Pinigilan ng Shenzhen ang mga tuntunin sa paunang bentahan ng bahay habang lumilipat sa bentahan ng mga tapos nang bahay ang pitong lungsod sa China

Dapat tapusin ng mga developer ang estruktura ng bubong bago ang paunang bentahan

Nagpatupad ang Shenzhen ng mga tuntunin sa bentahan ng pabahay noong Oktubre 15, 2026, na nag-aatas na makumpleto muna ang estruktura ng mga gusaling residensiyal sa mga bagong inanunsiyong lupang pagpapaunlaran bago makapag-aplay ang mga developer na ipagbili nang maaga ang mga apartment. Nagtakda ang lungsod ng tiyak na pamantayan: dapat naibuhos na ang kongkreto para sa estruktura ng bubong ng bawat gusaling isasama sa paunang bentahan.

Kailangan ding magsumite ang mga developer ng rekord ng pagtanggap sa kalidad ng pangunahing estruktura, na nilagdaan at nilagyan ng selyo ng may-ari ng proyekto, designer, kontratista sa konstruksyon at superbisor ng konstruksyon. Saklaw ng kahingian ang mga proyektong pabahay na pangkomersiyo na ang mga anunsiyo ng paglilipat ng karapatan sa paggamit ng lupang pag-aari ng estado ay inilathala matapos ang Agosto 28, 2026.

Iniuusog ng mga hakbang ang mas malaking bahagi ng konstruksyon bago ang yugtong maaari nang mangolekta ng pera ang mga developer mula sa mga bibili. Binibigyang-priyoridad din ng Shenzhen ang bentahan ng mga tapos nang bahay, nililimitahan sa pangkalahatan sa 3% ng presyo ng bili ang mga paunang deposito sa reserbasyon, at inilalagay ang pondo ng proyekto sa ilalim ng isang kaayusan sa bangkong itinalaga para rito.

Ipinatupad nang magkasama ang opinyon sa pagpapatupad ng tanggapan ng pabahay at konstruksyon ng Shenzhen, tanggapan ng pagpaplano at likas na yaman, at tanggapan sa Shenzhen ng Pambansang Administrasyon sa Regulasyong Pinansiyal. Nagkabisa ito noong Oktubre 15.

Naglabas din ng sarili nitong mga tuntunin ang Hangzhou nang araw na iyon, kaya naging pito na ang malalaking lungsod na may mga plano sa pagpapatupad: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Tianjin at Hangzhou. May detalyadong kaayusan na ngayon ang lahat ng apat na first-tier na lungsod sa China para sa reporma.

Para sa mga bibili, payak ang praktikal na pagbabago. Kailangang mas umusad pa sa konstruksyon ang proyekto bago makapag-alok ang mga developer ng mga apartment sa paunang bentahan, samantalang mas nabibigyan ng pagkakataong siyasatin ng mga mamimili ang kanilang bibilhin sa bentahan ng mga tapos nang bahay. Para sa mga developer, mas matagal na kailangang nakatali sa konstruksyon ang mas malaking halaga bago maging magagamit ang kita mula sa bentahan.

Ano ang kahulugan ng pagkumpleto ng itaas na bahagi ng gusali para sa bibili

Nagbibigay ng masusukat na kahulugan ang kahingian ng Shenzhen sa kongkreto ng bubong sa pariralang pagkumpleto ng pangunahing estruktura hanggang bubong. Kailangang patunayan ng developer na nag-aaplay ng permit sa paunang bentahan na umabot na sa bubong ang pangunahing balangkas ng partikular na gusali at nakumpleto na ang kinakailangang dokumentasyon ng pagtanggap sa kalidad.

Kailangan pa rin ng karagdagang trabaho bago makalipat ang mga residente sa gusaling nasa yugtong ito. Maaari pang isunod ang mga panloob na gawain, mga utilidad, elevator, mga pasilidad na pinagsasaluhan at mga proseso ng pagkumpleto. Kaya may panahon pa ring hihintayin ang mga bibili sa pamamagitan ng paunang bentahan, bagaman mas malayo na ang narating ng konstruksyon pagsisimula pa lamang ng bentahan.

Mas huling yugto naman ang kailangan para sa bentahan ng mga tapos nang bahay. Inaatas ng Shenzhen na mairehistro muna sa unang pagkakataon ang ari-arian sa rehistro ng real estate bago ito maibenta bilang tapos nang bahay. Ito ang unang pagtatala ng natapos na ari-arian sa opisyal na rehistro ng real estate.

