Isinasaalang-alang ng Kazakhstan ang Mas Mababang Paunang Bayad sa Mortgage Habang Nahaharap sa Pagsubok ang mga Mamimili at Tagapagtayo

Isinasaalang-alang ang mas mababang paunang bayad habang nananatiling mabigat ang gastos sa pabahay

Isinasaalang-alang ng Kazakhstan na bawasan ang mga paunang bayad na hinihingi sa ilalim ng mga programa sa pabahay habang itinutulak ng pamahalaan na makumpleto ang 20.4 milyong metro kuwadrado ng pabahay pagsapit ng katapusan ng 2026. Inatasan ni Punong Ministro Olzhas Bektenov ang Ahensiya para sa Regulasyon at Pagpapaunlad ng Pamilihang Pinansyal at ang Ministri ng Industriya at Konstruksyon na maghanda ng mga panukala. Isinapubliko ang direktiba noong Oktubre 13 at 14.

Inilalarawan sa ulat na inilathala noong Oktubre 13, 2026, nang 17:57 ang utos bilang nag-aatas sa Ahensiya para sa Regulasyon at Pagpapaunlad ng Pamilihang Pinansyal, kasama ang Ministri ng Industriya, na “bumuo ng mga karagdagang panukala para magpakilala ng mga mekanismong magpapababa sa halaga ng paunang bayad.” Salin ito mula sa ulat; hindi kasama sa mga ibinigay na sanggunian ang opisyal na utos o takdang petsa ng paghahain.

Tinutugunan ng posibleng pagbabago ang isang partikular na hadlang: kahit ang subsidized na mortgage ay maaaring mangailangan ng ilang milyong tenge bago makuha ng mamimili ang susi. Para sa apartment na nagkakahalaga ng 20 milyong tenge, nangangahulugan ang 10% na paunang bayad na kailangang humanap ng 2 milyong tenge. Kapag 20% ang hinihingi, dodoble ito sa 4 na milyong tenge.

Ayon kay Dilyara Seitnurova, isang developer at espesyalista sa konstruksyon at renovasyon, hindi nawala ang pangangailangan sa pabahay kundi nahadlangan ito ng mga problema sa pagpopondo. Sinusuportahan niya ang pagbabawas sa paunang bayad, ngunit nagbabala rin na kailangan ng mga mamimili ng abot-kayang pautang at ng sapat na pondo ang mga developer para matapos ang kanilang mga proyekto.

Pinagsasama ng kanyang pagtatasa ang tatlong suliranin: mas mataas na halaga ng value added tax, mas mahigpit na tuntunin sa perang kinokolekta sa mga bibili ng bahay habang itinatayo ito, at mga paghihigpit sa pagkuha ng ipon sa pensiyon. Bawat isa ay may epekto sa magkaibang bahagi ng iisang transaksiyon, mula sa presyo ng apartment hanggang sa perang maiaambag dito ng isang sambahayan.

Humiling ang pamahalaan ng mga panukala at hindi pa nag-anunsiyo ng bagong kinakailangang halaga ng paunang bayad. Wala pang inianunsiyong kapalit na porsiyento, petsa ng pagpapatupad o takdang araw ng pagsusumite ng mga panukala. Para sa mga posibleng mamimili, ang kasalukuyang mga kinakailangan ng mga programa pa rin ang batayan kung magkano ang kailangan nilang ipunin.

Magkano ang kailangang bayaran ng mga mamimili sa kasalukuyan

Itinatakda ng opisyal na mga tuntunin ng programang Nauryz ng Otbasy Bank ang minimum na paunang bayad na 20% ng halaga ng pautang, o 10% ng halaga ng pautang kung bibili ng pangunahing pabahay na kumpleto na ang finishing work. Minimum na 10% din ang paunang bayad sa programang 5-10-20.

Ang paunang bayad ay bahagi ng presyo ng bahay na binabayaran agad ng mamimili. Sinasagot ng mortgage ang bahaging pinopondohan, na binabayaran ng nangutang sa paglipas ng panahon nang may interes. Kapag binawasan ang paunang bayad, mas kaunting ipon ang kailangan sa simula, ngunit mas malaki ang uutangin kung hindi magbabago ang presyo at iba pang tuntunin ng pautang.

