Umaabot sa Mahigit 30% ng Kita ng mga Sambahayan ang Renta sa Tokyo

Tumataas ang gastos sa pamumuhay sa lungsod habang nahihirapan ang mga badyet

Mabilis na tumataas sa pinakamabilis na antas sa loob ng ilang dekada ang upa sa mga apartment sa Tokyo at iba pang malalaking lungsod sa Japan, at lumalaki na ang bahagi ng mga umuupa na gumagastos ng mahigit 30 porsiyento ng kanilang kita sa pabahay. Karaniwang pamantayan ng mga mananaliksik at ahensiya sa pabahay ang antas na ito sa pagtukoy kung abot-kaya ang tirahan. Bumabalik ang mga pamilya sa mga sentro ng lungsod matapos ang pandemya, kaya tumitindi ang kompetisyon para sa kakaunting bakanteng unit sa mga maginhawang lugar at lalong sumisikip ang buwanang badyet. Dahil dito, mahirap mag-ipon para sa pagbili ng sariling bahay sa hinaharap, tustusan ang edukasyon, o makasabay sa pagtaas ng araw-araw na gastusin.

Bahagi ang pagtaas ng upa ng mas malawak na pagbabago sa ekonomiya ng mga lungsod. Ipinagpatuloy ng mga employer ang pagpasok sa opisina, halos bumalik na sa rekord na antas ang dami ng mga turista, at hinihikayat ang maraming sambahayan na manirahan muli malapit sa mga sentrong distrito dahil sa maiikling biyahe, mas mahuhusay na paaralan, at mas malawak na network ng transportasyon. Kasabay nito, mas mataas na ngayon ang gastos sa konstruksyon at pagpopondo kaysa ilang taon na ang nakalipas. Umabot na sa rekord ang presyo ng mga condominium, kaya mas maraming bibili sana ang nananatili sa merkado ng paupahang tirahan. Pinakamatingkad ang presyur sa 23 distrito ng Tokyo, pero kapansin-pansin din ang kahalintulad na mga padron sa Osaka, Nagoya, at Fukuoka.

Hindi iisang dahilan lamang ang krisis sa abot-kayang pabahay. May bahagi rito ang kakulangan sa suplay, mas mataas na gastusin ng mga nagpapaupa sa pagpapatakbo ng mga ari-arian, pagbabago sa mga kagustuhan ng sambahayan, at pagliit ng karaniwang sukat ng mga unit. Nakakatulong ipaliwanag ng pananaliksik kung paano naaapektuhan ng lapit sa mga istasyon ng tren ang halaga ng pabahay kung bakit tumitindi ang kompetisyon sa paligid ng mga sentrong pang-urban. Makaaapekto ang mga pasya sa patakaran sa bilis ng pagdaragdag ng mga bahay sa merkado at sa patas na paghahati ng pasanin sa pagitan ng mga umuupa at may-ari.

Gaano kabilis tumataas ang upa sa Tokyo

Pinakamabilis na pagtaas sa loob ng ilang dekada ang ipinapakita ng mga kamakailang bilang

Malinaw ang pagbabago ng direksiyon sa opisyal na datos ng presyo. Noong Marso, tumaas nang 1.1 porsiyento kumpara sa nakaraang taon ang consumer price index para sa upa sa pribadong sektor sa 23 distrito ng Tokyo, ang pinakamabilis na pagtaas mula Oktubre 1994. Sunod-sunod nang maraming buwan ang pagtaas ng mga bahagi ng pambansang indeks na sumusukat sa upa. Makikita ang mga presyur na ito sa mga listahan ng paupahan. Sa paligid ng kampus ng Hongo ng Unibersidad ng Tokyo, halos ¥140,000 kada buwan ang hinihinging upa para sa karaniwang studio apartment, mas mataas nang ¥10,000 hanggang ¥20,000 kumpara sa limang taon na ang nakalipas, ayon sa mga lokal na tagasubaybay ng merkado na iniulat ng The Japan News. Nagbabala ang mga ekonomista na dahil malaking gastusin ang upa at mahirap itong bawasan, kahit katamtamang pagtaas nito ay maaaring magpahina sa iba pang paggasta. Lalong lumalaki ang pangambang ito habang nananatiling mataas ang presyo ng pagkain, enerhiya, at mga serbisyo. Tingnan: Ulat ng The Japan News.