Bibigyang-priyoridad ang bentahan ng mga tapos nang bahay sa mga bagong proyekto sa lupa. Kung tahasang inaatas ng anunsiyo ng paglilipat ng lupa ang paraang ito ng bentahan, kailangang sundin ito ng developer. Nananatiling opsiyon ang paunang bentahan para sa mga kwalipikadong proyekto, basta't natutugunan ang mas mataas na pamantayan sa konstruksyon at mga kontrol sa pananalapi.

Aling mga proyekto ang may panahong mag-adjust?

Agosto 28 ang petsang naghahati sa mga proyekto, ngunit nakadepende ang katayuan ng isang proyekto sa mga dokumento nito sa lupa at pagpaplano. Pinapayagan ng Shenzhen na magpatuloy sa ilalim ng mga dating tuntunin ang ilang mas naunang pagpapaunlad sa mga itinakdang sitwasyon, sa halip na baguhin agad ang lahat ng proyekto.

Maaaring magpatuloy sa ilalim ng dating patakaran sa paunang bentahan ang mga proyektong nakakuha na ng permit sa pagpaplano ng inhinyeriya sa konstruksyon noong o bago ang Agosto 28. Itinatakda ng permit sa pagpaplano ang aprubadong plano sa pagpapaunlad at iba ito sa permit sa konstruksyon na nagbibigay-awtorisasyon sa mga gawaing pagtatayo.

Karaniwang saklaw ng mga bagong kahingian ang mga developer na nakakuha na ng lupa ngunit wala pang permit sa pagpaplano. Gayunman, maaaring kumpletuhin ng mga kwalipikadong proyekto ang kinakailangang paghahain at magpatuloy sa paunang bentahan sa ilalim ng mga dating kundisyon hanggang katapusan ng 2027.

Naglaan ang Shenzhen ng hiwalay na mga kaayusan na pag-aaralan pa para sa ilang mas naunang proyekto ng muling pagpapaunlad. Kabilang dito ang mga makasaysayang proyektong may kinalaman sa muling pagpapaunlad ng mga lumang bayan, pabrika at nayon, na karaniwang pinagsasama sa China sa katawagang tatlong lumang lugar.

Ang mahahalagang petsa ay:

• Agosto 28, 2026: Petsa ng paghahati sa mga bago at umiiral nang proyekto sa ilalim ng reporma.
• Setyembre 18, 2026: Inilarawan ng Ministri ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Lungsod at Kanayunan sa isang kumperensiya para sa media ang pamilihan ng ari-arian bilang higit na nakasentro sa umiiral nang pabahay.
• Oktubre 15, 2026: Nagkabisa ang opinyon sa pagpapatupad ng Shenzhen, at naglabas din ng mga tuntunin ang Hangzhou.
• Disyembre 31, 2027: Takdang petsa ng transisyon para sa mga kwalipikadong proyekto sa Shenzhen na nakakuha ng lupa ngunit wala pang permit sa pagpaplano sa itinakdang petsa ng paghahati.
• Disyembre 31, 2028: Mas mahabang takdang panahon ng transisyon para sa mga kwalipikadong makasaysayang proyekto sa Hangzhou at Wuhan.

Paano gumagana ang kaayusan sa 3% na deposito

Pinapayagan ng Shenzhen ang mga developer na nagbebenta ng mga tapos nang bahay na mangolekta ng mga deposito sa reserbasyon matapos makakuha ng permit sa konstruksyon, basta't sinusunod ang mga kinakailangang proseso at pagtatasa sa panganib na hindi maihatid ang bahay. Karaniwang nililimitahan sa 3% ng kabuuang presyo ng bili ang deposito.

Sa pamamagitan ng deposito sa reserbasyon, makapagpapasya ang mamimili na bumili sa hinaharap bago umabot sa yugto ng bentahan ng tapos nang bahay ang ari-arian. Sa ilalim ng mga bagong kaayusan, kailangang ilagay ang mga deposito sa mga reguladong account upang manatili ang pera sa sistemang pinansiyal na pinangangasiwaan para sa proyekto.

Maaaring wakasan ng mga mamimili ang kanilang mga kontrata sa deposito kung hindi makapaghatid ng mga bahay sa takdang oras ang mga developer. Kailangang isauli ng mga developer ang mga deposito at akuin ang mga pananagutang nakasaad sa mga kontrata. Kaya nananatiling mahalaga sa kasunduan ng mamimili at developer ang mga petsa ng paghahatid at mga obligasyong kontraktuwal.

