Nahigitan ng Johor at Penang ang Kuala Lumpur sa Nahating Pamilihan ng Ari-arian sa Malaysia

Hatiang pamilihan ng ari-arian, namumuo sa 2025

Pumasok na sa hindi pantay na yugto ang siklo ng pamilihan ng ari-arian sa Malaysia. Bumibilis ang Johor at Penang, na pinasisigla ng pangangailangang tumatawid sa hangganan, mga pabrika at pamumuhunan sa mga data center. Mas mabagal naman ang Kuala Lumpur, na nabibigatan sa sobrang suplay ng matataas na gusaling naipon noong nakaraang dekada. Kinukumpirma ng mga pambansang bilang ang pagkakahating ito. Sa unang kalahati ng 2025, may 196,232 transaksiyon sa ari-arian, bumaba ng 1.3 porsiyento kumpara sa nakaraang taon, habang tumaas naman nang 1.9 porsiyento ang kabuuang halaga sa RM107.68 bilyon. Mukhang matatag ang mga presyo kahit humina ang bentahan. Ipinakikita ng opisyal na datos ang bahagyang paghina, hindi pagbagsak, at matitindi ang pagkakaiba-iba nito sa bawat rehiyon.

Inihanda ng nakaraang taon ang mga kondisyong ito. Noong 2024, nagtala ang pamilihan ng pabahay ng 260,516 transaksiyon na nagkakahalaga ng RM106.92 bilyon. Tumaas nang 1.4 porsiyento ang pambansang indeks ng presyo ng bahay, habang binawasan ng implasyon ang tunay na pagtaas ng halaga. Nagtapos ang 2024 sa humigit-kumulang RM483,879 ang karaniwang presyo ng bahay; bahagyang tumaas ang presyo ng mga bahay na may sariling lote at katamtaman ding umangat sa karaniwan ang presyo ng matataas na gusali, bago bumaba sa huling bahagi ng 2024 kumpara sa nakaraang quarter. Patuloy na lumaki ang mga balanse ng pautang sa pabahay at bumilis ang aktibidad sa konstruksyon. Lalong lumawak noong unang bahagi ng 2025 ang agwat sa pagitan ng mabilis na lumalaking mga sentrong industriyal at mga subpamilihan sa lungsod na marami pa ring sobrang suplay ng matataas na gusali.

Sa buong bansa, patuloy na pinaboran ng mga mamimili ang abot-kayang presyo at mga dati nang bahay. Humigit-kumulang anim sa bawat sampung transaksiyon sa unang kalahati ng 2025 ay para sa mga tirahan. Nananatiling pinakamaraming naipagbibiling uri ang mga townhouse. Mahigit kalahati lang ng bentahan ng tirahan ang mga bahay na nagkakahalaga ng RM300,000 pababa. Nangibabaw sa aktibidad ang pamilihan ng mga dati nang bahay, kung saan halos apat sa bawat limang bahay ang nailipat mula sa mga dati nang may-ari, sa halip na mula sa mga bagong proyekto. Malaki ang ibinawas ng mga developer sa mga bagong paglulunsad, na dapat makatulong na maubos sa paglipas ng panahon ang hindi pa naibebentang suplay.

Kung saan pinakamalakas ang pag-usad

Nakuha ng Johor at Penang ang malaking bahagi ng bagong pangangailangan. Nasa sentro ng mapa ng produksyon at logistik ng Malaysia ang dalawang estado. Nakikinabang din ang mga ito sa mga pagpapahusay sa transportasyon na nagpapabawas sa oras ng biyahe at nagpapadali sa araw-araw na pagtawid sa hangganan.

Johor: Umaakit sa mga tumatawid sa hangganan, pinalalakas ng industriyal na paglago

Naging makina ng paglago noong 2025 ang Johor. Umaakit ng mga tagagawa, kompanya ng digital infrastructure at mga kompanya ng serbisyo ang Johor Singapore Special Economic Zone. Tumaas ang bilang at halaga ng mga transaksiyong industriyal, nanguna sa bansa ang mga bagong paglulunsad ng tirahan, at dumaloy ang pondo sa logistik at mga pabrika. Bumuti rin ang mga sektor ng opisina at retail mula sa mababang antas sa mahahalagang koridor sa paligid ng Johor Bahru. Sa unang quarter ng 2025, tumalon nang humigit-kumulang 14 porsiyento ang halaga ng mga transaksiyon sa tirahan sa Johor. Saklaw ng pangangailangan ang mga bahay na may sariling lote para sa mga titira mismo roon at mga apartment malapit sa mga istasyon ng transportasyon para sa mga umuupa at bumibiyahe patungong Singapore.

