Sumirit ang FDI sa Vietnam sa $50.4 Bilyon, Kasabay ng Pagbaba ng Kita ng mga Industrial Park

Bumibilis ang Pamumuhunan Habang Humihina ang Kita ng mga Developer

Nakahikayat ang Vietnam ng $50.36 bilyon na rehistradong dayuhang direktang pamumuhunan sa unang siyam na buwan ng 2026, tumaas ng 76.4% kumpara sa nakaraang taon. Gayunman, nagtala ang mga developer ng industrial park na saklaw ng SSI Research ng 40% pagbaba sa netong kita noong unang hati ng taon, sa humigit-kumulang VND4 trilyon, kahit bumawi ang demand para sa lupang pang-industriya.

Higit pa sa pagkaantala sa pagitan ng mga anunsyo ng pamumuhunan at pagtatayo ng mga pabrika ang ipinapakita ng pagkakaibang ito. Kinakaharap ng mga developer ang kawalan ng malalaking transaksyon sa lupa na naitala noong nakaraang taon, mas mataas na gastos sa interes, mga pagbabago sa accounting ng kita, at pagtaas ng mga gastos sa pagpapaunlad. Maaari pa ring makamit ng mga kasalukuyang parke ang mahigit 50% na margin, ayon sa SSI, samantalang maaaring 30% hanggang 35% lamang ang kitain ng mga bagong proyekto.

Gayunman, nananatiling positibo ang pananaw ng SSI Research sa pamumuhunan sa piling mga operator at kompanyang goma na ginagawang parke ang lupang taniman, ayon sa update nito sa sektor noong Oktubre, na may petsang Oktubre 9, 2026. Kabilang sa mga pinipili nito ang Viglacera at IDICO, na kapwa nagtaas ng kita sa kabila ng pangkalahatang pagbaba sa mga developer na saklaw ng ulat.

Ang pangunahing pagkakaiba ay nasa pagitan ng demand para sa espasyo at ng tiyempo at kakayahang kumita sa paghahatid nito. Magkakaibang yugto ng siklo ng pamumuhunan ang sinusukat ng dayuhang pamumuhunan, mga pirmadong kasunduan sa pagpapaupa, paglilipat ng lupa at iniulat na kita. Hindi kailangang magkapareho ang galaw ng mga ito sa iisang panahon ng pag-uulat.

Ano ang Sinusukat ng mga Bilang sa Pamumuhunan

Iniulat ng National Statistics Office noong Oktubre 3 na umabot sa $21.07 bilyon ang naipasok na dayuhang pamumuhunan mula Enero hanggang Setyembre, tumaas ng 12.1% at pinakamataas na halaga para sa panahong iyon sa loob ng limang taon. Ang $21.1 bilyong binanggit sa pagsusuri ng sektor ay bilugang halaga ng kabuuang iyon.

Mas mabilis ang paglago ng rehistradong pamumuhunan kaysa sa aktuwal na naipasok na pondo. Itinatala ng rehistrasyon ang mga pangakong pamumuhunan, samantalang sinusukat ng disbursement ang kapital na aktuwal nang naipuhunan. Nakakatulong ang pagkakaibang ito na ipaliwanag kung bakit hindi agad nagdudulot ng katumbas na pagtaas sa kita ng mga industrial park ang matinding pagsirit ng kabuuang FDI.

Umabot sa $29.24 bilyon ang bagong rehistradong kapital sa 3,108 proyekto. Tumaas nang 6.2% ang bilang ng mga proyekto, habang umabot sa 2.4 na ulit ng halagang naitala noong nakaraang taon ang rehistradong kapital ng mga ito. Nagrehistro rin ng karagdagang $14.15 bilyon na kapital ang 948 kasalukuyang proyekto, tumaas ng 25.1%. Umabot naman sa $6.97 bilyon ang kontribusyon sa kapital at pagbili ng sapi sa 2,335 transaksyon, tumaas ng 44% batay sa halaga.

Iba-iba rin ang epekto sa demand sa ari-arian ng mga kategoryang ito. Maaaring mangailangan ng lupang pagtatayuan ng pabrika ang isang bagong proyekto sa pagmamanupaktura, samantalang maaaring magbago ang pagmamay-ari sa pagbili ng sapi nang hindi nangangailangan ng dagdag na lupa. Kaya hindi maaaring ituring ang kabuuang rehistradong FDI bilang tuwirang sukatan ng pangangailangan para sa bagong espasyong pang-industriya.