Kapareho ng 3% sa Shanghai ang porsiyentong itinakda ng Shenzhen. 1% ang limitasyon sa Beijing, samantalang hanggang 5% naman ang pinapayagan sa Guangzhou, Wuhan, Tianjin at Hangzhou. Mga deposito ito sa reserbasyon, na iba sa paunang bayad sa mortgage.

Ayon kay Sun Hongmei, nakatataas na analista sa sangay ng Shenzhen ng China Index Academy, binabalanse ng pamamaraan ng Shenzhen ang mga kaayusan sa bentahan ng mga developer at ang proteksiyon sa pondo ng mga mamimili. Nasa pagitan ang pinapayagan nitong deposito ng mas mahigpit na limitasyon sa Beijing at ng mas malaking porsiyentong pinapayagan sa Guangzhou.

Isang bangko ang mangangasiwa sa pera ng proyekto

Nagpapakilala ang Shenzhen ng sistemang may pangunahing bangko, kung saan ilalagay ang lahat ng pondo ng proyekto sa iisang kaayusan ng account at pananatilihin sa prosesong pinangangasiwaan ang mga pagbabayad. Layunin nitong matiyak na nakalaan sa pagpapaunlad ng pabahay ang perang may kaugnayan dito.

Mangangasiwa sa administratibong aspeto ang mga awtoridad sa pabahay ng mga distrito, habang hahawak sa praktikal na pangangasiwa ang sentro ng pondo ng pabahay ng lungsod sa pamamagitan ng mga espesyal na reguladong account. Karaniwang pinangangasiwaan ng sistema ng pondo ng pabahay ng China ang ipon sa pabahay na nakabatay sa trabaho at ang kaugnay na pagpapautang; sa kaayusang ito, may partikular din itong tungkulin sa pangangasiwa ng pondo.

Iniuugnay ng mas malawak na reporma ang pagpapalabas ng pondo mula sa mortgage sa paghahain ng mga rekord ng pagkumpleto ng konstruksyon. Tinukoy ni Liu Shui, direktor sa pananaliksik sa mga kompanya ng China Index Academy, na kabilang sa mga karaniwang bahagi ng reporma sa pitong lungsod ang kahingiang ito, ang mas mataas na pamantayan para sa paunang bentahan at ang pagbibigay-priyoridad sa bentahan ng mga tapos nang bahay.

Para sa mga developer, nagbabago kapwa ang panahon ng bentahan at ang panahon kung kailan magagamit ang pera. Kailangang mas umusad pa ang konstruksyon bago maging kuwalipikado sa paunang bentahan, patuloy na babantayan ang mga resibo ng proyekto, at sa mas huling yugto darating ang pondo mula sa mortgage. Dahil dito, kailangang tustusan ng pananalapi sa konstruksyon at sariling puhunan ng mga developer ang mas malaking bahagi ng proseso ng pagtatayo.

Nagbibigay-luwag ang hulugang bayad sa lupa, pero may mahigpit na kundisyon

Pinapayagan ng Shenzhen ang mga developer na hulugan ang bayad para sa bagong nailipat na lupang residensiyal. Kailangang bayaran ang 50% sa loob ng 30 araw, at karaniwang dapat bayaran ang natitira sa loob ng isang taon. Maaaring palawigin hanggang dalawang taon ang palugit para sa mga espesyal na proyekto.

Kundisyon para sa paunang pagpaparehistro ng lupa at pag-iisyu ng unang permit sa paunang bentahan ang buong pagbabayad. Maaaring ikalat ng developer ang paunang gastos sa pagkuha ng lupa, ngunit kailangang bayaran nang buo ang presyo nito bago umabot sa yugtong iyon ng bentahan.

Pinapayagan ng Hangzhou na bayaran ang hindi bababa sa 50% sa loob ng 30 araw at ang natitira sa loob ng dalawang taon, nang walang interes. Pinapayagan din ng Beijing na bayaran ang natitira sa loob ng hanggang dalawang taon. Karaniwang isang taon ang palugit sa Shenzhen, Shanghai, Guangzhou, Wuhan at Tianjin, na maaaring dagdagan ng isang taon matapos maaprubahan.

Ayon kay Sun, nakababawas ng ilang paunang pinansiyal na pasanin ang hulugang bayad sa Shenzhen, ngunit mas mahigpit ang balangkas nito kaysa sa Beijing dahil nakatali sa buong pagbabayad ang pagiging kuwalipikado sa paunang bentahan. Kailangang sabay na planuhin ng mga developer ang pagbabayad sa lupa, paggastos sa konstruksyon at inaasahang petsa ng bentahan.