Para sa bahay na nagkakahalaga ng 20 milyong tenge, ang pagbaba ng paunang bayad mula 20% tungong 10% ay magpapababa sa kailangang bayaran agad mula 4 na milyong tenge tungong 2 milyon. Tataas naman ang bahaging popondohan sa pamamagitan ng pautang mula 16 milyon tungong 18 milyong tenge. Halimbawa ito gamit ang kasalukuyang mga porsiyento, hindi isang inianunsiyong panukala ng pamahalaan.

Hindi kalkulasyon ang mga halimbawang ito batay sa kinakailangang paunang bayad ng Nauryz: porsiyento ng halaga ng pautang ang ginagamit sa opisyal na mga tuntunin nito.

Nananatiling mahalaga ang kita ng sambahayan sa pagtukoy kung makatutulong ang pagbabagong ito. Maaaring makalikom ang isang pamilya ng mas maliit na paunang bayad ngunit mahirapan pa rin sa buwanang hulog. Magkaibang bahagi ng pagbili ang tinutugunan ng mas mababang paunang bayad at abot-kayang hulog: nakatutulong ang una para makapasok ang sambahayan sa programa, samantalang ang ikalawa ang nagtatakda kung kaya nitong magpatuloy sa pagbabayad.

Mga bahay na handa nang tirhan, hindi lamang mga gusaling tapos na, ang layunin ng pamahalaan

Itinakda ni Bektenov bilang prayoridad sa konstruksyon ang pagkumpleto sa planong 20.4 milyong metro kuwadrado. Saklaw din ng kanyang mga tagubilin ang kondisyon ng mga bahay pagdating ng mga residente.

Ayon kay Punong Ministro Olzhas Bektenov, dapat handa nang tirhan ang mga bahay at may kasamang imprastraktura at mga pasilidad:

“Kasabay nito, dapat ganap na tapos at may kinakailangang imprastraktura at mga pasilidad ang pabahay,” sabi ni Bektenov.

Inatasan ang mga akimat sa rehiyon, o mga lokal na awtoridad na tagapagpatupad, na paunang maghanda ng mga lote at pabilisin ang paggawa ng imprastraktura. Kabilang sa mga kinakailangan ang tubig, pampainit, kuryente, daan at landscaping. Nakaaapekto ang mga serbisyong ito kung tunay na makalilipat ang isang pamilya sa natapos na gusali.

Praktikal ang ugnayan nito sa patakaran sa mortgage. Kailangan ng mamimili kapwa ng kayang bayarang kaayusan sa pagbili at ng bahay na matitirhan. Umaasa rin ang mga developer sa napapanahong koneksiyon sa mga serbisyong pampubliko at sa nakahandang lupa para maihatid ang mga proyekto. Magkasamang isinama ng mga tagubilin ng pamahalaan sa adyenda ang pagpopondo at kahandaan ng konstruksyon.

Bakit maaaring lumago ang konstruksyon kahit mahina ang pangangailangan sa pabahay

Umakyat nang 4.2% ang ekonomiya ng Kazakhstan sa siyam na buwang tinukoy sa ulat tungkol sa pulong ng pamahalaan, habang lumago nang 11.5% ang konstruksyon. Batay sa dalawang bilang na ito, humigit-kumulang 2.7 ulit na mas mabilis ang paglago ng konstruksyon kaysa sa ekonomiya.

Ayon kay Seitnurova, nakatutulong ang malalaking proyektong pang-imprastraktura ng pamahalaan para mapanatili ang aktibidad sa konstruksyon, kahit nahaharap sa problema sa pagpopondo ang mga pribadong developer ng pabahay at mga sambahayan. Binanggit niya ang planong pang-imprastraktura na nagkakahalaga ng $90 bilyon hanggang 2029, kasabay ng target sa pagkumpleto ng pabahay.

Mas malawak na hanay ng mga gawain ang sinusukat ng bilang sa konstruksyon kaysa sa mga pagbili ng bahay. Maaaring mapanatiling abala ng paggasta sa imprastraktura ang mga tagapagtayo habang hindi makalikom ng paunang bayad o makakuha ng mortgage ang mga pamilya. Mas tuwirang nakasalalay ang pribadong pabahay sa kakayahang bumili ng mga sambahayan at sa pondong magagamit ng mga kumpanyang nagtatayo nito.

