Tumataas ang Presyo ng mga Existing Condo sa Tokyo Habang Lumiit ang Bagong Suplay

Bakit lalong nagmamahal ang mga existing condo sa Tokyo

Mas mabilis na tumataas ang presyo ng mga existing condominium sa buong Tokyo habang lumilipat ang mga mamimili mula sa bagong gawang bahay patungo sa mga preowned na tirahan. Dahil kaunti ang mga bagong proyektong nakatakdang itayo, mataas ang gastos sa konstruksyon at lupa, at malakas ang demand mula sa mga lokal at dayuhang mamimili, napakamahal na ng mga bagong apartment. Marami sa mga sambahayang dati sanang bibili ng bago ay resale na ngayon ang pinipili, kaya kumikipot ang secondary market at tumataas ang presyo ng mga nakukumpletong bentahan at ang presyo kada metro kuwadrado.

Makikita sa mga bagong datos kung gaano na kalawak ang pagbabagong ito. Ayon sa datos ng merkado para sa Hunyo 2025 mula sa Real Estate Information Network for East Japan (REINS), umabot sa 4,299 unit ang mga transaksyon ng existing condominium sa Greater Tokyo Area, o 31.9 porsiyentong mas mataas kaysa noong nakaraang taon. Umabot sa 833,400 yen ang karaniwang presyo kada metro kuwadrado, 6.9 porsiyentong mas mataas sa kaparehong panahon noong nakaraang taon at ika-62 sunod na buwan ng pagtaas ng presyo. Nasa humigit-kumulang 52.09 milyong yen ang karaniwang halaga ng transaksyon. Samantala, bumaba nang 0.7 porsiyento sa 44,428 unit ang imbentaryong nakalista sa merkado. Ika-14 na buwan na ito ng pagbaba, kahit bahagyang dumami ang mga bagong listahan.

Direktang konektado ang pagdami ng tumatangkilik sa resale market sa sukdulang mahal na presyo ng mga bagong tayong bahay, lalo na sa gitnang bahagi ng Tokyo. Ayon sa mga tagasubaybay ng industriya, lumampas sa 100 milyong yen sa ikalawang sunod na taon ang karaniwang presyo ng bagong tayong apartment sa 23 ward. Nasa humigit-kumulang 116.3 milyong yen ang average sa loob ng 12 buwan hanggang Marso 2025. Napakataas din ng presyo kada metro kuwadrado ng mga bagong apartment sa mga pangunahing distrito, na halos 1.7 milyong yen. Sumasalamin ang mga presyong ito sa kakulangan ng lupa sa mga pangunahing lugar, mataas na gastos sa konstruksyon at pasahod, at sa mga proyektong nakatuon sa mga mararangyang tore na idinisenyo para sa mayayamang lokal at dayuhang mamimili.

Matagal nang may ugat ang mga limitasyon sa suplay. Bumaba nang humigit-kumulang 17 porsiyento noong 2024, sa pinakamababang antas mula 1973, ang bilang ng mga bagong inilunsad na condominium unit sa Greater Tokyo, at nagpatuloy ang kakapusan ng imbentaryo hanggang 2025. Kahit naglabas ang mga developer ng mas maraming unit sa mga suburban na lugar, nanatiling malakas ang bentahan at halos hindi nito napahupa ang presyur sa presyo sa mga gitnang distrito. Lumalaki tuloy ang agwat sa pagitan ng kayang bilhin ng maraming mamimili sa mga bagong bahay at ng mga available na unit, kaya nagiging sentro ng atensyon ng mga pamilyang mamimili ang preowned market.

Kumakaunti ang bagong suplay, lumilipat ang mga mamimili sa resale

Humarap ang mga developer sa pagtaas ng gastos sa mga materyales at kakulangan ng angkop na mga lote sa mga lugar na may maayos na koneksyon sa transportasyon, paaralan at serbisyo. Masalimuot at matagal pagsama-samahin ang mga lote sa mga gitnang ward. Tumaas ang gastos sa konstruksyon noong pandemya at pagkatapos nito, kasabay ng pagmahal ng mga materyales, logistics at sahod. Kapag mas mataas na presyo ang kailangan para maging kapaki-pakinabang ang proyekto, tumataas din ang presyo sa paglulunsad nito. Lalong tumuon sa mga mararangyang bahay ang mga proyektong may de-kalidad na detalye, concierge, pasilidad at tatak ng developer, kaya tumataas ang pangkalahatang average at naiiwan sa gilid ang mga mamimiling naghahanap ng presyong panggitnang antas.