Pagmamanupaktura ang Nangunguna sa Aktuwal na Pagpasok ng Kapital

Nakatanggap ang pagmamanupaktura at pagpoproseso ng $17.4 bilyon na naipasok na pamumuhunan, katumbas ng 82.6% ng kabuuan. Nakatanggap naman ang real estate ng $1.59 bilyon, o 7.5%, habang $723.4 milyon ang napunta sa produksyon at distribusyon ng kuryente, gas, singaw at air conditioning.

Hindi gaanong nakasentro sa iisang sektor ang komposisyon ng mga bagong pangako. Umabot sa $13.38 bilyon, o 45.8% ng bagong rehistradong kapital, ang bahagi ng pagmamanupaktura at pagpoproseso, habang nakahikayat ng $5.14 bilyon, o 17.6%, ang transportasyon at imbakan. Kaya mas mataas nang 36.8 percentage point ang bahagi ng pagmamanupaktura sa naipasok na kapital kaysa sa bahagi nito sa mga bagong rehistrasyon, bagaman magkaibang yugto ng pamumuhunan ang saklaw ng dalawang sukatan.

Pinakamalaking pinagmulan ng bagong rehistradong pamumuhunan ang Singapore, na nagbigay ng $9.26 bilyon, sinundan ng South Korea na may $5.70 bilyon at Luxembourg na may $4.99 bilyon. Umabot sa 31.7% at 19.5% ang bahagi ng Singapore at South Korea, ayon sa pagkakasunod; magkasama silang bumuo ng 51.2% ng mga bagong rehistrasyon. Mga pinagmulan ito ng pamumuhunang pumapasok sa Vietnam, hindi mga destinasyon ng FDI ng Vietnam.

Sinusuportahan ng malaking bahagi ng pagmamanupaktura sa aktuwal na naipasok na kapital ang demand para sa mga pasilidad na pang-industriya. Gayunman, hindi nito itinatakda kung kailan magkakaroon ng mga umuupa ang partikular na mga operator ng parke, matatapos ang paglilipat ng lupa, o maitatala ang kita.

Bumawi ang Pagkuha ng Lupa sa Parehong Rehiyon

Naitala sa hilagang Vietnam ang tinatayang 217 ektarya ng netong pagkuha ng lupang pang-industriya noong ikalawang quarter ng 2026, kumpara sa 134 ektarya noong unang quarter. Dagdag ito ng 83 ektarya, o humigit-kumulang 62%, at pinakamalakas na resulta sa isang quarter mula nang maitala ang 218 ektarya noong unang quarter ng 2024.

Sinusukat ng netong pagkuha ang pagtaas sa lawak ng lupang pang-industriyang okupado sa isang takdang panahon. Mas malapit itong palatandaan ng aktibidad sa merkado ng ari-arian kaysa sa mga rehistrasyon ng pamumuhunan, bagaman hindi pa rin nito itinatakda kung magkano ang kitang maitatala ng bawat developer.

Umabot sa 67 ektarya ang netong pagkuha sa timog noong ikalawang quarter, mula sa 57 ektarya noong nakaraang quarter at 10 ektarya noong nakaraang taon. Dagdag na 57 ektarya ito kumpara sa nakaraang taon, at 6.7 na ulit ng dating antas ang naging pagkuha. Mas katamtaman ang pagtaas kumpara sa nakaraang quarter, sa humigit-kumulang 17.5%.

Tumaas din ang karaniwang hinihinging upa. Inialok sa $143 kada metro kuwadrado kada termino ng pag-upa ang lupang pang-industriya sa hilaga, tumaas ng 2.9% kumpara sa nakaraang taon, samantalang umabot sa $185 ang upa sa timog, tumaas ng 3.7%. Saklaw ng mga presyong ito ang buong termino ng pag-upa, hindi isang taon. Mas mataas nang $42 kada metro kuwadrado ang hinihinging upa sa timog, o humigit-kumulang 29% sa karaniwang halaga sa hilaga, bagaman hindi ipinapakita ng mga bilang kung magkatulad ang haba ng kontrata o mga katangian ng bawat lugar.

Bakit Bumaba ang Kita Kahit Lumakas ang Pagpapaupa

Bumaba nang 20.2% sa humigit-kumulang VND38 trilyon ang pinagsamang netong kita sa unang hati ng taon ng mga developer ng industrial park na saklaw ng SSI. Mas matindi ang pagbaba ng netong tubo, na bumagsak ng 40% sa humigit-kumulang VND4 trilyon. Hindi dapat ipagkamali ang grupong saklaw ng ulat sa lahat ng negosyong nagpapatakbo ng industrial park sa Vietnam.