Lalo pang nagpapalakas sa pag-usad ang mga plano para sa mga data center at makabagong pagmamanupaktura. Pinalawak ng mga pandaigdigang grupo ng teknolohiya ang kanilang presensiya sa timog Malaysia, at sinasamantala ang pagkakaroon ng lupa, suplay ng kuryente at pagiging malapit sa Singapore. Ayon sa mga tagasubaybay ng pamilihan, malakas ang interes ng mga umuupa sa mga pabrika at bodega sa buong Johor, gayundin sa Klang Valley at Penang. Palatandaan ng tuluy-tuloy na aktibidad ang mababang antas ng mga bakanteng modernong industriyal na pasilidad, dumaraming paunang kasunduan sa pag-upa at mga planong itayo ang mga sonang industriyal malapit sa mga lansangang bayan.

Penang: Pinananatiling masigla ng kumpol ng elektronika ang pamilihan ng ari-arian

Patuloy na sumusuporta sa matatag na pangangailangan sa ari-arian sa isla at Seberang Perai ang ekosistema ng elektronika at elektrisidad sa Penang. Nakaakit ng mga multinasyonal na tagapagtustos ang industriyal na sentro sa Batu Kawan, na nagpapalakas sa pangangailangan para sa pabahay ng mga manggagawa, espasyo para sa logistik at mga tindahang sumusuporta sa komunidad. Nanatiling medyo matatag ang pangangailangan sa mga matataas na gusali sa estado, bagaman nagsimula ang 2025 sa bahagyang pagbaba ng mga transaksiyon at halaga ng mga apartment. Napanatili ng pamilihan ng opisina sa Penang ang katatagan, at nanatili sa mababang pitumpung porsiyento ang okupansiya sa mga puwestong retail. Naglunsad din ang mga lokal na awtoridad ng pangmatagalang plano para sa abot-kayang pabahay, na maghahatid ng sampu-sampung libong yunit sa susunod na dekada gamit ang mas mabilis na modular na konstruksyon.

Magkaibang takbo ng Kuala Lumpur

Iba ang kuwento sa kabisera. Bumagal ang aktibidad sa tirahan noong unang bahagi ng 2025, at marami pa ring natapos na yunit ang hindi naibebenta sa lungsod. Umakyat sa humigit-kumulang 26,911 yunit sa buong bansa ang bilang ng mga natapos ngunit hindi naibentang bahay sa unang kalahati, at mahigit kalahati rito ay mga condominium at apartment. Sa Kuala Lumpur, nananatiling pangunahing hadlang sa bentahan ang sobrang suplay ng matataas na gusali. Tumaas nang mahigit 3 porsiyento kumpara sa nakaraang taon ang presyo ng mga bahay sa lungsod noong unang quarter ng 2025, ngunit bumaba nang halos 9 porsiyento ang mga transaksiyon, palatandaang mapili ang mga mamimili at mahalaga ang mga insentibo.

Mas maganda ang takbo ng komersiyal na ari-arian. Lumakas ang pag-upa ng mga opisina habang lumilipat ang mga kompanya sa mas bago at mas luntiang mga tore. Sa buong Kuala Lumpur, naging positibo ang netong pagsipsip ng espasyo sa bawat subpamilihan noong ikalawang quarter ng 2025, na tumulong magpababa sa antas ng bakanteng opisina sa buong lungsod mula sa humigit-kumulang 24 porsiyento noong nakaraang taon tungo sa halos 19 porsiyento. Nagdagdag ng de-kalidad na espasyo ang mga bagong natapos na gusali sa mahahalagang distrito, habang inilipat sa 2026 ang target na pagkumpleto ng ilang malalaking proyekto.

