Nag-aalangan ang mga Developer sa Hong Kong Habang Nakataya ang Bilyun-bilyon sa Hilagang Sentro ng Teknolohiya

Nag-aalangan ang mga Developer Habang Malaki ang Taya ng Hong Kong sa Pagbabagong Teknolohikal

Naglalaan ang pamahalaan ng Hong Kong ng walang-katulad na pondo upang gawing sentro ng teknolohiya ang hilagang hangganan nito, ngunit maingat ang tugon ng mga developer ng real estate sa lungsod sa halip na magpakita ng sigasig. Noong Pebrero, inanunsyo ng mga opisyal na kukuha sila ng HK$150 bilyon (humigit-kumulang $19 bilyon) mula sa pondo ng lungsod para sa pagtatanggol sa halaga ng salapi upang suportahan ang proyektong Northern Metropolis. Ito ang unang pagkakataon sa mahigit apat na dekada na ginamit ang naturang reserba para sa pagpapaunlad. Isa ito sa pinakamalalaking paglalaan ng pondo para sa imprastraktura sa kasaysayan ng teritoryo, ngunit pribadong nagpahayag ng pangamba ang mga ehekutibo sa sektor ng ari-arian tungkol sa panganib ng sobrang suplay at hindi tiyak na kita.

Unang inilantad noong 2021 bilang solusyon sa siksikan sa pabahay, higit na lumawak ang ambisyon ng inisyatibang Northern Metropolis. Saklaw nito ang humigit-kumulang 300 kilometro kuwadrado, o halos sangkatlo ng kabuuang teritoryo ng Hong Kong. Layunin nitong lumikha ng lungsod na may dalawang sentro: mananatiling nakasentro sa mga katimugang distrito ang pananalapi, habang magtutulak ng paglago ang inobasyon sa hilaga. Katabi ng Shenzhen, ang matatag nang sentro ng teknolohiya ng Tsina, layon ng proyekto na paglagyan ang lahat mula sa mga makabagong laboratoryo ng pananaliksik hanggang sa mga startup sa parmasyutiko. Ayon sa mga pagtataya ng pamahalaan, kalaunan ay maninirahan dito ang 2.5 milyong tao at malilikha ang 650,000 trabaho.

Sa kabila ng ipinakitang paninindigan ng pamahalaan sa pagpopondo, malamig pa rin ang pagtanggap ng mga katuwang mula sa pribadong sektor. Hindi hayagang pumupuna ang malalaking developer, ngunit pribadong nagrereklamo ang mga ehekutibo sa mga nangungunang kompanya tungkol sa laki ng proyekto at sa di-pamilyar na modelo ng pagpapaunlad nito. Nagmumula ang kanilang pag-aalinlangan sa malalaking pagkakaiba ng tradisyonal na paraan ng pagpapaunlad ng ari-arian sa Hong Kong at ng estratehiya ng mga industriyal na parke na ipinapasok mula sa mainland China. Nagbabala rin ang mga grupong pangkalikasan tungkol sa banta sa lokal na mga hayop at halaman, habang kinukuwestiyon naman ng mga tumatawag sa mga programa sa radyo kung higit na makikinabang dito ang Shenzhen kaysa sa mga residente ng Hong Kong.

Mataas ang nakataya habang nahaharap ang lungsod sa itinuturing ng ilang ekonomista na pinakamahaba nitong resesyon, kung saan nananatiling mas mababa sa mga pinakamataas na antas noong 2018 ang benta sa tingian at halaga ng ari-arian.

Salungatan ng mga Pilosopiya sa Pagpapaunlad

Nasa ubod ng tensiyon ang pagbabago ng pamamaraan na nagbabantang magsantabi sa mga dati nang developer ng ari-arian sa Hong Kong. Ginagamit sa pagpapaunlad ng Northern Metropolis ang modelo ng industriyal na parke, kung saan nagsasama-sama ang magkakatulad na kompanya sa mga sentrong nakalaan sa partikular na sektor at pinangangasiwaan sa pamamagitan ng mahigpit na pagpaplano ng pamahalaan. Nagtagumpay ang paraang ito sa Shenzhen at iba pang lungsod sa kabilang panig ng hangganan, ngunit lubha itong naiiba sa tradisyon ng Hong Kong na minimal ang pakikialam ng pamahalaan. Karaniwang kontrolado ng mga developer doon ang sarili nilang mga gusaling opisina, shopping mall at residensiyal na kompleks mula pagpaplano hanggang pagkumpleto.