Pinakamalaki ang pagtaas sa mga unit na kasya ang pamilya

Hindi pantay-pantay ang presyur sa presyo sa buong merkado. Sa nakalipas na limang taon, tumaas nang humigit-kumulang 7.6 porsiyento ang hinihinging upa para sa maliliit na apartment sa 23 distrito ng Tokyo, habang umakyat nang mga 26.1 porsiyento ang mga tirahang kasya ang pamilya. Madalas na iisang mga lugar ang puntirya ng mga sambahayang naghahanap ng mas malaking espasyo malapit sa mga paaralan o pasilidad ng pangangalaga sa bata. Dahil dito, kumakaunti ang mga bakanteng unit at mas mabilis tumataas ang upa sa mga segment na ito. Makikita rin ang kahalintulad na mga padron sa Osaka at iba pang malalaking lungsod, kung saan patuloy na tumataas ang dagdag-presyo sa mga sentrong lugar na may mahusay na koneksiyon sa transportasyon at maraming pasilidad.

Bakit bumabalik ang demand sa sentro

Nananatiling pinakamahalagang katangian ng pabahay sa mga lungsod sa Japan ang kaginhawahan sa pagbiyahe. Nag-aalok ang mga sentrong distrito ng malawak na network ng tren, mas maiikling oras ng biyahe, at mas maraming mapagpipiliang trabaho. Natuklasan sa isang pag-aaral sa merkado ng paupahang tirahan sa Tokyo na may nasusukat na epekto sa antas ng upa ang lapit at kumpol-kumpol na pagkakalagay ng mga istasyon ng tren at subway. Hindi lamang distansiya sa pinakamalapit na istasyon ang batayan ng dagdag-presyo. Mahalaga rin ang ranggo ng mga kalapit na istasyon, kaya mas mataas ang upa sa mga bahay na malapit sa ilang istasyong may magkakaibang linya at iskedyul ng serbisyo. Nakakatulong ito na ipaliwanag kung bakit mas mabilis tumaas ang presyo sa mga lugar na pinagtatagpuan ng maraming linya kapag bumabalik ang demand. Tingnan: Pananaliksik ng ScienceDirect tungkol sa kumpol ng mga istasyon.

Lalong nagpapalakas sa paghila ng mga sentro ng lungsod ang mga salik na may kaugnayan sa kalidad ng buhay. Nasa mga sentrong lugar ang maraming opsiyon sa pangangalaga sa bata, programa pagkatapos ng klase, serbisyong pangkalusugan, at pasilidad pangkultura. Para sa mga sambahayang nagsisikap pagsabayin ang iskedyul sa trabaho at paaralan, maaaring mas mahalaga ang natitipid na oras mula sa paninirahan malapit sa istasyon kaysa sa pagkakaroon ng mas malaking tirahan. Nagbigay rin ng panibagong sigla sa mga trabahong nasa sektor ng serbisyo, na karaniwang nakasentro sa mga distrito sa gitna ng lungsod, ang pagbabalik ng turismo. Habang mas inuuna ng mga sambahayan ang akses at oras, lumilipat ang sentro ng demand sa mga lugar na ito.