Inilarawan ng JLL Malaysia, na sumusubaybay sa pag-upa ng mga opisina sa buong lungsod, bilang mahalagang pagbabago ang ikalawang quarter.

Nagpakita ng katatagan ang pamilihan ng opisina sa Kuala Lumpur, na nagtala ng positibong pagsipsip ng espasyo sa lahat ng subpamilihan.

Katamtaman ang mga pag-unlad sa retail. Bumaba ang mga bakante kumpara noong kalagitnaan ng 2024, patuloy na nagpalawak ng operasyon ang mga tatak ng pagkain at moda, at tumulong ang mga umuupa mula sa sektor ng libangan at mga pinagsasaluhang opisina na punan ang puwestong iniwan ng ilang kilalang nagsara. Nakatakdang magbukas sa susunod na taon ang dalawang kilalang mall, kabilang ang 118 Mall at isang bagong proyekto malapit sa KLCC. Mas mabilis na naibenta ang mga tirahang nasa mataas na antas ng presyo, sa tulong ng pagbabawas sa interest rate noong unang bahagi ng 2025 at tuluy-tuloy na interes mula sa mga mamimili sa Middle East, Asia Pacific at Europe.

Nakatuon ang pansin sa presyo at pagiging abot-kaya

Bahagyang tumaas ang indeks ng presyo ng bahay sa Malaysia pagsapit ng 2025. Nasa humigit-kumulang 227 puntos ang pambansang indeks, at umikot sa RM490,376 ang karaniwang presyo sa unang kalahati, na tumaas nang halos 0.7 porsiyento kumpara sa nakaraang taon. Hindi pantay ang pagtaas ng presyo. Katamtaman ang pagtaas ng presyo ng mga townhouse. Bumaba naman ang halaga ng mga matataas na gusali sa ilang estadong marami ang suplay. Nagtala ng pinakamalalakas na kamakailang pagtaas ang Perlis at Johor sa hanay ng mas maliliit na pamilihan.

Pagiging abot-kaya pa rin ang nagtatakda ng takbo ng bentahan. Humigit-kumulang 53 porsiyento ng mga transaksiyon sa tirahan sa unang kalahati ay para sa mga ari-ariang nagkakahalaga ng RM300,000 pababa. Pinaboran ng mga mamimili ang mga dati nang komunidad na may akses sa transportasyon, mga paaralan at trabaho. Dahil dito, umabot sa halos 80 porsiyento ng mga bentahan ng tirahan ang bahagi ng pamilihan ng mga dati nang bahay. Tumugon ang mga developer sa pamamagitan ng paglulunsad ng mas kaunting proyekto. Bumaba nang halos kalahati kumpara sa nakaraang taon ang mga bagong paglulunsad ng pabahay, sa 23,380 yunit sa unang anim na buwan ng 2025.

Muling naaakit ang mga mamumuhunan sa mga pamilihang malakas ang pangangailangan sa paupahan, lalo na kung mas mataas ang kita sa renta kaysa sa gastos sa paghiram. Umabot sa humigit-kumulang 5.1 porsiyento ang karaniwang kabuuang kita sa paupahan ng mga apartment noong unang bahagi ng 2025, at nasa halos 4.6 porsiyento naman para sa mga apartment sa Kuala Lumpur. Patuloy na nagtatala ng pinakamatatag na paglago ng renta ang mga lugar malapit sa mga unibersidad, linya ng tren at sentro ng trabaho.

Sinabi ni Foo Gee Jen, dating pangulo ng Association of Valuers, Property Managers, Estate Agents and Property Consultants in the Private Sector Malaysia at tagapayo sa CBRE WTW, sa isang pagtitipon ng industriya na mas mainam para sa pamilihan ang katamtamang pagtaas ng presyo kaysa sa malalaking pagtalon noong nakaraang dekada.

Maaaring hindi kapana-panabik para sa mga mamumuhunan ang 4% na paglago, pero malusog ito at kaayon ng mga interest rate sa bangko.