Nagtala ang Becamex, na ipinagbibili sa ilalim ng simbolong BCM, ng VND1.66 trilyon na kita, bumaba ng 65%, at VND320 bilyon na netong tubo, bumaba ng 82.7%. Nagtala naman ang Kinh Bac City, o KBC, ng VND1.93 trilyon na kita, bumaba ng 46%, habang bumagsak nang 79.2% sa VND260 bilyon ang tubo matapos buwisan.

Nagtala ang Sonadezi Chau Duc, o SZC, ng VND234 bilyon na kita, bumaba ng 63%, at VND36 bilyon na netong tubo, bumaba ng 83.7%. Iniugnay ng SSI ang malaking bahagi ng paghina sa BCM, KBC at D2D sa kawalan ng malalaking transaksyon sa lupa na maihahambing sa mga naitala noong nakaraang taon, kasabay ng pagtaas ng gastos sa interes.

Naapektuhan din ang SZC at Sonadezi, o SNZ, ng pagtatala ng kita nang pantay-pantay sa buong termino ng pag-upa. Sa paraang ito, hinahati ang kita sa pag-upa sa maraming panahon ng pag-uulat sa halip na ituon ito sa simula ng kontrata. Kaya maaaring magmula ang mas mababang tubo sa isang partikular na kalahati ng taon sa tiyempo ng accounting gayundin sa aktuwal na takbo ng negosyo.

Hindi nangangahulugang walang saysay ang pagbaba ng kita ang mga paliwanag na ito. Nakaaapekto pa rin sa iniulat na tubo ang mas mataas na gastos sa pagpopondo at mas kaunting malalaking transaksyong naitala. Gayunman, ipinapakita ng mga ito kung bakit hindi dapat unawain ang pagbaba bilang simpleng patunay na tumigil na ang mga manufacturer sa paghahanap ng lupang pang-industriya.

Mas Mahigpit ang Kalkulasyon ng Gastos sa mga Bagong Parke

Tinataya ng SSI na maaaring makamit ng mga bagong industrial park ang 30% hanggang 35% na margin, kumpara sa mahigit 50% sa mga matagal nang parke. Kung gagamitin ang 50% bilang batayang paghahambing, 15 hanggang 20 percentage point na agad ang agwat, at mas lalaki pa ito kung lalampas sa antas na iyon ang margin ng isang kasalukuyang parke.

Pangunahing dahilan ng pagtaas ng gastos ang bayad sa lupa, paglilinis ng lugar at pagtatayo ng imprastraktura. Ayon sa SSI, nagdagdag sa gastos sa kompensasyon ang mga pagbabago sa hangganang administratibo at pagsasanib ng mga probinsya. Tumaas nang humigit-kumulang 20% kumpara sa nakaraang taon ang presyo ng mahahalagang materyales sa konstruksyon, kabilang ang buhangin, bato, semento at panambak.

Mas malaki ang mga pagtaas na ito kaysa sa iniulat na taunang pagtaas ng hinihinging upa na 2.9% sa hilaga at 3.7% sa timog. Magkaibang batayan ng gastos at kita ang mga bilang kaya hindi maaaring ibawas ang isa sa isa upang kalkulahin ang margin. Gayunman, ipinapakita ng mga ito kung bakit maaaring hindi sapat ang katamtamang pagtaas ng upa para mapangalagaan ang tubo sa bagong paunlaring lupa.

Inaasahan ng SSI na halos hindi magbabago ang upa sa mga industrial park sa 2027 habang nakikipagkompetensya sa mga umuupa ang mga bagong proyekto. May bentaha ang mga matagal nang operator na mayroon nang lupa at imprastraktura: maaari nilang paupahan ang kasalukuyang kapasidad nang hindi ginagastusan ang buong pagpapaunlad na kinakaharap ng bagong proyekto.

Dumarami ang Suplay Habang Nag-iingat ang mga Umuupa sa Pagpapasya

Tinataya ng CBRE na humigit-kumulang 1,347 ektarya ng lupang pang-industriya ang papasok sa merkado mula sa ikaapat na quarter ng 2026 hanggang 2027. Inaasahang 664 ektarya ang madadagdag sa hilaga at 683 ektarya sa timog, halos pantay ang hatian.

Kabilang sa mga inaasahang lokasyon ng bagong suplay sa hilaga ang Bac Ninh, Thai Nguyen, Hai Phong at Hung Yen. Inaasahan naman ang mga dagdag sa timog sa mga lokasyong tinukoy bilang Dong Nai, Binh Duong, Long An, Tay Ninh at Ba Ria Vung Tau. Nagbibigay ang dagdag na kapasidad ng mas maraming mapagpipilian sa mga manufacturer na nagpapalawak ng negosyo, habang pinatitingkad ang kompetisyon ng mga developer na naghahanap ng uupa sa mga bagong parke.

