Ibinabalik ng mga Developer sa Bangkok ang Presyo ng Condo sa Antas noong 2015 Habang Pinahihina ng Sobrang Suplay at Higpit ng Pautang ang Demand

Bakit presyong parang noong 2015 ang mga bagong condo sa Bangkok

Lumalabas sa merkado ang mga bagong condo sa Bangkok sa presyong kahawig ng noong 2015. Malinaw itong palatandaan na inuuna ng mga developer ang dami ng mabebenta kaysa laki ng tubo sa gitna ng marupok na ekonomiya. Malaki ang ibinabawas ng mga project sponsor sa tubo para maibenta ang mga unit, samantalang dati ay umaabot ito sa halos 30 porsiyento. Ayon sa Thai Condominium Association, matapos ihinto ng ilang developer ang paglulunsad ng mga proyekto sa unang kalahati ng taon, bumalik sila sa ikatlong quarter na may agresibong pagpepresyo upang pasiglahin ang bentahan sa mga mamimiling limitado ang kakayahang bumili.

Makikita ito sa mga halimbawa. Nagsimula sa humigit-kumulang 120,000 baht kada metro kuwadrado ang isang bagong proyekto sa kahabaan ng Rama IV, kumpara sa mahigit 150,000 baht sa mga kalapit na gusaling inilunsad noon. Sa kabilang pampang, sa Tha Phra, iniaalok ang mga bagong unit sa halagang 60,000 hanggang 70,000 baht kada metro kuwadrado, malayong mas mababa sa karaniwang presyo sa merkado na lampas 100,000 baht. Layunin ng mga presyong ito na makahikayat kapwa ng mga investor na handang maghintay hanggang matapos ang proyekto at ng mga bibili para tirhan ang unit na nangangailangan ng abot-kayang hulog, kahit mangahulugan ito ng mas maliit na tubo para sa mga developer.

Ipinakikita ng datos sa presyo mula sa isang nangungunang consultancy kung bakit mas pinipili ng mga developer ang abot-kayang alok. Nanatili sa humigit-kumulang 239,475 baht kada metro kuwadrado ang karaniwang presyong hinihingi sa central business district noong ikalawang quarter. Hindi ito nagbago kumpara sa nakaraang quarter, ngunit mas mababa ito kaysa noong nakaraang taon. Sa mga gilid ng lungsod, bumaba sa humigit-kumulang 126,897 baht kada metro kuwadrado ang mga presyong hinihingi, habang lumuwag naman sa 72,193 baht kada metro kuwadrado ang karaniwang presyo sa mga suburb. Dahil sa matinding kompetisyon at tambak na hindi nabebentang imbentaryo, hindi maitinaas ang mga nakalistang presyo. Ibinaba pa ng mga promosyon ang aktuwal na presyo sa maraming lugar.

Hindi pa nawawala ang presyur sa gastos. Mataas ang halaga ng lupa malapit sa mga linya ng tren, at tumaas nang humigit-kumulang 4 na porsiyento sa loob ng isang taon ang construction cost index. Mas mahal ang mga materyales mula tile hanggang kagamitang pangbanyo, at mas mataas din ang gastos sa paggawa. Karaniwang nagtutulak pataas sa presyo ng mga bagong bahay ang mga gastusing ito. Sa halip, para maiwasang tumigil ang bentahan, nagbabawas ng presyo ang mga developer, nag-aalok ng mga libreng dagdag, at nagpapaliit ng tubo upang umabot sa buwanang hulog na kayang bayaran ng mga mamimili.

Inilarawan ni Frank Khan, executive director at pinuno ng residential division sa Knight Frank Thailand, ang kakulangan ng kumpiyansa na nagpapaupo muna sa maraming sambahayan sa gilid.

Puno ng mga digmaan at negatibong balita ang mundo, kaya nag-aatubili ang mga tao na magpasya. Naghihintay sila ng mas matatag na kalagayang pang-ekonomiya at pampolitika, na mahahalagang salik.

Umaabot ang pag-iingat na ito sa mga bangko, na naghihigpit sa pag-apruba ng mga mortgage habang nananatiling mataas ang utang ng mga sambahayan. Dahil dito, kailangang makipagkompetensiya ang mga developer sa presyo at mga tuntunin ng pagbili, gayundin sa disenyo, lokasyon at mga pasilidad.

