Pumalo sa rekord ang presyo ng mga condo sa Tokyo habang kumikipot ang mga opsiyon sa patakaran dahil sa mga obligasyon sa WTO

Ano ang nagtutulak pataas sa presyo ng mga condo sa Tokyo at bakit limitado ang mga hakbang

Pumalo sa bagong rekord ngayong taon ang merkado ng mga bagong condominium sa Tokyo, na lalong nagpapahirap sa mga lokal na sambahayan at sumusubok sa mga tagapagpatupad ng patakaran. Umabot sa 94.89 milyong yen ang karaniwang presyo ng bagong gawang condo sa kalakhang Tokyo mula Abril hanggang Setyembre, ayon sa Real Estate Economic Institute. Mas mataas ito nang 19.3 porsiyento kumpara sa kaparehong panahon noong nakaraang taon. Nasa likod nito ang sabayang kakapusan sa suplay, malakas na demand mula sa mga mamumuhunan, at mahinang yen na nagpapamura sa mga ari-arian sa Japan para sa mga mamimiling may hawak na dayuhang salapi. Tumitindi ang debate sa papel ng mga dayuhang mamimili, ngunit ipinahihiwatig ng paunang natuklasan ng pamahalaan na maliit pa rin ang bahagi nila sa mga transaksiyon.

Kumikilos ang mga opisyal upang maidokumento ang nangyayari bago isaalang-alang ang mga bagong tuntunin. Inatasan ni Punong Ministro Sanae Takaichi ang ministeryo sa lupa na alamin kung ilang condo ang binibili ng mga dayuhang mamamayan at ilathala agad ang mga resulta. Mula noong tagsibol, sinusuri ng Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT) ang mga rehistro ng ari-arian upang matukoy ang nasyonalidad at lokasyon ng mga mamimili. Ipinahihiwatig ng mga paunang palatandaan na maliit ang bahagi ng mga dayuhan, ngunit kahit maliit na bahagi ng mga binibili ay maaaring makaapekto sa presyo sa merkadong kapos sa suplay.

May malaking balakid sa mga panawagang magtakda ng limitasyon o magbawal sa pagbili ng mga dayuhan. Nang sumali ang Japan sa World Trade Organization noong dekada 1990, tinanggap nito ang mga pangunahing prinsipyong nagtataguyod ng pantay na pagtrato, kaya mahirap magpatupad ng mga paghihigpit sa pagbili ng real estate batay sa nasyonalidad. Mangangailangan ng panahon ang muling pagsulat sa mga pangakong ito at maaari itong tutulan ng mga kasosyo sa kalakalan. Dahil kakaunti ang madaling magamit na pambansang hakbang, unang kumilos ang pribadong sektor: hinigpitan ng malalaking developer ang mga tuntunin sa kontrata upang pigilan ang mabilisang muling pagbebenta na maaaring magpalobo sa mga presyo.

Ang resulta ay isang merkadong patuloy na nilalamangan ng demand ang suplay, habang naghahanap kapwa ang pamahalaan at industriya ng mga hakbang na pasok sa mga hangganang legal at hindi nagpapalala ng tensiyong panlipunan.

Umabot sa rekord ang mga presyo habang hinuhubog ng suplay at yen ang demand

Hindi lang demand ang nagtutulak sa siklo ng mga condo sa Tokyo; malaking salik din ang kakapusan. Matindi ang ibinaba ng suplay ng mga bagong tirahan nitong nakaraang dekada. Naglabas ang mga developer ng humigit-kumulang 45,000 bagong yunit sa merkado sa buong kalakhang Tokyo noong 2014. Bumaba ito sa tinatayang 23,000 noong 2024. Naging hadlang sa produksyon ang mga pagkaantala sa muling pagpapaunlad, pagtaas ng gastos sa konstruksyon at lupa, at limitadong kapasidad sa mga trabahong pangkonstruksyon. Kapag mas kaunti ang mga bahay na ipinagbibili, mas maraming mamimili ang nag-aagawan sa bawat bagong labas, kaya patuloy na tumataas ang presyo.

