Nagpapakita ng Senyales ng Pagbangon ang Muling Bentahan ng mga Bahay sa China, Habang Pumapalo ang Benta sa Marso sa mga Pangunahing Lungsod

Nangunguna ang Shanghai sa Malawakang Pagbangon ng Muling Bentahan

Nagpapakita ngayong tagsibol ng di-inaasahang sigla ang matinding naapektuhang pamilihan ng ari-arian sa China. Pumapalo ang mga transaksiyon sa mga segunda-manong bahay sa malalaking lungsod, kaya lumalakas ang pag-asang maaaring papalapit na sa pinakamababang antas ang matagal nang paghina ng merkado. Naitala sa Shanghai, sentrong pinansiyal at pinakamalaking lungsod ng bansa batay sa ekonomiya, ang humigit-kumulang 22,000 bentahan ng muling ibinentang bahay mula Marso 1 hanggang Marso 23. Mas mataas ito nang kapansin-pansing 170 porsiyento kumpara sa kaparehong panahon noong Pebrero, ayon sa datos ng lokal na pahayagang pinansiyal na Cailian. Sa ganitong bilis, maaaring lumampas sa 30,000 ang mga transaksiyon sa lungsod para sa buong buwan. Ito ang magiging pinakamataas sa loob ng tatlong taon at lalampas sa antas na itinuturing ng mga analyst na palatandaan ng tunay na sigla ng merkado, sa halip na panapanahong pagbabago lamang.

Hindi lamang sa pinakakosmopolitanong lungsod ng China nararamdaman ang pag-usad. Sa Nanjing, kabisera ng lalawigan ng Jiangsu at mahalagang sentrong pang-ekonomiya sa rehiyon, ipinakita ng opisyal na datos na 5,789 muling ibinentang bahay ang naibenta sa unang tatlong linggo ng Marso, mas mataas nang 54 porsiyento kumpara sa kaparehong panahon noong nakaraang taon. Ayon sa pananaliksik ng Huatai Securities, tumaas nang 22 porsiyento taon-sa-taon ang mga transaksiyon sa muling bentahan ng bahay sa 26 na lungsod na sinusubaybayan nito sa buong bansa, matapos ang holiday para sa Bagong Taon ng mga Tsino noong kalagitnaan ng Pebrero. Ipinahihiwatig ng malawakang pag-angat na hindi lamang iisang pamilihan ang nakababawi. Sa halip, sumasalamin ito sa pundamental na pagbabago sa pananaw ng mga mamimiling Tsino na tatlong taon nang naghintay sa gilid ng merkado, napipigil ng pangambang patuloy na babagsak ang mga presyo, mababaon sa utang ang mga developer, at mananatiling di-tiyak ang ekonomiya.

Sabay-sabay ang Pag-usad sa mga Pangunahing Lungsod

Sabay-sabay na nararamdaman ang pagbangon sa apat na pangunahing lungsod ng China, na kilala bilang mga tier-one market. Karaniwan, itinatakda ng mga lungsod na ito ang direksiyon ng pambansang merkado ng ari-arian at nagsisilbing panukat ng mas malawak na ekonomiya. Sa Beijing, kabisera ng pulitika ng bansa, lumampas sa 5,700 yunit ang online na bentahan ng muling ibinentang bahay sa unang kalahati ng Marso. Samantala, nakapagtala ang Guangzhou, sentrong pangkomersiyo sa katimugang China, ng mahigit 500 transaksiyon sa muling bentahan sa loob ng iisang katapusan ng linggo, ang pinakamataas sa loob ng isang buwan. Nagpakita ng partikular na sigla ang Shenzhen, sentro ng teknolohiya at pagmamanupaktura na katabi ng Hong Kong. Tumaas nang 132 porsiyento sa unang linggo ng Marso ang benta ng mga segunda-manong bahay sa mga ahensiya ng pabahay ng Leyoujia kumpara sa nakaraang linggo, at umabot sa antas na hindi nakita mula noong huling bahagi ng Marso ng nakaraang taon.

