Krisis ng Sobra-sobrang Suplay ng Pabahay sa Pattaya at Kalakhang Bangkok: Mga Sanhi, Epekto, at Landas tungo sa Pagbangon

Sobra-sobrang Suplay ng Pabahay sa Thailand: Lumalaking Hamon para sa Pattaya at Kalakhang Bangkok

Ang sektor ng real estate sa Thailand, na matagal nang itinuturing na haligi ng ekonomiya ng bansa, ay nahaharap sa malaking hamon: dumaraming sobrang suplay ng pabahay sa mahahalagang lugar ng Kalakhang Bangkok at sa tanyag na baybaying lungsod ng Pattaya. Nagbabala ang mga eksperto sa industriya na maaaring abutin ng tatlo hanggang apat na taon, o mas matagal pa, bago maubos ang mga hindi nabebentang bahay at condominium. Malawak ang maaaring maging epekto nito sa mga developer, mamumuhunan, at bibili ng bahay.

Nasa sentro ng suliranin ang 15 sonang residensiyal sa mga karatig-lugar ng Bangkok at sa mga koridor malapit sa Pattaya, kung saan libo-libong unit ang hindi pa naibebenta. Pinalalala ito ng mas malawak na pagsubok sa ekonomiya, pagbabago sa mga kagustuhan ng mamimili, at umuunlad na mga patakaran ng pamahalaan. Sinusuri ng artikulong ito ang mga sanhi, bunga, at posibleng solusyon sa sobrang suplay ng pabahay sa Thailand, batay sa pagsusuri ng mga eksperto, datos ng merkado, at pinakahuling kaganapan sa sektor ng ari-arian.

Saan Pinakamalala ang Sobrang Suplay?

Nakasentro ang sobrang suplay sa mga partikular na distrito at koridor sa loob at paligid ng Bangkok, at hanggang sa mga lugar patungong Pattaya. Ayon sa Thai Real Estate Research and Valuation Center ng Agency for Real Estate Affairs (AREA), kabilang sa mga lugar na pinakanaaapektuhan ang:

• Nawamin
• Klong Rangsit
• Lam Luk Ka
• Srinakarin-Thepharak
• Pak Nam
• Bang Na-Trat
• Pracha Uthit
• Ekachai-Bang Bon
• Mahachai-Saetthakit
• Bang Bua Thong
• Lat Lum Kaeo

Karamihan sa mga hindi pa nabebentang ari-arian sa mga sonang ito ay mga townhouse at condominium na nagkakahalaga ng mas mababa sa 3 milyong baht (humigit-kumulang $80,000), at kadalasan ay malayo sa mga sentro ng lungsod. Hindi angkop ang mga ito sa kakayahang bumili at mga kagustuhan ng mga lokal na residente, kaya mabagal ang bentahan at dumarami ang mga bakanteng unit.

Pagtutuon sa Pattaya: Dalawang Magkaibang Mukha ng Merkado

Masalimuot ang kalagayan ng Pattaya, lungsod na kilala sa turismo at pamumuhay sa tabing-dagat. Sa isang banda, dumami ang mga bagong inilulunsad na condominium sa lungsod: halos 7,000 unit sa unang kalahati lamang ng 2024, ayon sa Colliers International Thailand. Pinakamataas ito sa loob ng tatlong taon at malayong mas marami kaysa sa karaniwang bilis ng pagsipsip ng merkado. Sa kabilang banda, patuloy na malakas ang interes sa mga mamahaling ari-arian, lalo na sa mga pangunahing condominium sa tabing-dagat, mula sa mga mamimiling Thai at dayuhan, partikular na mula sa China at Russia.

Ayon kay Phattarachai Taweewong, direktor ng pananaliksik sa Colliers, nananatiling popular ang mga lugar gaya ng Jomtien at Wong Amat, ngunit nanganganib na magdulot ng matagalang sobrang suplay ang napakaraming bagong unit. "Hindi dapat lumampas sa 4,000 ang mga bagong unit na inilulunsad taun-taon, ngunit 6,997 unit na ang inilunsad sa unang kalahati ng taong ito," babala niya.

