Halos Naglaho ang mga Apartment sa Hanoi na Nagkakahalaga ng VND 2–4 Bilyon Habang Bumagsak ang Benta at Pumipiga ang Gastos sa Mortgage

Kakaunti ang naibenta, ngunit kakaunti rin ang abot-kaya

Matalim na bumagal ang merkado ng apartment sa Hanoi noong ikatlong quarter ng 2026, ngunit matinding kakulangan pa rin ng angkop na tirahan ang kinaharap ng mga mamimiling may VND 2 bilyon hanggang VND 4 bilyon. Sa ulat ng Savills Vietnam tungkol sa merkado, na inilabas noong Oktubre 15, bumagsak nang 48% kumpara sa nakaraang taon ang benta ng apartment at lumiit nang 51% ang bagong suplay.

Inilantad ng paghina ang hindi pagtutugma ng mga itinitinda ng mga developer at ng kayang bilhin ng mga sambahayan. Natuklasan ng Komite sa mga Usaping Urban ng Konseho ng Bayan ng Hanoi na 78% ng bagong suplay ng mga komersiyal na apartment noong unang kalahati ng 2026 ay mamahaling unit. Halos walang mabibiling apartment na nagkakahalaga nang mas mababa sa VND 25 milyon kada metro kuwadrado mula mismo sa mga developer.

Nagdulot ang paghina ng benta ng ilang pagbaba ng presyo at mas malakas na kapangyarihang makipagtawaran para sa mga mamimiling may cash. Iba ang sitwasyon ng mga pamilyang umaasa sa mortgage: dahil 12–15% kada taon ang pabagu-bagong interes, maaaring mahirap pa ring tustusan kahit ang apartment na may diskuwento.

Tinataya ng Savills na ilulunsad sa ikaapat na quarter ang humigit-kumulang 7,000 apartment mula sa 11 bagong proyekto. Kung makatutulong ang mga tirahang ito na maibsan ang kakulangan para sa karaniwang mamimili ay nakasalalay sa presyo, laki at mga tuntunin ng pagpopondo ng mga ito, hindi lamang sa dami ng ilulunsad na proyekto.

Paano lumiit ang abot-kayang bahagi ng merkado

Ayon sa Savills, bumaba nang 27% kada taon sa average mula 2022 ang suplay ng mas abot-kayang mga apartment nito na Grade C. Inaasahang 12% na lang ng susunod na suplay ang bubuuin ng segmentong ito. Sa pinakahuling pagsusuri nito, halos wala nang mabili sa halagang VND 2 bilyon hanggang VND 4 bilyon.

Nagsimula ang pagbabagong ito bago pa ang paghina ngayong taon. Sa unang siyam na buwan ng 2024, 29% ng benta sa talaan ng Savills ay mga apartment na nagkakahalaga ng VND 2–4 bilyon, samantalang 1% lamang ang mga tirahang mas mababa sa VND 2 bilyon. Umabot sa 70% ang mga apartment na nagkakahalaga ng hindi bababa sa VND 4 bilyon, kumpara sa 2% lamang noong 2020.

Kaya nananatiling pinakaabalang kategorya ng ari-arian sa Hanoi ang mga apartment, ngunit kakaunti ang mapagpipilian ng mga sambahayang kapos sa ipon. Hindi awtomatikong nangangahulugan ang masiglang aktibidad sa sektor ng apartment na dumarami rin ang mga tirahang kaya nilang bayaran.

Ano ang mabibili sa badyet na VND 4 bilyon

Ayon sa Avison Young, humigit-kumulang VND 108 milyon kada metro kuwadrado, o US$4,180, ang karaniwang presyo ng mga apartment na ibinenta ng mga developer sa Hanoi noong ikatlong quarter. Sa presyong iyon, sasapat ang VND 4 bilyon sa humigit-kumulang 37 metro kuwadrado, bago isama ang anumang karagdagang singil. Sasapat naman ang VND 2 bilyon sa humigit-kumulang 18.5 metro kuwadrado.

