Ang Imposibleng Apartment
Noong 2013, naniwala ang isang lalaking apelyido ay Shen mula sa lalawigan ng Shaanxi sa hilagang-kanlurang China na nakabili siya ng abot-kayang ari-arian sa merkado ng pabahay. Bumili siya ng unit na may lawak na 90 metro kuwadrado sa ika-34 na palapag ng bagong tayong residential compound malapit sa kabisera ng lalawigan, ang Xi'an. Ang presyo ay 2,646 yuan kada metro kuwadrado, katumbas ng humigit-kumulang $400 noon. Tinatayang sangkatlo lamang ito ng karaniwang presyo ng pabahay sa lugar, kaya napakagandang pagkakataon para palampasin. Makalipas ang apat na taon, nalaman ni Shen ang mapaminsalang katotohanan. 32 palapag lamang ang gusaling binilhan niya. Hindi pala umiiral ang ika-34 na palapag na binayaran niya.
Mga Nilalaman
Umagaw ng pambansang pansin ang pambihirang kasong ito ng apartment na hindi naman umiiral dahil inilantad nito ang matitinding panganib na kinakaharap ng mga ordinaryong mamimili ng bahay sa China. Naging posible ang pagbili ni Shen dahil sa uri ng pabahay na di-pormal na tinatawag na pabahay na may limitadong karapatan sa pagmamay-ari. Itinatayo ang mga unit na ito sa lupang pag-aari ng mga komunidad sa kanayunan, na wala sa pormal na sistema ng lupang pag-aari ng estado. Dahil hindi kinikilala ng pamahalaan ang mga ito, naibebenta ang mga ito sa napakababang presyo. Wala rin ang mga ito ng mga legal na proteksiyong tinatamasa ng karaniwang komersiyal na pabahay. Sa kaso ni Shen, dahil sa kawalan ng legal na proteksiyon ay naibenta ng developer ang espasyong hindi naman kailanman naitayo.
Ano ang Limitadong Karapatan sa Pagmamay-ari?
Para maunawaan kung paano makakabili ang isang tao ng apartment sa palapag na hindi umiiral, kailangang unawain muna ang dalawahang sistema ng lupa sa China. Pag-aari ng estado ang mga lupang urban at ipinauupa ang mga ito sa mga developer o may-ari ng bahay sa pamamagitan ng mga pormal na mekanismong may kasamang titulo ng lupa at pagiging kuwalipikado sa mortgage. Samantala, sama-samang pag-aari ng mga komunidad sa nayon ang mga lupang rural. Sa ilalim ng batas ng China, hindi dapat ipaupa o ibenta ng mga kooperatibang rural ang lupa para sa komersiyal na pagpapaunlad ng pabahay. Gayunman, sa praktika, madalas magtulungan ang mga komite ng nayon at developer upang magtayo ng pabahay sa mga lupang rural para kumita.
Nagreresulta ang mga proyektong ito sa pabahay na tinatawag ng mga lokal na residente na pabahay na may limitadong karapatan sa pagmamay-ari. Tumutukoy ang katawagang ito sa mga unit na hindi maaaring iparehistro sa mga tanggapan ng pamahalaan na nangangasiwa sa lupa. Walang opisyal na titulo ng lupa ang mga mamimili. Karaniwang tumatangging magpautang ang mga bangko gamit ang mga ito bilang kolateral. Tinatayang sampu-sampung milyon ang ganitong mga unit sa buong China, na nag-aalok ng mas murang alternatibo sa patuloy na pagtaas ng mga presyo sa lungsod. Humigit-kumulang sangkatlo ng presyo sa merkado ang ibinayad ni Shen sa kanyang unit, presyong sumasalamin sa malalaking legal at pinansiyal na panganib na kaakibat nito. Kadalasang bumibili ang mga tao nang alam nilang di-karaniwan ang ganitong kaayusan, ngunit ipinakikita ng laki ng pagkaluging sinapit ni Shen na higit na malala ang pandaraya rito kaysa sa karaniwang kalabuan sa regulasyon.