Samantala, 76% ang karaniwang bahagdan ng mga nabebentang condominium sa Pattaya, at umaabot ito sa 87% sa ilang lugar gaya ng Pattaya City. Gayunman, nanganganib na mahigitan ng mabilis na paglulunsad ng mga bagong proyekto ang pangangailangan, lalo na sa mga katamtaman at abot-kayang kategorya.

Ano ang Nagtutulak sa Sobrang Suplay?

Maraming magkakaugnay na salik ang nagpapalala sa krisis ng sobrang suplay sa Pattaya at Kalakhang Bangkok:

• Pagbagal ng Ekonomiya at Mataas na Utang ng mga Sambahayan: Mabagal ang paglago ng ekonomiya ng Thailand, at lumampas na sa 90% ng GDP ang utang ng mga sambahayan, mula sa 60% bago ang krisis pampinansiyal sa Asya noong 1997. Dahil sa bigat ng utang, nahihirapan ang mga mamimiling makakuha ng pautang sa pabahay, lalo na para sa mga ari-ariang mas mababa sa 3 milyong baht ang presyo.
• Limitadong Pagkakataong Makakuha ng Pautang: Pinaigting ng mga bangko ang pamantayan sa pagpapautang, lalo na para sa mga mamimiling nasa gitna at mababang antas ng kita. Umaabot sa 50% sa ilang lugar ang bahagdan ng pagtanggi sa mga aplikasyon ng pautang ng mga bibili ng abot-kayang bahay, ayon sa Khaosod English.
• Hindi Pagtutugma ng Suplay at Pangangailangan: Patuloy na naglulunsad ang mga developer ng mga bagong proyekto sa mga nasa labas na lugar, kadalasan nang hindi sapat na sinusuri ang lokal na pangangailangan o mga kagustuhan ng mamimili. Maraming bagong unit ang malayo sa pampublikong transportasyon o mga sentro ng trabaho, kaya hindi gaanong kaakit-akit sa mga posibleng titira roon.
• Pagbabago sa Demograpiko at mga Kagustuhan: Mas pinipili ng mga nakababatang mamimili at propesyonal sa lungsod ang mga condominium na may makabagong pasilidad at maayos na koneksiyon sa transportasyon, samantalang naghahanap naman ang mga retirado at dayuhang residente ng mga ari-ariang nasa tabing-dagat o estilong resort. Hindi tugma sa mga pagbabagong ito ang karamihan sa mga hindi pa nabebentang unit.
• Pag-asa sa Turismo: Malapit ang ugnayan ng merkado ng ari-arian sa Pattaya sa sektor ng turismo. Bagaman pinalakas ng pagbabalik ng mga dayuhang bisita ang pangangailangan para sa mga mamahaling condominium, nananatiling bulnerable sa pagbabago-bago ng bilang ng mga turistang dumarating at ng pandaigdigang kalagayang pang-ekonomiya ang mga katamtaman at abot-kayang kategorya.

Pananaw ng mga Eksperto sa Krisis

Binigyang-diin ni G. Sophon Pornchokchai, tagapangulo ng AREA, ang pangangailangang mag-ingat:

Pinapayuhan ang mga developer na iwasang maglunsad ng mga bagong proyekto sa mga sonang ito na puspos na, maliban kung nag-aalok ang mga ito ng mas mahusay na disenyo o mas malaking halaga upang makahikayat ng mga mamimili, dahil may panganib na bumagal ang bentahan at mabigo ang mga proyekto.

Nagbabala ang mga analyst ng KKP Research at SCB Economic Intelligence Centre na kung hindi magpapatupad ng mga reporma ang mga tagapagpatupad ng patakaran upang pataasin ang kita at makahikayat ng dayuhang pamumuhunan, maaaring makaranas ang Thailand ng "nawawalang dekada" ng hindi umuusad na halaga ng ari-arian, gaya ng naranasan ng Japan noong dekada 1990.