Inilalarawan ng mga pagtatantya ni Seitnurova sa industriya ang mas masikip na kalagayan sa pribadong pamilihan. Ayon sa kanya, halos dumoble pababa ang legal na suplay ng pabahay, humigit-kumulang 12% ng mga kumpanya ang nagpatuloy ng operasyon sa unang kuwarter, at hanggang 70% ng mga transaksiyon sa merkado ay nagaganap gamit ang cash. Binigyang-diin niyang mga pagtatantya ito ng industriya, hindi opisyal na estadistika.

Sa kanyang pagsusuri, nililimitahan ng kakulangan sa access sa mortgage ang mga pagbili habang lumiliit ang suplay ng pabahay. Lalong mahalaga sa panukalang patakaran ang pagtatantya sa mga transaksiyong cash: tututukan ng pagbabawas ng paunang bayad ang mga mamimiling nangangailangan ng pautang para makumpleto ang pagbili, hindi yaong kayang bayaran nang buo ang presyo.

Maaaring magpahirap sa pag-iipon ng paunang bayad ang mga pagbabago sa buwis

Tinutukoy rin ni Seitnurova ang pagtaas sa 16% ng value added tax sa 2026 bilang isa pang pinagmumulan ng panggigipit. Aniya, dati ay hindi saklaw ng buwis ang bentahan ng pabahay. Ang value added tax, na karaniwang dinadaglat na VAT, ay buwis na ipinapataw sa mga bentang saklaw nito.

Ayon sa kanya, inaasahan ng mga developer na tataas nang 14% hanggang 20% ang mga presyo dahil sa mas mataas na pasanin sa buwis, at malamang na maramdaman ang pangunahing epekto sa 2027 at 2028. Mga inaasahang binanggit ni Seitnurova ang mga porsiyentong ito, hindi inianunsiyong pagtaas sa presyo ng apartment.

Nakabatay ang halaga ng paunang bayad kapwa sa porsiyentong hinihingi at sa presyo ng bahay. Kung ilalapat sa halimbawang 20 milyong tenge ang inaasahang pagtaas ng presyo, aabot ito sa 22.8 milyon hanggang 24 milyong tenge. Kung 10% ang kinakailangang paunang bayad, kakailanganin ng mamimili ang 2.28 milyon hanggang 2.4 milyong tenge, kumpara sa 2 milyon bago tumaas ang presyo.

Kung 20% ang kinakailangan, tataas ang katulad na halimbawang paunang bayad mula 4 na milyong tenge tungong 4.56 milyon hanggang 4.8 milyon. Maaaring makabawas sa pasanin ang pagbaba sa kinakailangang porsiyento, samantalang kabaligtaran naman ang epekto ng pagtaas ng presyo. Nakasalalay sa dalawang ito ang magiging pakinabang sa mga mamimili.

Mga proteksiyon para sa mga tagapagtayo at access sa pondo para sa konstruksyon

Binanggit din ni Seitnurova ang bagong Kodigo sa Konstruksyon at ang pagtrato nito sa perang kinokolekta mula sa mga mamamayan sa pamamagitan ng mga kasunduan sa co-ownership. Sa mga kaayusang ito, maaaring magbayad ang mamimili para sa bahay habang itinatayo ito, kaya partikular na mahalaga sa kanya ang progreso at pagkumpleto ng konstruksyon.

Ayon sa paglalarawan niya sa kodigo, maaari lamang mangalap ng pera mula sa mga mamamayan ang mga developer sa pamamagitan ng gayong mga kasunduan kung may garantiya ng estado. Sa kanyang pagtatasa, nagdudulot ng mga problema sa maliliit at katamtamang laki ng mga kumpanya ang pagkuha ng kinakailangang garantiya, at maaari nitong paliitin ang suplay ng abot-kayang pabahay.