Bahagyang bumaba noong 2024 ang average na presyo ng mga bagong unit sa mas malawak na metropolitan area, habang bumalik sa normal ang halo ng mga nabentang unit matapos dumami ang mga marangyang proyektong inilunsad noong 2023. Bumaba nang humigit-kumulang 3.5 porsiyento, sa halos 78 milyong yen, ang average na presyo ng bagong apartment sa buong metropolitan area. Sa gitnang Tokyo, bumaba sa humigit-kumulang 112 milyong yen ang average na presyo ng bagong unit. Ayon sa mga analyst, paghinto lamang ito at hindi pagbabago ng pangmatagalang direksyon, dahil nananatili ang mga pangunahing dahilan ng pagtaas: limitadong bagong suplay at mas mataas na gastos sa pagtatayo.

Nagbabala si Tetsuya Kaneko, pinuno ng pananaliksik sa Savills Japan, na huwag bigyan ng labis na kahulugan ang isang taong pagbaba ng average na presyo ng mga bagong bahay sa buong metropolitan area noong 2024.

Hindi natin dapat ituring ang pansamantalang pagbaba bilang rurok ng presyo. Magpapatuloy ang pangkalahatang pagtaas, lalo na dahil sa patuloy na implasyon at kakulangan ng mga manggagawa.

Para sa mga sambahayang gustong manatili sa lungsod ngunit hindi na kayang bumili ng bagong bahay, naging praktikal na pagpipilian ang mga preowned na apartment. Madalas ay kapantay ng mga bagong bahay ang dating at gamit ng mga inayos na unit. Maraming mamimili ang naghahanap ng mga inayos na mas lumang gusaling nakatutugon sa makabagong pamantayan sa lindol, lalo na ang mga malapit sa mga istasyon at paaralan sa 23 ward.

Ipinakikita ng datos ang presyo at bentahan ng mga preowned na bahay

Pabor na sa resale market ang pangmatagalang takbo bago pa ang 2024. Malinaw sa datos ng transaksyon noong mga nakaraang taon ang tuluy-tuloy na pagtaas sa loob ng isang dekada ng presyo ng mga existing condo sa Tokyo metropolitan area. Umabot sa humigit-kumulang 42.76 milyong yen ang karaniwang presyo ng bentahan noong 2022, mahigit 10 porsiyentong pagtaas mula sa nakaraang taon, habang pumalo sa halos 672,400 yen ang karaniwang presyo kada metro kuwadrado. Sa nakalipas na dekada, mahigit 70 porsiyento ang itinaas ng presyo kada metro kuwadrado ng mga preowned condo sa rehiyon. Nakatulong sa pagtaas na ito ang mababang gastos sa pangungutang, kagustuhang manirahan sa lungsod at tuluy-tuloy na pagbuti ng kalidad ng mga tirahan.

Ipinakikita ng pinakahuling buwanang datos na hindi humina ang momentum. Iniulat ng REINS na malawak ang pagtaas ng aktibidad sa Greater Tokyo Area, na kinabibilangan ng Tokyo, Kanagawa, Chiba at Saitama, noong Hunyo 2025. Halos 30 porsiyentong tumaas taon-sa-taon ang mga bentahan sa mismong Tokyo, habang nanguna ang Saitama sa paglago sa mahigit 47 porsiyento. Nasa humigit-kumulang 62.5 metro kuwadrado ang average na laki ng mga unit na naibenta, bahagyang mas maliit kaysa noong nakaraang taon, habang umakyat sa halos 27 taon ang karaniwang edad ng mga naibentang gusali. Isang paraan ito para maabot ng mga mamimili ang badyet nila sa mga lugar na gusto nila: tumatanggap sila ng mas luma at bahagyang mas maliliit na tirahan.

Saan pinakamalakas ang paglago

Naitala sa Tokyo ang 2,360 transaksyon ng existing condo noong Hunyo, 29.8 porsiyentong mas marami kaysa noong nakaraang taon. Umabot sa 1,003 ang bentahan sa Kanagawa, o 40.5 porsiyentong pagtaas. Nagtala ang Saitama ng 509, o 47.1 porsiyentong pagtaas, habang umabot sa 427 ang bilang sa Chiba, 12.1 porsiyentong mas mataas. Sa presyo naman, tumaas nang 6.9 porsiyento sa 833,400 yen ang average na presyo kada metro kuwadrado sa Greater Tokyo, ika-62 sunod na buwan ng pagtaas. Mahigit isang taon nang pababa ang imbentaryo, palatandaan na mas mabilis ang demand kaysa sa bilis ng paglalagay ng mga may-ari ng unit sa merkado.