Paano Tumutugon ang mga Developer at Mamumuhunan?

Dahil sa krisis ng sobrang suplay, napipilitang pag-isipang muli ng mga developer ang kanilang mga estratehiya. Ang ilan, gaya ng SC Asset Corporation, ay pumapasok sa mga negosyong hindi kaugnay ng ari-arian tulad ng mga hotel, industriyal na sona, at maging pagpapaupa ng mga apartment sa ibang bansa. Ang iba naman ay nakatuon sa mga negosyong may tuloy-tuloy na kita at nagbabawas ng mga bagong paglulunsad ng proyektong residensiyal.

Iba-iba ang kalagayan para sa mga mamumuhunan. Bagaman kaakit-akit pa rin ang kita sa pagpapaupa at potensiyal na pagtaas ng halaga sa pangmatagalan ng mga pangunahing lokasyon sa Bangkok at Pattaya, malaki ang panganib sa mga lugar na sobra ang suplay. Patuloy na nagpapalakas ng pangangailangan para sa mga mamahaling condominium ang mga dayuhang mamimili, lalo na mula sa China at Russia, ngunit mas mataas ang antas ng bakante at mas mabagal ang paglago ng halaga ng puhunan sa mga katamtaman at abot-kayang kategorya.

Merkado ng Paupahan: May Pag-asa ba?

Sa kabila ng paghina ng bentahan, nanatiling matatag ang merkado ng paupahan sa Bangkok. Tumaas nang 3% kumpara sa nakaraang taon ang mga presyo ng upa sa mga residensiyal na ari-arian, at mas malaki pa ang itinaas sa mga lugar na malapit sa pampublikong transportasyon at mga sentrong komersiyal. Binubuo ng mga condominium ang malaking mayorya ng mga ari-ariang ipinauupa, kaya nagkakaroon ng tuloy-tuloy na kita ang mga nagpapaupa at mamumuhunan. Gayunman, malabong maubos ng merkado ng paupahan lamang ang lahat ng sobrang suplay, lalo na sa mga nasa labas na lugar.

Mga Patakaran ng Pamahalaan at Landas Tungo sa Pagbangon

Nagpakilala ang pamahalaan ng Thailand ng iba’t ibang hakbang upang pasiglahin ang merkado ng ari-arian, kabilang ang pagsasaayos sa mga ratio ng pautang sa halaga ng ari-arian at pagbabawas ng mga bayarin sa paglilipat ng pagmamay-ari at pagsasangla. Gayunman, higit na nakinabang sa mga patakarang ito ang mga mamimili at mamumuhunang nasa mataas na antas, at kaunti lamang ang naitulong ng mga ito sa mas malawak na merkado.

Ayon sa mga eksperto, kailangan ang mas nakatuong mga hakbang, gaya ng:

• Palawakin ang pagkakataong makakuha ng pautang para sa mga mamimiling nasa gitnang antas ng kita
• Bawasan ang mga buwis sa lupa at ari-arian para sa abot-kayang pabahay
• Hikayatin ang dayuhang pamumuhunan sa pamamagitan ng kontroladong pagluluwag sa mga tuntunin sa pagmamay-ari
• Mamuhunan sa imprastraktura at pampublikong transportasyon upang higit na maging kaakit-akit ang mga nasa labas na lugar

Mahalaga rin ang mga kaganapang pampolitika. Nagbigay ng pag-asa ang pagbabalik sa kapangyarihan ng pamilyang Shinawatra para sa panibagong pamumuhunan sa imprastraktura at mga patakarang popular na maaaring magpasigla sa pangangailangan sa pabahay. Gayunman, nananatili ang mga alalahanin tungkol sa katatagang pampolitika, utang ng pamahalaan, at bisa ng mga hakbang ng gobyerno.