Layunin ng mga garantiya na protektahan ang mga mamimiling naglalabas ng pera bago makumpleto ang bahay. Ang ikinababahala ni Seitnurova ay ang ugnayan ng mas mahigpit na mga kinakailangan sa pondong makukuha ng mga tagapagtayo. Nagbabala siya na maaaring mahinto ang mga proyekto kung mawalan ng access ang mga kumpanya sa pera ng mga mamimili nang hindi nakakakuha ng ibang mapagkukunan ng pondo para sa konstruksyon.

Ipinanukala niyang iugnay ang regulasyon sa mga hakbang na sumusuporta sa mga pagbili. Parehong panig ng transaksiyon sa pabahay ang tinutukoy ng kanyang babala: kailangan ng mga sambahayan ng praktikal na paraan para makabili, at kailangan naman ng mga developer ang pondong gagamitin sa pagkumpleto ng mga ipinagbibili nila. Ayon sa kanya, maaaring maiwan ang mas maraming mamimili na walang bahay na binayaran nila kung mahinto ang mga proyekto.

Bahagi rin ng usapin sa paunang bayad ang ipon sa pensiyon

Ayon kay Seitnurova, naging mahalagang mapagkukunan ng paunang bayad sa pabahay ang mga pag-withdraw mula sa Iisang Pinagsama-samang Pondo ng Pensiyon ng Kazakhstan. Aniya, tumaas nang 83% ang dami ng mga pag-withdraw noong 2025, na nagpapakita kung gaano kahalaga ang access sa ipong ito para sa pagbili ng bahay.

Gumagamit ang mga tuntunin sa pag-withdraw ng pensiyon ng mga threshold ng minimum na sapat na ipon, na nagtatakda kung magkano ang dapat maiwan sa pension account ng isang tao. Kapag tinaasan ang threshold, maaaring kumonti ang perang maaaring i-withdraw para sa pabahay kahit hindi nagbago ang laman ng account.

Binanggit ni Seitnurova ang 52 aplikasyon para sa pagpapahusay ng pabahay na tinupad ng pondo mula Hunyo 5 hanggang Hunyo 10 matapos taasan ang mga threshold. Itinuring niya ang bilang na ito bilang palatandaan ng paghihigpit sa access sa ipon sa pensiyon. Bilang ng mga aplikasyon na tinupad sa maikling panahong iyon ang halimbawang ito; sinusukat naman ng mas malawak na bilang ng mga pag-withdraw ang pagbabago sa dami sa loob ng isang taon.

Para sa sambahayang nagpaplanong gamitin ang pera sa pensiyon bilang paunang bayad, maaaring mangahulugan ang mas mahigpit na tuntunin sa pag-withdraw na kailangan nitong humanap ng karagdagang pera sa ibang mapagkukunan. Bahagyang makatutulong ang mas mababang paunang bayad sa mortgage, bagaman kailangan pa ring matugunan ng nangutang ang mga kinakailangan sa pagiging kuwalipikado at pagbabayad ng programa.

Iniulat ding umabot sa 1.4 trilyong tenge ang mga microloan ng sambahayan. Karaniwang mas maliit ang mga microloan kaysa sa mortgage, at dagdag ito sa kabuuang larawan ng pangungutang ng mga sambahayan na tinalakay kasabay ng direktiba sa pabahay. Kailangang palawakin ng pamahalaan ang access sa pondo para sa pabahay habang isinasaalang-alang ang kakayahan ng mga pamilya na magbayad.

Umaabot lampas sa malalaking lungsod ang panukalang pamantayan sa kalidad

Nananawagan si Deputy Maksut Nasibulov sa plenary session ng Kurultai para sa iisang minimum na pamantayan sa kalidad ng pabahay. Saklaw ng kanyang panukala ang pabahay na itinayo gamit ang pondo ng estado at iba pang mapagkukunan ng pondo, kaya lumalawak ang usapan mula sa gastos sa pagbili tungo sa kapaligirang matatanggap ng mga residente.

Nais ni Nasibulov na isama sa mga disenyo ng pabahay ang ilaw, mga daanan ng pedestrian, landscaping, palaruan, lugar para sa palakasan at mga espasyo para sa libangan. Binigyang-diin din niya ang pangangailangan ng mga lugar na angkop para sa matatanda at mga taong may kapansanan, at sinabing napapabayaan ang mga ito, lalo na sa mga sentrong panlungsod ng distrito at mga nayon.