Kapalit ng mababang presyo ang pagkawala ng halos lahat ng proteksiyong inaasahan ng isang may-ari ng bahay. Dahil walang pormal na rehistro, maaaring gibain ng mga lokal na awtoridad ang mga gusaling ito nang kaunti o walang abiso. Maaaring baguhin ng mga developer ang mga plano nang walang pangangasiwa. Nahuhuli sa pila ng kabayaran ang mga mamimili sa ganitong mga proyekto, kasunod ng mga bangko at entidad ng estado. Nang matuklasan ni Shen ang katotohanan, naging malinaw na maaaring pineke ng developer ang mga plano, o basta ibinulsa ang perang ibinayad para sa espasyong hindi kailanman isinama sa iskedyul ng konstruksyon.
Pambansang Padron ng Panlilinlang
Hindi natatanging trahedya ang sinapit ni Shen. Bahagi ito ng pambansang merkado ng ari-arian na salot ng pandaraya ng mga korporasyon at pagkabigo ng regulasyon. Pinakakilalang halimbawa rito ang Evergrande, ang higanteng kompanya ng ari-arian na dating sumasagisag sa pagdami ng konstruksyon sa China. Inakusahan ng China Securities Regulatory Commission ang kompanya at ang tagapagtatag nitong si Hui Ka Yan ng pagpapalaki sa iniulat na kita nang humigit-kumulang $78 bilyon sa loob ng dalawang taon bago hindi makabayad sa mga utang nito ang kompanya. Pinagmulta ng regulator ang Hengda Real Estate, ang negosyo ng Evergrande sa mainland, nang halos $584 milyon. Personal namang pinagmulta si Hui ng $6.5 milyon at nahaharap sa habambuhay na pagbabawal sa mga pamilihang pinansiyal.
Noong Enero, iniutos ng korte sa Hong Kong na likidahin ang Evergrande. Sinusuri na ngayon ng mga itinalagang tagapangasiwa ang mga ari-arian nito upang mabayaran ang mga pinagkakautangan. Noong Setyembre, isinailalim ng pulisya si Hui sa surveillance habang iniimbestigahan ang mga pinaghihinalaang ilegal na gawain. Ipinakikita ng mga hakbang na ito na laganap ang panlilinlang sa sektor ng ari-arian, mula sa mga komite ng nayon hanggang sa mga lupon ng mga nakalistang konglomerado. Ipinahihiwatig ng lawak ng pandaraya na naging karaniwang paraan na ang mga pinalobong pangako at pekeng dokumento upang patuloy na dumaloy ang pera papunta sa bulsa ng mga developer. Kumakalat ang mga epekto nito sa buong ekonomiya. Tinatayang sangkatlo ng kabuuang output ng ekonomiya ng China ang mula sa real estate at mga kaugnay na industriya. Kapag nagsisinungaling ang mga developer tungkol sa kita o nagbebenta ng mga apartment na wala silang balak tapusin, naaapektuhan ang mga planta ng bakal at semento, mga tagapagtustos ng muwebles, at mga lokal na bangko. Kapwa biktima at di-sinasadyang tagapagpondo ng sirang modelong ito ang mga bumibili ng bahay, na paunang nagbabayad para sa mga apartment na maaaring hindi kailanman maitayo.
Paano Lumalaganap nang Walang Kontrol ang Di-reguladong Konstruksyon
Simple ang tanong ng maraming tagamasid. Paano naibebenta ng developer ang ika-34 na palapag sa gusaling may 32 palapag nang walang pumipigil sa transaksiyon? Nasa kawalan ng makabuluhang pangangasiwa sa mga proyektong nasa kulay-abong pamilihan ang sagot. Sa mga pormal na proyektong itinayo sa lupang pag-aari ng estado, sinusuri ng iba't ibang tanggapan ng pamahalaan ang mga plano, nag-iisyu ng mga permit at nagsisiyasat sa progreso ng konstruksyon. Maaaring beripikahin ng mga mamimili ang bilang ng mga palapag at unit batay sa mga dokumentong isinapubliko. Nilalaktawan ng mga proyektong may limitadong karapatan sa pagmamay-ari ang karamihan sa mga hakbang na ito.