Tinataya ng SSI na aabot sa humigit-kumulang 1,000 ektarya ang mga bagong kontrata sa pag-upa at memorandum of understanding ng mga kumpanyang saklaw nito sa 2027, dagdag na 18.6%. Itinatala ng memorandum of understanding ang nilalayong kasunduan at hindi ito dapat ituring na katumbas ng pinal na paglilipat ng lupa o naitalang kita.

Inaasahang mananatiling mahalaga ang mga umuupa mula sa China, Taiwan at Hong Kong, lalo na sa mga pangalawang lokasyong pang-industriya. Sinusuportahan ng pagpapalawak at paglilipat ng lokasyon ng mga manufacturer na pinuhunanan ng dayuhan, pagkakaiba-iba ng mga lugar ng produksyon at pagpapahusay ng imprastraktura ang pananaw sa pagpapaupa.

Patuloy na nakaaapekto sa pagpapasya ng mga umuupa sa paglalaan ng kapital ang kawalang-katiyakan tungkol sa mga taripa ng United States. May ilang mamumuhunang pinipili ang mga pabrikang naitayo na sa halip na agad magsimula ng mas malalaking proyekto. Nagbibigay-daan ito sa mas maliit na panimulang puhunan, ngunit ayon sa SSI, maaari nitong maantala ang pagtatala ng kita at tubo ng mga developer ng lupang pang-industriya.

Kasunod ng Naunang Paghina sa Pagpapaupa ang Pagbangon

Makikita na ang pagkakaiba ng kita at pagpapaupa sa ulat ng SSI Research noong Disyembre 2025, na may petsang Disyembre 23. Nagtala ang mga nakalistang developer ng industrial park ng VND21.8 trilyon na kita sa ikatlong quarter, tumaas ng 19%, at VND5.2 trilyon na netong tubo, tumaas ng 59%, kahit bumaba nang 27% ang mga memorandum of understanding at bagong kontrata sa pag-upa.

Iniugnay ng ulat ang malakas na kita sa bahagi nito sa mas mababang halaga ng mga naibentang produkto sa IDC, NTC at KBC, at mga pakinabang sa mga kumpanyang may kaugnayan sa goma na GVR, PHR at DPR. Nagbabala rin ito tungkol sa mabagal na pagpapasya sa pagpapaupa, mas maliliit na proyekto at pagpili sa mga pabrikang naitayo na.

Binanggit sa pagsusuri noong Disyembre ang posibleng 40% na taripa sa mga iniluluwas ng Vietnam kaugnay ng mga panganib ng paglilipat ng kargamento, kasabay ng humigit-kumulang 25% para sa India at 19% para sa mga kapwa bansa sa ASEAN. Inilalarawan ng mga bilang na ito ang pagtatasa ng ulat noong panahong iyon, hindi kumpirmasyon ng taripa na naaangkop sa bawat kargamento noong 2026.

Tinukoy rin ng SSI ang mga expressway, ring road, Circular 33/2025 at binagong Investment Law bilang suporta sa pangmatagalang pananaw sa pamumuhunan. Ipinapakita ng sunod-sunod na pangyayari kung paanong maaaring mauna ang paghina ng pagpapaupa sa pagbaba ng kita, gaya rin ng maaaring mauna ang pagbangon ng demand sa pagtaas ng naitalang tubo:

• Ikatlong quarter ng 2025: tumaas ang kita ng mga nakalistang developer habang bumaba nang 27% ang mga bagong kontrata sa pag-upa at memorandum of understanding.
• Disyembre 23, 2025: nagbabala ang SSI na maaaring magpahina sa kita ng BCM, IDC, VGC at SZC sa 2026 ang mas mabagal na pagtatala ng mga kontrata sa pag-upa.
• Ikalawang quarter ng 2026: bumawi ang pagkuha ng lupang pang-industriya sa 217 ektarya sa hilaga at 67 ektarya sa timog.
• Oktubre 3, 2026: iniulat ng National Statistics Office ang $21.07 bilyon na naipasok na pamumuhunan sa unang siyam na buwan.
• Ikaapat na quarter ng 2026 hanggang 2027: tinatayang 1,347 ektarya ng dagdag na lupang pang-industriya ang papasok sa merkado.