Sa ilalim ng bagong modelo, mapupunta sa likuran ng mga tagaplano ng pamahalaan ang mga kompanya ng ari-arian. Sa halip na manguna sa malalawak na proyekto, maaari silang maatasang magtayo na lamang ng matataas na gusaling residensiyal malapit sa mahahalagang lugar o magtayo ng mga pabrika at opisina para sa malalaking industriyal na nangungupahan na pipiliin ng mga awtoridad. Malaking paglayo ito sa kalayaang tinamasa ng mga developer sa Hong Kong mula pa noong panahon ng kolonyalismo, nang nagbigay-daan ang limitadong pakikialam ng pamahalaan para makaipon ng napakalaking yaman at impluwensiya ang mga dambuhalang kompanya sa real estate.

Dahil di-pamilyar ang estruktura ng pagpapatakbo, nahihirapan ang mga kompanya na tantiyahin ang posibleng kita. Binabanggit ng ilang ehekutibo sa malalaking kompanya ng pagpapaunlad ang kawalan ng detalyadong mga dokumento sa pagpaplano, posibilidad ng sobrang suplay sa ilang sona, at pangambang sinusubukan ng pamahalaan na paunlarin ang napakaraming lugar nang sabay-sabay. Lalo pang pinalalala ng kasalukuyang suliraning pang-ekonomiya ng Hong Kong ang kawalang-katiyakan. Bumaba ang benta sa tingian mula sa pinakamataas na HK$485.2 bilyon noong 2018 tungo sa HK$376.8 bilyon noong 2024, at malaki rin ang ibinagsak ng presyo ng mga residensiyal na ari-arian mula sa pinakamataas nitong antas noong 2018.

Kapag Nagsalubong ang Kapital at mga Inaasahang Pampolitika

Hindi lamang kawalang-katiyakan sa merkado ang nagpapahirap sa mga developer; nahaharap din sila sa mga inaasahang pampolitika. Nadaragdagan ang panggigipit sa komunidad ng negosyo sa Hong Kong, na yumaman sa ilalim ng kapitalismong istilong Britaniko, na patunayan sa pamamagitan ng aktuwal na pamumuhunan ang tinatawag ng mga opisyal na “pagmamahal sa bansa at sa Hong Kong.” Noong Nobyembre 2024, nagpatawag si Xia Baolong, ang pinakamataas na opisyal ng Beijing para sa mga usapin ng Hong Kong, ng talakayan sa Shenzhen. Kinailangang ilahad doon ng 29 na pinuno ng negosyo ang kanilang mga plano sa pamumuhunan para sa Northern Metropolis.

Ang komunidad ng negosyo sa Hong Kong ang pangunahing puwersa sa likod ng pag-unlad ng ekonomiya ng Hong Kong,” pahayag ni Xia, at hinimok ang mga ehekutibo na “patunayan ang kanilang pagmamahal sa bansa at sa Hong Kong sa pamamagitan ng mga kongkretong pagkilos.

Maliwanag ang mensahe: may kahulugang makabayan ang pamumuhunan sa Northern Metropolis. Gayunman, maingat ang naging tugon ng mga negosyo. Ipinahayag ni Henry Tang Ying-yen, dating Punong Kalihim para sa Administrasyon at tagapagmana ng isang malaking korporasyon, ang pag-aalinlangan ng maraming ehekutibo nang sabihin niyang dapat manatiling kumikita ang mga proyekto. Bilang tugon, idiniin ni Punong Ehekutibo John Lee na kailangang unawain ang “diwa ng liham ng tugon ni Pangulong Xi Jinping,” na nagpapahiwatig na dapat ipakita sa mga pasyang pangnegosyo ang emosyonal na ugnayan sa teritoryo.

Itinatampok ng tensiyong ito ang isang pangunahing hamon. Maaaring ipataw ng Beijing ang kontrol pampolitika sa pamamagitan ng Batas sa Pambansang Seguridad at iba pang hakbang, ngunit kailangan sa pagpapaunlad ng ekonomiya ang kusang pakikilahok ng pribadong sektor. Di-gaya ng mga proyektong pinangungunahan ng estado sa mainland, kung saan sumusunod sa mga direktiba ng sentral na pamahalaan ang mga negosyo ng gobyerno, nagpapatakbo ang mga developer sa Hong Kong sa isang sistemang kapitalista kung saan may pananagutan sila sa mga shareholder at nagpautang.

Pagsasama sa Kabilang Panig ng Hangganan

Higit pa sa pagpapalawak ng lungsod ang kinakatawan ng Northern Metropolis; hudyat din ito ng pisikal na pagkawala ng hangganang naghihiwalay sa Hong Kong at mainland China mula nang ibalik ang Hong Kong noong 1997. Matatagpuan ang proyekto sa tabi ng Ilog Sham Chun, na dating nagsilbing malinaw na hangganan sa pagitan ng Hong Kong na sakop ng Britanya at Komunistang Tsina. Noong dekada 1960, milyon-milyon ang tumawid sa mga tubig na ito upang tumakas sa taggutom at pag-uusig. Umaagos pa rin ngayon ang ilog, ngunit kumukupas na ang hangganan sa pananaw ng mga tao.