Mas mababa ang karaniwang presyong hinihingi na VND 86 milyon kada metro kuwadrado sa mas malawak na pagsusuri ng merkado ng CBRE, na sumasaklaw sa mga kalapit na proyekto at hindi pa kasama ang value added tax, bayad sa maintenance at mga diskuwento. Kahit sa presyong iyon, aabot sa VND 5.16 bilyon ang halimbawang apartment na may lawak na 60 metro kuwadrado. VND 102 milyon kada metro kuwadrado naman ang karaniwang presyo sa mga proyektong nasa loob ng Hanoi, kaya aabot sa VND 6.12 bilyon ang parehong lawak.

Iba ang hanay ng presyo ng mas matatandang apartment. Mabibili sa halagang humigit-kumulang VND 51–65 milyon kada metro kuwadrado ang mga tirahang natapos lima hanggang 10 taon na ang nakalipas at may naisyung sertipiko ng pagmamay-ari. Kaya aabot sa VND 3.06–3.9 bilyon ang isang hipotetikal na apartment na may lawak na 60 metro kuwadrado. Dahil dito, pasok sa badyet na lalong nawawala sa bagong suplay ang ilang dati nang tirahan.

Nakakatulong ang mga pagtutuos na ito upang maunawaan kung bakit naghahanap ang mga mamimili ng mga tirahan bukod sa mga bagong ilulunsad na proyekto. Ipinakikita rin ng mga ito na mahalaga ang laki ng apartment, bukod pa sa nakatalagang presyo kada metro kuwadrado.

Ipinakikita ng mga sukatan ng benta ang malawakang paghina

Naitala ng Savills ang 26% na pagbaba ng benta ng apartment mula sa nakaraang quarter, kasabay ng 48% na taunang pagbaba. Nagtala ang Knight Frank ng 2,960 benta, bumaba nang 40% kada quarter at 52% kada taon, samantalang mahigit 3,900 benta naman ang binilang ng CBRE, bumaba nang 33% kada quarter at 66% kada taon.

Iba-iba ang mga bahaging sinusubaybayan ng mga kumpanya sa merkado. Saklaw ng CBRE ang malalaking proyekto sa Van Giang, lalawigan ng Hung Yen, na nasa labas ng administratibong hangganan ng Hanoi. Ipinakikita ng mga bilang nito na mahigit kalahati ng bagong suplay sa quarter ay mula sa lugar na iyon, kaya mahalagang isaalang-alang ang lokasyon sa paghahambing.

Tinatayang 31% ang absorption rate na sinukat ng Avison Young, kumpara sa 70–80% noong nakaraang taon. Tumutukoy ang absorption sa bahagi ng mga apartment na iniaalok na nabibili sa loob ng isang takdang panahon. Sa madaling sabi, humigit-kumulang 31 sa bawat 100 available na apartment ang naibenta, sa halip na 70 hanggang 80.

Nagtala ang Knight Frank ng 38% na absorption ng bagong suplay at kasalukuyang imbentaryo, pinakamababa mula noong 2024. Kapwa ipinakikita ng mga sukatang ito ang merkadong mas matagal bago makabenta ng mga tirahan at kung saan mas mapili na ang mga mamimili.

Magkakaiba ang galaw ng mga presyo

Nakita ng Savills na bumaba sa ikatlong sunod na quarter ang karaniwang presyong hinihingi sa pangunahing merkado, o mga presyong itinakda ng mga developer. Nagtala ang CBRE ng 9% na pagbaba kada quarter at 6% kada taon sa mas malawak nitong merkado, samantalang bumaba nang 6% kada quarter at 3% kada taon ang mga presyo sa loob ng Hanoi.