Nagdagdag pa ng isa pang puwersa ang palitan ng salapi. Dahil sa paghina ng yen nitong mga nakaraang taon, mas mababa ang aktuwal na presyo para sa mga mamimiling may hawak na dolyar, euro o iba pang mas malalakas na salapi. Para sa mamimiling nagbabayad gamit ang dolyar, maaaring tumbasan ng 10 porsiyentong pagbabago sa halaga ng salapi ang malaking bahagi ng pagtaas ng presyo sa Japan. Kasabay nito ang pag-akit ng Tokyo bilang isang merkadong itinuturing na ligtas sa isang magulong mundo. Nakikita ng mga mamumuhunan ang matatag na kalagayang pampolitika, malawak na merkado ng mortgage, at malakas na demand sa paupahang tirahan sa mga sentral na distrito.

Mahalaga rin ang murang pangungutang sa Japan. Nanatiling mababa sa pandaigdigang pamantayan ang mga interes sa mortgage sa bansa. Kahit unti-unting binabago ng sentral na bangko ang mga patakaran nito, kaya pa rin ng maraming sambahayan ang mga pautang na may nakapirming interes. Sinusuportahan ng mababang gastos sa pagpopondo ang mas matataas na presyo ng pagbili, lalo na kapag nililimitahan ng mga tuntunin sa sona, magagamit na lote at iskedyul ng konstruksyon ang bilang ng mga yunit. Ang kombinasyon ng mababang interes, epekto ng palitan ng salapi at kapos na suplay ang naglatag ng daan sa mga rekord na karaniwang presyong iniulat ngayong taon.

Mga dayuhang mamimili ba ang pangunahing salik?

Napupukaw ang pansin ng pagmamay-ari ng mga dayuhan dahil nakikita ito, at madaling iugnay ang agwat sa halaga ng salapi sa pagtaas ng presyo. Gayunman, mas masalimuot ang ipinakikita ng mga available na datos. Ipinahihiwatig ng pagsusuri ng MLIT sa mga rehistro, na inaasahang ilalathala, na mas maliit ang bahagi ng mga dayuhan sa mga binibili kaysa sa ipinapalagay sa pampublikong debate. Nalaman sa isang kamakailang sarbey na may mga adres sa ibang bansa ang humigit-kumulang 3 porsiyento ng mga bagong mamimili ng ari-arian sa Tokyo. Hindi nito lubos na ipinakikita ang nasyonalidad, dahil may mga dayuhang mamamayang nakatira at nagtatrabaho sa Japan, ngunit ipinahihiwatig nitong hindi pinangingibabawan ng kapital mula sa ibang bansa ang merkado.

Kahit maliit na presensiya ng mga dayuhan ay maaaring makaapekto sa pagbuo ng presyo kapag kapos ang suplay, lalo na sa mga kanais-nais na kapitbahayan malapit sa mga bagong estasyon o muling pinaunlad na baybayin. Maaaring halo ng mga bibili para tirhan at mga mamumuhunan ang mga mamimili sa mga kilalang proyekto. May ilang kumikita sa muling pagbebenta ng mga kontrata bago matapos ang konstruksyon, isang gawaing maaaring magtulak pataas sa presyong hinihingi sa susunod na pagbebenta ng mga yunit. Kaya nagsimula nang magdagdag ang mga developer ng mga sugnay laban sa ispekulatibong muling pagbebenta na sumasaklaw sa lahat ng mamimili, anuman ang kanilang nasyonalidad.

Maingat na tinutugunan ng mga opisyal ng pamahalaan ang pangamba ng publiko nang hindi nag-uudyok ng xenophobia. Prayoridad nilang alamin ang tunay na lawak ng pagbili ng mga dayuhan at palakasin ang mga tuntunin sa pagkilala sa mamimili at pag-uulat, kabilang ang mas malinaw na impormasyon sa mga rehistro. Itinutulak din ang mas mahigpit na pagpapatupad ng mga tuntunin sa pabahay at panuluyan upang hindi ilegal na gawing panandaliang paupahan para sa mga turista ang mga yunit na ipinagbili bilang tirahan.

Sa madaling sabi, isa lamang sa ilang salik ang demand mula sa ibang bansa. Nananatiling pangunahing puwersa ang mga batayang pang-ekonomiya: ang sampung taong pagliit ng suplay na sumasalubong sa tuluy-tuloy na pangangailangan sa lungsod, sa merkadong mababa ang gastos sa pagpopondo at lalo pang kaakit-akit sa mga pandaigdigang mamumuhunan dahil sa halaga ng salapi.