Saan pinakamalaki ang mga diskuwento

Pinakamalinaw ang mga diskuwento sa mga lugar na maraming suplay o kung saan maraming maihahambing na pagpipilian ang mga mamimili. Ipinahihiwatig ng kamakailang pagbaba sa karaniwang presyo ng bentahan ng mga bagong inilunsad na proyekto, sa humigit-kumulang 89,500 baht kada metro kuwadrado noong ikalawang quarter, ang paglipat tungo sa mas murang imbentaryo sa mga panlabas na bahagi ng lungsod. Kumpara ito sa mahigit 144,000 baht kada metro kuwadrado noong nakaraang quarter. Palatandaan ito na mas nakatuon ang mga bagong proyekto sa mga segment na mas abot-kaya ang kabuuang halaga ng pagbili.

CBD kumpara sa mga gilid ng lungsod at suburb

Mas matatag ang central business district kaysa sa mga malalayong lugar, bagaman hindi rin ligtas sa paghina ng demand ang mga pangunahing lokasyon. Hindi nagbago kumpara sa nakaraang quarter ang karaniwang presyong hinihingi sa CBD, ngunit mas mababa ito kaysa noong nakaraang taon. Bahagyang bumaba ang mga presyong hinihingi sa mga gilid ng lungsod at sa mga suburb, habang tumutugon ang mga developer sa mahinang kakayahang bumili at pangangailangang maubos ang imbentaryo. Mas sensitibo sa presyo ang mga mamimili sa mga lugar na ito, at mas mabilis maibenta ang mga proyektong may mas maliliit na unit o mas malalaking promosyon.

Mga bagong proyekto o mga natapos nang unit

Mas mababa ang panimulang presyo ng mga unit na ibinebenta bago matapos ang mga bagong proyekto, lalo na ang may mahabang panahon ng konstruksyon, kumpara sa mga unit na handa nang lipatan. Maaaring puntiryahin ng mga investor na kayang maghintay hanggang ma-turn over ang mga unit ang mga bagong proyektong ito, sa pag-asang kikita sa pagtaas ng halaga ng kapital habang nagpapatatag ang siklo ng merkado. Kadalasang mas gusto ng mga bibili para tirhan ang mga natapos nang unit, kahit mas mataas ang presyo kada metro kuwadrado, dahil naiiwasan nila ang panganib sa konstruksyon at maaari na silang lumipat agad. Sa alinmang kaso, maaaring malaki ang agwat ng nakalistang presyo at aktuwal na netong presyo matapos ang mga promosyon, kaya mahalagang maingat na paghambingin ang mga gusali.

Sobrang suplay at paghina ng paglulunsad ng mga bagong proyekto

Pumasok ang Bangkok sa 2025 na may malaking naipong imbentaryo ng mga condo na hindi pa nabebenta. Pinabagal ng mga developer ang kanilang mga plano at muling inilabas ang dati nang imbentaryo sa mas mabababang presyo, kaya naging karaniwang pamilihan para sa mga mamimili ang lungsod. Nagkakaiba man ang mga pagtataya batay sa sarbey, nagkakaisa ang ilang tagasubaybay ng merkado na kapansin-pansing bumaba ngayong taon ang bilang ng mga bagong proyekto kumpara noong 2024. Iniulat ng ilan na pinakamababa mula 2009 ang dami ng inilunsad na proyekto noong ikalawang quarter. Marami sa mga proyektong inilunsad ay nasa labas ng sentro upang tumugma sa kakayahang bumili ng mga mamimili.

Makikita ang hindi pagkakatugma ng suplay at demand sa mga bahagdan ng bentahan. Noong huling bahagi ng 2024, libo-libong bagong unit ang inilabas sa merkado ngunit nasa kalagitnaan lang ng 30 porsiyento ang bahagdan ng nabenta, mas mababa sa itinuturing na malusog na antas. Nagpatuloy ang ganitong kalagayan noong 2025, kaya binawasan ng malalaking developer ang mga bagong alok, nagtuon sa pagbawas ng imbentaryo at nagtabi ng pera. Ang iba naman ay nagpalawak tungo sa mga bahay na mababa ang taas o sa mga merkadong gaya ng Phuket kung saan mas malakas ang demand mula sa mga dayuhan.