Nagtala ang Avison Young ng 1.5–2.3% na pagtaas kada quarter, bagaman bumagal ang paglago kumpara sa bilis nito mula noong huling bahagi ng 2025. Itinakda ng Knight Frank sa US$4,349 kada metro kuwadrado ang karaniwang presyo nito, katumbas ng humigit-kumulang VND 114 milyon. Bumaba ito nang 0.15% kada quarter ngunit 25% pa ring mas mataas kaysa noong nakaraang taon.

Nakatutulong ipaliwanag ang pagkakaiba-iba ng mga presyo ang lokasyon at ang halo ng mga apartment na kasama sa bawat datos. Nagtala ang Avison Young ng presyong US$3,300–4,500 kada metro kuwadrado para sa mga bagong mamahaling apartment sa silangan at kanlurang mga satellite area, kumpara sa US$5,500–9,800 sa sentrong urbano at lugar sa kanluran ng West Lake.

Iniugnay ni Cao Thi Thanh Huong, deputy director ng pananaliksik at pagkonsulta sa Savills Vietnam, ang mataas na presyo sa pangunahing merkado sa pagtutuon ng bagong suplay sa mga mamahaling segment habang nananatiling kakaunti ang abot-kayang pabahay. Nagbibigay ng konkretong batayan sa paliwanag na iyon ang natuklasan ng komite ng Konseho ng Bayan na 78% ng mga bagong komersiyal na apartment ay mamahalin o nasa marangyang kategorya.

Pinaghihintay ng gastos sa mortgage ang mga mamimili

Pangunahing hadlang sa mga sambahayang nangangailangan ng malalaking pautang ang pabagu-bagong mortgage rate na 12–15% kada taon. Maaaring magbago ang pabagu-bagong rate sa loob ng panahon ng pautang, di-gaya ng rate na nakapirmi sa napagkasunduang panahon.

Bilang halimbawa, magkakaroon ng VND 240–300 milyon na interes sa loob ng isang taon ang pautang na VND 2 bilyon sa mga rate na iyon kung hindi magbabago ang natitirang balanse. Katumbas iyon ng VND 20–25 milyon kada buwan para sa interes lamang, hindi pa kasama ang pagbabayad sa hiniram na halaga. Nakasalalay ang aktuwal na bayarin sa kasunduan sa pautang at sa bilis ng pagbaba ng natitirang balanse.

Tumugon ang mga developer sa pamamagitan ng tulong sa pagpopondo. Ayon sa CBRE, nag-aalok ang ilan ng nakapirming interes sa loob ng hanggang limang taon, kabilang ang mga panahong kasunod ng turnover. Kabilang sa iba pang insentibo ang mas mahabang iskedyul ng pagbabayad at pagpapalawig sa panahong bago kailangang simulang bayaran ng mga mamimili ang prinsipal, o ang orihinal na hiniram na halaga.

Tinukoy ni Le Huu Nghia, general director ng Le Thanh Construction and Trading Company Limited, ang gastos sa pagpopondo at mga rate ng interes sa bangko na humigit-kumulang 15% bilang malalaking salik na nagpapataas ng presyo ng pabahay. Nagbabayad din ng interes ang mga developer, at nagdaragdag ng gastos sa pagpopondo, pamamahala at iba pa ang mahahabang panahon ng pag-apruba o konstruksyon bago makarating sa merkado ang mga tirahan.

Sa sarbey sa 530 broker ng plataporma ng ari-ariang Batdongsan.com.vn, 63% ang nagsabing patuloy na sinusubaybayan ng mga mamimili ang merkado at pinag-iisipan ang mga mapagpipilian. May 48% naman ang nag-ulat na mahigit kalahati ang ibinagsak ng dami ng transaksiyon mula sa nakaraang quarter.