Iniuulat ng mga ahente ng ari-arian na nagbago nang pundamental ang asal ng mga mamimili, lampas pa sa dami lamang ng mga transaksiyon. Inilarawan ni Ye Wei, direktor ng sangay ng Centaline Property sa Shekou North District ng Shenzhen, ang pagbabago sa saloobin ng mga kliyente.

Maraming kliyente ang kumokontak sa amin para mag-iskedyul ng mga pagbisita, at nasa labas ang lahat ng aming ahente para magpakita ng mga ari-arian. Dati, hindi nagmamadaling mag-alok ang mga mamimili matapos bumisita, pero kamakailan ay naisasara ang mga kasunduan sa loob lamang ng ilang araw dahil kapansin-pansing lumakas ang kagustuhang bumili.

Ipinakikita ng pagbilis mula sa unang pagbisita hanggang sa pinal na pagbili na nagbabalik ang kumpiyansa matapos ang mga taong pag-aalinlangan dahil sa pangambang babagsak ang mga presyo at malulugi ang mga developer. Umakyat din sa pinakamataas na antas mula noong kalagitnaan ng Oktubre 2024 ang dami ng mga pagbisita sa Shenzhen. Ipinahihiwatig nitong nagiging aktuwal na pakikilahok sa merkado ang interes ng mga mamimili, sa halip na simpleng pag-usisa lamang.

Palatandaan ng Pagbabago sa Patakaran ang Paninindigan ng Pamahalaan

Sa likod ng datos ng mga transaksiyon ay may malaking pagbabago sa pananaw ng mga opisyal. Nagsimula ito sa isang pambihirang artikulo para sa Araw ng Bagong Taon sa Qiushi, ang makapangyarihang teoretikal na journal ng Partido Komunista na karaniwang naglalathala ng mga direksiyon sa patakaran mula sa pinakamatataas na pinuno. Nanawagan ang komentaryo ng mas mahigpit at mas tumpak na mga hakbang upang patatagin ang mga inaasahan sa merkado ng ari-arian. Ayon kay Ting Lu, punong ekonomista para sa China sa Nomura, ito ang pinakakomprehensibong pagsusuri sa mga pamilihan ng ari-arian ng China na inilathala sa Qiushi mula nang magsimula ang pagbagsak ng sektor noong kalagitnaan ng 2021.

"Ito ang pinakakomprehensibong pagsusuri sa mga pamilihan ng ari-arian ng China na inilathala sa Qiushi mula nang bumagsak ang sektor noong kalagitnaan ng 2021," sabi ni Lu sa isang ulat-pananaliksik. Idinagdag niya na "hindi dapat maliitin ang kahalagahan nito," dahil madalas na hudyat ng mga pampublikong komentaryo sa mga ganitong journal ang mga panloob na debate sa patakaran bago ipahayag ang mga pormal na pasiya.

Lumabas ang artikulo bago ang taunang pagpupulong ng parlamento ng China noong Marso, na kilala bilang Two Sessions. Nagtitipon dito ang mga matataas na pinuno upang magtakda ng mga layunin sa patakaran at ilabas ang limang-taong plano sa pagpapaunlad. Naiiba sa dating opisyal na pananalita na tumukoy sa paghina bilang panahon lamang ng pagsasaayos, tahasang hinimok ng artikulo sa Qiushi ang mga tagapagpatupad ng patakaran na paikliin hangga't maaari ang panahon ng pagsasaayos. Tinanggihan din nito ang pananaw na wala nang kabuluhan sa ekonomiya ang sektor ng ari-arian. Nagbabala itong nananatiling mahalaga ang sektor sa mas malawak na ekonomiya at dapat maghanda ang mga awtoridad sa posibleng pagkabangkarote ng mga developer na baon sa utang at patuloy na nahihirapan sa mabibigat na obligasyon. Ipinahihiwatig ng pagbabagong ito sa pananalita na kinikilala ng Beijing na hindi nito kayang hayaang patuloy na humina ang sektor ng ari-arian. Lalong mahalaga ito habang tumitindi ang tensiyon sa kalakalan na sumasagka sa paglago mula sa pag-eeksport at nagsisikap ang pamahalaan na lumipat tungo sa paglago na pinangungunahan ng konsumo.

