Bumagsak nang 51% ang mga Pagbili ng Bahay ng mga Dayuhan sa Seoul Dahil sa mga Bagong Patakaran sa Permit

Pagkabigla sa Merkado: Biglang Bumulusok ang mga Transaksyon ng mga Dayuhan Matapos Ipatupad ang Patakaran

Bumagsak nang mahigit kalahati ang mga pagbili ng bahay sa Seoul ng mga dayuhang mamamayan sa mga unang buwan matapos ipatupad ang mahihigpit na bagong regulasyon sa real estate, ayon sa komprehensibong datos ng pamahalaan na inilabas noong Pebrero 12. Inihayag ng Office for Government Policy Coordination ang malaking pagbaba sa ika-7 pulong ng Real Estate Illegal Activities Response Council, isang mataas na antas na pagpupulong na pinamunuan ni Kim Yong-su, ikalawang pangalawang ministro, sa Government Complex Seoul. Nagtipon sa pulong ang matataas na opisyal mula sa Ministry of Land, Infrastructure and Transport, Financial Services Commission, National Tax Service, at National Police Agency upang suriin ang bisa ng mga kamakailang hakbang para palamigin ang merkado at pag-ugnayin ang mga estratehiya sa pagpapatupad ng mga ito. Ayon sa detalyadong datos ng ministeryo na sinuri sa pulong, bumagsak nang 35 porsiyento, sa 1,481 transaksyon, ang mga bentahan ng pabahay sa mga dayuhan sa mas malawak na metropolitan area ng Seoul sa panahon ng pagmamanman mula Setyembre hanggang Disyembre 2024, kumpara sa 2,279 transaksyon sa kaparehong apat na buwan noong nakaraang taon.

Pinakamalaki ang ibinagsak ng Seoul sa lahat ng nasuring hurisdiksyon: bumaba nang 51 porsiyento ang mga transaksyon ng mga dayuhang mamimili, mula 496 tungo sa 243 lamang. Ito ang pinakamalaking pagbaba sa kabisera mula nang simulan ang komprehensibong pagsubaybay sa mga pagbili ng real estate ng mga dayuhan. Malaki rin, bagaman bahagyang hindi kasinglala, ang paghina sa mga karatig na rehiyon: bumaba nang 30 porsiyento ang aktibidad ng mga dayuhang mamimili sa Lalawigan ng Gyeonggi at nang 33 porsiyento sa Incheon. Kasunod ito ng pasya ng pamahalaan noong Agosto 26, 2024, na italaga ang buong lungsod ng Seoul at malalaking bahagi ng rehiyon ng kabisera bilang mga sona ng permit para sa mga transaksyon sa real estate, na partikular na tumatarget sa mga dayuhang mamamayan. Sa ilalim ng hakbang na ito, kailangang kumuha muna ng pahintulot ng pamahalaan ang mga hindi mamamayan bago makabili ng anumang residensyal na ari-arian, kaya nagkakaroon ng malaking hadlang sa proseso na, ayon sa mga opisyal, ay nagsasala sa mga mamimiling naghahangad lamang mag-ispekula. Mananatiling umiiral ang pagtatalaga sa loob ng isang taon hanggang Agosto 25, 2026, at kabilang ito sa pinakamahihigpit na patakaran laban sa pagmamay-ari ng ari-arian ng mga dayuhan sa kamakailang kasaysayan ng South Korea. Tahasang inilarawan ng mga opisyal ang patakaran bilang tuwirang tugon sa matagal nang batikos ng publiko tungkol sa pagtutulak ng dayuhang kapital pataas sa presyo ng pabahay sa mga pamilihang mainit na, lalo na sa mga distritong popular sa mga pandaigdigang mamumuhunan.

