Nagpaplano ang Japan ng pambansang database para masubaybayan ang pagmamay-ari ng mga dayuhan sa ari-arian pagsapit ng 2027

Bakit ngayon bumubuo ang Japan ng pambansang database

Naghahanda ang Japan ng pambansang sistema para itala ang nasyonalidad ng mga bumibili at masubaybayan ang pagmamay-ari ng mga dayuhan sa lupa at mga gusali. Nakasentro ang plano sa isang bagong database na iuugnay sa digital na batayang rehistro ng real estate. Sa pamamagitan nito, makikita ng mga awtoridad kung sino ang may-ari ng alinmang ari-arian at, sa ilang kaso, kung sino ang may pinal na kontrol sa isang kumpanyang bumibili. Matapos atasan ang mga ministro noong Nob. 4 na alamin ang kalagayan ng pagbili ng mga dayuhan ng lupa at suriin ang mga posibleng patakaran, inilagay ni Punong Ministro Sanae Takaichi sa sentro ng adyenda ang transparency at pamamahala sa panganib. Layunin ng pamahalaan na simulan ang sistema sa pinakamaaga ay sa piskal na 2027, matapos ang koordinasyon ng Cabinet Secretariat, Ministry of Justice, Digital Agency, at iba pang ahensiya.

Ayon sa mga opisyal, tugon ang hakbang sa dalawang alalahanin. Una, nagdulot ng pangamba tungkol sa abot-kayang pabahay ang pagdami ng kapital mula sa ibang bansa na pumapasok sa mga ari-arian sa Japan, lalo na sa malalaking lungsod. Ikalawa, nagbunsod ng mga alalahanin sa seguridad ang pagbili ng mga ari-arian sa mga sensitibong lugar, kabilang ang lupang malapit sa mga pasilidad ng depensa, malalayong isla malapit sa mga pambansang hangganan, at mga lugar na pinagkukunan ng tubig. Dahil hindi itinatala ang nasyonalidad sa maraming transaksiyon, mahirap sukatin ang tunay na lawak at mga padron ng pagbili ng mga dayuhan. May mga binibili rin sa pamamagitan ng mga korporasyong nakabase sa Japan na gumagamit ng pondo mula sa ibang bansa, kaya lalong nagiging malabo ang larawan.

Bahagi ang database ng mas malawak na pagsusuri sa mga patakaran na sumasaklaw sa imigrasyon, mga kontrol sa paninirahan, at paggamit ng lupa. Nagtipon ang isang lupon ng mga eksperto noong huling bahagi ng Nobyembre upang timbangin ang mga pagbabago at gumagawa ito ng batayang patakaran pagsapit ng Enero 2026. Itinuturing ng mga opisyal na kasangkapan para sa kalinawan ang rehistro. Hindi ito kusang magtatakda ng mga bagong paghihigpit. Sa halip, bubuo ito ng batayang impormasyon na kailangan sa pagdisenyo ng mga angkop na hakbang, mula sa mga tuntunin sa pag-uulat hanggang sa mga posibleng pagbabago sa buwis sa mga bahaging pinakamatindi ang panganib o pagbaluktot sa merkado.

Ano ang itatala ng bagong sistema

Sentro ng sistema ang pagtatala ng nasyonalidad ng mga bumibili sa mga kategorya ng real estate na hindi nagtatala ng impormasyong ito sa kasalukuyan. Nilalayon ng pamahalaan na gamitin ang batayang rehistro ng real estate ng Digital Agency upang pagsamahin ang mga rekord mula sa iba't ibang hurisdiksiyon at uri ng lupa. Malawak ang planong saklaw nito at hindi lamang mga condominium sa lungsod ang kasama.

• Mga unit sa condominium, mga bahay na nakatayo sa sarili nilang lote, at iba pang real estate
• Mga kagubatan at lupang sakahan
• Malalaking transaksiyon sa lupa na saklaw ng National Land Use Planning Law
• Mahahalagang lupain malapit sa mga pasilidad na may kaugnayan sa depensa at sa mga islang nasa hangganan na itinalaga sa ilalim ng batas sa paggamit ng lupa na may kaugnayan sa seguridad noong 2022

Para sa mga transaksiyong may kinalaman sa kagubatan o malalaki at sensitibong parsela, pinag-iisipan ng mga awtoridad na obligahin ang mga korporasyong bumibili na ideklara ang mga nasyonalidad ng mga pangunahing shareholder at ehekutibo. Layunin nitong matukoy ang katangian ng mga pagbili kapag dumaraan ang mga pondong mula sa ibang bansa sa isang entidad na nakabase sa Japan. Pinag-aaralan din ng mga tagapagbalangkas ng patakaran ang pagpapalawak ng mga abiso sa transaksiyon sa ilalim ng Foreign Exchange and Foreign Trade Law, na namamahala sa mga transaksiyon ng kapital ng mga hindi residente.