Nagpapasigla sa mga Pangalawang Antas na Lungsod ang mga Makabagong Lokal na Programa

Bagaman nangingibabaw sa mga balita ang mga tier-one na lungsod, nagpapatupad naman ang mga pangalawang antas na pamilihan ng malikhaing mga solusyon sa patakaran upang pasiglahin ang demand at tugunan ang naipong sobrang suplay na ilang taon nang nagpapabigat sa merkado. Sa Ningbo, isang pangunahing daungang lungsod sa lalawigan ng Zhejiang na may mahigit walong milyong residente, lumampas sa 5,400 yunit ang benta ng muling ibinentang bahay hanggang Marso 26. Mula kalagitnaan ng Marso, tuluy-tuloy na lumampas sa 300 ang mga transaksiyon bawat araw ng trabaho. Tumaas ito nang 132 porsiyento kumpara sa kabuuang bilang noong Pebrero at inaasahang lalampas sa 6,000 yunit ang benta sa lungsod ngayong buwan. Mas mataas ito sa 5,000 yunit na itinuturing ng mga lokal na ahente na mahalagang antas para sa katatagan at likididad ng merkado.

Ang nagpasigla rito ay ang makabagong programang Old for New ng Ningbo, na inilunsad sa ikatlong yugto nito sa katapusan ng Pebrero matapos ang dalawang naunang yugto noong ikalawang hati ng nakaraang taon. Sa ilalim ng programang ito, binibili ng pamahalaang-lungsod ang mga muling ibinentang bahay na itinayo bago ang 2010 sa presyong batay sa karaniwang halagang tinaya nang hiwalay ng tatlong institusyong panlabas. Dahil dito, agad nagkakaroon ng pera ang mga may-ari ng bahay upang mas mabilis na mapabuti ang kanilang tirahan nang hindi naghihintay ng mga indibidwal na mamimili. Tumatanggap ang mga kalahok ng voucher para sa kapalit na bahay na katumbas ng 5 porsiyento ng tinayang halaga ng kanilang ari-arian, na maaari nilang gamitin sa pagbili ng bagong bahay. Sa bisa nito, nagkakaroon sila ng subsidiya para sa pag-upgrade ng tirahan. Mahigit 170,000 beses nang binisita ang website ng programa at nakatanggap ito ng 7,801 aplikasyon para sa pagpapalit ng lumang ari-arian hanggang Marso 23, na nagbunsod sa pagbili ng 1,687 pinahusay na bahay. Plano ng pamahalaan na kumpunihin ang mga nabiling ari-arian upang gamitin bilang pampublikong paupahan o pansamantalang pabahay para sa mga napaalis sa tirahan at mga batang propesyonal. Sa gayon, sabay nitong tinutugunan ang sobrang imbentaryo at pangangailangan sa abot-kayang pabahay, habang nagdaragdag ng likididad sa proseso ng pag-upgrade ng tirahan.