Pag-unawa sa mga Kinakailangan sa Sona ng Permit

Nagpapataw ang sistema ng sona ng permit sa transaksyon ng lupa ng ilang antas ng proseso ng pag-apruba sa mga dayuhang mamimiling gustong bumili ng residensyal na ari-arian sa mga itinalagang lugar, kaya lubusang binabago nito ang mga kundisyon ng transaksyong dating sumasaklaw sa mga internasyonal na pagbili. Ipinatupad mismo noong Agosto 26, 2024, inaatasan ng regulasyon ang lahat ng dayuhang mamamayan na kumuha ng opisyal na pahintulot mula sa mga kinauukulang awtoridad bago lumagda sa mga kontrata para sa mga apartment, villa, o iba pang residensyal na real estate sa Seoul at mga nakapaligid na lugar na tinukoy bilang mga sentro ng ispekulasyon. Nagdaragdag ng mga hakbang sa proseso at kawalang-katiyakan sa tagal ang kinakailangang paunang pag-apruba, kaya napipigilan ang mga padalus-dalos na desisyon sa pamumuhunan. Bukod sa paunang pag-apruba, inaatasan din ng patakaran ang mga mamimili na aktuwal na manirahan sa ari-arian sa loob ng dalawang taon. Ibig sabihin, kailangan nila itong tirhan bilang pangunahing tahanan sa halip na panatilihing bakante bilang pamumuhunan, paupahan, o matutuluyan tuwing bakasyon. Partikular na tinatarget ng kondisyong ito ang ispekulatibong demand na, ayon sa mga opisyal, ay nagpapalihis sa mga mekanismo ng pagpepresyo sa mga prestihiyosong distrito nang hindi nakatutulong sa katatagan ng mga lokal na komunidad.

Mahaharap sa papataigting na parusang administratibo ang mga mamimiling hindi tutupad sa mahihigpit na kinakailangan sa paninirahan. Nagsimulang magsagawa ng masinsing inspeksyon sa pagsunod noong Enero 2025 ang Ministry of Land, Infrastructure and Transport, katuwang ang mga pamahalaang lokal. Sistematikong sinusuri kung aktuwal na nakatira ang mga dayuhang may-ari sa mga binili nilang bahay sa pamamagitan ng beripikasyon ng mga tala ng konsumo sa kuryente at tubig, paghahambing sa mga database ng imigrasyon, at pisikal na pagkumpirma sa tirahan. Sa una, tatanggap ng pormal na utos administratibo ang mga may-ari ng ari-ariang lumalabag sa patakaran, at iuutos sa kanilang agad na sumunod sa kinakailangang paninirahan. Kapag nagpatuloy ang hindi pagsunod, magpapataw ng malalaking sapilitang singil para matiyak ang pagsunod at mabawi ang anumang pakinabang mula sa pamumuhunan. May kapangyarihan din ang mga awtoridad na tuluyang kanselahin ang orihinal na mga permit sa pagbili, na posibleng magpilit sa mga may-ari na ibenta ang kanilang ari-arian. Malaki ang pagbabagong dulot ng mga mekanismong ito sa pagpapatupad kumpara sa mga naunang sistema ng pagpaparehistro, na sumusubaybay lamang sa pagmamay-ari ng mga dayuhan nang walang patuloy na kundisyon sa asal o obligasyong manirahan.

Kung Saan Pinakamaraming Bumaba ang Aktibidad

Hindi pantay-pantay ang pagbagsak ng mga transaksyon sa lahat ng distrito. Pinakamalaki ito sa pinakamayayamang kapitbahayan ng Seoul, na dati ay nakaaakit ng pinakamaraming kapital mula sa mga dayuhang mamumuhunan. Sama-samang nakaranas ng matinding 65 porsiyentong pagbaba sa aktibidad ng mga dayuhang mamimili ang apat na distritong dating itinalaga bilang mga sona ng labis na pag-init ng merkado at mga target na lugar para sa pagsasaayos: Gangnam, Seocho, Songpa, at Yongsan. Ipinahihiwatig nito na higit na tinatamaan ng mga hakbang sa regulasyon ang mga pamilihang may mataas na halaga, kung saan laganap ang ispekulasyon. Pinakamalala sa 25 nagsasariling distrito ng Seoul ang ibinagsak sa Seocho District: bumagsak nang di-pangkaraniwang 88 porsiyento ang mga transaksyon ng mga dayuhan, mula 92 tungo sa 11 lamang sa apat na buwang pinaghahambingan. Ipinahihiwatig ng halos lubusang pagkawala ng mga dayuhang mamimili na halos ganap na sensitibo sa mga hadlang sa regulasyon ang dating demand sa prestihiyosong distritong ito at malamang na higit na inuudyukan ng pagpapalawak ng portfolio ng pamumuhunan kaysa ng pangangailangan sa tirahan. Matagal nang itinuturing na sentro ng marangyang real estate sa South Korea ang tatlong distrito ng Gangnam, na dati ay umaakit ng malaking kapital mula sa ibang bansa na naghahangad mamuhunan sa pinakapiling mga pamilihan ng pabahay at de-kalidad na pasilidad pang-edukasyon sa bansa.