Bakit nililimitahan ng mga tuntunin ng WTO ang mga paghihigpit batay sa nasyonalidad

Nililiitan ng mga pangako sa kalakalan ang puwang ng Japan sa pagbuo ng mga patakarang nagdidiskrimina batay sa nasyonalidad. Itinatag ng pandaigdigang sistemang pangkalakalan na binuo sa Uruguay Round ang WTO at isinama rito ang mga prinsipyong gaya ng most favored nation at national treatment. Nangangahulugan ang mga ito na, sa mga sektor na saklaw ng mga pangako, hindi dapat tratuhin nang mas masama ang isang dayuhan kaysa sa isang lokal. Pinili ng Japan ang maluwag na patakaran sa mga transaksiyon ng real estate nang pumasok ito sa panahon ng WTO noong 1995, upang hikayatin ang pamumuhunan mula sa ibang bansa at iwasan ang mga paghihigpit sa pagbili ng ari-arian batay sa nasyonalidad.

Posibleng baguhin ang paninindigang ito sa teorya, ngunit mahirap gawin sa praktika. Karaniwang nangangailangan ng pakikipag-usap sa mga kasosyo sa kalakalan ang pagbabago sa mga pangako at maaari itong magbunga ng katumbas na panggigipit. Maaaring tumutol o humingi ng kabayaran ang mga bansang may mga residenteng namumuhunan sa Japan. Naglaan ng puwang sa kani-kanilang sistema ang ilang ekonomiya, kabilang ang Estados Unidos at Australia, upang maiba ang pagtrato sa mga dayuhan at lokal na mamimili sa pagbili ng lupa. Hindi nagtakda ng gayong mga limitasyon ang Japan, kaya mas mahirap para rito ang magbago ng direksiyon.

May mga eksepsiyon para sa seguridad. Nagpasa ang Japan ng batas noong 2021 na nagpapahintulot sa pamahalaan na suriin at regulahin ang paggamit ng lupa sa paligid ng mahahalagang lugar gaya ng mga base ng Self Defense Forces at mga pasilidad nuklear. Nakatuon ang balangkas na ito sa pagsubaybay at posibleng pakikialam kapag nagdudulot ng pangamba sa pambansang seguridad ang paggamit sa lupa. Hindi ito lumilikha ng pambansang pagbabawal sa pagbili ng mga dayuhang mamamayan at hindi rin nito tinutugunan ang galaw ng mga presyo sa pribadong merkado ng pabahay.

Sa loob ng mga hangganang ito, pinakamakatotohanan ang mga neutral na hakbang na ipatutupad sa lahat ng mamimili at nagbebenta. Hindi pinupuntirya ang nasyonalidad ng mga hakbang na pumipigil sa panandaliang ispekulasyon o nagpapataas sa gastos ng pagpapanatili ng mga bakanteng yunit, at maaari itong buuin nang sumusunod sa mga tuntunin sa kalakalan. Ang hamon ay pampolitika: makaaapekto rin ang mga hakbang na ito sa mga lokal na mamumuhunan at sambahayan.

Kumikilos ang mga developer upang pigilan ang ispekulatibong muling pagbebenta

Dahil limitado ang mga opsiyon ng pamahalaan, mga pribadong kompanya ang unang kumilos. Hinigpitan ng malalaking developer ang mga kontrata sa bentahan upang pigilan ang mabilisang muling pagbebenta na maaaring magpalobo sa mga presyo sa buong proyekto. Ipinaalam ng isang kompanya sa mga posibleng mamimili sa isang malaking proyekto sa baybayin ng Tokyo na kung muling ibebenta ang yunit bago ito maipasa sa may-ari, kukumpiskahin ang paunang bayad at kakanselahin ang kontrata. Nagpatupad naman ang isa pang kompanya ng limang taong pagbabawal sa muling pagbebenta sa ilang proyekto nito sa Tokyo, na may multang katumbas ng 20 porsiyento ng presyo ng ari-arian kapag nilabag ito. Saklaw ng mga hakbang na ito ang lahat ng mamimili, anuman ang nasyonalidad o tirahan.