Kaayon ng proyekto ang pananaw ni Pangulong Xi Jinping ng Tsina para sa Greater Bay Area, sonang pang-ekonomiya na nag-uugnay sa siyam na baybaying lungsod at sa Hong Kong at Macao bilang katunggali ng Silicon Valley. Limang bagong linya ng tren ang magdurugtong sa Northern Metropolis at Shenzhen, upang mapadali ang pagtawid sa hangganan ng mga manggagawa sa teknolohiya. Iminumungkahi ng ilang analyst na maaaring palawakin sa bagong sentro ng teknolohiya ang kaayusan ng magkasanib na hurisdiksiyon na ginagamit sa West Kowloon Station, kung saan nagpapatakbo sa teritoryo ng Hong Kong ang mga pulis ng mainland China.

Gayunman, nagbubukas ng mga tanong tungkol sa natatanging identidad ng Hong Kong ang integrasyong ito. Ayon kay Steve Tsang, direktor ng SOAS China Institute sa University of London, hudyat ng pagbabago sa pananaw sa teritoryo ang mga plano. Sinabi ng Hong Kong Development Bureau na sasamantalahin ng proyekto ang mabilis na pag-unlad ng ekonomiya sa rehiyon. Ngunit binabanggit ng mga kritiko na isinasantabi ang tradisyonal na kalakasan ng Hong Kong sa pananalapi, kalakalan at logistik pabor sa makabagong pagmamanupaktura, na pinangingibabawan na ng Shenzhen.

Kinuwestiyon ni John Tsang Chun-wah, na nagsilbing Kalihim sa Pananalapi hanggang 2017, kung makatuwiran sa ekonomiya ang pagtalikod sa mga kalakasan ng Hong Kong sa komersiyo. Nahihigitan na ng Shenzhen ang Hong Kong sa husay sa teknolohiya at mas mababa rin doon ang gastos sa lupa at paggawa. Kaya nagtataka ang ilan kung kaya bang makipagkompetensiya nang mabisa ng Hong Kong sa sektor na napag-iwanan na nito.

Nanganganib ang mga Lokal na Komunidad na Mapalikas

Higit pa sa mga boardroom at tanggapan ng pamahalaan, nagbabantang baguhin nang malaki ng Northern Metropolis ang mga paraan ng pamumuhay na ilang siglo nang sinusunod. Sa Lau Fau Shan, isang baybaying nayon sa New Territories, mahigit 200 taon nang gumagawa ng tuyong talaba ang mga pamilya. Nanganganib ang kinabukasan ni Chan To-ngan, 72 taong gulang na magsasakang apat na dekada nang nagtatrabaho sa mga katubigang ito, habang pinaplano ng pamahalaan na gawing mga residensiyal at komersiyal na sona ang lugar.

Hindi ko talaga alam kung paano magbabago ang mga bagay-bagay,” sabi ni Chan. “Baka dapat magsimula na akong kumuha ng mga litrato ng aming taniman at ng tanawin ng dagat.

Gayundin, sa nayon ng Ha Wan malapit sa Lok Ma Chau, kung saan itatayo ang tech park, inaalagaan ni Kwok Chi-wai, 69, ang mga punong itinanim ng kanyang ama. Maaaring mapalikas ang mga pamilya sa nayon, na karamihan ay hindi nagmamay-ari ng kanilang lupa, sa susunod na taon pa lamang, nang wala pang malinaw na detalye tungkol sa kanilang magiging kapalaran. Kinakatawan ng mga komunidad na ito ang mga natitirang bakas ng Hong Kong bago ang industriyalisasyon: mga latian at palaisdaang hindi nagalaw habang umuunlad ang lungsod bilang sentro ng pananalapi.

Nagbabala ang mga grupong pangkalikasan tungkol sa epekto ng proyekto sa ekolohiya. Nanganganib ang mga tirahan ng mga pambihirang uri ng hayop, kabilang ang dugong puti ng Tsina. Nagbabala si Chan Hall-sion, senior campaigner ng Greenpeace sa Hong Kong, na hindi na maibabalik ang reklamasyon at permanenteng masisira nito ang mga ekosistemang tirahan ng mga hayop-ilang.

Giit ng pamahalaan, hindi gaanong sensitibo sa ekolohiya ang mga lugar na pauunlarin, bagaman nagpapatuloy pa ang mga pagtatasa sa epekto sa kapaligiran. Sumasalamin ang suliraning ito sa mas malawak na kalakaran kung saan inuuna ang integrasyong pang-ekonomiya sa mainland kaysa sa pangangalaga sa mga lokal na lugar.