Iminungkahi ng deputy na siyasatin ang mga naitayong pampublikong pabahay sa pamamagitan ng paghahambing sa mga kinakailangan sa mga dokumento ng disenyo at gastos at sa aktuwal na natapos na gawain. Tututukan nito kung naihatid ang mga ipinangakong pasilidad, sa halip na kung naipasa lamang ang isang gusali.

Ayon kay Nasibulov, dapat ipatupad ang pamantayan lampas sa Astana at mga kabisera ng rehiyon, habang isinasaalang-alang ang mga pangangailangan ng bawat pamayanan. Kaugnay ito ng tagubilin ni Bektenov na dapat may imprastraktura at mga pasilidad ang bagong pabahay: isang bahagi lamang ng pagkakaroon ng bahay na angkop sa pang-araw-araw na pamumuhay ang access sa mortgage.

Mga petsang humuhubog sa usapin ng pabahay

Kasabay ng panukala sa paunang bayad ang mga pagbabago at target na aabot ng ilang taon. Makikita sa pagkakasunod-sunod ng mga ito kung bakit hinihimok ni Seitnurova ang mga opisyal na sabay na isaalang-alang ang pagpopondo para sa mamimili at para sa konstruksyon.

• 2025: Ayon kay Seitnurova, tumaas nang 83% ang dami ng mga pag-withdraw sa pensiyon, at naging mahalagang mapagkukunan ng paunang bayad sa pabahay ang ipon sa pensiyon.
• 2026: Itinaas sa 16% ang VAT, isang pagbabago sa buwis na tinukoy ni Seitnurova bilang pinagmumulan ng panggigipit sa mga presyo sa hinaharap.
• Oktubre 13 at 14, 2026: Isinapubliko ang utos ni Bektenov na maghanda ng mga panukala para sa mas mababang paunang bayad sa pabahay.
• Katapusan ng 2026: Target ng pamahalaang makumpleto ang 20.4 milyong metro kuwadrado ng pabahay, na handa na ang mga serbisyong pampubliko at pasilidad.
• 2027 at 2028: Inaasahan ni Seitnurova na mararamdaman ang pangunahing epekto sa presyo ng pabahay ng mas mabigat na pasanin sa buwis.
• Hanggang 2029: Saklaw ng panahong ito ang planong pang-imprastraktura na nagkakahalaga ng $90 bilyon na binanggit ni Seitnurova.

Para sa mga mamimili, ang pinakamalapit na usapin ay kung gagawing mas kayang bayaran agad ng mga iminungkahing pagbabago sa paunang bayad. Para sa mga tagapagtayo, makaaapekto sa dami ng pabahay na maihahatid sa merkado ang access sa pondo at nakahandang imprastraktura. Pangunahing argumento ni Seitnurova na kailangang sabayan ng mga hakbang para maipagpatuloy ang konstruksyon ang suporta sa pangangailangan.

Mahahalagang Punto

• Humiling si Bektenov ng mga panukalang magpapababa sa paunang bayad sa mga programa sa pabahay; wala pang inianunsiyong bagong porsiyento o petsa ng pagsisimula.
• Itinatakda ng opisyal na mga tuntunin ng Nauryz ang minimum na paunang bayad na 20% ng halaga ng pautang, o 10% para sa pangunahing pabahay na kumpleto na ang finishing work.
• Target ng pamahalaan na makumpleto ang 20.4 milyong metro kuwadrado ng pabahay pagsapit ng katapusan ng 2026, na handa na ang imprastraktura at mga pasilidad.
• Babala ni Seitnurova na maaaring magbigay ng panggigipit sa mga presyo at suplay ang gastos sa buwis, mga paghihigpit sa pagpopondo ng mga developer at nabawasang access sa ipon sa pensiyon.
• Pagtataya ng industriya, hindi opisyal na estadistika, ang mga pagtatantya niya tungkol sa pagliit ng legal na suplay at laganap na pagbili gamit ang cash.
• Iminungkahi ni Nasibulov ang mga minimum na kinakailangan sa kalidad ng pabahay para sa mga lungsod, sentrong panlungsod ng distrito at mga nayon.