Hati ang Merkado: Umuunlad ang mga Marangyang Ari-arian, Nahuhuli ang Abot-Kayang Segmento

Hindi pantay ang pagbangon ng lahat ng bahagi ng pamilihan ng ari-arian. Nahahati ang merkado sa paraang pumapabor sa mayayaman, habang patuloy na nahihirapan ang mga unang beses bibili at ang mga naghahanap ng abot-kayang pabahay. Inilalarawan ng mga analyst na may malinaw na estruktura ang kasalukuyang pagbangon: higit na mahusay ang takbo ng mga marangyang proyekto kaysa sa mga para sa mga mamimiling maingat sa badyet. Sa Pudong New Area ng Shanghai, nakapagtala ang proyektong Expo Tianyue ng Poly Development and Holdings Group ng mahigit CNY290 milyon (USD40 milyon) na benta sa unang linggo ng Marso. Iniulat ng mga tauhan sa benta na halos isang malaking apartment na nagkakahalaga ng humigit-kumulang CNY50 milyon (USD6.9 milyon) ang naibebenta nila bawat araw sa mga mamimiling may malaking yaman na.

Sa kabilang banda, patuloy na nahihirapan ang mga proyektong para sa pangunahing pangangailangan at mga unang beses bibili dahil mahina ang demand. Sa distrito ng Bao'an sa Shenzhen, nag-aalok pa rin ng malalaking diskuwento ang proyektong Junyue Mingdu noong huling bahagi ng Pebrero. Ibinaba nito nang CNY800,000 hanggang CNY1.1 milyon (USD110,000 hanggang USD150,000) ang presyo ng mga apartment na may lawak na 89 metro kuwadrado upang makaakit ng mga mamimili. Dahil sa sobrang suplay ng mga bagong abot-kayang bahay sa mga karatig-lugar ng Shenzhen bago ang Bagong Taon ng mga Tsino, kasabay ng matinding kompetisyon mula sa muling bentahan kung saan mas maluwag ang mga nagbebenta na magbigay ng diskuwento, napilitang magbaba ng presyo ang mga developer ng ganitong mga proyekto upang mapalakas ang benta.

Ipinakikita ng datos ng mga transaksiyon sa iba't ibang lungsod na nangunguna sa pagbangon ng merkado ng ari-arian ang mga produktong para sa pag-upgrade ng tirahan sa mga pangunahing lungsod," paliwanag ni Zhang Bo, pangulo ng 58 Anjuke Research Institute. "Ipinakikita ng ganitong pagbangon na mas nagtutugma na ang bagong suplay at tunay na demand. Nagbabalik sa merkado ang mayayamang mamimiling matatag ang pananalapi at may ari-arian na, samantalang nananatiling maingat ang mga unang beses bibili na sensitibo sa presyo dahil sa pangamba sa seguridad sa trabaho at sa kanilang kikitain sa hinaharap.

Nagpapadilim sa Pag-asa ang Krisis sa Utang ng mga Developer

Sa kabila ng nakahihikayat na datos sa muling bentahan, nananatili ang malalaking panganib sa sektor ng mga developer na maaaring sumira sa nagsisimula pa lamang na pagbangon at maglimita sa pagpapatuloy ng kasalukuyang pag-angat. Kapansin-pansin pa rin ang pinansiyal na paghihirap sa buong industriya. Bumababa ang natitirang balanse ng mga pautang sa mga developer ng ari-arian sa China noong ikatlong kuwarter ng nakaraang taon sa unang pagkakataon sa mahigit isang dekada, na nagpapahiwatig na binabawasan ng mga bangko ang kanilang pagkakalantad sa sektor. Halos hindi nakaiwas sa hindi pagbabayad sa isang onshore bond na nagkakahalaga ng 2 bilyong yuan (USD283 milyon) ang Vanke, dating isa sa pinakamalaki at pinakapinagkakatiwalaang developer sa bansa at itinuturing na huwaran sa maingat na pamamahala ng pananalapi. Nakuha lamang nito ang pagpapalawig sa nakalipas na mga linggo matapos ang matagal na negosasyon na naglantad sa hirap ng kompanya na tugunan ang mga obligasyon nito habang nananatiling halos sarado ang mga pamilihan ng pautang.