Bakit pinabilis ng mga developer ang paglulunsad ng mga proyekto

Pinabilis ng mga developer sa Shenzhen ang pagkuha ng mga permit sa paunang bentahan bago at matapos ang petsang naghahati sa ilalim ng reporma. Naitala ng plataporma ng impormasyon sa real estate ng Shenzhen na nakakuha ng mga permit ang 27 proyektong residensiyal mula Agosto 28 hanggang Oktubre 10, kumpara sa pito mula Hulyo 1 hanggang Agosto 27.

Mas maikli ang huling panahon, ngunit halos apat na beses na mas marami ang kabuuan: 27 proyekto kumpara sa pito. Inihahanda ng mga developer ang mas maraming proyekto para sa paunang bentahan habang bumubuo ang lungsod ng mga detalyadong tuntunin para sa transisyon.

Pumasok ang pamilihan sa pagbabagong ito na may medyo maliit na imbentaryo ng mga bagong bahay. Tinataya ni Wu Rui, managing director para sa Timog China sa Savills, na mahigit lamang nang kaunti sa 22,000 yunit ang imbentaryo ng mga bagong bahay sa Shenzhen sa katapusan ng Hunyo 2026, na may 13.1 buwang panahon bago maubos ang mga ito sa bilihan.

Tinatantiya ng panahong bago maubos ang imbentaryo kung gaano katagal bago maibenta ang mga yunit batay sa bilis ng bentaháng ginamit sa pagkukuwenta. Ayon kay Wu, maaaring makatulong sa pagbalanse ng suplay at demand at pagsuporta sa katatagan ng presyo sa maikling panahon ang mas mabagal na pagdagdag ng suplay sa ilalim ng bentahan ng mga tapos nang bahay.

Kuwenta ng sentro ng pananaliksik ng Shenzhen Centaline na 41% ng bentahan ng mga bagong bahay mula Enero hanggang Setyembre 2026 ay mga tapos nang bahay, halos doble ng bahagdan noong 2024. Tinataya nitong maaaring lumampas sa kalahati ang bahagdan sa susunod na isa hanggang dalawang taon. Nangangahulugan ang paglagpas sa 50% ng pagtaas nang mahigit siyam na puntos-porsiyento mula sa iniulat na 41%.

Ipinakikita ng Hangzhou kung paanong magkakaiba ang pagpapatupad ng iisang reporma

Pareho ang pangunahing direksiyon ng reporma sa Hangzhou at Shenzhen, ngunit magkaiba ang mga hakbang para maibenta ang isang tapos nang ari-arian. Inaatas ng Shenzhen ang unang pagpaparehistro sa real estate. Pinapayagan naman ng Hangzhou ang paghahain para sa bentahan ng mga tapos nang bahay matapos maitala ang pagkumpleto ng konstruksyon at matugunan ng mga suportang pasilidad ang mga itinakdang pamantayan.

Pinapayagan din ng Hangzhou ang mga developer na pumili sa paunang bentahan o bentahan ng mga tapos nang bahay, maliban kung partikular na inaatas ng anunsiyo sa lupa ang bentahan ng mga tapos nang bahay. Hanggang katapusan ng 2028 ang mas mahabang transisyon para sa mga kwalipikadong makasaysayang proyekto, alinsunod sa pamamaraan ng Wuhan.

Para sa mga bahay na may kumpletong pagkakakabit at kagamitan, pinapayagan ng Hangzhou ang magkahiwalay na paghahain ng pagkumpleto para sa yugto ng hindi pa tapos na gusali at yugto ng panloob na dekorasyon. Pinaghihiwalay nito ang dalawang bahagi ng proseso ng pagkumpleto na kung hindi ay pagsasamahin.

Tinataya ni Yan Yuejin, isang analista sa pananaliksik sa ari-arian na binanggit sa mga pagtatasa ng reporma, na maaaring paikliin nang mahigit anim na buwan ng kaayusan ang kaugnay na panahon ng pagproseso at pagpapalitan ng puhunan. Tumutukoy ang tantiya sa pagproseso ng mga proyektong ito, at nakadepende ang pakinabang sa paraan ng pagpapatupad ng mga yugtong hakbang.

Nag-aalok naman ang Wuhan ng ibang uri ng kaluwagan. Pinapayagan nito ang mga kwalipikadong garantiya ng bangko na palitan ang hanggang 30% ng mga reguladong pondo habang pinananatili ang minimum na 70% na kailangan para mapangalagaan ang paghahatid ng mga bahay. Pangako ng bangko na magbabayad ito sakaling hindi tuparin ng developer ang saklaw na obligasyon ang garantiya ng bangko. Dahil dito, maaaring makuha ang bahagi ng pera habang may nananatiling pananalaping panangga.