Inaasahan ni G. Khan na patuloy na huhubog sa pagpepresyo at mga promosyon sa buong taon ang malaking imbentaryo.

Ang makikita natin ay dagsa ng mga hindi nabebentang unit papasok sa merkado. Magbababa ng presyo at mag-aalok ng mas maraming promosyon ang mga developer. Gaya noong nakaraang taon, mananatili itong pamilihan ng mga mamimili.

May mga kumpanyang pumili ng piling estratehiya sa paglulunsad: bahagi lamang ng kanilang mga proyekto ang inilalabas sa merkado upang subukan ang demand at itakda ang mga presyo. Binabawasan ng paraang ito ang panganib kapag mabagal ang bentahan at nagbibigay-daan upang baguhin ang halo ng mga unit at magdagdag ng mas maliliit o mas abot-kayang disenyo kung kinakailangan.

Bakit nag-iingat ang mga mamimili at bangko

Nasa ilalim ng matinding presyur ang pananalapi ng mga sambahayan. Tumaas ang bahagdan ng mga tinanggihang mortgage noong 2024, at ayon sa mga pagtataya ng industriya, malaking bahagi ng mga aplikasyon ang hindi naaprubahan. Dumami ang mga non-performing loan, at naging maingat ang mga bangko sa mga ratio ng pambayad-utang at mga limitasyon sa loan-to-value. Para sa maraming mamimiling nasa gitnang merkado, nangangahulugan ito ng mas matagal na pag-iipon, pagbili ng mas maliit na unit o pag-upa.

Pinatutunayan ng datos ng mga transaksiyon ang paghina ng aktibidad. Bumaba taon-sa-taon ang mga paglilipat ng pagmamay-ari ng residential property sa unang kalahati ng taon, at nanatiling mahina ang paglago ng mortgage sa kabila ng pagbabawas ng sentral na bangko sa interest rate at mga pansamantalang hakbang na pampasigla. Layunin ng mga pagbawas sa bayarin sa paglilipat ng pagmamay-ari at mortgage, kasama ng pagluluwag sa mga tuntunin sa loan-to-value, na pagaanin ang pasanin ng mga unang bibili ng bahay. Nanatiling mahigpit ang mga pamantayan sa pautang, kaya paunti-unti lamang ang naging epekto ng mga hakbang ng pamahalaan sa halip na magdulot ng malaking pagbabago.

May sarili ring hamon sa pagpopondo ang mga developer. Nagdulot ng mas malaking panganib sa muling pagpopondo ang mga debenture na malapit nang mag-mature, at nag-ulat ang mga kumpanyang nakalista sa stock exchange na may malaki silang pangmatagalang utang. Dahil sa presyur na ito, mas kailangan nilang gawing pera ang kanilang imbentaryo. Ipinaliliwanag din nito kung bakit laganap ang malalaking diskuwento, libreng muwebles at maluwag na plano sa pagbabayad upang magpatuloy ang bentahan kahit mas mababa ang bahagdan ng mga naaaprubahang pautang.

Mga segment na hindi gaanong tinatamaan ng paghina

Hindi mahina ang lahat ng bahagi ng merkado. Patuloy ang malakas na bentahan ng mga prime at super-prime na condo, at nag-uulat ang maraming proyekto ng bahagdan ng nabebentang unit na lampas 80 porsiyento. Nakaaakit pa rin ng mga mamimiling may malaking yaman ang mga unit na nagkakahalaga ng humigit-kumulang 320,000 hanggang 500,000 baht kada metro kuwadrado at mga branded residence na may pangalan ng mga nangungunang hotel. Kapos pa rin ang suplay ng mga unit sa sentro ng lungsod na may natatanging katangian, gaya ng malalaking disenyong may dalawa o tatlong kuwarto, at malakas ang bentahan ng mga unit doon na handa nang lipatan.

