Pinag-iisipan ng Korea ang pagtataas ng buwis sa pagmamay-ari ng ari-arian habang umiinit ang merkado ng pabahay

Bakit bumalik ang debate sa buwis

Muling lumitaw sa Seoul ang mga palatandaan ng ispekulatibong pagbili, kasabay ng pagtaas ng mga presyo at kakulangan ng mga ipinagbibiling bahay, sa kabila ng paghihigpit sa pagpapautang at pagpapalawak ng mga sonang itinuturing na ispekulatibo. Hinimok ni Pangulong Lee Jae Myung ang mga opisyal na gamitin ang lahat ng magagamit na hakbang upang pigilan ang di-produktibong demand bago ang mga lokal na halalan sa Hunyo. Ipinahihiwatig ng mensahe ang mas mahigpit na paninindigan sa patakaran sa pabahay matapos mabigong pahupain ng paghihigpit sa regulasyon ang demand sa pinakamamahaling mga distrito ng kabisera.

Inilalarawan ngayon ng mga tagapagpatupad ng patakaran ang problema bilang hindi pagtutugma sa sistema ng buwis. Mababa pa rin kumpara sa mga maunlad na ekonomiya ang buwis sa pagmamay-ari ng ari-arian, samantalang kabilang naman sa pinakamataas ang buwis sa pagbebenta nito. Dahil sa ganitong kombinasyon, nag-aatubiling ipagbili ng mga may-ari ang kanilang mga bahay, bumabagal ang bentahan sa merkado at naiipon ang demand sa mga kanais-nais na lugar.

Ayon sa mga opisyal sa pananalapi, natigil ang aktibidad dahil sa kasalukuyang sistema. Anila, naiipit ang suplay sa merkadong mura ang pagmamay-ari ng bahay ngunit magastos itong ibenta, lalo na sa mga eksklusibong lugar ng Seoul. Iniulat ng mga broker na kaunti ang mga bakanteng bahay, bigo ang mga mamimili at madalas ang pagtaas ng mga alok para sa limitadong suplay. Pamilyar ang mas malawak na panlipunang kalagayan sa Korea: isang bansang lubhang urbanisado kung saan nakasentro sa rehiyon ng Seoul ang trabaho, paaralan at mga serbisyo para sa kalahati ng populasyon, habang nahihirapang makasabay ang pagtatayo ng mga bagong pabahay sa pangangailangan.

Bumabalik ang debate sa maselang panahon. Nilayong pahupain ng mga limitasyon sa mortgage, mas mataas na interes at bagong hanay ng mga itinalagang sona sa ilalim ng regulasyon ang merkado. Sa halip, ipinahihiwatig ng muling pagdami ng aktibidad na maaaring hindi sapat ang mga hakbang sa pananalapi at sona lamang upang supilin ang demand habang hinihikayat pa rin ng insentibo sa sistema ng buwis ang mga may-ari na maghintay at huwag magbenta. Kaya muling pinag-iisipan ng administrasyon ang pagtataas ng buwis sa pagmamay-ari ng ari-arian, kasabay ng mga hakbang sa suplay at posibleng pagbabago sa mga buwis sa bentahan.

Ganito binubuwisan ang ari-arian sa Korea sa kasalukuyan

May dalawang bahagi ang buwis sa pagmamay-ari ng ari-arian sa Korea: lokal na buwis sa ari-arian na binabayaran sa mga munisipalidad at pambansang komprehensibong buwis sa real estate na ipinapataw sa mga ari-ariang mas mataas ang halaga. Mahalaga ang estruktura at mga depinisyon dahil tinutukoy ng mga ito kung sino ang magbabayad, kung anong halaga ang pagbabatayan at kung anong antas ng buwis ang ipapataw.