Sumasalamin ang pananaw na ito sa paglipat tungo sa napapanatiling presyo. Malamang na maipasa sa mga presyo ng benta sa ilang piling lokasyon ang tumataas na gastos sa konstruksyon. Ipinahihiwatig din ng pagbibigay-diin sa tunay na pagiging abot-kaya ang pangangailangan sa mas tiyak na mga subsidiya at mas mahusay na datos para maitugma nang husto ang suplay, sa halip na magbigay ng insentibo sa lahat.

Pinapasigla ng industriya at mga data center ang pamumuhunan

Pinakamatingkad na positibong bahagi ng 2025 ang sektor ng industriya. Tumaas nang humigit-kumulang 8.5 porsiyento ang mga transaksiyon, na lumampas sa 4,100 kasunduan sa unang kalahati, at umakyat sa halos RM14.25 bilyon ang kabuuang halaga. Nanguna sa aktibidad ang Johor, Penang at Selangor habang nagpalawak ng operasyon ang mga grupo sa logistik, sasakyan, elektrisidad at elektronika. Sa Klang Valley pa lamang, humigit-kumulang 2 milyong square feet ng bagong bodega na Grade A ang nailunsad sa ikalawang quarter, ngunit mabilis na bumaba ang bakanteng espasyo sa halos 2 porsiyento dahil napuno ang mga ito.

Tumaas nang halos 4 porsiyento kumpara sa nakaraang taon ang halaga ng puhunan sa mga modernong bodega. Hinanap ng mga umuupa ang mga gusaling matipid sa enerhiya at mga lokasyong may mabilis na akses sa mga lansangang bayan. Nagpahinto muna sa mga pagbili ang ilang mamumuhunan dahil sa kawalang-katiyakan sa taripa at pagbabago sa pandaigdigang mga supply chain, ngunit nanatiling malakas ang pangangailangan ng mga gagamit sa pangunahing mga koridor.

Naging pangunahing pamilihan din ng mga data center sa rehiyon ang Malaysia. Lumampas na sa 600 MW ang naka-install na kapasidad, may humigit-kumulang 1,300 MW na itinatayo at mahigit 3,400 MW pa sa mga planong susunod na proyekto. Nagiging mas ganap na ang pag-unlad ng sektor. Mas mahigpit na ang mga rekisito sa gastos at pag-apruba, at bumubuo ng mga pakikipagsosyo ang mga developer upang maghatid ng mga lugar na handa na sa suplay ng kuryente. Binibigyang-priyoridad ng pagbabagong ito ang kalidad, akses sa nababagong enerhiya at pangmatagalang katatagan ng grid ng kuryente.

Sa pagsusuri nito sa kalagitnaan ng taon para sa maraming sektor, kapwa optimismo at pag-iingat ang ipinahayag ng Knight Frank Malaysia sa isang pangungusap.

Patuloy na nagpapakita ng katatagan ang pamilihan sa kabila ng mga hamong pandaigdig at lumalaking komplikasyon sa mga patakaran.

Binabago ng imprastraktura at mga sonang espesyal ang pangangailangan

Muling hinuhubog ng mga proyekto sa transportasyon at mga sonang itinatakda ng patakaran ang mapa ng pangangailangan sa ari-arian. Lumampas na sa 80 porsiyento ang pagkumpleto sa East Coast Rail Link, at papalapit na sa mga huling yugto ang gawain. Patuloy namang nagpapabuti sa akses sa Sabah at Sarawak ang Pan Borneo Highway. Sa timog, pinabibilis ng Johor Singapore Special Economic Zone ang pag-apruba sa mga pamumuhunan at ang pag-unlad ng mga supply chain, habang itinatayo ang RTS Link na tatawid sa hangganan mula Johor Bahru patungong Woodlands. Pinaiikli ng mga pamumuhunang ito ang mga distansiya, nagpapalakas ng turismo at kalakalan, at nagpapataas sa pangangailangan para sa mga bodega, hotel at bahay.