Sumasalamin ang padron sa isang payak na realidad. Hindi handa o hindi kayang bayaran ng mga mamimili ang dagdag-presyong ikinakabit sa mga bagong bahay sa mga pangunahing ward, pero determinado pa rin silang magkaroon ng sariling tirahan sa lungsod. Nag-aagawan sila sa mga inayos na unit sa magagandang lokasyon sa mas lumang mga gusali, at marami ang handang magsakripisyo ng espasyo o tumanggap ng mas mahabang biyahe papasok sa trabaho para manatiling abot-kaya ang presyo. Binago ng ganitong mga kompromiso ang panggitnang bahagi ng merkado.

Pagkipot ng kakayahang bumili at karanasan ng mga mamimili

Malaki ang agwat ng kakayahang bumili sa pagitan ng bago at resale. Noong unang bahagi ng 2025, nasa humigit-kumulang 69.8 milyong yen ang karaniwang hinihinging presyo ng isang karaniwang 70 metro kuwadradong resale apartment sa metropolitan Tokyo. Kumpara ito sa halos 116.3 milyong yen na average ng mga bagong unit sa 23 ward sa pinakahuling 12-buwang panahon. Ipinakikita ng pagsusuri sa mga transaksyon sa nakalipas na dekada na karaniwang naibebenta nang 45 porsiyentong mas mababa sa presyo ng bagong bahay ang mga existing apartment. Nag-iiba ang agwat batay sa lokasyon at kalidad ng gusali, pero malinaw ang direksyon.

Simple ang listahan ng mga gusto ng maraming pamilyang mamimili: tatlong kuwarto, hindi bababa sa 70 metro kuwadrado, ligtas na lugar na may maayos na biyahe papasok sa trabaho, at gusaling nakatutugon sa makabagong pamantayan sa lindol. Lampas na sa kakayahang magbayad ng maraming sambahayan ang presyo ng ganitong mga bahay sa mga gitnang ward. Sa Bunkyo, Setagaya at Minato, umabot na sa mga presyong lubhang magpapabigat sa badyet ng sambahayan kahit ang mas lumang mga unit na ganito ang laki. Dahil dito, lumalawak ang paghahanap sa mga panlabas na ward o kalapit na prefecture, o kaya'y sa mas maliliit na unit sa mga lugar ding iyon.

Mahalagang maunawaan ang mga pamantayan sa lindol. Itinaas ng Japan ang seismic code nito noong 1981, na karaniwang tinatawag na bagong pamantayan. Mas malamang na pasok dito ang mga gusaling natapos mula noong unang bahagi ng dekada 1980. Isinasaalang-alang din ng mga mamimili ang pagbabago sa Building Standards Act noong 2000, na nagdagdag ng mas mahihigpit na tuntunin sa disenyo ng estruktura. Maaaring mas mataas ang presyo sa resale market ng mga apartment na tumutugon sa mga pamantayang ito. Kaakit-akit din sa mga mamimiling gusto ng makabagong loob ng bahay nang hindi nagbabayad ng presyo ng bagong konstruksyon sa kaparehong lugar ang mga inayos na unit sa mas luma ngunit maayos na napangangalagaang gusaling may aktibong samahan ng mga may-ari.

Lalo namang nagtutulak pataas sa mga average ang marangyang bahagi ng merkado. Iniulat na naibenta kamakailan sa mahigit 9.5 bilyong yen ang isang penthouse sa isang boutique development malapit sa Harajuku, isang pambansang rekord batay sa presyo kada tsubo. Ang tsubo ay sukat ng lawak na katumbas ng 3.3 metro kuwadrado. Bihira ang ganitong bentahang mamahalin, pero ipinakikita nito na handang magbayad nang malaki ang mayayamang mamimili para sa pangunahing lokasyon, mga pasilidad at pribasiya. Ipinakikita rin nito kung paanong ang halo ng mga unit sa merkado ay maaaring magpabago sa mga pangkalahatang average bawat taon.

Pananalapi, interes at papel ng mga dayuhang mamimili

Nananatiling paborable sa mga mamimili ang gastos sa pananalapi. Bahagyang itinaas ng Bank of Japan ang mga policy rate mula sa halos sero, pero mababa pa rin sa pandaigdigang pamantayan ang gastos sa mortgage. Umikot sa kalagitnaan ng 1 porsiyento ang mga popular na produktong may fixed rate gaya ng Flat 35 ngayong taon. Patuloy ang matinding kompetisyon ng mga bangko para makahikayat ng mga kliyente sa pautang-pabahay, kaya nanatiling mababa ang agwat ng interes sa pagpapautang. Nakatulong ito sa mga mamimiling abutin ang presyo ng mga resale unit, kahit patuloy na tumataas ang presyo kada metro kuwadrado.