Mas nakakalamang ang mga mamimiling may cash sa mga dati nang tirahan

Mas handa nang makipagtawaran ang mga may-ari ng tirahang nahihirapang magbayad ng utang. Nagtala ang Avison Young ng 8–12% na pagbaba sa negosasyon sa ilang nagbebenta na nag-expire na ang palugit sa pagbabayad ng prinsipal. Sa mas malawak na obserbasyon, 5–12% ang ibinabawas sa napagkasunduang presyo ng ilang dati nang apartment.

Nagtala ang CBRE ng karaniwang presyong hinihingi na humigit-kumulang VND 60 milyon kada metro kuwadrado sa pangalawang merkado, bumaba nang 5% kada quarter at 8% kada taon. Nagtala naman ang Savills ng pagbaba kada quarter ngunit nanatiling mas mataas kaysa noong nakaraang taon ang mga presyo sa saklaw nito. Natuklasan din ng Savills ang 28% na agwat sa presyo ng mga developer at muling pagbebenta para sa mga apartment na Grade A, at 17% para sa Grade B.

Tinataya ng Batdongsan.com.vn na 54% ng mga transaksiyon ng apartment sa quarter ay para sa mga dati nang tirahan. Bumuo ng 83% ng demand sa segment na ito ang mga tirahang bibilhin para tirhan, kumpara sa 17% para sa pamumuhunan. Bumaba nang 15% mula sa simula ng taon hanggang Setyembre ang indeks ng presyong hinihingi sa muling pagbebenta, kumpara sa 9% para sa mga apartment na ibinebenta ng mga developer.

Inilarawan ng Avison Young, kumpanyang nagbibigay ng serbisyo sa ari-arian at sumusubaybay sa gawi ng mga mamimili, ang paglayo sa padalus-dalos na pagbili dahil sa tumataas na presyo:

"Sadyang tinalikuran ng mga bumibili ng bahay ang udyok na humabol sa tumataas na presyo at sa halip ay maingat na pinag-iisipan ang mga pasiya at naghahanap ng tunay na halaga," sabi ng Avison Young.

Inaasahan ni Vo Huynh Tuan Kiet, direktor ng mga serbisyong residensiyal sa CBRE Vietnam, na higit na aasa ang mga developer sa mga insentibo sa halip na malawakang pagbabawas sa nakatalagang presyo. Tinataya niya ang 8–15% na diskuwento para sa maagang pagbabayad at sinabi niyang maaaring magresulta ang pinagsamang halaga ng mga insentibo sa aktuwal na presyo ng transaksiyon na 7–12% na mas mababa sa paunang listahang presyo. Pinakamakinabang sa mga diskuwentong iyon ang mga mamimiling kayang magbayad agad.

Lumalayo sa sentro ang mga bagong suplay

Binilang ng Avison Young ang mahigit 3,200 bagong apartment noong ikatlong quarter, kaya umabot sa halos 11,500 ang kabuuang imbentaryo sa pangunahing merkado na iniaalok. Mahigit 80% ng bagong suplay ay nasa mamahalin at marangyang mga segment, pangunahin sa silangan at kanlurang mga lugar.

Humigit-kumulang 6,200 inilunsad na unit ang binilang ng CBRE sa mas malawak nitong merkado, bumaba nang 28% kada quarter at 40% kada taon. Mahigit kalahati ng mga inilunsad na unit na iyon ang nagmula sa Van Giang at bumuo ng humigit-kumulang 40% ng kabuuan sa unang siyam na buwan.

Sa loob ng siyam na buwang iyon, nagtala ang CBRE ng humigit-kumulang 22,820 inilunsad na unit, tumaas nang 8% kumpara noong 2025 at 20% kumpara noong 2024. Kaya sumunod ang paghina sa quarter matapos ang mas mahabang panahong dumami ang suplay. Ipinagpaliban ng ilang developer ang paglulunsad dahil humina ang benta.