Tinututukan ng gayong mga sugnay ang isang partikular na kilos, hindi isang uri ng mamimili. Maaaring makapagtakda ng mga bagong presyong “maihahambing” na nakaaapekto sa singil sa mga susunod na mamimili ang paglilipat ng kontrata bago matapos ang konstruksyon, kung minsan ay may malaking patong sa presyo. Layunin ng pagbabawas sa insentibong magbenta agad na mas maraming yunit ang mapunta sa mga bibili para tirhan at maging mas matatag ang presyo sa loob ng isang proyekto. Kung laganap na gagamitin, maaaring maging karaniwang tuntunin ang mga probisyong ito sa mga proyektong inilulunsad sa mga sentral na distrito na mataas ang demand.

May mga paraang pangbenta rin ang mga developer upang unahin ang mga sambahayang malamang na titira sa ari-arian. Mas mahirap mag-ipon ng mga yunit para ipagpalit kapag may bunutan, deklarasyon na titirhan ang bahay, limitasyon sa dami ng binibili sa iisang pangalan at mas mahigpit na beripikasyon ng pagpopondo. Hamon na balansehin ang patas na pag-access at masusing pagsusuri, nang hindi nagdidiskrimina batay sa nasyonalidad at habang napapanatili ang sapat na paunang benta upang mapondohan ang konstruksyon.

Anong mga hakbang ang magagamit nang hindi pinupuntirya ang nasyonalidad?

Lumilipat ang talakayan sa patakaran mula sa kung sino ang bumibili tungo sa kung paano gumagana ang merkado. May ilang opsiyong hindi nakabatay sa pinagmulan ng mamimili na maaaring magpahupa sa pagtaas ng presyo o kahit man lang magpaigting sa pagiging patas para sa mga lokal na residente.

• Buwisan ang lahat ng mabilisang muling pagbebenta. Hindi gaanong kaakit-akit ang ispekulatibong pagbebenta kung mas mataas ang buwis sa tubong natamo sa loob ng maikling panahon matapos bumili. Nagpapataw na ang Japan ng mas mataas na buwis sa mga indibidwal na nagbebenta ng ari-arian matapos itong maikling panahon lamang hawakan, ngunit maaaring higpitan ng mga awtoridad ang mga tuntunin upang saklawin ang paglilipat ng kontrata bago maipasa ang ari-arian o pahabain ang panahong umiiral ang mas mataas na buwis. Kailangang maingat itong idisenyo upang hindi maparusahan ang mga napipilitang magbenta dahil sa tunay na pangyayari sa buhay.

• Dagdagan ang gastos sa pagpapanatili ng mga bakanteng bahay. Maaaring mahikayat ang pagpapaupa o pagbebenta sa pamamagitan ng buwis sa lahat ng hindi tinitirhang yunit, anuman ang nasyonalidad ng may-ari. Ipinatutupad ng ilang lungsod sa buong mundo ang ganitong buwis upang mahikayat ang muling paggamit sa mga bakanteng ari-arian. Makapagpapanatili ng pagiging patas ang mga eksepsiyon para sa pagsasaayos o napatunayang kahirapan.

• Dagdagan ang suplay. Pinakamabisang paraan upang maibsan ang presyon sa presyo ang magtayo pa ng mga bahay. Makapagdaragdag ng mga yunit sa paglipas ng panahon ang mas mabilis na pag-apruba sa pagbabago ng gamit ng mga gusaling-opisinang kulang sa gumagamit, katamtamang pagtataas sa pinahihintulutang floor area ratio sa mga lugar na maayos ang serbisyo, at imprastrakturang sumusuporta sa mas mataas na densidad. Maaaring magtaguyod ang mga naka-target na subsidiya ng pabahay para sa panggitnang antas ng merkado, hindi lamang ng mga mararangyang tore.

• Suportahan ang mga unang bibili nang hindi nagtutulak pataas sa presyo. Maaaring makatulong sa mga lokal na makipagkompetensiya ang tulong sa paunang bayad, mas mababang gastos sa pagsasara ng transaksiyon o garantiya sa mortgage para sa mga sambahayang mas mababa sa itinakdang antas ng kita. Gayunman, nanganganib na magpataas ng presyo ang anumang malawakang suporta sa pautang kapag hindi nagbabago ang suplay.