Sinabi ni Mari Kumagai, pinuno ng pananaliksik sa Japan ng Cushman and Wakefield, na hindi nangangahulugang biglang tataas nang malaki ang gastos sa mortgage para sa mga mamimili dahil lamang sa bahagyang pagtaas ng policy rate.

Ituturing na negatibo ang pagtaas ng interes, pero nababawi ang epekto nito dahil sa kompetisyon ng mga bangko.

Nagkaroon din ng papel ang dayuhang kapital. Dahil mahina ang yen, mas abot-kaya ang mga ari-arian sa Tokyo para sa mga bumibili gamit ang dolyar o iba pang pangunahing currency. Nanatiling aktibo ang mga mamimili mula sa ibang bansa sa mga gitnang distrito, lalo na sa mga condo na mas mataas ang presyo. Para sa mga investor, kaakit-akit na asset ang residential property dahil sa mababang bakanteng unit, tumataas na upa sa mga pangunahing ward at tingin sa Tokyo bilang ligtas na merkado. Hindi itinatakda ng lumalaking partisipasyon sa marangyang bahagi ng merkado ang presyo ng mga resale apartment sa buong lungsod, pero naiimpluwensiyahan nito ang pinakamataas na bahagi ng hanay ng presyo at pinatitibay ang kumpiyansa ng mga developer na nagpaplanong maglunsad ng mga bagong proyekto.

Nagbabala ang sentral na bangko ng Japan sa mga nagpapautang na pangasiwaan ang pagkakalantad sa espekulatibong aktibidad habang tumataas ang presyo ng ari-arian. Sa isang kamakailang publikasyon, hinimok ng Bank of Japan ang pag-iingat sa ilang uri ng pagpapautang sa real estate na may bahaging transaksiyong tumatawid sa mga hangganan ng bansa.

Dapat maingat na pamahalaan ng mga bangko ang mga panganib na kaugnay ng pagkakalantad sa mga internasyonal na investor na bumibili ng ari-arian dito.

Hindi nangangahulugan ang mas masusing pagbabantay sa panganib na hahadlangan ang mga sambahayang kumuha ng mortgage, at walang palatandaan ng paghigpit sa pautang para sa karaniwang pagbili ng bahay. Ipinakikita lamang nito na masusing sinusubaybayan ng mga tagagawa ng polisiya ang siklo ng real estate at binabantayan ang mga posibleng kahinaan kung tataas ang pandaigdigang gastos sa pagpopondo o kung biglang kikilos nang malaki ang yen.

Ano ang ginagawa ngayon ng mga mamimili at nagbebenta

Mas bukas na ang mga mamimili sa laki at edad ng bahay. Ipinakikita ng datos ng mga nakumpletong bentahan ang unti-unting paglipat sa bahagyang mas luma at mas maliliit na unit, lalo na sa mga lokasyong malapit sa istasyon at nagpapababa ng oras ng biyahe. Mas inuuna ng maraming mamimili ang inayos na loob ng bahay at mahusay na pamamahala sa gusali kaysa sa malalaking palapag. Pinalawak naman ng pagdami ng mga propesyonal na tagapag-ayos, na bumibili, nagkukumpuni at muling nagbebenta ng mas lumang condo, ang mapagpipiliang mga bahay na maaari nang lipatan sa mga popular na lugar.

Sinusubukan ng mga nagbebenta ng mga unit na maayos ang lokasyon at pagkakakumpuni na humingi ng mas mataas na presyo. Nakakakuha ng maraming alok ang mga bahay na nakapresyo ayon sa kamakailang bentahan ng mga maihahambing na unit, maayos ang itsura dahil sa mga bagong pagkukumpuni at may malinaw na dokumentasyon tungkol sa maintenance ng gusali. Sa kabilang banda, mas matagal bago maibenta ang mga unit na nangangailangan ng malaking pagkukumpuni o malayo sa mga istasyon, kahit mainit ang merkado. Lalong lumawak ang agwat sa pagitan ng pinakamahusay na mga unit at ng mga hindi gaanong kaakit-akit na bahay.

Epekto ng edad, pamantayan at pamamahala ng gusali sa halaga

Hindi edad lamang ang nagtatakda ng presyo sa condo market ng Tokyo. Maraming gusaling itinayo noong dekada 1980 at 1990 ang sumailalim sa malalaking pagkukumpuni at maayos na pinamamahalaan ng mga aktibong samahan ng mga may-ari. Madalas suriin ng mga mamimili ang balanse ng pondo para sa mga pagkukumpuni, talaan ng mga nagawang pagkukumpuni, kondisyon ng elevator at mga nakaplanong trabaho. Makakatulong sa presyo ang sapat na pondo at malinaw na plano para sa susunod na maintenance. Maaaring mas mataas ang presyo ng mga gusaling katatapos lamang sumailalim sa malalaking pagkukumpuni, gaya ng pagsasaayos ng harapan at waterproofing, dahil inaasahan ng mga mamimili na mas kaunti ang dagdag-singil para sa pagkukumpuni sa malapit na hinaharap.