Isa pang nagpapabigat sa kumpiyansa ang hindi pa natatapos na mga bahay, na kailangang tugunan ng mga patakaran upang lubusang maibalik ang tiwala. Matagal nang ibinebenta ng mga developer sa China ang mga apartment bago matapos ang konstruksyon sa pamamagitan ng paunang bentahan, kaya nagkakaroon ng mga mortgage ang mga mamimili para sa mga bahay na hindi pa tapos. Dahil walang pondo mula sa mga bagong benta o bagong pautang, nahirapan ang mga developer na tapusin ang konstruksyon. Nagbunsod ito ng krisis sa kumpiyansa ng mga posibleng mamimiling nangangambang bumili ng mga bagong yunit na maaaring hindi kailanman maihatid. Batay sa artikulo sa Qiushi, inaasahang magpapatupad ang pamahalaan ng mas makabago at mas nakatuong mga hakbang, sulat ni Michelle Kwok, pinuno ng pananaliksik sa ari-arian sa Asia at mga sapi sa Hong Kong ng HSBC. Malamang na pinakamabisa ang mga patakarang makabuluhang magpapababa sa pinansiyal na pasanin ng mga bumibili ng bahay. Sa aming pananaw, mahalagang hakbang upang malutas ang mga hadlang ang higit na pagtutok sa pagbili ng sobrang imbentaryo. Tinataya ni Larry Hu, punong ekonomista para sa China sa Macquarie, na bababa nang 12 porsiyento ngayong taon ang mga natapos na konstruksyon ng bahay matapos ang 17 porsiyentong pagbaba noong nakaraang taon. Ipinahihiwatig nitong nananatiling marupok ang panig ng suplay kahit may mga palatandaan ng pagpatatag ng demand.

Mahahalagang Punto

• Umabot sa humigit-kumulang 22,000 yunit ang benta ng muling ibinentang bahay sa Shanghai sa unang 23 araw ng Marso, mas mataas nang 170 porsiyento kumpara sa Pebrero. Inaasahang lalampas sa 30,000 yunit ang mga transaksiyon sa buong buwan sa unang pagkakataon sa loob ng tatlong taon.
• Nagtala ang 26 na pangunahing lungsod na sinusubaybayan ng Huatai Securities ng 22 porsiyentong pagtaas taon-sa-taon sa mga transaksiyon sa muling bentahan ng bahay matapos ang holiday para sa Bagong Taon ng mga Tsino. Sama-samang tumaas nang 20 porsiyento ang mga transaksiyon sa mga tier-one na lungsod.
• Naglimbag ang journal na Qiushi ng Partido Komunista ng pambihirang artikulo noong Enero na nanawagan ng mas mahigpit at mas tumpak na mga hakbang upang patatagin ang merkado. Tinanggihan nito ang pananaw na hindi na mahalaga sa ekonomiya ang ari-arian at hinimok ang mga pinuno na paikliin ang panahon ng pagsasaayos.
• Nakapagpasigla na ng mahigit 5,400 benta ng muling ibinentang bahay sa Marso ang makabagong programang Old for New ng Ningbo, na bumibili ng mga bahay na itinayo bago ang 2010 upang matulungan ang mga residente na mag-upgrade. Halos 8,000 aplikasyon para sa pagpapalit ng ari-arian ang natanggap nito.
• May hati ang estruktura ng pagbangon: mabilis maibinebenta ang mga marangyang ari-arian, samantalang kailangan pa rin ng malalaking diskuwento ang mga bagong abot-kayang proyekto upang makahikayat ng mga mamimili. Sumasalamin ito sa magkakaibang kumpiyansa sa pananalapi ng mga grupong may iba't ibang antas ng kita.
• Nananatiling kritikal na kahinaan ang utang ng mga developer. Nahihirapan ang malalaking kompanya tulad ng Vanke na tuparin ang kanilang mga obligasyon, bumababa sa unang pagkakataon sa mahigit isang dekada ang natitirang balanse ng mga pautang sa industriya, at nananatiling hindi tapos ang milyun-milyong bahay sa buong bansa.