Minsan ay kinukunsinti o hinihikayat pa ng mga lokal na opisyal ang ganitong konstruksyon dahil nakakalikha ito ng mga bayarin at nagpapasigla sa ekonomiya ng mga nayon. Sa ibang mga kaso, nagsusumite ang mga developer sa mga awtoridad ng isang bersiyon ng mga plano, pero mas malaki ang ipinangangako nila sa mga mamimili. Dahil walang sentralisadong rehistro para sa bentahan ng lupang rural, walang mekanismong naghahambing sa mga pahayag sa patalastas at sa aktuwal na kalagayan. Nakakakita ang mga mamimiling gaya ni Shen ng mga showroom at plano ng palapag, ngunit maaaring walang kaugnayan ang mga iyon sa aktuwal na ibinubuhos na kongkreto ng mga kontratista.
Lalo pang pinalalala ng mga pagkaantala sa konstruksyon ang problema. Binili ni Shen ang unit niya noong 2013 at nadiskubre ang pandaraya makalipas ang apat na taon. Ipinahihiwatig ng mahabang panahong ito na patuloy na nagbenta ng mga unit ang developer habang mabagal o hindi talaga nagtatayo. Sa mahahabang yugto ng konstruksyon, kakaunti ang paraan ng mga mamimili upang subaybayan ang progreso. Maaaring malayo sila sa lugar o wala silang teknikal na kaalamang kailangan upang makita ang mga pagkakaiba ng mga naaprubahang plano at ng aktuwal na istrukturang unti-unting itinatayo. Pagsapit ng panahong mabubunyag ang katotohanan, maaaring nailipat na ng developer sa ibang lugar ang mga pondo o binuwag na nito ang lokal na entidad na nagpapatakbo sa proyekto.
Gastos ng Krisis sa Pabahay sa Buhay ng mga Tao
Sa likod ng bawat bigo o mapanlinlang na proyekto ay mga pamilyang nagmamasid habang nauubos ang pinaghirapan nilang ipon sa buong buhay. Ipinakita ng opisyal na datos na inilabas mas maaga ngayong taon na bumaba nang 9 na porsiyento ang pamumuhunan sa ari-arian sa China noong Enero at Pebrero kumpara sa nakaraang taon. Bumaba naman nang 30 porsiyento ang pagsisimula ng mga bagong konstruksyon, ang pinakamalaking pagbagsak sa mahigit isang taon. Direktang nagiging pagkawala ng trabaho, hindi nababayarang mga tagapagtustos, at mga abandonadong kongkretong istruktura ang mga bilang na ito, sa mga lugar na dapat sana ay umusbong ang mga komunidad.
Dahil lamang sa pagbagsak ng Evergrande, daan-daang libong mamimili ang naghihintay pa rin sa mga apartment na nabayaran na nila. Ipinuhunan ng ilan ang lahat ng kanilang ipon, pati ang mga pautang mula sa mga kamag-anak. Kabilang sa pinsalang emosyonal ang pagkasira ng mga pagsasama, pagpapaliban ng pagreretiro at mga krisis sa kalusugang pangkaisipan. Lalong kakatwa ang dagdag na dagok na hatid ng kaso ni Shen sa pagdurusang ito. Hindi lamang siya naharap sa pagkaantala ng paghahatid. Kinaharap niya ang matematikal na imposibilidad ng pagmamay-ari ng ari-arian sa palapag na hindi maaaring umiral ayon sa mga batas ng pisika at arkitektura.
Pinahihina rin ng krisis ang tiwala ng publiko sa mga institusyon. Kapag kapwa sangkot sa pandaraya ang mga developer sa antas ng nayon at mga pambansang higante gaya ng Evergrande, nawawalan ng tiwala ang mga mamamayan sa mga pamilihan, regulator at korte. Higit pa sa mga multang inanunsiyo sa mga press release ang kailangan upang maibalik ang tiwalang iyon. Kailangan ang nakikitang hustisya para sa mga biktima at mga pagbabago sa sistema upang hindi na tratuhin ng mga developer ang mga bumibili ng bahay bilang mga nagpapautang na walang kolateral sa isang dambuhala at mapanganib na iskema ng kredito.
Pagpigil ng mga Regulator at Pangmatagalang Reporma
Kinikilala ng mga awtoridad sa China na nagbabanta sa katatagan ng lipunan at paglago ng ekonomiya ang walang kontrol na pandaraya sa ari-arian. Nangako sa publiko ang China Securities Regulatory Commission na sugpuin ang pandaraya sa securities at protektahan ang maliliit na mamumuhunan sa pamamagitan ng mga paraang inilalarawan nito bilang may “ngipin at sungay.” Sumasalamin sa pagtatangkang ipahiwatig na may kaparusahan kahit ang pinakamalalaking manlalaro kapag nandaraya ang mga rekord na multa laban sa Evergrande at kay Hui Ka Yan. Nagpapadala rin ng kapwa mariing mensahe tungkol sa personal na pananagutan ng mga nasa tuktok ang pagsubaybay ng pulisya kay Hui.