Sa labas ng mismong Seoul, malaki ang pagkakaiba ng epekto ng regulasyon sa bawat munisipalidad, depende sa dating dami ng mga dayuhang mamimili at lokal na kalagayang pang-ekonomiya. Sa Lalawigan ng Gyeonggi na nakapalibot sa kabisera, bumaba nang 51 porsiyento ang mga transaksyon sa Bucheon, mula 208 tungo sa 102. Ito ang pinakamalaking pagbaba sa lalawigan at nagpapahiwatig ng malaking presensya ng mga dayuhang mamumuhunan sa katamtamang-laking lungsod na ito, na may maginhawang koneksyon sa transportasyon papuntang Seoul. Bumaba nang 46 porsiyento ang mga transaksyon ng mga dayuhan sa Seo District ng Incheon, mula 50 tungo sa 27, samantalang mas katamtaman ang ibinagsak sa iba pang distrito ng lungsod-daungan. Ipinakikita ng pagkakaiba-iba sa mga rehiyon na hindi lamang sa mga tradisyonal na pook ng marangyang pabahay sa Seoul nakatuon ang mga dayuhang mamimili. Malaki rin ang kanilang presensya sa mga pangalawang lungsod sa rehiyon ng kabisera, kung saan mas mababa ang mga presyo ngunit malapit pa rin sa mga sentro ng trabaho sa metropolitan area at sa internasyonal na imprastraktura ng transportasyon, kabilang ang Incheon International Airport.

Ibinubunyag ng Nasyonalidad at Presyo ang mga Dahilan ng Pamumuhunan

Ipinakikita ng detalyadong datos ng mga transaksyon ang magkakaibang gawi ng mga dayuhang mamimili batay sa kanilang nasyonalidad, at nagbibigay ito ng mahahalagang pananaw sa magkakaibang estratehiya sa pamumuhunan, pinagmumulan ng kapital, at pangangailangan sa tirahan ng iba’t ibang grupong internasyonal. Bumaba nang 32 porsiyento ang mga transaksyon ng mga mamamayang Tsino, ang pinakamalaking grupo ng mga dayuhang mamimili sa pamilihan ng ari-arian sa South Korea batay sa dami, mula 1,554 tungo sa 1,053 yunit sa buong rehiyon ng kabisera sa panahon ng pagmamanman. Mas matindi ang 45 porsiyentong pagbaba sa mga Amerikanong mamimili, mula 377 tungo sa 208 transaksyon. Ipinahihiwatig nito na maaaring mas nakatuon ang grupong ito sa mga mamahaling bahay na pinakanaapektuhan ng mga bagong paghihigpit, o mas nahirapan silang tuparin ang mahihigpit na kinakailangan sa beripikasyon ng paninirahan dahil sa layo o mga salik sa pamumuhay. Ipinakikita ng pagkakaiba sa mga antas ng pagbaba na magkaiba ang komposisyon ng mga portfolio at tagal ng pamumuhunan ng dalawang pinakamalaking grupo ng dayuhang mamimili. Lumilitaw na higit na nakatuon ang mga Amerikano sa mga marangyang ari-arian, samantalang mas malaki ang presensya ng mga mamimiling Tsino sa mga segment na panggitna ang presyo.

Malakas na pinatutunayan ng pagsusuri batay sa presyo ang teoryang higit na napigil ng mga bagong regulasyon ang ispekulasyon sa marangyang segment, samantalang mas matatag ang mga pagbili ng katamtamang presyong pabahay at malamang na mas tumutugon sa tunay na pangangailangan sa tirahan. Bumaba nang 33 porsiyento ang mga transaksyon para sa mga ari-ariang mas mababa sa 1.2 bilyong won. Malaki itong pagbaba, ngunit katamtaman kumpara sa iba at naaayon sa karaniwang pagbabago-bago ng merkado. Sa kabilang banda, bumagsak nang 53 porsiyento ang mga bentahan ng pabahay na lampas sa 1.2 bilyong won, na nagpapakita ng malinaw na pagbagsak sa mga transaksyon para mismo sa mga mamahaling ari-ariang nangangailangan ng malaking kapital. Higit na pumapabor ang mga Amerikanong mamimili sa mga marangyang ari-arian: 48 porsiyento ng kanilang mga binili ay mga bahay na nagkakahalaga ng mahigit 600 milyong won, kumpara sa 10 porsiyento lamang para sa mga mamimiling Tsino. Ipinapaliwanag ng malaking konsentrasyong ito sa mga ari-ariang may mataas na halaga kung bakit mas matindi kaysa karaniwang pagbaba sa buong merkado ang ibinagsak ng dami ng mga transaksyon ng mga Amerikano. Nagkomento si Kim Itak, unang pangalawang ministro ng Ministry of Land, Infrastructure and Transport, tungkol sa mga kalakarang ito sa pulong ng konseho.