Lokal na buwis sa ari-arian

Ipinapataw ang lokal na buwis sa ari-arian sa isang bahagi ng halagang itinakda ng pamahalaan. Sa karamihan ng kaso, 60 porsiyento ng tinatayang halaga ng ari-arian ang batayan ng buwis, hindi ang presyo nito sa merkado. Progresibo ang mga singil, mula humigit-kumulang 0.1 porsiyento hanggang 0.4 porsiyento, at ipinapataw ang pinakamataas na singil sa mga ari-ariang kabilang sa mas matataas na antas ng halaga. Dahil mas mababa sa buong tinatayang halaga ang batayan ng buwis at katamtaman ang mga singil, karaniwang mababa ang aktuwal na pasaning buwis ng mga sambahayang iisa ang bahay, maging sa mga mamahaling lugar.

Komprehensibong buwis sa real estate

Idinadagdag ang komprehensibong buwis sa real estate para sa mga ari-ariang mas mataas ang halaga. Hindi binubuwisan ang pinagsamang tinatayang halaga na unang 900 milyong won, o 1.2 bilyong won para sa mga sambahayang iisa ang bahay. Sa halagang lampas sa limitasyong iyon, ipinapataw ang progresibong singil mula 0.5 porsiyento hanggang 5 porsiyento, at mas mataas ang singil para sa mga may-ari ng maraming bahay. Nagkakaiba ang mga kredito at bawas depende sa kalagayan, ngunit nakatuon ang pambansang buwis sa mga may-ari ng malalaking portfolio ng ari-arian at mga marangyang bahay.

Gumamit si Finance Minister Koo Yoon cheol ng isang payak na halimbawa upang ipakita kung ano ang maaaring hitsura ng mas mahigpit na buwis sa pagmamay-ari sakaling lumapit ang Korea sa mga pamantayang pandaigdig. Inihambing niya ang isang hipotetikal na taunang buwis na 1 porsiyento sa halaga ng ari-arian, na madalas banggitin sa ilang bahagi ng Estados Unidos, sa kasalukuyang aktuwal na pasanin ng buwis sa Korea. Sinabi niyang katumbas nito ang humigit-kumulang 50 milyong won kada taon para sa bahay na nagkakahalaga ng 5 bilyong won, halagang magiging mabigat para sa maraming sambahayan kung idaragdag sa hulog sa mortgage at iba pang gastusin.

Mababang buwis sa pagmamay-ari, mataas na buwis sa bentahan

Mababa ang pasanin sa buwis sa pagmamay-ari ng ari-arian sa Korea kumpara sa mga kapantay na bansa, kapwa sa pinakamataas na singil at sa aktuwal na buwis matapos isaalang-alang ang mga eksempsyon at bahagyang batayan ng pagpapahalaga. Mabigat naman ang buwis sa bentahan, lalo na ang buwis sa capital gains na mabilis na tumataas para sa mga may-ari ng maraming bahay o sa mga bentahan sa loob ng mga sonang saklaw ng regulasyon. Kapag malaki ang buwis sa pagbebenta, ipinagpapaliban ng mga may-ari ang paglalagay sa merkado ng kanilang mga bahay. Bumabagal ang galaw ng merkado, at itinutulak pataas ng kakulangan ang mga presyo sa mga kanais-nais na distrito.

Makikita ang ganitong pagkabara sa pagtrato sa pansamantalang sitwasyong may dalawang bahay. Madalas layunin ng mga bumibili ng bagong bahay na lumipat at paupahan ang dati nilang apartment na maibenta ito sa loob ng tatlong taon upang mapanatili ang pagtrato sa buwis para sa may-ari ng iisang bahay. Mas pinahihirap ng mga bagong patakaran, na nag-uutos sa mga bumibili na tumira sa ari-arian, at ng mga paghihigpit sa pagmamana ng mga nangungupahan ang ganitong bentahan. Kapag nag-expire sa susunod na Mayo ang mga palugit sa mabigat na buwis para sa mga may-ari ng maraming bahay, maaaring magdagdag ng 20 puntos-porsiyento sa batayang singil sa buwis sa capital gains ang mga dagdag na buwis. Kapag isinama ang mga dagdag na buwis sa lokal na antas, maaaring umabot sa napakataas na antas ang aktuwal na singil sa ilang bentahan sa mga sona na target ng mga hakbang sa pagsasaayos. Dahil dito, may mga may-aring maaaring pumili ng estratehiyang magbigay ng ari-arian bilang regalo o maghintay na lamang, na lalo pang nagpapababa sa dami ng bentahan.