Sino ang makapagtutustos sa mas mahabang paghihintay?

Tinataya ni Liu Shui na maaaring pahabain nang humigit-kumulang isa hanggang dalawang taon ng bentahan ng mga tapos nang bahay ang panahon bago mabawi ng mga developer ang pondong inilaan sa proyekto, kumpara sa tradisyonal na paunang bentahan. Dahil dito, hahaba ang panahong kailangang tustusan ng puhunan at pangungutang ang mga gastusin sa konstruksyon.

Inilarawan ni Liu, direktor sa pananaliksik sa mga kompanya ng China Index Academy, ang pagbabago sa mga komentong isinalin:

Sistematikong binago ng patakaran sa reporma sa sistema ng bentahan ng pabahay na pangkomersiyo, na ipinakilala noong Agosto 28, ang sistema ng bentahan ng pabahay na pangkomersiyo sa China at unti-unti nitong babaguhin ang dating modelo ng pagpapaunlad na umaasa sa mga resibo mula sa paunang bentahan at nakatuon sa mabilis na pagpapalitan ng puhunan.

Ayon kay Ren He, analista sa Guosen Securities, maaaring pababain ng bentahan ng mga tapos nang bahay ang panloob na antas ng balik-puhunan ng mga developer, isang panukat na isinasaalang-alang kapwa ang halaga ng tubo sa puhunan at kung gaano ito kabilis makuha. Dahil dito, maaaring maghangad ang mga developer ng mas mataas na tubo sa mga proyekto kapag nagpapasya kung magkano ang ibabayad sa lupa.

Ayon kay Qi Dong, analista sa Kaiyuan Securities, kakailanganing tantiyahin ng mga developer ang presyo ng pabahay at bilis ng bentahan nang mas malayo ang tanaw sa hinaharap. Sinabi naman ni Yuan Wenbo, analista sa China International Capital Corporation, na maaaring magkaroon ng bentahe sa kompetisyon ang mga kumpanyang mas matatag ang pananalapi at mas maganda ang posisyon sa mga pangunahing lungsod.

Itinuturing ni Li Yujia, punong mananaliksik sa Sentro ng Pananaliksik sa Patakaran sa Pabahay ng Guangdong, na nasa medyo magandang posisyon ang Shenzhen para pamahalaan ang transisyon. Binanggit niya ang taunang bentahan ng humigit-kumulang 30,000 bagong bahay, ang malaking bahagi ng mga transaksiyon sa mga dati nang bahay, ang medyo kakaunting proyektong nasa proseso ng pagpapaunlad at ang mahigpit na pangangasiwa sa paunang bentahan.

Inaasahan ni Wu Rui na higit na magiging mahalaga sa paglipas ng panahon ang kalidad ng bawat proyekto. Maaaring patuloy na makaakit ng mga mamimili ang mga bahay sa magagandang lokasyon at may kaakit-akit na mga detalye, samantalang nanganganib na hindi maibenta matapos makumpleto ang mga mahinang proyekto. Sa gayon, sasagutin ng mga developer kapwa ang gastos sa konstruksyon at ang gastos sa paghihintay ng bibili.

Mahahalagang punto

• Nagkabisa ang mga tuntunin ng Shenzhen noong Oktubre 15, 2026, kasabay ng paglawak ng reporma sa pitong malalaking lungsod.
• Kailangang makumpleto ng mga kwalipikadong bagong proyekto ang pagbubuhos ng kongkreto sa estruktura ng bubong at magsumite ng mga rekord ng kalidad ng estruktura bago mag-aplay ng mga permit sa paunang bentahan.
• Karaniwang nililimitahan sa 3% ang mga deposito sa reserbasyon para sa bentahan ng mga tapos nang bahay at kailangang ilagay ang mga ito sa mga reguladong account.
• Maaaring gamitin ng mga kwalipikadong mas naunang proyekto sa Shenzhen ang mga dating kundisyon sa paunang bentahan hanggang katapusan ng 2027.
• Maaaring hulugan ng mga developer ang bayad sa lupa, ngunit kailangan itong bayaran nang buo bago maibigay ang unang permit sa paunang bentahan.
• Nakapagtala ang Shenzhen ng 27 proyektong residensiyal na nakakuha ng mga permit sa paunang bentahan mula Agosto 28 hanggang Oktubre 10, kumpara sa pito sa naunang panahon.
• Umabot sa 41% ng bentahan ng mga bagong bahay sa Shenzhen sa unang siyam na buwan ng 2026 ang mga tapos nang bahay.