Inaakit ng CapitaLand ang mga mamimili sa China sa pamamagitan ng mga bagong brand at isang retail REIT sa Shanghai

Bakit nire-refresh ng CapitaLand ang mga mall nito sa China

Itinutulak ng CapitaLand Investment, ang Singapore-based na tagapamahala ng real estate, na panatilihing masigla at akma sa mabilis na pagbabago ng panlasa ng mga mamimili ang mga mall nito sa China. Nagdadala ang kumpanya ng sunod-sunod na brand na bago sa merkado sa mga kilalang property gaya ng Raffles City Shanghai at Suzhou Center Mall. Sa mga kamakailang pagbisita, makikita ng mga mamimili ang mga paborito ng mga Chinese tulad ng Judydoll, isang brand ng kosmetiko, at Ah Ma Handmade, isang milk tea chain, kasama ng mga pangalang mula Singapore na Charles & Keith at Bee Cheng Hiang. Nagbibigay sa mga mamimiling Chinese ng mga bagong dahilan para bumisita ang kombinasyon ng mga lokal na patok at kilalang brand sa rehiyon, habang nag-aalok naman sa mga negosyante ng suportadong landas para makapasok sa isa sa pinakamahigpit na kompetisyon sa retail.

Diretsahang inilarawan ni Puah Tze Shyang, chief executive ng CapitaLand Investment China, ang paraang ito. Sa isang panayam noong Setyembre, ipinaliwanag niyang ginagamit ng grupo ang lawak ng operasyon at mga ugnayan nito para pumili ng mga bagong konsepto na babagay sa bawat lokasyon. Aniya, layunin nitong mamukod-tangi sa pamamagitan ng tuloy-tuloy na pagdadala ng mga konseptong bago sa merkado at mabilis na pagpapalit ng mga format kapag nagbabago ang mga uso. Kaayon ito ng mas malawak na pagbabago sa paggasta ng mga Chinese tungo sa maliliit na luho at mga karanasang nagbibigay-saya nang hindi mabigat sa bulsa.

Kasabay nito, nagbubukas ang CapitaLand ng bagong paraan para pondohan ang pagpapasariwa sa retail nito. Naglunsad ang kumpanya sa Shanghai ng domestic real estate investment trust para sa retail, na tinawag na CapitaLand Commercial REIT. Sinimulan ito gamit ang dalawang mall na mataas ang occupancy sa Guangzhou at Changsha. Ito ang unang retail trust sa Shanghai exchange na itinataguyod ng isang internasyonal na kumpanya. Layunin nitong makahikayat ng kapital mula sa lokal na merkado at maibalik ang pondo sa mga operasyon. Sinusuportahan ng hakbang na ito ang asset-light na modelo, na nagpapalaya ng salapi para muling ipuhunan habang patuloy na pinatatakbo at pinauunlad ng grupo ang mga mall nito.

Kung ano ang hitsura ng mga bagong brand sa Raffles City at iba pa

Ipinakikita ng Raffles City Shanghai kung paano isinasagawa ang estratehiya. Kabilang sa mga tenant nito ang mabilis sumikat na mga Chinese brand at mga internasyonal na brand na kilala ng mas batang mga mamimili. Nagdadala ng tuloy-tuloy na dagsa ng mamimili sa buong araw ang mga tindahan ng beauty products, inumin at meryenda, habang umaakit naman ng mas malaki-laking paggasta tuwing weekend ang mga pangunahing tindahan ng fashion at lifestyle. Nagbibigay ng kakaibang impluwensiyang cross-border sa mataong kapaligiran ang mga brand mula Singapore gaya ng Charles & Keith at ang makasaysayang food producer na Bee Cheng Hiang.