Ano ang nagtutulak sa pagtaas ng mga gastos sa panig ng suplay

Kapos ang suplay at lalong nagiging magastos ang pagdaragdag nito. Mas mataas ang gastos ng mga tagapagtayo sa materyales at paggawa, at hindi na kasingpaborable ang pagpopondo ngayong nagsisimula nang tumaas ang mga interes mula sa pinakamababang antas sa kasaysayan. Iniulat ng mga nagpapaupa na mas mataas ang gastos sa pagkukumpuni at mga utility. Kapag tumataas ang gastusin sa pagpapatakbo, madalas na humihingi ng mas mataas na upa ang mga may-ari sa pag-renew ng kontrata upang mapanatili ang kanilang kita. Sinimulan na ng malalaking kompanya sa real estate na abisuhan ang mga umuupa tungkol sa nalalapit na pagtaas ng upa, at ipinahihiwatig ng mga survey sa industriya na tinatanggap ng karamihan sa mga sambahayan ang mga pagbabago kapag iniuugnay ang mga ito sa pangkalahatang pagtaas ng mga gastusin.

Umabot na sa bagong rekord ang presyo ng mga condominium, kaya mas matagal na umuupa ang mga posibleng bibili sana. Kamakailan ay umabot sa humigit-kumulang ¥81.35 milyon ang karaniwang presyo ng mga bagong tayong apartment sa rehiyong kalakhang Tokyo, at nasa mga ¥116.32 milyon naman ang karaniwang presyo ng mga unit sa 23 distrito, ayon sa datos ng merkado na binanggit ng The Japan News. Dahil kulang ang badyet para makabili, mas maraming sambahayan ang nananatili sa paupahang tirahan, kaya nadaragdagan ang demand sa limitadong bilang ng mga bakanteng unit. Hindi sapat ang dami ng mga bagong paupahang gusaling itinatayo upang tumbasan ang pagbabagong ito.

Mga paupahang panandalian at presyur mula sa turismo

Nagbago ang ilang bahagi ng merkado dahil sa mga paupahang panandalian, lalo na sa mga lugar na maraming turista. Napag-alaman sa isang pag-aaral na dumaan sa peer review tungkol sa Tokyo at Osaka na maaaring lumikha ng agwat sa kita mula sa upa ang mga paupahang panandalian at mahikayat ang mga may-ari na ilayo ang mga unit sa mga pangmatagalang umuupa. Nagtakda ng limitasyon sa mga araw ng pagpapatakbo at nag-atas ng pangangasiwa sa pamamahala ang Batas ng Japan sa Negosyo ng Pribadong Panunuluyan, na nagkabisa noong 2018. Nagdagdag din ng mga ordinansa ang maraming lokal na pamahalaan upang mabawasan ang mga alitan sa mga komunidad. Sa kabila ng mga patakarang ito, napansin ng mga mananaliksik na mas malaki ang agarang epekto sa Osaka dahil mas maraming nagpapaupa ang naglipat ng mga bakante o murang unit tungo sa mga paupahang panturista. Mas nakatuon sa hinaharap ang panganib sa Tokyo. Kung hihina ang kita sa pangmatagalang pagpapaupa sa ilang distrito o mas mabilis lumago ang turismo kaysa sa pag-angkop ng mga regulasyon, maaaring ilipat ng mas maraming may-ari ang mga unit sa panandaliang pagpapaupa. Tingnan: Pag-aaral ng Wiley tungkol sa mga paupahang panandalian.

Itinatampok ng pag-aaral ang dalawang kapaki-pakinabang na konsepto. Sinusukat ng saradong agwat sa kita mula sa upa ang kasalukuyang presyur ng mga paupahang panandalian sa suplay ng mga pangmatagalang paupahan. Sinusukat naman ng bukas na agwat sa kita mula sa upa ang panganib sa hinaharap sa mga lugar kung saan maaaring maging kaakit-akit ang pagpapalit ng gamit. Sa Tokyo, tila mas malaki ang bukas na agwat sa mga lugar na dinarayo ng maraming turista at kakaunti ang bakanteng pabahay. Ipinahihiwatig nito ang pangangailangan para sa mga lokal na patakarang angkop sa bawat lugar, tuloy-tuloy na pagpapatupad, at mas mahusay na pagbabahagi ng datos upang matukoy ng mga tagapagplano ng pabahay kung saan maaaring lumala ang presyur mula sa pagpapalit ng gamit.

