsimula itong muling tumaas, at tila lalo pang bumigat ang gastos sa pabahay noong nakaraang taon. Mas inuuna na ngayon ng maraming sambahayan ang abot-kayang pabahay at malapit na transportasyon kaysa sa prestihiyong dulot ng adres sa Seoul.
Babala ng mga analista na maaaring patibayin ng lumalaking pag-alis ang estruktura ng mga trabaho at pagko-commute na nakasentro sa Seoul sa mas malawak na metropolitan area, sa halip na ikalat ang aktibidad pang-ekonomiya. Dobleng pasanin ang kinakaharap lalo na ng mga kabataang manggagawa: hindi nila kayang manirahan malapit sa kanilang mga trabaho, ngunit kailangan pa rin nilang bumalik araw-araw para umunlad sa karera. Nanganganib na lumikha ang ganitong kalagayan ng mahigpit na herarkiyang heograpiko, kung saan hawak pa rin ng kabisera ang kapangyarihang pang-ekonomiya habang inililipat nito sa mga karatig na hurisdiksiyon ang krisis sa pabahay. Hindi maikakaila ang kabalintunaan. Umaalis ang mga residente sa Seoul dahil hindi nila kayang manirahan doon, ngunit kailangan pa rin nilang bumalik araw-araw para magtrabaho. Sa gayon, di-tuwiran nilang sinusuportahan ang ekonomiya ng kabisera habang nahihirapan silang magkamal ng yaman sa mga karatig-lungsod kung saan mabilis na ring tumataas ang mga presyo.
Maaaring maging malalim ang pangmatagalang epekto nito sa lipunan. Kung patuloy na tatanggapin ng mga lungsod sa Gyeonggi ang pangangailangan sa pabahay mula sa Seoul nang walang katumbas na paglago ng mga trabaho, maaaring tumibay sa rehiyon ang mga padron ng hindi pagkakapantay-pantay sa espasyo, kung saan yaman sa halip na kagustuhan ang nagtatakda kung saan maninirahan. Maaaring maulit sa mas malawak na lawak ang krisis sa Seoul kung maging mamahaling bayang pangkomyuter ang mga suburb na dating abot-kaya, kaya mababawasan ang mga mapagpipiliang kanlungan ng mga susunod na henerasyon.
Mga Dapat Malaman
- 83,984 katao ang lumipat mula Seoul patungong Gyeonggi Province sa unang quarter ng 2026, pinakamataas na bilang sa loob ng apat na taon at 30.9 porsiyentong pagtaas kada quarter.
- Sa bisa ng bagong limitasyong 600 milyong won sa mga pautang para sa pabahay, halos hindi na makapasok sa pamilihan ng Seoul ang mga mamimiling nasa panggitnang uri, kung saan 1.46 bilyong won ang karaniwang presyo ng mga apartment.
- Nanguna sa paglikas ang mga kabataang may edad 19 hanggang 34. Netong 10,000 kabataang residente ang nawala sa Seoul patungo sa mga nakapaligid na lugar noong 2024.
- Tumanggap ang mga lungsod sa Gyeonggi, kabilang ang Suwon, Goyang, Yongin at Seongnam, ng tigmahigit 12,000 bagong residente sa unang quarter.
- Mas mabilis tumaas kaysa sa Seoul ang mga presyo ng apartment sa ilang distrito ng Gyeonggi. Tumaas nang 7.24 porsiyento ngayong taon ang mga ito sa Suji-gu, Yongin.
- Nangako ang pamahalaan ng South Korea na magtatayo ng mahigit 1.35 milyong bahay sa buong bansa pagsapit ng 2030, at bibilisan ang pagpapalawak ng suplay sa rehiyon ng kabisera.
- Nasa 91.7 porsiyento ng GDP ang utang ng mga sambahayan, ang ikalawang pinakamataas na antas sa mga pangunahing ekonomiya sa mundo.