Raffles City The Bund bilang lunsaran

Sa kabilang bahagi ng lungsod, binuksan ng Raffles City The Bund ang anim na palapag na mall nito sa malaking pagtatanghal ng lawak at mga bagong konsepto. Nang magbukas ang mall noong 2021, mahigit 300,000 mamimili ang dumagsa rito sa unang araw, at umabot sa humigit-kumulang 92 porsiyento ang occupancy na nakumpirma na. Mahigit kalahati sa mahigit 200 brand nito ang bago sa China, East China, Shanghai o portfolio ng CapitaLand. Pinagsasama ng lugar ang retail at dalawang Grade A na opisina, mga lugar para sa event at mga piniling atraksyon gaya ng indoor skate park at replika ng isang kalye sa Shanghai noong dekada 1990. Ipinahihiwatig ng konsepto kung ano ang layong gayahin ng CapitaLand sa iba pang lungsod: karanasang retail na laging may bago at nakasentro sa libangan.

Lampas sa Shanghai, epekto ng isang network

Umaabot lampas sa Shanghai ang pipeline ng mga brand. Umaasa ang mga property gaya ng Suzhou Center Mall at CapitaMall SKY+ sa Guangzhou sa tuloy-tuloy na pagdating ng mga konsepto sa pagkain at inumin, mga collectible at mga espesyal na tindahang sumisikat sa mga social platform. Tinutulungan ng mga bagong brand ang bawat lugar na magkaroon ng natatanging personalidad. Nagbibigay ang network sa CapitaLand ng pagkakataong subukan ang mga konsepto sa isang lungsod, palawakin sa iba ang mga patok na ideya at iayon ang halo ng mga tenant sa panlasa ng mga lokal.

Estratehiya sa retail para sa paggastos na nakabatay sa emosyon

Nag-aangkop ang mga mall sa China sa uri ng paggastos na madalas tawaging emotional expenditure. Nagpapalayaw ang mga mamimili, lalo na ang mga nakababata, sa abot-kayang luho gaya ng mga panghimagas na may tema, milk tea, mga laruang collectible at limitadong edisyon ng mga produktong may temang pop culture. Pumapabor ang ganitong gawi sa mga mall na mabilis kumilos, lumilikha ng mga nakalulubog na display at madalas magdaos ng mga event. Pabor din ito sa mas maraming kainan at espesyal na tindahang kayang sumabay sa uso sa social media bago magbigay-daan sa susunod na kinahuhumalingan.

Nagbabago rin ang pagpapaupa bilang tugon dito. Ayon sa mga manager ng mall, humigit-kumulang 30 porsiyento ng mga tenant ang maaaring magpalit bawat taon, na nangangahulugang ganap na napapalitan ang mga ito sa loob ng tatlong taon. Umaabot na ngayon sa humigit-kumulang 30 hanggang 40 porsiyento ng mga tenant ang mga negosyo sa pagkain at inumin, mula sa dating 25 hanggang 30 porsiyento. Maraming kainan ang tumatanggap ng mas maiikling kontrata. May ilang stall na takeout lang na pumipirma ng kontrata na aabot lamang sa isa't kalahating taon, lalo na kung nag-viral ang brand sa mga platform gaya ng Xiaohongshu. Lumilipat din ang modelo ng upa tungo sa mas malaking bahaging nakabatay sa benta. Itinutulak nito ang mga tenant na pataasin ang benta at dami ng serbisyong naibibigay sa bawat mesa, habang tumatanggap din ng mga order para sa delivery upang madagdagan ang kita sa mga oras na kaunti ang mamimili.

Angkop na angkop sa pormulang ito ang mga collectible at lifestyle brand. Uunlad ang Pop Mart at Miniso sa pagbebenta ng abot-kayang laruan at gamit sa bahay sa mga tindahang may mapaglarong disenyo. Nagbibigay ng kapanapanabik na sorpresa sa mababang halaga ang mga blind box collectible, na nakatutulong makahikayat ng mamimili kapag hindi gaanong pinag-iisipan ang malalaking bilihin. Nililigawan din ng mga mall ang mga fan community, kung saan nag-oorganisa ang mga tagasubaybay ng mga mang-aawit o aktor ng mga pop-up shop ng paninda at pagtitipon. Nagdudulot ang mga ito ng dagsa ng tao tuwing may konsiyerto at espesyal na okasyon. Naging pang-akit na rin ng mamimili ang mga showroom ng kotse. Nagbabayad ng mataas na upa ang mga gumagawa ng electric vehicle, mula sa mga nangungunang lokal na brand hanggang sa mga bagong kumpanya, para sa malalaki at interaktibong lugar na nagsisilbi ring sentro ng test drive at galeriya ng brand.