Palatandaan ang pagbaba ng mga transaksyon sa pabahay ng mga dayuhan na humihina ang demand na nagpasidhi sa pag-init ng merkado. Mabisang susubaybayan namin ang pagsunod sa obligasyong aktuwal na manirahan at magtatatag ng kaayusan sa pamilihan ng real estate na nakasentro sa tunay na demand ng mga end user.

Pagpapatupad ng mga Ahensiya at Pagsubaybay sa Pagsunod

Nagtatag ang pamahalaan ng komprehensibong sistema ng pagmamanman na kinasasangkutan ng maraming ahensiya ng regulasyon upang matiyak ang mahigpit na pagsunod sa mga bagong tuntunin at maiwasan ang pag-iwas sa mga ito sa pamamagitan ng alternatibong paraan ng transaksyon o mga kompanyang huwad lamang. Gumagamit ang mga inspeksyon sa obligasyong aktuwal na manirahan na nagsimula noong Enero ng masusing paghahambing ng datos mula sa mga pamahalaang lokal, awtoridad sa imigrasyon, at mga tagapagbigay ng serbisyo upang tiyakin ang pisikal na paninirahan, sa halip na umasa lamang sa pagpaparehistro ng ari-arian o pagpapasa ng koreo. Binigyang-diin ng mga opisyal na hindi na sapat ang simpleng pagpaparehistro ng titulo para sumunod sa batas. Kailangang magpakita ang mga mamimili ng dokumentaryong patunay ng tuluy-tuloy na paninirahan, kabilang ang mga tala ng konsumo sa kuryente, address sa residence card, mga paghahain ng buwis sa munisipalidad, at mga kumpirmasyon mula sa sentrong administratibo ng komunidad. Kapag nakumpirma ang paglabag, magsisimula ang pagpapatupad sa mga babalang administratibo, susundan ng malalaking pinansiyal na parusa at, sa huli, pagbawi sa permit. Layunin nitong matinding hadlangan ang mga pagtatangkang ituring ang mga ari-arian bilang purong instrumentong pinansiyal na hinahawakan para sa ispekulatibong pagtaas ng halaga nang walang lokal na paninirahan.

Bukod sa mga pagsusuri sa paninirahan, sinimulan ng Financial Services Commission at Financial Supervisory Service ang nakatuong pagmamanman sa mga pondong pautang pangnegosyo na dumadaloy sa mga subasta ng real estate. Ginagamit kung minsan ang paraang ito upang iwasan ang mga karaniwang paghihigpit sa mortgage at mga kinakailangan sa paunang bayad para sa mga pagbili ng tirahan. Sistematikong sinusuri ng mga tagapagpatupad ng regulasyon ang mga pautang na pantustos sa natitirang bayad sa subasta batay sa rehiyon at sektor ng negosyo. Handa rin silang magsagawa ng masusing inspeksyon sa mismong lugar kapag lumitaw ang konsentrasyon ng aktibidad sa mga kategoryang mataas ang panganib o kung may di-pangkaraniwang pagdami ng mga subasta sa partikular na mga kapitbahayan. Partikular na tinatarget ng pagsubaybay na ito ang mga negosyanteng kumukuha ng pautang para umano sa komersiyal na layunin ngunit inililihis ang kapital sa pagbili ng residensyal na ari-arian sa subasta, upang maiwasan ang mga kinakailangan sa permit para sa mga dayuhang mamimili. Layunin ng maraming paraang ito ng pangangasiwa na pigilan ang pagpapalit sa karaniwang paraan ng pagbili ng mga pagbiling ginagawa sa subasta gamit ang pondo ng korporasyon, upang hindi madaling malampasan ang mga paghihigpit sa sona ng permit sa pamamagitan ng alternatibong paraan ng transaksyon o paggamit ng mga itinalagang kinatawan bilang pormal na mamimili.