Hindi nagkakaisa ang mga analyst kung gaano talaga kababa ang buwis sa pagmamay-ari sa Korea. Tinataya ng isang grupo ng pananaliksik na humigit-kumulang 0.15 porsiyento ng halaga ng ari-arian ang aktuwal na singil sa buwis sa pagmamay-ari, samantalang mas malapit sa isang katlo ng isang porsiyento ang karaniwang antas sa OECD. Itinuturo naman ng isang institusyon sa pampublikong pananalapi na hindi naman mukhang napakaliit ng buwis sa ari-arian ng Korea kung ihahambing sa kabuuang kita ng pamahalaan sa buwis at sa gross domestic product. Magkaibang pananaw ang ipinakikita ng dalawang pagtataya. Inihahambing ng isa ang pasaning buwis ng karaniwang may-ari. Sinusukat naman ng isa kung magkano ang nakokolekta ng buong sistema, na maaaring malaki sa Korea dahil napakalaking bahagi ng yaman ng mga sambahayan ay nasa real estate.

Mga pahayag ng mga opisyal

Itinulak ni Pangulong Lee Jae Myung ang mas mahigpit na pagkilos laban sa ispekulatibong demand at hindi niya isinara ang posibilidad ng mga pagbabago sa buwis kasabay ng mga plano sa suplay. Naging pangunahing tagapagsalita sa publiko si Finance Minister Koo Yoon cheol para sa argumento na nagpahinto sa merkado ang kasalukuyang kombinasyon ng mababang buwis sa pagmamay-ari at mataas na buwis sa capital gains.

Sa pagtalakay sa mga paghahambing sa ibang bansa at sa posibleng bigat sa mga sambahayan sakaling magpatupad ang Korea ng mas mataas na taunang buwis, sinabi ng finance minister:

Kung magpapataw tayo ng buwis sa ari-arian na 1 porsiyento, gaya sa Estados Unidos, kailangang magbayad ng humigit-kumulang 50 milyong won kada taon ang may-ari ng bahay na nagkakahalaga ng 5 bilyong won. Kung kalahati ng taunang kita ng isang tao ay mapupunta sa buwis, hindi na magiging kayang panatilihin ang gayong bahay.

Ipinanukala ni Kim Yong beom, pinuno ng tanggapan ng patakaran ng pangulo, na kapwa kailangan ang reporma sa buwis at sa suplay para maging kapani-paniwala ang patakaran sa pabahay, at hindi dapat ipagbawal ang muling pagtalakay sa mga buwis sa pagmamay-ari.

Mali ang sabihing hindi natin maaaring galawin ang sistema ng buwis. Kailangang kabilang sa kapani-paniwalang patakaran sa pabahay ang reporma kapwa sa buwis at sa suplay.

Ayon sa mga opisyal, sasailalim sa masusing pagsusuri ang anumang reporma upang maiwasan ang di-inaasahang pagkagambala. Inilarawan din ng ministri ng pananalapi ang layunin bilang pangangatwiran sa sistema, kabilang ang pagsusuri kung dapat muling balansehin ang mga buwis sa pagmamay-ari at bentahan, at kung paano ipatutupad nang paunti-unti ang anumang pagbabago.

Mga implikasyong pampulitika bago ang mga lokal na halalan

Malaki ang impluwensiya ng pulitika sa takdang panahon ng mga hakbang. Sensitibo ang pagtataas ng buwis sa mga may-ari ng bahay, lalo na sa panahong mabigat na sa mga sambahayang may mortgage ang mas mataas na gastos sa pangungutang. Nagbabala ang mga strategist ng partido na maaaring ilayo sa kanila ng hayagang hakbang na magtataas ng buwis sa pagmamay-ari ang mga may-ari ng bahay na nasa gitnang uri sa mahahalagang distrito. Dahil sa panganib na ito, inaasahan ng maraming tagamasid na magpapatuloy ang mga pag-uusap lampas sa mga halalan sa Hunyo, kahit mas maagang luminaw ang direksiyon ng patakaran.