Ayon kay Puah Tze Shyang, mahalagang bahagi ng estratehiya ng CapitaLand ang patuloy na pagpapasariwang ito. Sa isang kamakailang panayam, ibinuod niya ang layunin at ipinaliwanag kung bakit nakatutulong sa mga mall na mamukod-tangi ang mga bagong brand.

Ang pagdadala ng mga brand na bago sa merkado sa aming mga mall ay isa sa mga paraan para mamukod-tangi kami sa isang mabilis magbagong larangan ng retail.

Simple ang pormula para sa mga operator ng mall. Kapag bago at panlipunan ang karanasan, dumarami ang bumibisita. Kapag may dagsa na ng mamimili, makapagpapataas ng kita ang mas malaking bahagi ng upang nakabatay sa benta at maayos na pagbuo ng programa, kahit maingat ang pananaw sa ekonomiya.

Paano umaangkop sa plano ang bagong retail trust sa Shanghai

Pinansiyal naman ang kabilang bahagi ng estratehiya. Naglunsad ang CapitaLand sa Shanghai ng real estate investment trust para sa retail upang maidirekta ang lokal na kapital sa mga mall nito sa China habang nananatili sa kumpanya ang pagpapatakbo ng mga ito. Ang REIT ay isang sasakyang pamumuhunan na nagmamay-ari ng mga property na kumikita at nagbabayad sa mga may hawak ng unit ng malaking bahagi ng kita mula sa upa. Sa pagbebenta ng bahagi sa mga asset sa trust at pagpapatuloy bilang manager, naibabalik ng nagtataguyod na kumpanya ang kapital at napalalawak ang plataporma nito nang hindi nangangailangan ng malaking bagong utang.

Nagsimulang ipagpalit sa Shanghai Stock Exchange ang bagong trust na CapitaLand Commercial REIT, na may dalawang property bilang panimulang asset. May pinagsamang gross floor area na 168,405 metro kuwadrado at occupancy na nakumpirma na na humigit-kumulang 97 porsiyento ang CapitaMall SKY+ sa Guangzhou at CapitaMall Yuhuating sa Changsha. Tinatayang 2.8 bilyong yuan ang halaga ng dalawang mall nang ilunsad ang trust. May hawak na hindi bababa sa 20 porsiyento ng trust ang pinagsamang CapitaLand Investment, CapitaLand Development at CapitaLand China Trust, at nananatiling operator ng mga mall ang CapitaLand.

Nagtatakda ng mahalagang pananda ang paglilista nito sa stock exchange. Ito ang unang retail trust sa Shanghai bourse na itinataguyod ng isang internasyonal na kumpanya. Karagdagan din ito sa CapitaLand China Trust, isang pondong nakalista sa Singapore na may hawak nang mga retail asset sa bansa. May 43 operating retail property ang CapitaLand sa 18 lungsod sa China at humigit-kumulang 18 bilyong Singapore dollar na retail asset na pinamamahalaan nito. Dahil dito, may puwang itong mag-alok ng mga asset sa hinaharap sa alinman sa dalawang plataporma kapag angkop ang mga kondisyon.

Inaasahan ni Puah Tze Shyang na magiging malakas ang interes sa mga ganitong produkto sa loob ng China. Itinuro niya ang malaking likididad sa lokal na merkado at lumalaking interes mula sa mga institusyon sa bansa, kabilang ang mga kompanya ng seguro na nagdaragdag ng kanilang pamumuhunan sa real estate. Sa isang kamakailang briefing, direkta niyang inilarawan ang pananaw na ito.

Positibo ang takbo ng sektor ng REIT sa China, na sinusuportahan ng malaking likididad at lumalaking alokasyon mula sa mga lokal na institusyon. Nananatiling positibo sa pangmatagalan ang aming pananaw sa merkado.