Itinatampok din ng mga pagbabago sa patakaran ang papel ng Johor sa pag-akit ng pamumuhunan. Pagsapit ng kalagitnaan ng 2025, inaprubahan na ng mga awtoridad na may kaugnayan sa sonang espesyal ang mga proyektong nagkakahalaga ng mahigit RM37 bilyon, at may iba pang pangakong pamumuhunan sa nakatakdang pipeline. Kabilang din sa mga plano ang sektor ng abyasyon: isang planong aero park sa Selangor at isang bagong sangandaan ng lansangang bayan para mabuksan ang lupa sa Negeri Sembilan. Dahil dito, lumalakas ang pangangailangan para sa mga sonang industriyal malapit sa mga bagong himpilan ng transportasyon at bumubuti ang mga posibilidad para sa mga kalapit na bagong bayan.

Mga pagbabago sa patakaran at pagbili ng mga dayuhan

Muling ipinatupad ng Malaysia noong kalagitnaan ng 2024 ang programang Malaysia My Second Home na may magkakaibang antas, kaya pinalawak ang mga opsiyon para sa mga residenteng pangmatagalan ang pananatili. Nakabatay sa mga rekisito ang pagiging kuwalipikado, kabilang ang mga nakapirming deposito at pinakamababang halagang dapat gastusin sa pagbili ng ari-arian; nag-iiba ang mga rekisito sa bawat antas. Patuloy na nagtatakda ang mga estado ng pinakamababang presyo para sa mga dayuhang mamimili, at magkakaiba ang mga halagang ito depende sa lokasyon at kondisyon ng pamilihan.

Ipinahihiwatig ng mga panukala sa badyet para sa 2026 na tataas ang gastos sa transaksiyon para sa ilang dayuhang mamimili. Naghain ang pamahalaan ng planong itaas mula 4 porsiyento hanggang 8 porsiyento ang stamp duty sa paglilipat ng ari-arian ng mga hindi mamamayan at dayuhang kompanya. Malamang na bahagya lamang ang magiging epekto nito sa dami ng bentahan sa malapit na panahon, dahil bumubuo lang ng humigit-kumulang 0.6 porsiyento ng mga transaksiyon sa tirahan noong 2024 ang mga dayuhang mamimili. Bahagyang binabalanse ng mga hakbang na sumusuporta sa mga lokal na mamimili ang pagbabagong ito. Pinalawig hanggang katapusan ng 2027 ang buong eksemsiyon sa stamp duty para sa unang pagbili ng bahay na nagkakahalaga ng RM500,000 o mas mababa.

Nagpakilala rin ang mga awtoridad ng bawas sa buwis para sa mga gastusing kaugnay ng pagpapalit-gamit ng mga komersiyal na gusali tungo sa pabahay. Layunin nitong pasiglahin muli ang mga tumatandang distrito sa lungsod at dagdagan ang suplay sa mga lugar kung saan tuluy-tuloy ang pangangailangan sa mga bahay. Patuloy na pinalalaki ng mga nagpapautang ang kanilang pautang sa pabahay, at tumutulong ang mga garantiya sa pautang ng pamahalaan sa mga unang bibili ng bahay at mga self-employed na nanghihiram na may sapat na kita ngunit kulang sa dokumentasyon.

Mga panganib na kailangang pamahalaan

Pangunahing panganib pa rin sa pabahay ang hindi pagtutugma ng suplay at pangangailangan. Umakyat sa halos 27,000 yunit sa buong bansa ang mga natapos ngunit hindi naibentang bahay sa unang kalahati ng 2025, at nakatuon ang karamihan sa mga condominium at serviced apartment. Kung isasama ang mga yunit na nasa mas maagang yugto ng konstruksyon, lumampas sa 43,000 yunit ang hindi pa naibebentang imbentaryo sa pipeline noong unang bahagi ng 2025. Malaking halaga ang nakatali sa mga proyektong nasa mga suburban na lugar na kulang sa transportasyon at mga pasilidad. Tumugon ang mga developer sa pamamagitan ng mas kaunting paglulunsad, mga yunit na mas akma ang laki at mga disenyong tumutugma sa aktuwal na kita ng mga lokal.

Mababa pa rin kumpara sa mga pandaigdigang pamantayan ang bahagi ng mga paupahang bahay sa kabuuang suplay, kaya limitado ang mga opsiyon para sa mga manggagawang palipat-lipat ng lugar. Patuloy na nagpapabigat sa mga unang bibili ng bahay ang pagtaas ng gastusin sa pamumuhay at agwat sa paglago ng sahod. Nanawagan ang mga tagagawa ng patakaran at lider ng industriya para sa mas nakatuong suporta sa panlipunang pabahay at isang pinagsasaluhang plataporma ng datos upang maitugma ang suplay at pangangailangan sa antas ng bawat komunidad.