Binigyang-diin ng namumunong Democratic Party ang pagpaparami ng suplay sa malapit na panahon. Inilahad ng mga lider ng partido ang mga planong pabilisin ang muling pagpapaunlad at muling pagtatayo, pahabain ang mga takdang panahon para sa pampublikong pabahay at pasimplehin ang proseso ng pag-apruba. Sinabi nilang wala sa kasalukuyang adyenda ang pagbabago sa mga patakaran sa buwis sa ari-arian. Matagal nang nananawagan ang oposisyong People Power Party para sa mas malaking papel ng pribadong sektor sa pagpaparami ng suplay at pagpapaluwag ng mga regulasyon, gayundin sa pagbibigay-ginhawa mula sa mabibigat na buwis sa bentahan na ipinapataw sa mga may-ari ng maraming bahay sa mga itinalagang sona.

Samantala, nananatiling may bisa ang masalimuot na hanay ng mga itinalagang sona sa ilalim ng regulasyon na nilikha upang pigilan ang demand. Nagpapataw ng mga kondisyon sa paninirahan at bentahan ang mga sonang target ng mga hakbang sa pagsasaayos at mga sonang nangangailangan ng permit sa transaksiyon ng lupa, na maaaring magpahirap sa pagbebenta. Naiipit ang ilang may-ari na pansamantalang may dalawang bahay. Hindi sila madaling makapagbenta dahil kailangang tirhan ng mga mamimili ang bahay. Kung pahahabain ang mga kontrata alinsunod sa karapatan ng nangungupahan na mag-renew, maaaring magsara ang pagkakataong magbenta hanggang matapos ang palugit sa mabigat na buwis, at saka biglang tataas ang buwis. Lumilitaw na ang ganitong sitwasyon sa mga ulat ng mga ahente sa iba’t ibang bahagi ng lungsod.

Ano ang maaaring hitsura ng pagbabago sa sistema ng buwis

May dalawang malawak na panig ang mga mungkahing reporma. Iminumungkahi ng isang panig na bawasan ang mga buwis sa bentahan habang bahagyang itinataas ang mga buwis sa pagmamay-ari, sa paniniwalang mahihikayat nito ang mas maraming may-ari na magbenta at paiikutin ang mga bahay sa merkado. Nagbabala naman ang kabilang panig na maaaring tumaas ang upa kung masyadong mabilis na tataas ang gastos sa pagmamay-ari at ipapasa ito sa mga nangungupahan. Totoo ang dalawang alalahanin, at nakadepende sa mga detalye ng disenyo ang magiging resulta ng patakaran.

Maaaring kabilang sa balanseng pakete ang mga sumusunod:

• Katamtamang pagtataas ng buwis sa pagmamay-ari ng mga ari-ariang mataas ang halaga, kasabay ng tulong para sa mga sambahayang kapos sa salapi ngunit maraming ari-arian, gaya ng mga retirado
• Nakatutok na pagbawas sa mga dagdag na buwis sa capital gains na humahadlang sa karaniwang bentahan, lalo na para sa mga sambahayang iisa ang bahay at sa mga pansamantalang may dalawang bahay
• Malinaw at madalas na pag-update sa pagtataya ng halaga upang sumalamin sa realidad ang batayan ng buwis nang walang biglaang pagtaas
• Mga kredito o palugit para sa mga nakatatanda at matagal nang naninirahan upang mabawasan ang mga bentahang dulot ng matinding pangangailangan
• Unti-unting pagpapatupad upang mabigyan ng panahon ang mga sambahayan at merkado na makaangkop

Ipinakikita ng karanasan sa mga bansa ng OECD na mahirap sa pulitika ang reporma sa buwis sa ari-arian. Mas ramdam ng mga may-ari ng bahay ang taunang singil kaysa sa buwis na minsanan lamang ipinapataw kapag nagbenta. Pinakamabisa ang mga reporma kapag malinaw ang mga patakaran sa pagtataya ng halaga, tiyak ang mga bayarin at iniuugnay ang kita sa mga serbisyong lokal na nakikita ng publiko. Mahalaga ang malinaw na pagpapaliwanag at unti-unting pagpapatupad upang makuha ang pagtanggap ng publiko.