• Palakasin ang transparency. Makapagtatapos sa debate tungkol sa papel ng mga dayuhang mamimili ang pamantayang pag-uulat ng nasyonalidad o katayuan ng tirahan ng mga mamimili sa pagsasara ng bentahan, basta pinagsama-sama at inalisan ng impormasyong makapagtutukoy sa kanila ang datos. Makalilimita rin sa paggamit ng mga estrukturang nagtatago sa tunay na may-ari ang mas mahihigpit na tuntunin sa beneficial ownership.

• Ipatupad ang mga tuntunin sa paggamit ng pabahay. Mapoprotektahan ang mga kapitbahay at mapananatili ang suplay para sa mga residente kung titiyakin na hindi ginagamit ang mga yunit na tirahan bilang ilegal na panandaliang tuluyan.

Ano ang ginawa ng ibang bansa at ano ang kahulugan nito para sa Japan?

Sumubok ang ilang merkado ng mga hakbang na nakatuon sa mga dayuhang mamimili, ngunit nakabatay ang mga desisyong iyon sa sarili nilang mga balangkas legal at pangako sa kalakalan. Nagpatupad ang Canada ng pansamantalang pagbabawal sa pagbili ng bahay ng mga dayuhan simula 2023 at kalaunan ay pinalawig ito. Nagpapataw ang Singapore ng karagdagang buwis sa pagbili ng ari-arian na mas mataas para sa mga hindi residente kaysa sa mga mamamayan at permanenteng residente. Ipinapasok ng Australia sa bagong konstruksyon ang karamihan sa mga binibili ng mga dayuhan at mahigpit nitong ipinapatupad ang mga tuntunin upang pigilan ang ilegal na pagbili ng mga kasalukuyang bahay. Nilimitahan ng New Zealand noong 2018 ang pagbili ng mga kasalukuyang bahay ng karamihan sa mga hindi residente, maliban sa ilang eksepsiyong nakabatay sa mga kasunduan.

Ipinakikita ng mga halimbawang ito ang iba’t ibang hakbang na maaaring gamitin, ngunit itinatampok din ng mga ito kung bakit limitado ang Japan. Magkakaiba ang mga pangako sa kalakalan at batas panloob ng bawat bansa. Hindi naglaan ng natatanging pagtrato para sa mga lokal na mamimili sa mga transaksiyon ng ari-arian ang paninindigan ng Japan noong panahon ng WTO, at umasa ang Tokyo sa pagiging bukas nito upang makaakit ng pamumuhunan. Magiging masalimuot at kontrobersiyal ang pagbabago ng direksiyon tungo sa mga paghihigpit batay sa nasyonalidad. Mas malamang na pagtuunan ng mga tagapagpatupad ng patakaran ang mga neutral na hakbang na magbabago sa mga insentibo para sa lahat ng mamimili at tutugon sa mga hadlang sa suplay na nasa likod ng matataas na presyo ngayon.

Sinabi ng mga opisyal at ekonomista

Binigyang-diin ng mga ministro ang pangangailangang alamin ang mga katotohanan at tiyaking pasok sa mga hangganang legal ang mga patakaran. Nangako ang ministro ng lupa na makikipagtulungan sa iba pang ahensiya upang tugunan ang mga isyu sa mga transaksiyon ng condo habang pinangangalagaan ang pagkakaisa sa lipunan. Nakasentro rito ang pagsusuri ng MLIT batay sa mga rehistro, at inaasahang lilinawin nito kung gaano kalaki talaga ang bahagi ng mga dayuhan. Ayon sa isang taong kasangkot sa pagsusuri, mukhang mas maliit ang bahaging ito kaysa sa ipinahihiwatig ng pampublikong debate.

Nagbabala ang mga ekonomista laban sa paghahanap ng iisang salarin. Sinabi ni Osamu Tanaka, punong ehekutibong ekonomista sa Dai ichi Life Research Institute, na dapat malawak, hindi makitid, ang pagtuon.

Kahit maliit ang porsiyento ng real estate na nabibili ng mga dayuhang mamamayan, maaari pa rin itong magtulak pataas sa mga presyo. Dahil walang iisang sanhi, kailangan ang komprehensibong pamamaraan.