Ugnayan sa Mas Malawak na Patakaran sa Buwis at Pagpapatatag ng Merkado

Bahagi ang sistema ng permit para sa mga dayuhang mamimili ng mas malawak na kampanya ng pamahalaan na patatagin ang mga pamilihan ng pabahay bago ang mahahalagang pagbabago sa patakaran sa buwis sa bansa, na maaari sanang magdulot ng pabagu-bago sa merkado. Tinalakay rin sa pulong ng konseho noong Pebrero 12 ang nalalapit na pagtatapos ng mga palugit sa pagbabayad ng mataas na buwis sa capital gains para sa mga lokal na may-ari ng maraming bahay. Inaasahang magtutulak ang pagbabago ng patakaran sa mas maraming Koreanong mamumuhunang may ilang ari-arian na magbenta. Bilang paghahanda sa pagbabagong ito sa regulasyon, inaasahan ng mga awtoridad na maaaring dumami ang mga ilegal na gawain, kabilang ang pag-uulat ng mas mababang presyo sa kontrata upang bawasan ang pananagutan sa buwis sa capital gains, gayundin ang mga iregular na paglilipat bilang regalo at paghawak ng titulo sa ilalim ng tiwala ng iba upang ikubli ang tunay na pagmamay-ari o ilipat ang mga ari-arian sa mga kapamilya nang walang wastong pagtatasa ng buwis.

Nagtutulungan ang National Tax Service at National Police Agency sa pagsisiyasat sa mga gawaing ito sa pamamagitan ng mas malawak na pagbabahagi ng impormasyon at magkakaugnay na pagpapatupad. Sa sabay na paghihigpit sa ispekulatibong demand ng mga dayuhan sa pamamagitan ng mga kinakailangan sa permit at pagpapaigting ng pangangasiwa sa mga pamamaraan ng lokal na pag-iwas sa buwis, umaasa ang mga opisyal na mapipigilan ang manipulasyon sa merkado sa sensitibong panahong magtatapos na ang palugit sa pagbabayad ng buwis sa capital gains. Ipinakikita ng komprehensibong pamamaraan sa regulasyon ang lumalaking pagkilala na kapwa nakaaapekto ang daloy ng pamumuhunan mula sa ibang bansa at ang lokal na patakaran sa buwis sa mga mekanismong nagtatakda ng presyo. Dahil dito, kailangan ang magkakaugnay na tugon ng pamahalaan upang mapanatili ang katatagan ng merkado at matiyak na mananatiling abot-kaya ang pabahay para sa mga pangunahing residente, sa halip na mapasakamay ng ispekulatibong kapital mula sa anumang pinagmumulan.

Mga Dapat Malaman

• Bumaba nang 51 porsiyento ang mga pagbili ng bahay ng mga dayuhan sa Seoul mula Setyembre hanggang Disyembre 2024 matapos ipatupad ang mga regulasyon sa sona ng permit noong Agosto 26, 2024
• Inaatasan ng patakaran ang mga dayuhang mamamayan na kumuha muna ng pahintulot bago bumili ng ari-arian sa Seoul at mga nakapaligid na lugar, at aktuwal na manirahan doon nang dalawang taon
• Pinakamalaki ang ibinagsak sa Seocho District, na umabot sa 88 porsiyento, habang sama-samang bumaba nang 65 porsiyento ang mga distrito ng Gangnam, Songpa, at Yongsan
• Bumaba nang 32 porsiyento ang mga transaksyon ng mga mamimiling Tsino at nang 45 porsiyento ang aktibidad ng mga Amerikanong mamimili; bumagsak naman nang 53 porsiyento ang mga bentahan ng bahay na mahigit 1.2 bilyong won ang halaga
• Nagsimula noong Enero 2025 ang mga inspeksyon ng pamahalaan sa pagsunod sa patakaran. Kabilang sa mga parusa ang mga utos administratibo at pagkansela ng permit para sa mga may-ari na hindi aktuwal na naninirahan sa kanilang ari-arian