Inilarawan din niya ang paglilista sa Shanghai bilang mahalagang hakbang para sa CapitaLand at sa merkado. Sa pag-asa sa lokal na kapital, mapatitibay ng kumpanya ang balanse nito at magagamit muli ang kikitain sa mga proyektong umaayon sa mga prayoridad ng polisiya, habang pinananatili ang matatag na kita mula sa bayad sa plataporma ng mga pondo.

Pagbabalanse ng paglago at pag-iingat sa mahirap na merkado

Bagaman nagdaragdag ito ng mga bagong brand at nagbubukas ng lokal na pondo, maingat ang pagtataya ng CapitaLand sa pagkakalantad nito sa China. Ipinahiwatig ng pamunuan na layunin nitong unti-unting bawasan ang bahagi ng China sa kabuuang pondong pinamamahalaan ng grupo. Maaaring mangailangan ito ng pagbebenta ng mga asset at magdulot ng pagkalugi sa patas na halaga na makaaapekto sa kita mula sa mga hindi pangunahing operasyon sa malapit na panahon. Naging hamon ang pagbebenta ng mga asset sa China sa gitna ng matagal na paghina ng merkado ng ari-arian. Sa mga nagdaang panahon, mas naging madali para sa kumpanya na ibalik sa pamumuhunan ang kapital sa Singapore at iba pang merkado. Layunin ng paglipat sa asset-light na modelo at pakikipagtulungan sa mga lokal na kapitalista na panatilihing aktibo ang negosyo sa China nang hindi lamang umaasa sa balanse ng kumpanya.

Makikita sa pagsasanib ng pag-iingat at pananatiling nakatuon ang aktuwal na kalagayan sa merkado. Patuloy na tumataas taon-taon ang benta sa retail, ngunit pinag-iisipan pa rin ng mga mamimili ang malalaking bilihin. Patuloy na nakahihikayat ng tuloy-tuloy na dagsa ng tao ang mga mall na nag-aalok ng mga bagong karanasan at aktibidad sa komunidad. Naitutugma naman ng mga manager na nakikihati sa panganib sa mga tenant sa pamamagitan ng mas malaking bahaging pabagu-bago ang upa ang mga insentibo. Nagbibigay ng isa pang kasangkapan ang plataporma ng REIT: nagkakaroon ng paraan ang mga lokal na mamumuhunan para magkaroon ng bahagi sa mga mataong mall, habang nagkakapuhunan naman ang nagtataguyod na kumpanya para pagandahin ang mga property at iangkop ang halo ng mga tenant.

Ano ang ibig sabihin nito para sa mga mamimili, brand at mamumuhunan

Para sa mga mamimili, mas umiikot ang karanasan sa kasiyahan at pagpipilian. Asahan ang mas maraming food hall na may mas maiikling menu at mas mabilis na pagpapalit ng produkto, mas maraming cafe na idinisenyo para kuhanan ng litrato, at mas maraming pop-up na kaugnay ng mga laro, anime at kultura ng mga idolo. Mabilis susubok ng mga ideya ang mga bagong brand, habang magtatayo naman ang mga kilalang pangalan ng mga flagship store na nagsisilbi ring lugar para sa pakikisalamuha.

Para sa mga brand, nagbibigay ang mga mall ng CapitaLand ng suportadong daan papasok sa merkado. Maaaring magtalaga ang kumpanya ng unang tindahan sa lugar na dinaraanan ng maraming tao, makipag-ugnayan sa mga katabing tenant para sa mga kampanya at subaybayan ang performance sa pamamagitan ng upang nakabatay sa benta na nagbibigay-gantimpala sa mataas na bentahan. Nagbibigay-daan sa mga batang kumpanya ang mas maiikling kontrata at pop-up na format para subukan ang merkado. Maaaring magpalawak ang mga patok na brand sa iba pang lungsod sa parehong network.