Ano ang kahulugan ng lumalaking bahagi ng kita na napupunta sa upa para sa mga sambahayan

Hindi ganap na nasusukat ng 30 porsiyentong pamantayan ang kalagayan, pero nagbibigay ito ng mabilis na paraan upang makita ang hirap sa pananalapi. Kapag lumampas sa antas na iyon ang upa, karaniwang nagbabawas ang mga sambahayan sa pagkain sa labas, paglalakbay, damit, at ilang gastusin sa kalusugan. Bumabagál ang pag-iipon para sa paunang bayad sa bahay. Nahihirapang mamili ang mga pamilyang may mga anak kung paano pagkakasyahin ang badyet para sa daycare, mga klase sa juku, at iba pang aktibidad. Maaaring magbawas sa pangangalaga o ipagpaliban ng mga nakatatandang umuupa ang pagpapatingin sa doktor, lalo na kung nagbabayad din sila ng mga premium at copayment kaugnay ng mga programa sa kalusugan at pangmatagalang pangangalaga.

Lalong nagiging masalimuot ang sitwasyon dahil sa galaw ng sahod. Naranasan ng Japan ang mga panahong tumaas ang sahod, na minsan ay tinulungan ng malalaking pana-panahong bonus, at panandaliang sumigla ang paggasta ng mga mamimili. Nananatiling hamon ang implasyon, kaya nalilimitahan ang dagdag sa kapangyarihang bumili. Dahil sa kombinasyong ito, mas malaki ang pakiramdam sa epekto ng pagtaas ng upa kaysa sa ipinahihiwatig ng nakasaad na porsiyento, lalo na para sa mga sambahayang nasa gitnang kita na hindi kuwalipikado sa mga naka-target na subsidiya. Kapag pinakamalaking gastusin ang upa kasunod ng mga buwis, kahit maliit na pagtaas nito ay maaaring magbago sa taunang pagpaplano ng badyet ng isang pamilya.

Mga patakarang pinagdedebatehan

Hindi agarang solusyon ang pagkontrol sa upa

Ipinakikita ng mga debate sa ibang merkado ang mga kapalit na epekto ng mga patakaran. Sa California, layunin ng panukalang-batas na kilala bilang Proposition 33 na palawakin ang kapangyarihan ng mga lokal na pamahalaan na magtakda ng limitasyon sa pagtaas ng upa, sa pamamagitan ng pagpapawalang-bisa sa mga limitasyong itinakda ng estado noong kalagitnaan ng dekada 1990. Ipinapangatuwiran ng mga tagapagtaguyod na makapagpapatatag ng mga gastusin para sa kasalukuyang mga umuupa ang mas mahigpit na limitasyon. Nagbabala naman ang mga tumututol na maaaring magpababa ng pamumuhunan, maghikayat ng pagpapalit ng gamit tungo sa mga condominium, at magpaliit sa pangmatagalang suplay ng mga paupahan ang mahihigpit na limitasyon. Iba ang balangkas ng batas sa Japan, pero naaangkop din doon ang aral. Nakakatulong ang malawakang limitasyon sa mga kasalukuyang umuupa, ngunit maaari nitong pabagalin ang konstruksyon at bawasan ang mga pagpapahusay kung hindi kikita ang mga may-ari. Dapat isaalang-alang ang mga epektong ito sa anumang talakayan tungkol sa mga limitasyon. Tingnan: Paliwanag tungkol sa Proposition 33 ng California.