Mga Halimbawa sa Iba't Ibang Bansa at mga Babala

Pinag-aralan ng mga opisyal ng Hong Kong ang iba pang malalaking proyektong pangkaunlaran sa lungsod, bagaman magkakahalo ang mga aral mula sa mga halimbawang iyon. Dinisenyo ang Xiong'an New Area bilang karugtong ng Beijing at personal itong itinaguyod ni Pangulong Xi. Gayunman, nahirapan itong makahikayat ng mga residente at negosyo sa kabila ng napakalaking pamumuhunan ng estado, kaya tinawag itong “bayaning multo.” Naglilipat na ngayon ang Beijing ng mga kompanyang pag-aari ng pamahalaan sa lugar upang punan ang mga bakanteng espasyo.

Hinarap din ng iba pang malalaking proyektong pandaigdig ang mga katulad na hamon. Nagkaroon ng mga pagkaantala, paglampas sa badyet at alitan sa karapatan sa lupa ang Neom ng Saudi Arabia at Nusantara ng Indonesia. Ayon kay Brian Wong, mananaliksik sa Liber Research Community, karaniwang sumusunod ang pagpapaunlad ng lungsod sa ganitong kalawak sa isang hulaan nang padron: nagsisimula sa ambisyon, at sinusundan ng pagpapaliit ng saklaw, problema sa utang o matagal na mga takdang-panahong nagdudulot ng panibagong komplikasyon.

Lalong mahalaga ang paghahambing sa Xiong'an dahil tahasang ginawang modelo ng pamahalaan ng Hong Kong ang mga aspeto ng Northern Metropolis sa mga “matalinong lungsod” ng Tsina. Gayunman, nananatili ang isang pangunahing pagkakaiba: umaasa ang Xiong'an sa mga negosyo ng estado at direktiba ng sentral na pamahalaan, samantalang kailangang hikayatin ng Hong Kong ang mga pribadong developer na kusang lumahok sa ekonomiyang nakabatay sa merkado.

Ipinahihiwatig ng mga sarbey na katulad ng pag-aalinlangan ng mga developer ang pagdududa ng publiko. Sa isang sarbey na isinagawa ng Greenpeace at ng Hong Kong Public Opinion Research Institute, 6 na porsiyento lamang ng mga residente ang sumuporta sa sabay na pagtatayo ng Northern Metropolis at ng hiwalay na proyektong Kau Yi Chau Artificial Islands. Sa kabila nito, patuloy na inilalarawan ng mga opisyal na hindi maiiwasan ang pagpapaunlad. Ipinagtanggol ni Kalihim sa Pananalapi Paul Chan ang pamumuhunan laban sa mga tumatawag sa mga programa sa radyo na nagsasabing dapat mapakinabangan ito ng mga lokal na residente sa halip na gamitin para sa integrasyong lampas-hangganan.

Mahahalagang Punto

• Naglaan ang pamahalaan ng Hong Kong ng HK$150 bilyon mula sa pondo nito para sa pagtatanggol sa halaga ng salapi upang paunlarin ang Northern Metropolis. Ito ang unang ganitong pagkuha ng pondo sa mahigit 40 taon
• Pribadong nag-aalinlangan ang mga developer ng real estate sa modelo ng industriyal na parke, na naglilimita sa tradisyonal nilang kalayaan sa pagpaplano at pagpapaunlad
• Layon ng proyekto na gawing sentro ng teknolohiya ang 300 kilometro kuwadrado ng hilagang Hong Kong at isama ito sa Shenzhen sa loob ng 20 taon
• Pilit na hinihikayat ng mga opisyal ng Beijing ang mga pinuno ng negosyo na mamuhunan bilang pagpapakita ng pagkamakabayan, ngunit iginiit ng mga ehekutibo na dapat kumita ang mga proyekto
• Nanganganib na mapalikas ang mga lokal na komunidad, kabilang ang mga nayon ng mga magsasaka ng talaba na mahigit 200 taon na ang tanda, nang walang malinaw na detalye tungkol sa paglilipatan
• Nagbabala ang mga grupong pangkalikasan tungkol sa di-na-maibabalik na pagkasira ng mga latian at tirahan ng mga hayop-ilang, kabilang ang dugong puti ng Tsina
• Kumakatawan ang proyekto sa pisikal na integrasyon sa mainland China, at posibleng mapalawak ang mga kaayusan ng magkasanib na hurisdiksiyon kung saan nagpapatakbo sa teritoryo ng Hong Kong ang mga opisyal ng mainland
• Ipinakikita ng mga naunang halimbawa tulad ng Xiong'an New Area ng Tsina na maaaring mahirapan ang mga sentro ng teknolohiyang sinusuportahan ng estado na mapanatili ang populasyon at makahikayat ng mga negosyo