Para sa mga mamumuhunan, nagbubukas ang trust na nakalista sa Shanghai ng lokal na paraan para makibahagi sa kita mula sa upa ng mga mall na matagal nang kumikita. Pinalalawak din ng trust ang pinagmumulan ng kita ng nagtataguyod na kumpanya mula sa mga bayad. Kasama ng CapitaLand China Trust na nakalista sa Singapore, makatutulong ang plataporma sa tuloy-tuloy na pagbebenta at muling pamumuhunan sa mga asset kung umaayon ang mga halaga at takbo ng merkado.

Mga hamong dapat bantayan

Maaaring magbago ang kumpiyansa ng mga mamimili kasabay ng mga balita sa ekonomiya. Makatutulong sa pananaw ng mga mamimili ang pagbangon ng merkado ng pabahay o sapi. Kung muling bumagal ang paglago, maaaring manatiling matatag ang paggasta sa maliliit na luho, ngunit maaaring ipagpaliban ng mga tenant na nagbebenta ng mamahaling produkto ang pagbubukas ng mga tindahan. Kailangang mabilis umangkop ng mga mall at gumamit ng mga event para mapunan ang mga panahong mahina ang benta.

Matindi ang kompetisyon para makahikayat ng mamimili. Maraming sentro sa bawat distrito ang nag-aagawan sa parehong dagsa tuwing weekend, at patuloy na kumukuha ng mas malaking bahagi ng paggasta ang e-commerce. Magkakaroon ng bentahe ang mga may-ari ng property na namumuhunan sa disenyo at nababagong kontrata. Nanganganib naman ang mga naghihintay na bumagal ang benta at tumaas ang mga bakanteng puwesto.

Isa pang salik ang polisiya at mga merkado ng kapital. Lumalawak ang bagong merkado ng REIT sa China, ngunit susubaybayan ng mga mamumuhunan ang pamamahala, linaw ng mga planong proyekto at katatagan ng mga distribusyon. Mahalaga rin sa pagpapahalaga sa mga asset ang mga interest rate at gastos sa muling pagpopondo. Magiging mahalaga ang disiplinadong pagkuha at pagpapahusay ng mga asset sa anumang susunod na pagdaragdag ng mga property sa plataporma ng pondo.

Mahahalagang Punto

• Nagdadala ang CapitaLand Investment ng mga brand na bago sa merkado sa mga mall nito sa China upang panatilihing sariwa ang halo ng mga tenant at makahikayat ng mamimili.
• Nagtatampok ang Raffles City Shanghai ng mga paborito ng mga Chinese gaya ng Judydoll at Ah Ma Handmade, kasama ng mga brand mula Singapore na Charles & Keith at Bee Cheng Hiang.
• Mahigit 300,000 mamimili ang dumagsa sa Raffles City The Bund sa unang araw ng pagbubukas nito. Bago sa China, East China, Shanghai o portfolio ng grupo ang mahigit kalahati ng mga tenant nito.
• Umaangkop ang mga mall sa China sa paggastos na nakabatay sa emosyon: nagpapalit ang humigit-kumulang 30 porsiyento ng mga tenant bawat taon, at umabot na sa 30 hanggang 40 porsiyento ang bahagi ng pagkain at inumin.
• Tinutulungan ng upang nakabatay sa benta at mas maiikling kontrata ang mga mall na mabilis magpalit ng mga konsepto at sumabay sa mga nag-viral na uso sa mga platform gaya ng Xiaohongshu.
• Naglunsad ang CapitaLand ng retail REIT na nakalista sa Shanghai, na sinimulan gamit ang CapitaMall SKY+ sa Guangzhou at CapitaMall Yuhuating sa Changsha. Humigit-kumulang 97 porsiyento ang occupancy ng mga ito.
• Humihikayat ng lokal na kapital ang trust at sinusuportahan nito ang asset-light na estratehiya. May pipeline ang CapitaLand na 43 retail property sa 18 lungsod sa China.
• Layunin ng pamunuan na balansehin ang paglago at maingat na paninindigan sa pagkakalantad sa China, gamit ang muling pamumuhunan ng kapital at mga pakikipagtulungan upang malampasan ang mahirap na merkado ng ari-arian.