Paghahati-hati ng Merkado: Mga Panalo at Talunan

Hindi pantay ang epekto ng krisis ng sobrang suplay sa lahat ng bahagi ng merkado. Habang nahihirapan ang mga condominium na abot-kaya at katamtaman ang presyo sa mga nasa labas na lugar dahil sa mataas na antas ng bakante at mabagal na bentahan, patuloy na malakas ang pangangailangan at mataas ang presyo ng mga mamahaling ari-arian sa tabing-dagat ng Pattaya at mga pangunahing condominium sa sentro ng Bangkok.

Halimbawa, naibenta sa loob lamang ng ilang oras pagkaraang ilunsad ang PTY Residence Sai 1 ng Sansiri, isang mamahaling condominium sa tabing-dagat ng Pattaya, kasama ang lahat ng nakalaang unit para sa mga dayuhan. Umabot sa 1.85 bilyong baht ang benta. Ipinakikita nito na patuloy na kaakit-akit ang mga de-kalidad at maayos ang lokasyon na ari-arian, sa kabila ng mas malawak na hamon sa merkado.

Payo sa Mamumuhunan: Mag-ingat

Ipinapayo ng mga eksperto sa industriya sa mga mamumuhunan na unahin ang kalidad at lokasyon, sa halip na dami. Malamang na mas mahusay ang magiging resulta ng mga ari-arian sa mga matatag nang pamayanan na may maayos na koneksiyon sa transportasyon, mga pasilidad, at malakas na pangangailangan sa paupahan kaysa sa mga lugar na sobra ang suplay. Mahalaga ang masusing pagsusuri, lalo na sa pagbili ng mga proyektong hindi pa naitatayo o mula sa mas maliliit na developer.

Mas Malawak na Epekto sa Ekonomiya ng Thailand

Pangunahing nagtutulak sa ekonomiya ng Thailand ang sektor ng real estate, na nagbibigay ng trabaho sa milyun-milyong tao at malaki ang ambag sa GDP. Maaaring kumalat sa konstruksyon, pananalapi, at mga kaugnay na industriya ang epekto ng matagal na paghina. Gayunman, napatunayan nang matatag ang merkado noon, at nakabangon ito mula sa mga krisis gaya ng pagbagsak ng pananalapi sa Asya noong 1997 at pandemya ng COVID-19.

Sa hinaharap, nakasalalay ang pagbangon sa mga pagsasaayos na dulot ng merkado, mga patakaran ng pamahalaan, at mas malawak na takbo ng ekonomiya. Pinakamainam ang posisyon ng mga developer na umaangkop sa nagbabagong kagustuhan ng mga mamimili, nakatuon sa kalidad, at maingat na namamahala sa suplay upang malagpasan ang krisis.

Buod

• Malaki ang sobrang suplay ng pabahay sa mahahalagang lugar ng Kalakhang Bangkok at Pattaya, at libo-libong hindi nabebentang unit ang nakapokus sa mga nasa labas na sona.
• Sanhi ng sobrang suplay ang pagbagal ng ekonomiya, mataas na utang ng mga sambahayan, limitadong pagkakataong makakuha ng pautang, at hindi pagtutugma ng suplay at pangangailangan.
• Nananatiling matatag ang mamahaling kategorya ng mga condominium sa Pattaya, ngunit nanganganib ang mga ari-ariang katamtaman at abot-kaya ang presyo na manatiling bakante nang matagal at hindi tumaas ang halaga.
• Nagkakaiba-iba ng negosyo at nagbabawas ng mga bagong paglulunsad ang mga developer, habang pinapayuhan ang mga mamumuhunan na unahin ang kalidad at lokasyon.
• Limitado pa sa ngayon ang epekto ng mga hakbang ng pamahalaan; kailangan ang mas nakatuong mga patakaran upang pasiglahin ang pangangailangan at maubos ang sobrang suplay.
• Nakasalalay ang pagbangon ng sektor ng real estate sa mga repormang pang-ekonomiya, pamumuhunan sa imprastraktura, at kakayahan ng mga developer na umangkop sa nagbabagong kalagayan ng merkado.