Tataas ba ang upa dahil sa mas mataas na buwis sa pagmamay-ari

Hindi nagkakaisa ang mga ekonomista tungkol sa epekto nito sa upa. Sa mga merkadong kapos ang suplay, kadalasang ipinapasa ng mga nagpapaupa sa mga nangungupahan ang ilan sa mga gastos paglipas ng panahon. Mas matindi ang panganib sa Seoul, kung saan laganap ang sistemang jeonse. Sa jeonse, nagbibigay ang mga nangungupahan ng malaking deposito kapalit ng paggamit sa bahay sa halip na magbayad ng buwanang upa. Ini-invest ng mga nagpapaupa ang deposito, at ginagamit ito ng ilan upang pondohan ang pagbili pa ng mga ari-arian. Kung mabilis na tataas ang gastos sa pagmamay-ari, maaaring humingi ang mga nagpapaupa ng mas malaking deposito o lumipat sa buwanang upa upang mapanatili ang kanilang kita.

May ilang pagpipilian sa disenyo ng patakaran na makapipigil sa pagtaas ng upa. Maaaring unti-unting taasan ng mga tagapagpatupad ng patakaran ang gastos sa pagmamay-ari, protektahan ang mga nagpapaupa na iisa ang bahay at sabay na bawasan ang mga buwis sa bentahan upang dumami ang mga ari-ariang maiaalok sa merkado. Mahalaga rin ang matitibay na karapatan ng nangungupahan, kabilang ang mga limitasyon sa pagtataas ng upa sa panahon ng pag-renew at malinaw na mga patakaran sa pagsasauli ng deposito. Pinahihintulutan na ng Korea ang mga nangungupahan na mag-renew nang hanggang dalawang karagdagang taon, at nililimitahan ng maraming lokalidad ang pagtataas ng upa sa panahon ng pag-renew. Nakatutulong ang mga proteksiyong ito, ngunit kailangan pa ring maingat na itakda ang mga pagbabago sa buwis sa pagmamay-ari.

Mahigpit na nagmamasid ang sentral na bangko at mga merkado

Nagpahiwatig ng pag-iingat ang Bank of Korea laban sa mga hakbang na magpapalakas sa muling pag-igting ng merkado ng real estate. Sinabi ni Governor Rhee Chang yong na masalimuot ang problema sa pabahay at hindi ito malulutas sa iisang hakbang lamang dahil nakasentro ang demand sa ilang distrito ng paaralan at mga kapitbahayan. Nanawagan din siya ng mas malaking papel ng sentral na bangko sa mga patakarang macroprudential ukol sa utang ng sambahayan at pabahay.

Iniugnay ni Rhee ang usapin sa pabahay sa edukasyon at mga padron ng paglipat ng tirahan sa loob ng rehiyon ng kabisera. Maaaring hindi mapahupa ang mga presyo ng malawakang pagpapagawa ng mga gusali kung patuloy na dadagsa ang mga tao sa mga tanyag na distrito. Kaayon nito ang pananaw ng pamahalaan na kailangang magtulungan ang suplay, mga kontrol sa demand at pagbubuwis, at dapat isama sa pagsusuri ang pagiging patas ng buwis sa iba’t ibang uri ng ari-arian.

Tumugon ang mga pamilihang pinansyal sa mga pinakahuling hakbang sa ari-arian. Bumaba ang mga yield ng mga bono ng pamahalaan na mas maikli ang maturity at sensitibo sa mga inaasahan sa patakaran, dahil sa taya ng mga mamumuhunan na magbibigay ng puwang sa sentral na bangko na baguhin ang mga interest rate nang hindi nagpapasiklab ng bubble ang pagpapalamig sa merkado ng pabahay. Binabantayan ng mga mamumuhunan kung paano makaaapekto sa inaasahang paglago at implasyon ang ugnayan ng mga pasya sa buwis at regulasyon.