Sinusuportahan din ng mga umuupa ang demand. Dumami ang mga dayuhang naninirahan sa Bangkok noong 2024, at pinanatiling aktibo ng pagbangon ng turismo ang pamilihan ng paupahan sa mahahalagang distrito. Posibleng makamit sa maraming segment ang kabuuang kita sa upa na humigit-kumulang 6 na porsiyento, na nakaaakit sa mga investor na naghahanap ng kita habang naghihintay na magpatatag ang halaga ng mga ari-arian. Sa prime na segment, tumaas ang upa sa ilang magkakasunod na quarter habang bumabalik sa lungsod ang mga dayuhan at nangungupahang korporasyon.

Mga dayuhang mamimili at paupahang sinusuportahan ng mga dayuhan

Malaki ang bahagi ng mga dayuhang mamimili sa aktibidad ng merkado ng condo sa Bangkok, batay man sa bilang ng mga unit o halaga ng transaksiyon. Kabilang sa mga mamimili sa merkado ang mga Tsino, Myanmar, Ruso at Europeo, bagaman pabago-bago ang dami kasabay ng kumpiyansa at kalagayang makroekonomiko. Madalas magsabay ang demand mula sa mga dayuhan at lokal na mamimili malapit sa mga himpilan ng tren at sa mga pook-tirahang gaya ng mga lugar sa tabi ng ilog o sa Sukhumvit, kaya mas matatag ang presyo roon kaysa sa mga proyektong puro suburban. Binigyang-diin ng mga developer na tumutugon sa grupong ito ang kalidad, mas malalaking floor plan, serbisyo at tatak.

Mga usaping pangkaligtasan at kumpiyansa

Lalong nasuri ang kumpiyansa sa paninirahan sa matataas na gusali matapos ang mga pagyanig sa rehiyon noong unang bahagi ng taong ito. Dinisenyo ang mga building code at pamantayan sa inhinyeriya ng Thailand upang mapangasiwaan ang panganib ng lindol sa mga kondisyon ng lupa sa Bangkok. Gayunman, ipinakita ng mga talakayan sa social media at sarbey sa mga mamimili na mas binibigyang-halaga ng ilang mamimili ang disenyo ng estruktura, sertipikasyon at mga rekord ng pagpapanatili. Tumugon ang mga developer sa pamamagitan ng mas detalyadong impormasyon tungkol sa kaligtasan ng mga gusali at mga demonstrasyon ng mga sistema ng inhinyeriya sa mismong lugar. Sa merkadong nangangailangan na ng higit na katiyakan tungkol sa presyo, naging isa pang salik na nakatutulong sa bentahan ang malinaw na impormasyon sa kalidad ng konstruksyon.

Paano mamili sa pamilihan ng mga mamimili

Mas malakas ang posisyon ng mga mamimili dahil nag-aalok ang mga developer ng mas mabababang presyo. Hamon ang matukoy kung tunay na sulit ang isang alok o mukhang matipid lamang. Makakatulong ang ilang praktikal na hakbang.

• Kumuha agad ng paunang pag-apruba sa pautang mula sa bangko. Makakatipid sa oras at magpapalakas sa posisyon mo sa pakikipagtawaran sa mga sales team ang kaalaman sa halaga ng maaari mong hiramin.
• Unahin ang kalidad ng lokasyon. Kasinghalaga ng presyo kada metro kuwadrado ang akses sa transportasyon, mga naitatag nang pasilidad at malakas na pamilihan ng paupahan sa lugar.
• Ihambing ang mga aktuwal na netong presyo. Timbangin ang diskuwentong cash, tulong sa bayarin sa paglilipat ng pagmamay-ari, mga paketeng muwebles at plano sa pagbabayad, saka kalkulahin ang netong halagang maihahambing sa iba pang proyekto.
• Basahing mabuti ang mga tuntunin sa iskedyul. Kumpirmahin ang mga yugto ng konstruksyon, proteksiyon sa escrow at mga patakaran sa pagsasauli ng bayad sakaling maantala ang proyekto.
• Suriin ang katatagan ng developer. Tingnan ang rekord ng developer, kasaysayan ng paghahatid ng mga proyekto at mga debenture na malapit nang mag-mature upang matantiya ang panganib sa pagsasakatuparan.
• Suriin ang kaligtasan at mga espesipikasyon ng gusali. Humingi ng mga sertipiko sa estruktura, listahan ng mga materyales at mga garantiya. Kung maaari, bisitahin ang mga natapos nang proyektong ginawa ng parehong kontratista.
• Para sa mga investor, tiyakin kung makatotohanan ang inaasahang kita sa upa. Beripikahin ang posibleng upa batay sa mga katulad na unit sa malapit at ibawas ang mga bayarin sa serbisyo upang matantiya ang netong kita.