Bumuo ng 73% ng benta ng apartment sa quarter ang kategoryang Grade B ng Savills. Naiiba ang klasipikasyon nito sa mga pagpapangkat ayon sa presyo na ginagamit ng ibang kumpanya, na naglalarawan sa karamihan ng bagong stock bilang mamahalin. Sa magkakaibang sukatang ito, nananatiling pangunahing problema ang limitadong suplay sa pinakamababang presyo.

Nagdudulot ng mga proyekto ang imprastraktura, ngunit mabagal pa rin ang benta

Tumaas nang 5% kumpara sa nakaraang taon ang suplay ng mga villa at townhouse sa pagsusuri ng Savills. Ipinuwesto ng mga proyekto ang kanilang mga sarili malapit sa Metro Line 5, Hoa Lac Hi Tech Park at planong lugar ng istadyum na VinFast–Trong Dong.

Nag-ingat pa rin ang mga mamimili dahil sa mga direksiyon ng pagpaplano at gastos sa pangungutang. Nagtala ang Savills ng matataas na pangunahing presyo at taunang pagtaas sa presyo ng muling pagbebenta ng mga villa at townhouse. Mahigit 500 lamang ang naitalang benta sa saklaw ng CBRE, katumbas ng humigit-kumulang 30% ng bagong suplay. Nasa VND 183 milyon kada metro kuwadrado ng lupa ang karaniwang presyong hinihingi sa muling pagbebenta, bumaba nang 6% kada quarter at 4% kada taon.

Iniugnay ng komite ng Konseho ng Bayan ang halaga ng mga ari-arian sa lokal na aktibidad pang-ekonomiya at aktuwal na pag-usad ng imprastraktura nang higit kaysa dati. Natukoy rin sa pagsubaybay nito ang mahahabang proseso ng pamumuhunan, mga suliranin sa paglilinis ng lupa, problema sa pagtatakda ng halaga ng lupa at hindi pare-parehong koordinasyon ng mga ahensiya.

Naaapektuhan ng mga pagkaantalang iyon ang gastos sa pabahay gayundin ang mga petsa ng paghahatid. Naiipon sa mga proyekto ang gastos sa pagpopondo at pamamahala habang naghihintay ng pag-apruba, kaya mas mahirap magdala ng mas murang mga tirahan sa merkado.

Susubukin ang pagpapatupad ng mga plano sa pabahay panlipunan

Inaprubahan ng Hanoi ang 158 proyekto ng pabahay panlipunan at pabahay para sa sandatahang lakas, na binubuo ng humigit-kumulang 139,000 apartment, ayon sa komite ng Konseho ng Bayan. Mas marami ito nang 11 proyekto at humigit-kumulang 7,000 apartment kaysa sa mga bilang na naitala sa katapusan ng Hulyo 2026.

Naitala rin ng komite na nagsimula sa loob ng taon ang konstruksyon ng 33 proyekto ng pabahay panlipunan na may humigit-kumulang 30,000 apartment, na lumampas sa itinakdang target para sa pagsisimula ng mga proyekto. Gayunman, sa pambansang pulong tungkol sa patakaran sa pabahay noong Oktubre 13, kabilang ang Hanoi sa anim na lokalidad na malamang na hindi makatupad sa mga target nito sa pabahay panlipunan, ayon sa Ministri ng Konstruksyon. Magkakaibang yugto ng pagpapatupad ang saklaw ng mga bilang: nauuna ang pag-apruba at pagsisimula ng konstruksyon bago maging available ang mga natapos na tirahan.

Nanawagan si Pangalawang Punong Ministro Pham Gia Tuc sa pulong na lutasin ang mga nahintong proyekto at magbigay ng mas maraming pabahay na abot-kaya ng mamamayan. Sinabi ni Deputy Construction Minister Nguyen Van Sinh na humigit-kumulang 5,012 proyekto ng ari-arian sa buong bansa ang nahaharap pa rin sa mga hadlang, habang umabot sa humigit-kumulang 51,950 unit at lote ang imbentaryo sa 27 lokalidad na nag-uulat.