Paano gumagana ngayon ang rehistro ng ari-arian sa Japan

Itinatala ng sistema ng rehistro ng real estate sa Japan, na kilala bilang Toki, ang impormasyon tungkol sa lupa at gusali pati na ang legal na may-ari sa rehistro ng ari-ariang pinangangasiwaan ng Legal Affairs Bureau. May seksiyon ang titulo ng bawat ari-arian na naglilista ng lokasyon at mga katangian nito, at seksiyon ng mga karapatan na nagtatala sa may-ari, tirahan, petsa at dahilan ng pagpaparehistro, at iba pang karapatan gaya ng sangla. Maaaring kumuha ng mga kopya ang sinuman kapalit ng bayad. Mahalaga ang rehistro para sa ligtas na mga transaksiyon at maaasahang titulo.

Sa kabila ng matibay na legal na balangkas na ito, karaniwang hindi kabilang sa rekord ang nasyonalidad para sa mga condominium at marami pang ibang ari-arian. May obligasyong iulat ang nasyonalidad para sa lupang sakahan, ngunit hindi para sa karamihan ng mga residensiyal na ari-arian sa lungsod. Maaari ring luma na ang datos ng pagmamay-ari para sa mga minanang ari-arian. Sinimulan itong tugunan ng Japan noong Abril 2024 sa pamamagitan ng pag-aatas na iparehistro ang mga pagbabago sa pagmamay-ari na may kaugnayan sa mana. Pinapahusay ng mga tuntuning ito ang katumpakan, ngunit hindi nito inaalis ang puwang sa datos tungkol sa nasyonalidad.

Hiwalay dito, kapag bumibili ng real estate ang isang hindi residente para sa ilang partikular na layunin, maaaring ituring ang transaksiyon bilang transaksiyon ng kapital sa ilalim ng Foreign Exchange and Foreign Trade Law. Sa ganitong mga kaso, kailangang mag-abiso ang bumibili sa mga awtoridad sa pamamagitan ng Bank of Japan sa loob ng takdang panahon, bagaman may mga eksepsiyon. Hindi katumbas ng mga abisong ito ang pagkakaroon ng iisang rekord ng nasyonalidad ng mga bumibili sa oras ng pagpaparehistro. Layunin ng iminungkahing database na gawing mas madaling makita sa buong bansa ang nasyonalidad at, sa mga itinakdang kaso, ang tunay na kumokontrol sa ari-arian sa pamamagitan ng isang kumpanya.

Sino ang bumibili at saan pinakamalakas ang demand

Dahil sa huminang yen, napakababang interest rate kumpara sa pamantayan sa buong mundo, at pagbawi ng paglalakbay matapos ang pandemya, naging kaakit-akit ang mga ari-arian sa Japan. Sinuri ng mga mamumuhunan mula sa ibang bansa ang mga opisina sa lungsod, hotel, at mararangyang condominium. Aktibo pa rin ang mga lokal na bumibili, at naglabas ang mga developer ng mga proyektong nasa mataas na antas ng merkado. Nagtala ng mga bagong rekord noong 2024 ang mga presyo sa sentro ng Tokyo, kung saan lumampas sa 110 milyong yen ang karaniwang presyo ng mga bagong condominium sa mga sentrong distrito. Nagdagdag sa pagtaas na ito ang pagmahal ng konstruksiyon at limitadong suplay.

Kakaunti ang tiyak na datos tungkol sa pagbili ng mga dayuhan. Sa isang sarbey ng pamahalaan sa mga transaksiyon ng bagong condominium sa Tokyo, natuklasang may mga tirahan sa ibang bansa ang 3 porsiyento ng mga bumibili noong unang kalahati ng 2025. Saklaw ng panukat na ito ang mga bumibili mula sa ibang bansa, hindi ang mga dayuhang naninirahan sa Japan, at hindi rin nito saklaw ang maraming istruktura ng korporasyon. Nagpapakita ng malawak na pagkakaiba-iba ang pananaliksik ng pribadong sektor at mga anekdota mula sa pagbebenta ng mga proyekto. Sa ilang mararangyang gusali sa ilang distrito, iniulat na mas mataas sa karaniwan ang bahagi ng mga bumibili mula sa ibang bansa, samantalang mas mababa ang interes ng mga dayuhan sa maraming proyekto sa mga suburb at rehiyon. Limitado ang kakayahan ng Japan na paghiwalayin ang mga padron na ito kung walang datos ng nasyonalidad sa pagpaparehistro.