Tugma ang pananaw na iyan sa kasalukuyang estratehiya: pigilan ang mga gawaing nagpapataas ng presyo, pagandahin ang datos, ipatupad ang mga umiiral na tuntunin at dagdagan ang suplay. Wala sa mga hakbang na ito ang agarang magpapababa sa karaniwang presyo. Gayunman, maaari nilang bahagyang maibsan ang presyon at dagdagan ang pagkakataong makabili ng bahay ang mga sambahayang nakatira at nagtatrabaho sa Tokyo sa mga kapitbahayang inaasahan nila.

Ano ang kahulugan nito para sa mga mamimili at sa merkado

Para sa mga nagnanais bumili ng bahay na titirhan, bahagi na ng bagong normal ang mas matinding kompetisyon para sa mas kaunting yunit at mas mahihigpit na kontrata sa bentahan. Dapat asahan ng mga mamimili ang mas mahigpit na beripikasyon at mga sugnay na naglilimita sa paglilipat ng kontrata bago maipasa ang ari-arian. Para sa mga mamumuhunan, nagiging mas mapanganib ang estratehiya ng mabilisang pagbili at pagbebenta habang pinalalawak ng mga developer ang mga parusa at nagkakaroon ng suporta ang mga panukalang buwisan ang mga ari-ariang panandalian lamang hinahawakan. Malalim pa rin ang hanay ng mga posibleng mamimili para sa mga nagbebenta at developer, ngunit masusing sinusubaybayan na ng publiko at mga regulator ang kakayahang magtakda ng presyo.

Ang susunod na mahalagang hakbang ay ang paglalathala ng MLIT sa pag-aaral nito sa mga rehistro. Hindi nito malulutas nang mag-isa ang problema sa abot-kayang pabahay, ngunit dapat nitong ibatay sa mga katotohanan ang debate. Mas malaking hamon ang muling pagbuo ng napapanatiling tuluy-tuloy na suplay ng pabahay sa isang lungsod na patuloy na umaakit ng mga manggagawa at estudyante. Pasok sa mga hangganan ng mga tuntunin sa kalakalan, may mga hakbang ang Japan upang pahupain ang ispekulatibong pagbili, mas magamit ang mga kasalukuyang bahay at madagdagan ang suplay. Ang pinakatuwirang landas tungo sa mas malusog na merkado ay ang pagsasabay-sabay ng mga hakbang na ito.

Mahahalagang Punto

• Umabot sa 94.89 milyong yen ang karaniwang presyo ng mga bagong condo sa Tokyo mula Abril hanggang Setyembre, mas mataas nang 19.3 porsiyento kumpara sa nakaraang taon.
• Bumaba ang suplay ng mga bagong yunit mula humigit-kumulang 45,000 noong 2014 tungo sa tinatayang 23,000 noong 2024, kaya lalong kumipot ang merkado.
• Sinusuri ng MLIT ang mga rehistro upang masukat ang pagbili ng mga dayuhang mamamayan; ipinahihiwatig ng mga paunang palatandaan na maliit ang kanilang bahagi.
• Dahil sa mga pangako ng Japan noong panahon ng WTO, mahirap magpatupad ng mga paghihigpit sa pagbili ng ari-arian batay sa nasyonalidad.
• Nagdaragdag ang mga developer ng mga sugnay laban sa ispekulatibong muling pagbebenta, kabilang ang pagkumpiska sa paunang bayad sa muling pagbebenta bago maipasa ang ari-arian at limang taong pagbabawal sa muling pagbebenta na may mabibigat na parusa.
• Pinakamabubuhay na opsiyon ang mga patakarang hindi nakabatay sa pinagmulan ng mamimili, gaya ng mas mataas na buwis sa mabilisang muling pagbebenta, buwis sa mga bakanteng bahay, mas mahigpit na pagpapatupad at pagpapalawak ng suplay.
• Gumamit ang ibang bansa ng mga tuntunin at buwis para sa mga dayuhang mamimili, ngunit nililimitahan ng mga pangako sa kalakalan at legal na pasiya ng Japan ang kakayahan nitong gumamit ng katulad na pamamaraan.
• Ang susunod na mahalagang pangyayari ay ang paglalabas ng MLIT sa pag-aaral nito sa mga rehistro, na pagbabatayan ng mga patakarang tutuon sa kilos at suplay sa halip na nasyonalidad.