Reporma sa zoning at pagpapalawak ng suplay

Isa pang paraan ang mas mabilis na pagdaragdag ng mga bahay sa mga lugar na pinakamalakas ang demand. Kamakailan ay inalis ng Cambridge, Massachusetts, ang zoning na para lamang sa mga bahay na iisang pamilya ang titira at ang mga minimum na rekisito sa paradahan sa buong lungsod upang makapagpatayo ng mas maraming bahay sa parehong lupain. Layunin ng pasyang ito na dagdagan ang suplay ng pabahay sa mga matagal nang naitatag na komunidad sa pamamagitan ng pagbabawas sa mga patakarang naglilimita sa bilang ng mga unit. Hindi katulad ng sistemang Amerikano ang zoning sa Japan, pero magkatulad ang mga layunin. Maaaring hikayatin ng mga lungsod ang pagtatayo ng mas maraming mid-rise na apartment malapit sa malalaking istasyon, pahintulutan ang mas maliliit na karaniwang sukat ng unit kung angkop, at pasimplehin ang pagpapalit-gamit sa mga opisina na kulang ang paggamit upang maging paupahang tirahan. Maaari ring pabilisin ng mga lokal na pamahalaan ang pag-apruba para sa pabahay ng mga estudyante at mga paupahang kasya ang pamilya sa mga distrito ng paaralan kung saan malinaw na ang demand. Tingnan: Ulat ng City Journal tungkol sa mga reporma sa Cambridge.

Isa pang kasangkapan ang regulasyon sa mga paupahang panandalian. Makababawas sa presyur sa suplay ng mga pangmatagalang paupahan ang malinaw na pag-uulat at tiyak na mga patakaran sa mga araw ng pagpapatakbo, kasabay ng naka-target na pagpapatupad sa mga pasilyong dinarayo ng turista. Nagpatupad na ang ilang distrito ng mas mahihigpit na patakaran kaysa sa pambansang pamantayan. Makakatulong ang koordinasyon sa pagitan ng mga lungsod at distrito upang maiwasan ang magkakahiwalay na patakarang maglilipat lamang ng presyur mula sa isang komunidad patungo sa iba.

Ano ang maaaring gawin ngayon ng mga umuupa

Kaunti lamang ang mapagpipilian ng mga sambahayan kapag panahon na ng pag-renew ng kontrata, pero may ilang hakbang silang maaaring gawin upang mabawasan ang epekto o makahanap ng mas sulit na tirahan.

• Kuwentahin ang bahagi ng kita na napupunta sa upa. Sikaping panatilihin ito sa pinakamalapit na antas sa 30 porsiyento. Kung tataas ito, ayusin muna ang iba pang nakatakdang gastusin bago magbawas sa mga pangunahing pangangailangan.
• Makipagnegosasyon sa pag-renew ng kontrata. Kung may mga bakanteng unit sa gusali o mas mura ang katulad na tirahan sa malapit, magpakita ng datos at humiling ng mas maliit na pagtaas o karagdagang isang buwan sa kasalukuyang halaga ng upa.
• Pag-isipan ang mga kapalit na epekto ng lokasyon. Maaaring bumaba ang upa kung lilipat nang isa o dalawang hintuan palayo sa isang malaking sentro, habang nananatiling makatwiran ang oras ng biyahe.
• Isaalang-alang ang mga katangian ng unit na makababawas sa buwanang bayarin. Makababawas sa gastos sa kuryente at gas ang mahusay na insulasyon at matipid sa enerhiyang mga kasangkapan.
• Piliin ang tamang panahon ng paglipat. Nagpapataas ng presyo ang dagsa ng mga naghahanap sa tagsibol. Maaaring makakuha ng mas magandang mga kondisyon kung maghahanap sa huling bahagi ng tag-init o sa taglamig.
• Bawasan ang mga bayarin sa paglipat. Hilinging hati-hatiin o babaan ang key money, o magtanong tungkol sa mga promo na walang bayad sa mga bagong gusali.
• Tingnan ang pinamamahalaang pabahay para sa mga estudyante o empleyado kung maikli lamang ang pananatili. May ilang nag-aalok ng mga de-kasangkapan nang unit at maluwag na mga tuntunin na mas sulit kaysa sa karaniwang upa kapag isinama na ang mga bayarin.