Natukoy rin ng komite ng Konseho ng Bayan ang mga panganib kaugnay ng maagang pangangalap ng pondo, maling paggamit ng pera ng mga mamimili, mga nakasanlang proyekto at pagkaantala sa turnover o pag-isyu ng mga sertipiko ng pagmamay-ari. Iminungkahi nitong mas palawakin ang pagbabahagi ng mga rekord sa notaryo, buwis at lupa upang matukoy ang mga transaksiyong idinedeklara sa di-karaniwang mababang halaga. Binabawasan ng ganitong gawain ang nakokolektang buwis at binabaluktot ang datos ng presyo.

Ano ang susunod para sa mga mamimili

Sinabi ni Do Thi Thu Hang, senior director ng pananaliksik at pagkonsulta sa Savills Hanoi, na patuloy na sinusuportahan ng urbanisasyon, tumataas na kita at gumagandang imprastraktura ang tunay na pangangailangan sa pabahay sa kabila ng mga suliranin sa abot-kayang presyo. Mula sa huling quarter ng 2026 hanggang sa katapusan ng dekada ang mga susunod na mahalagang pagdami ng suplay:

• Ikaapat na quarter ng 2026: Inaasahan ng Savills ang humigit-kumulang 7,000 ilulunsad na apartment mula sa 11 bagong proyekto.
• Hanggang sa katapusan ng 2027: Tinataya ng Knight Frank na madaragdagan ng humigit-kumulang 35,000 apartment, mahigit isang katlo nito ay nasa mga kanlurang lugar.
• 2027: Inaasahan ng Hanoi ang 27 proyekto ng pabahay panlipunan na maglalaan ng 28,696 apartment.
• 2028–2030: Kabilang sa mga plano ng lungsod para sa pabahay panlipunan ang 101 proyekto na may humigit-kumulang 86,216 apartment.

Hindi pa tinukoy ang paghahati ng mga presyo para sa inaasahang ilulunsad sa ikaapat na quarter. Para sa mga sambahayang may VND 2–4 bilyon, mas malamang na magmula ang agarang mga pagkakataon sa piling mga dati nang apartment at bentang pinag-usapan ang presyo, habang nakasalalay sa pagiging kuwalipikado at pagpapatupad ng proyekto ang pagkuha ng pabahay panlipunan.

Inilarawan ni Nguyen Hoai An, senior director ng CBRE Hanoi, ang merkado bilang muling nagbabalanse matapos ang humigit-kumulang dalawang taon ng tuluy-tuloy na paglago. Para sa mga mamimili, mas marami na silang panahong maghambing ng mga tirahan at makipagtawaran. Para sa mga developer at opisyal, ang hamon ay kung maaabot ng susunod na bugso ng suplay ang mga sambahayang hindi makabili sa kasalukuyang mga presyo.

Mahahalagang Punto

• Naitala ng Savills na bumagsak nang 48% kada taon ang benta ng apartment sa Hanoi at lumiit nang 51% ang bagong suplay noong ikatlong quarter ng 2026.
• Labis nang kakaunti sa bagong suplay ang mga tirahang nagkakahalaga ng VND 2–4 bilyon.
• Bumuo ng 78% ng bagong komersiyal na suplay noong unang kalahati ng 2026 ang mamahalin at marangyang mga apartment, ayon sa komite ng Konseho ng Bayan.
• Patuloy na naglilimita sa mga mamimiling nangangailangan ng pautang ang pabagu-bagong mortgage rate na 12–15%.
• Tumanggap ng 8–12% na bawas sa napagkasunduang presyo ang ilang may-ari ng dati nang tirahan, kaya nakinabang ang mga mamimiling may cash.
• Inaasahang ilulunsad ang humigit-kumulang 7,000 apartment sa ikaapat na quarter, kasabay ng mas malaking pipeline ng pabahay panlipunan sa mga susunod na taon.