Gayunman, hindi pantay ang pagpapatupad ng mga batas. Mas madaling puntiryahin ng mga pambansang regulator ang mga nakalistang kompanya dahil nakikita ng publiko ang mga pagsisiwalat sa pananalapi at humihingi ng sagot ang mga shareholder. Mas mahirap bantayan ang mga proyektong pinapatakbo sa antas ng nayon sa lupang pag-aari ng mga komunidad. Nasa sangandaan ang mga ito ng pamamahala sa kanayunan, pagpaplanong urban at batas sa mga pribadong kontrata. Minsan ay tumututol ang mga lokal na pamahalaan sa mahigpit na pagpapatupad dahil nagbibigay ng pabahay ang mga proyektong ito sa mga migranteng manggagawa at lumilikha ng kita sa labas ng pormal na sistema ng buwis.
Madalas magkakasalungat ang mga insentibong kinakaharap ng mga lokal na opisyal. Maaaring manaig ang pagtataguyod sa paglago ng ekonomiya kaysa sa pagpapatupad ng mga patakaran sa paggamit ng lupa, lalo na kapag may mga residenteng nakatira na sa mga proyekto at nagbayad na para rito. Para sa mga biktimang gaya ni Shen, kadalasan ay nakapagdudulot ng pagkabigo ang paghingi ng legal na lunas. Minsan ay tumatangging dinggin ng mga korte ang mga pagtatalo hinggil sa limitadong karapatan sa pagmamay-ari dahil lumalabag sa mga patakaran sa paggamit ng lupa ang pinagbabatayang mga kontrata. Kahit manalo ang mga mamimili sa mga kaso, maaaring nailipat na ng mga developer ang kanilang mga ari-arian o nagdeklara na ng pagkabangkarote. Kakailanganin ang pagsasama ng mga talaan ng lupang rural sa mga pambansang database, pag-uutos ng mga independiyenteng inspeksiyon bago ang paunang bentahan, at pag-aatas ng mga escrow account na pipigil sa mga developer na maglabas ng pondo hangga't hindi nabeberipika ang mga partikular na yugto ng konstruksyon upang matiyak ang tunay na proteksiyon. Kung wala ang mga pagbabagong ito sa sistema, patuloy na magmumulto sa merkado ng ari-arian sa China ang mga palapag na hindi naman umiiral.
Mahahalagang Punto
- Bumili ang isang may-ari ng bahay sa lalawigan ng Shaanxi ng apartment sa ika-34 na palapag ng isang gusaling napag-alamang 32 palapag lamang ang taglay.
- Naibenta ang unit sa humigit-kumulang sangkatlo ng presyo sa merkado dahil may limitadong karapatan sa pagmamay-ari ito at nasa lupang sama-samang pag-aari ng mga komunidad sa kanayunan.
- Ang pabahay na may limitadong karapatan sa pagmamay-ari, na tinatawag ding pabahay na may maliliit na karapatan sa pagmamay-ari, ay nasa legal na alanganing kalagayan at walang opisyal na pagkilala ng pamahalaan o mga titulo ng lupa.
- Ipinakikita ng iskandalo ang mas malawak na krisis sa sektor ng ari-arian, na nahaharap sa malalaking alegasyon ng pandaraya, kabilang ang kaso ng pagpapalaki sa iniulat na kita ng Evergrande na umabot sa $78 bilyon.
- Matindi ang ibinagsak ng pamumuhunan sa ari-arian at pagsisimula ng mga bagong konstruksyon, kaya lumalim ang pangamba sa katatagan ng industriyang bumubuo ng humigit-kumulang sangkatlo ng pambansang aktibidad pang-ekonomiya.
- Nagpataw ang mga regulator ng rekord na multa at nangakong hihigpitan ang pagpapatupad ng batas, ngunit patuloy na naglalantad sa mga mamimili sa matitinding panganiping pinansiyal ang mga proyektong nasa kulay-abong pamilihan.