Ano ang susunod para sa mga umuupa at nagpapaupa

Nananatili ang mga dahilan ng pagtaas ng upa sa sentro ng Tokyo. Malakas ang demand sa mga komunidad na may malawak na akses sa tren, mga paaralan, at serbisyo. Nananatiling mataas ang mga gastos sa konstruksyon at pagpapatakbo, at mas matagal na nananatili sa merkado ng paupahang tirahan ang mga mamimili dahil sa mataas na presyo ng condominium. Mas mahusay nang kinokontrol ang mga paupahang panandalian kaysa ilang taon na ang nakalipas, pero patuloy na sinusubok ng demand mula sa mga turista ang mga patakarang ito sa ilang distrito. Makakatulong ang tunay na pagtaas ng sahod upang mabawasan ang bahagi ng kita ng maraming sambahayan na napupunta sa upa, bagaman nababawasan ang tulong na ito dahil sa nagpapatuloy na implasyon.

Nakadepende ang kalagayan ng merkado sa bilis ng pagdating ng mas maraming bahay at sa kung paano pinagbabalanse ng mga patakaran ang proteksiyon sa mga umuupa at pangangailangan sa pamumuhunan. Makakatulong ang naka-target na suplay sa mga lugar na maraming istasyon, mas payak na proseso ng pag-apruba para sa mga unit na kasya ang pamilya, at malinaw na mga patakaran para sa mga paupahang panandalian. Mapoprotektahan ng mga umuupa ang kanilang badyet kung maaga silang maghahanda sa pag-renew at timbangin ang mga kapalit na epekto ng laki at lokasyon. Maaaring pangatwiranan ng mga nagpapaupa ang singil habang pinananatiling mataas ang bilang ng mga pangmatagalang umuupa kung mamumuhunan sila sa episyensiya sa enerhiya at maayos na pangangalaga sa ari-arian. Nakasandig sa akses at kaginhawahan ang pagiging kaakit-akit ng lungsod. Layunin na maibalik ang balanse upang hindi maisantabi ng halaga ng mga benepisyong ito ang iba pang pangangailangan ng mga sambahayan.

Mahahalagang Punto

• Tumaas nang 1.1 porsiyento kumpara sa nakaraang taon ang upa sa 23 distrito ng Tokyo noong Marso, ang pinakamabilis na pagtaas mula 1994, at mahigit 30 porsiyento na ng kita ang ginagastos ng maraming umuupa sa pabahay.
• Pinakamalaki ang itinaas ng upa sa mga apartment na kasya ang pamilya sa nakalipas na limang taon, nang humigit-kumulang 26 porsiyento kumpara sa mga 8 porsiyento para sa maliliit na unit.
• Bumalik ang demand sa mga sentro ng lungsod kasabay ng pagbabalik ng pagpasok sa opisina, turismo, at kaginhawahan ng maiikling biyahe.
• Dahil sa mas mataas na gastos sa konstruksyon, pagpopondo, at pagpapatakbo, pati na sa rekord na presyo ng condominium, mas maraming sambahayan ang nananatili sa paupahang tirahan at nalilimitahan ang suplay.
• Ipinakikita ng pananaliksik na malaki ang itinataas ng upa sa mga komunidad na apektado ng kalapitan at pagkakumpol ng mga istasyon ng tren.
• Lalong pinatataas ng mga paupahang panandalian ang presyur sa pangmatagalang pabahay sa mga lugar na dinarayo ng maraming turista, sa kabila ng mas mahihigpit na pambansa at lokal na patakaran mula 2018.
• Kabilang sa mga opsiyon sa patakaran ang naka-target na pagpapalawak ng suplay malapit sa malalaking istasyon, mas malinaw na mga patakaran para sa mga paupahang panandalian, at maingat na paggamit ng pagkontrol sa upa dahil sa mga panganib sa suplay.
• Maaaring makayanan ng mga sambahayan ang lumalaking bahagi ng kita na napupunta sa upa sa pamamagitan ng pakikipagnegosasyon sa pag-renew, pag-aangkop ng lokasyon, at pagbabawas ng mga gastos sa paglipat.