May sarili ring mga limitasyong dapat isaalang-alang ang industriyal na ari-arian. Mahahalagang usapin para sa mga data center at makabagong pagmamanupaktura ang pagpaplano sa suplay ng kuryente, gastos sa elektrisidad at kakulangan ng mga bihasang manggagawa. Nagbabala ang ilang analyst na napakalaki ng mga planong pipeline para sa mga data center, at kailangang sabayan ng pangangailangan at mga pag-upgrade sa grid upang mapanatili ang mga kita. Gayunman, iba-iba ang pinagmumulan ng pangunahing pangangailangang industriyal sa mga pangunahing koridor, kaya hindi ito gaanong lantad sa mga biglaang dagok sa iisang sektor.

Mahahalagang Punto

• Nagtala ang Malaysia ng 196,232 transaksiyon sa ari-arian sa unang kalahati ng 2025, bumaba nang 1.3 porsiyento, habang tumaas nang 1.9 porsiyento ang halaga sa RM107.68 bilyon.
• Nanguna sa aktibidad ang Johor at Penang, na pinasigla ng paglago ng industriya, logistik at pangangailangang tumatawid sa hangganan na kaugnay ng Singapore at mga pandaigdigang supply chain.
• Bumagal ang pamilihan ng tirahan sa Kuala Lumpur, na may malaking sobrang suplay ng matataas na gusali. Tumaas nang 3.2 porsiyento kumpara sa nakaraang taon ang presyo ng mga bahay sa lungsod noong unang quarter ng 2025, ngunit bumaba nang 8.7 porsiyento ang mga transaksiyon.
• Bumuti ang pag-upa ng mga opisina sa KL. Bumaba sa halos 19 porsiyento ang mga bakante noong ikalawang quarter ng 2025 mula sa humigit-kumulang 24 porsiyento noong nakaraang taon, kasabay ng positibong pagsipsip ng espasyo sa lahat ng subpamilihan.
• Nangibabaw ang industriyal na ari-arian. Tumaas nang halos 8.5 porsiyento, sa mahigit 4,100, ang mga transaksiyong industriyal sa unang kalahati, at mababa ang mga bakanteng espasyo sa mga bodega na Grade A.
• Lumampas na sa 600 MW ang aktibong kapasidad ng pamilihan ng mga data center sa Malaysia, may humigit-kumulang 1,300 MW na itinatayo at mas malaki pang planong pipeline para sa hinaharap.
• Nagtatakda ng takbo ng bentahan ang pagiging abot-kaya. Humigit-kumulang 53 porsiyento ng mga transaksiyon sa tirahan ay para sa mga ari-ariang nagkakahalaga ng RM300,000 pababa, at halos 80 porsiyento ng mga bentahan ay sa pamilihan ng mga dati nang bahay.
• Bumaba nang halos 50 porsiyento kumpara sa nakaraang taon, sa 23,380 yunit, ang mga bagong paglulunsad ng pabahay sa unang kalahati, hakbang na dapat makatulong na maubos ang hindi naibentang suplay.
• Kabilang sa mga pagbabago sa patakaran ang programang Malaysia My Second Home na may magkakaibang antas at panukalang itaas ang stamp duty sa mga binibili ng dayuhan, habang pinalawig hanggang katapusan ng 2027 ang eksemsiyon sa stamp duty para sa unang pagbili ng bahay.
• Inililihis ng mahahalagang proyekto gaya ng East Coast Rail Link, RTS Link at Johor Singapore Special Economic Zone ang pangangailangan tungo sa logistik, pagmamanupaktura at paglago ng mga bagong bayan.
• Nakasentro ang mga panganib sa sobrang suplay ng matataas na gusali, mga limitasyon sa kuryente at bihasang manggagawa para sa industriya, at pangangailangang mas iayon ang bagong suplay sa aktuwal na kita ng mga lokal.