Ano ang kahulugan nito para sa mga may-ari ng bahay at nangungupahan

Ang agarang dapat tandaan ay nagbabago ang direksiyon ng patakaran, ngunit sinusuri pa rin ang mga detalye at takdang panahon. Maaaring maghanda ang mga may-ari at nangungupahan sa pamamagitan ng pag-unawa sa kasalukuyang mga patakaran at kung paano mababago ng isang muling balanseng sistema ng buwis ang mga insentibo. Narito ang ilang praktikal na punto.

• Malamang na hindi makaranas ng malalaking pagbabago sa malapit na panahon ang mga sambahayang iisa ang bahay at mas mababa sa limitasyon ng komprehensibong buwis sa real estate, kung unang tututukan ng reporma ang mga ari-ariang mataas ang halaga
• Mas kumakaunti ang mga mapagpipilian ng mga may-ari ng maraming bahay sa mga sona na target ng mga hakbang sa pagsasaayos habang mas matagal silang naghihintay na magbenta, dahil babalik sa susunod na Mayo ang mga dagdag na buwis
• Dapat suriin ng mga pansamantalang may dalawang bahay ang mga takdang panahon ng pagpapaupa at mga patakaran sa paninirahan sa mga sonang nangangailangan ng permit sa transaksiyon ng lupa upang hindi mawalan ng paborableng pagtrato sa buwis dahil lumampas sa panahon ng pagbebenta
• Dapat subukan ng mga nagpapaupa kung kakayanin ng kanilang daloy ng salapi ang posibleng pagtaas ng taunang gastos sa pagmamay-ari, at isaalang-alang kung paano makaaapekto sa kita ang paglipat mula sa buwis sa capital gains tungo sa buwis sa pagmamay-ari
• Dapat subaybayan ng mga nangungupahan ang mga kondisyon sa deposito at karapatan sa pag-renew, lalo na sa mga kapitbahayang maaaring humingi ang mga nagpapaupa ng mas malaking deposito o lumipat sa buwanang upa bilang tugon sa mas mataas na gastos

Mahahalagang Punto

• Pinag-iisipan ng pamahalaan ang pagtataas ng buwis sa pagmamay-ari ng ari-arian habang bumabalik sa Seoul ang ispekulasyon, pagtaas ng presyo at kakulangan ng mga ipinagbibiling bahay
• Mababa sa pandaigdigang pamantayan ang buwis sa pagmamay-ari, samantalang mataas ang buwis sa bentahan at nakapipigil ito sa pagbebenta
• Ipinapataw ang lokal na buwis sa ari-arian sa 60 porsiyento ng tinatayang halaga sa singil na 0.1 hanggang 0.4 porsiyento, bukod pa sa hiwalay na pambansang buwis para sa mga ari-ariang mas mataas ang halaga
• Nagpahiwatig ang mga opisyal ng pagsusuri upang gawing mas makatwiran ang sistema ng buwis; malamang na makaaapekto sa takdang panahon ang mga lokal na halalan sa Hunyo
• Sa ngayon, binibigyang-diin ng namumunong partido ang mga hakbang sa suplay, habang bukas pa rin ang tanggapan ng pangulo sa mga opsiyon sa buwis
• Nahahati ang mga eksperto sa pagitan ng katamtamang pagtataas ng buwis sa pagmamay-ari kasabay ng mas mababang buwis sa bentahan at ng mga pangambang maipasa sa mga nangungupahan ang dagdag na gastos sa anyo ng mas mataas na upa
• Nagbabala ang sentral na bangko laban sa mga patakarang magpapasobra sa pag-init ng merkado at itinuro ang mas malawak na mga salik gaya ng pagsisiksik ng demand na dulot ng edukasyon
• Babalik sa susunod na Mayo ang mabibigat na dagdag na buwis sa capital gains para sa mga may-ari ng maraming bahay, na makaaapekto sa mga pasya sa pagbebenta at sa bilang ng mga ari-ariang inilalagay sa merkado