Ano ang maaaring magpabago sa takbo

May ilang hakbang na maaaring unti-unting magpabuti sa kumpiyansa. Makababawas sa buwanang hulog ang mas mababang interest rate at makatutulong ito, kahit bahagya, na dumami ang mga maaaprubahang pautang. Makahihikayat muli sa mga nag-aalinlangan ang patuloy na pagbabawas ng mga bayarin at naka-target na suporta para sa mga unang bibili ng bahay. Susuportahan ng paglaki ng bilang ng mga dayuhang naninirahan at matatag na turismo ang pamilihan ng paupahan, na maghihikayat naman sa mga investor na bumili. Mahalaga rin ang pagpipigil sa suplay. Kapag mas kaunti ang mga bagong proyekto at mas pili ang mga inilalabas, makakahabol ang bentahan sa suplay at liliit ang napakalaking tambak ng mga hindi nabebentang unit.

Magtatakda ng direksiyon ang mga kalagayang makroekonomiko. Mabagal ang paglago ng ekonomiya ng Thailand ngayong taon at kontrolado ang implasyon. Nananatiling hadlang ang mga suliraning estruktural gaya ng tumatandang populasyon at mataas na utang ng mga sambahayan. Kahit ganito ang kalagayan, may mga proyektong handa nang ilunsad at badyet sa marketing ang mga developer, kaya malamang na magkaroon ng biglaang sigla sa tuwing bababa ang interest rate o palalawigin ang mga insentibo ng pamahalaan. Maaaring samantalahin ng mga mamimiling nakapagsaliksik na ang mga panahong pinakamalaki ang mga diskuwento.

Mahahalagang Punto

• Ibinababa sa halos antas noong 2015 ang presyo ng mga bagong condo sa Bangkok habang tinatanggap ng mga developer ang mas maliit na tubo upang pasiglahin ang demand.
• Kabilang sa mga halimbawa ang 120,000 baht kada metro kuwadrado sa Rama IV at 60,000 hanggang 70,000 baht sa Tha Phra, na malayong mas mababa sa pinakamataas na presyong naabot kamakailan sa mga kalapit na lugar.
• Hindi nagbabago o bahagyang bumababa ang mga presyong hinihingi sa maraming lugar, at pinakamatindi ang kompetisyon sa halaga sa mga gilid ng lungsod at suburb.
• Pinipigil ng sobrang suplay at mas mahigpit na pag-apruba ng mortgage ang bentahan, kaya nananatiling pamilihan ng mga mamimili ang 2025 na may mas malalaking diskuwento at promosyon.
• Iniulat ng ilang sarbey na pinakamababa mula 2009 ang dami ng mga inilunsad na proyekto noong ikalawang quarter, habang pinababagal ng mga developer ang kanilang mga plano at muling inilalabas ang dati nang imbentaryo.
• Nakatutulong kahit kaunti ang mga hakbang ng pamahalaan gaya ng pagbabawas ng mga bayarin at pagluluwag sa mga tuntunin sa loan-to-value, ngunit nananatiling maingat ang mga bangko sa pagbibigay ng pautang.
• Patuloy na malakas ang bentahan sa prime at super-prime na mga segment, gayundin ng mga pambihirang unit sa sentro ng lungsod na may malalaking sukat, dahil sa mga mayayamang mamimili at lakas ng mga tatak.
• Lumalakas ang demand sa paupahan dahil sa pagdami ng mga dayuhang naninirahan; malapit sa 6 na porsiyento ang kabuuang kita sa upa sa maraming lokasyon.
• Lumilipat ang mga developer sa piling paglulunsad ng proyekto at mas abot-kayang mga alok sa labas ng sentro ng lungsod, na makikita sa mas mababang karaniwang presyo ng bentahan ng mga bagong proyekto.
• Makatutulong ang pagbuti ng kumpiyansa, pagbaba ng interest rate at pagpipigil sa suplay upang magpatatag ang bentahan sa mga susunod na quarter.