Magkakaiba ang mga Nanalo, at Hiwalay na Pinagmumulan ng Kita ang Kompensasyon

Tumaas nang 20.2% sa VND1 trilyon ang netong tubo ng IDICO noong unang hati ng taon, habang umakyat naman nang 37.5% sa VND1.15 trilyon ang sa Viglacera. Sinuportahan ng mas malakas na pagpapaupa ng lupa at bumabawi na demand para sa mga materyales sa konstruksyon ang kanilang mga resulta. Ipinakikita ng kanilang mga pagtaas na may malaking pagkakaiba-iba ang mga kompanya sa likod ng karaniwang resulta ng sektor.

Pinipili ng SSI ang VGC at IDC dahil sa kaakit-akit na pagpapahalaga sa halaga at malakas na daloy ng salaping mula sa operasyon, na ayon dito ay sumusuporta sa napapanatiling dibidendo sa salapi. Naiiba ang pagtatasa nito sa mga pinili nito noong Disyembre 2025 na KBC, PHR at GVR, gayundin sa nauna nitong babala na maaaring humina ang kita ng IDC at VGC sa 2026.

Para sa 2027, tinataya ng SSI na tataas nang 29% ang kita ng Viglacera, sa tulong ng Song Cong II at Tran Yen, gayundin ng Phu Ha, Thuan Thanh at Yen Phong IIC. Pagtataya ito na nakasalalay sa aktibidad ng mga proyekto, hindi pa naisasakatuparang resulta.

Iba ang nagtutulak sa kita ng mga kompanyang goma. Tumaas nang 72.8% ang tubo ng GVR sa unang hati ng taon at nang 232.5% naman ang sa Phuoc Hoa Rubber, o PHR. Inaasahan ng SSI na patuloy na susuporta sa GVR, PHR at DPR ang kompensasyon mula sa pagpapalit ng gamit ng lupang taniman, at sinasabi nitong nag-aalok ang PHR at DPR ng 8% hanggang 11% na ani ng dibidendo sa salapi.

Naiiba ang kita mula sa kompensasyon sa paulit-ulit na kita mula sa pagpapaupa ng lupang pang-industriya. Nakadepende ito sa pagpapalit ng gamit ng lupa at tiyempo ng pagbabayad, samantalang nakasalalay ang ani ng dibidendo sa presyo ng sapi at mga ipinamamahaging dibidendo. Hindi dapat ituring na garantisadong taunang balik ang alinman sa mga ito.

Tinataya ng SSI na aabot sa pinagsamang VND22.3 trilyon ang netong tubo sa 2027 ng mga kompanya ng industrial park at goma na saklaw nito at sangkot sa pagpapalit ng gamit ng lupa, tumaas ng 12.4%. Hindi direktang maihahambing ang mas malawak na pagtatayang ito sa VND4 trilyong tubo noong unang hati ng 2026 ng mga developer ng industrial park. Nananatiling bukas na mga tanong kung gaano kabilis magiging aktuwal na paglilipat ng lupa ang mga kasunduan, kung magpapatiling halos hindi nagbabago ang upa ng bagong suplay, at kung gaano kalaki ang ibabawas ng tumataas na gastos sa pagpapaunlad sa tubong makukuha mula sa bumabawi na demand.

Mahahalagang Punto

• Nagrehistro ang Vietnam ng $50.36 bilyon na FDI sa unang siyam na buwan ng 2026, tumaas ng 76.4%, habang umakyat nang 12.1% sa $21.07 bilyon ang aktuwal na naipasok na pondo.
• Bumaba nang 40% sa humigit-kumulang VND4 trilyon ang netong tubo sa unang hati ng taon ng mga developer ng industrial park na saklaw ng SSI.
• Bumawi ang pagkuha ng lupa sa ikalawang quarter sa parehong rehiyon, umabot sa 217 ektarya sa hilaga at 67 ektarya sa timog.
• Tinatayang 30% hanggang 35% ang margin ng mga bagong parke, kumpara sa mahigit 50% sa mga matagal nang parke.
• Tinatayang 1,347 ektarya ng bagong suplay ang papasok mula sa huling bahagi ng 2026 hanggang 2027, habang inaasahan ng SSI na halos hindi magbabago ang upa sa 2027.
• Tumaas ang kita ng IDICO at Viglacera sa unang hati ng taon; hiwalay na pinagmumulan ng tubo para sa GVR, PHR at DPR ang kompensasyon sa pagpapalit ng gamit ng lupang taniman.
• Tinataya ng SSI na aabot sa VND22.3 trilyon ang pinagsamang tubo sa 2027 ng mga kompanya ng industrial park at goma na saklaw nito at sangkot sa pagpapalit ng gamit ng lupa, tumaas ng 12.4%.