Malinaw na naghahati sa mga ari-arian ang mga pamantayan sa lindol. Karaniwang mas mataas ang presyo kada metro kuwadrado ng mga ari-ariang itinayo alinsunod sa pamantayan noong 1981, lalo na ng mga idinisenyo matapos ang pagbabago noong 2000, kung pareho ang ibang kundisyon. Mas pabor din ang tingin ng mga nagpapautang sa mga gusaling ito, kaya maaaring mas madali ang pagkuha ng financing at mas marami ang posibleng mamimili. Naibebenta pa rin ang mas matatandang gusaling hindi nakatutugon sa pamantayan, lalo na kung napakaganda ng lokasyon, pero isinasalamin sa presyo ang dagdag na panganib at posibleng gastos sa pagpapahusay.

Ano ang maaaring magbago sa mga susunod na buwan

Karamihan sa mga analyst ay umaasang patuloy na tataas ang presyo ng mga condo sa Tokyo sa 2025, pero mas mahinahon ang bilis kumpara sa nakalipas na dalawang taon. Malamang na manatiling limitado ang mga resale unit hangga't kapos ang bagong suplay at mababa ang gastos sa pangungutang. Bantayan kung bibilis ang paglulunsad ng mga bagong proyekto ng mga developer, lalo na kung magiging matatag ang mga gastos. Patuloy na makaaapekto sa partisipasyon ng mga dayuhang mamimili ang halaga ng yen. Maaaring magpahina sa demand mula sa ibang bansa ang paglakas ng yen, samantalang maaaring magpatuloy ang pagdagsa ng mga dayuhang mamimili sa mga pangunahing ward kung lalo pa itong hihina.

Mahalaga rin ang mga lokal na salik. Nakaaapekto sa halagang kayang ilaan ng mga sambahayan sa pagbili ng bahay ang pagtaas ng sahod, takbo ng mga bonus at seguridad sa trabaho. Kung patuloy na katamtaman ang paglago ng kita, malamang na manatiling matatag ang resale market, kahit hamon pa rin sa mga pamilyang naghahanap ng mas malalaking unit sa mga gitnang distrito ang kakayahang bumili. Sa ngayon, ipinahihiwatig ng kabuuan ng mga ebidensiya na patuloy pang tataas ang presyo ng mga existing condo, dahil nananatiling malakas ang demand at kakaunti ang alternatibong bagong bahay.

Mahahalagang Punto

• Tumalon nang 31.9 porsiyento noong Hunyo 2025 ang mga transaksyon ng existing condo sa Greater Tokyo, tumaas nang 6.9 porsiyento ang presyo kada metro kuwadrado at nagtala ng 62 sunod na buwan ng pagtaas.
• Bumaba nang humigit-kumulang 17 porsiyento noong 2024 ang paglulunsad ng mga bagong condo, sa pinakamababang antas mula 1973, kaya nanatiling kapos ang suplay at lumipat ang mga mamimili sa resale market.
• Umikot sa 116.3 milyong yen ang average na presyo ng mga bagong unit sa 23 ward sa nakalipas na taon, samantalang halos 69.8 milyong yen ang karaniwang hinihinging presyo ng isang tipikal na 70 metro kuwadradong resale unit.
• Bumaba ang imbentaryo ng mga existing condo sa ika-14 na sunod na buwan noong Hunyo, kahit bahagyang dumami ang mga bagong listahan.
• Sinusuportahan ng mababang interes sa mortgage, mahinang yen at patuloy na demand sa lungsod ang mga presyo, habang hinihimok ng Bank of Japan ang mga nagpapautang na maingat na pamahalaan ang panganib sa real estate.
• Tumatanggap ang mga mamimili ng mas maliliit o mas matatandang unit para manatili sa mga lugar na gusto nila. Mas mataas ang presyo ng mga inayos na bahay sa mga gusaling nakatutugon sa makabagong pamantayan sa lindol.
• Inaasahan ng mga analyst na patuloy, bagaman posibleng mas mabagal, ang pagtaas ng presyo ng mga preowned condo sa 2025, maliban kung malaki ang itaas ng bagong suplay o magbago nang husto ang mga kondisyon sa pagpopondo.