Bahagi ang magkahalong kalagayang ito ng dahilan kung bakit nakatuon ang patakaran sa usaping ito. Nagdulot ng mga alalahanin tungkol sa abot-kayang pabahay para sa mga lokal na sambahayan ang pag-init ng merkado sa mga lungsod. Samantala, nahihirapan ang malalawak na bahagi ng kanayunan ng Japan sa pagliit ng populasyon at sa lumalaking bilang ng mga bakanteng bahay na kilala bilang akiya. Sinisikap ng mga tagapagbalangkas ng patakaran na iangkop ang mga hakbang upang tugunan ang mga partikular na panganib sa masisikip na submerkado ng mga lungsod nang hindi pinanghihinaan ng loob ang pamumuhunan sa mga lugar na nangangailangan ng kapital at pagkukumpuni.

Pambansang seguridad at mga alalahanin sa estratehikong lupa

Ipinatupad nang buo ng Japan noong 2022 ang batas sa paggamit ng lupa na may kaugnayan sa seguridad upang subaybayan ang mga lupain sa paligid ng mga pasilidad ng Self-Defense Forces at sa malalayong isla malapit sa mga pambansang hangganan. Pinahihintulutan ng batas ang mga awtoridad na suriin kung paano ginagamit ang mga lupa at gusali sa mga lugar na iyon at parusahan ang mga gawaing maaaring magpahina sa mga tungkuling pangseguridad. Hindi nito ipinagbabawal sa mga dayuhang bumili ng ari-arian. Sa halip, nakatuon ito sa pangangasiwa at pag-abiso. Magdaragdag sa paraang ito ang bagong database sa pamamagitan ng paglilinaw sa nasyonalidad ng may-ari sa oras ng pagbili.

Nakasentro rin sa mga pagbili malapit sa mga pinagkukunan ng tubig ang pampublikong debate. Nangangamba ang ilang komunidad na maaaring maganap ang walang kontrol na pagkuha o pagluluwas ng tubig sa ilalim ng lupa kung hindi malinaw kung sino ang may-ari ng lupa. Makakatulong ang mas malinaw na mga rekord sa mga prefecture at ministeryo upang suriin ang mga bumibili, subaybayan ang paggamit ng lupa, at ipatupad ang mga umiiral na tuntunin. Ayon sa mga opisyal, mas mainam ang malinaw na impormasyon kaysa sa pangkalahatang pagbabawal upang pamahalaan ang sari-saring panganib na nagkakaiba depende sa lokasyon at uri ng ari-arian.

Mahalaga rin ang mga obligasyong pangkalakalan. Kinikilala ng Japan ang mga prinsipyo ng walang diskriminasyon sa ilalim ng mga pandaigdigang tuntunin sa kalakalan. Hindi nito isinasantabi ang mga naka-target na hakbang para sa pambansang seguridad o kaayusan ng publiko, ngunit mahirap bigyang-katwiran ang tahasang pagbabawal sa mga dayuhang bumibili. Nagpahiwatig ang mga tagapagbalangkas ng patakaran na malamang na kabilang sa anumang mga bagong hakbang ang pag-uulat, mga kondisyon, at pagbubuwis sa halip na pangkalahatang pagbabawal, habang ang mga batas sa seguridad ang tutugon sa pinakasensitibong mga sona.

Anong mga tuntunin ang maaaring magbago sa susunod

Sinusuri ng mga ministeryo ang pagpapalawak ng mga obligasyong mag-abiso sa ilalim ng Foreign Exchange and Foreign Trade Law upang mas marami pang transaksiyon sa real estate ang mangailangan ng pag-uulat mula sa mga dayuhang bumibili o mamumuhunang hindi residente. Isa pang pinag-uusapan ang pag-aatas sa mga korporasyong bumibili ng kagubatan at malalaki o estratehikong mahahalagang parsela na ideklara ang mga nasyonalidad ng kanilang pangunahing shareholder at matataas na ehekutibo. Makakatulong ito sa mga awtoridad na matukoy ang mga transaksiyong kontrolado o pinopondohan mula sa labas ng Japan, kahit lokal na entidad ang legal na bumibili.

Magtatakda ba ang Japan ng magkakaibang antas ng buwis?

Tinalakay ng mga opisyal ang mga hakbang sa pananalapi na magtatangi sa pagitan ng mga may-ari na Hapones at hindi Hapones sa mga itinakdang merkado o uri ng ari-arian. Kabilang sa mga ideya ang mas mataas na buwis sa pagbili o pagmamay-ari para sa mga hindi residenteng may-ari sa maiinit na bahagi ng merkado sa lungsod, mga kondisyon sa pagbili sa mga itinalagang sona, at mga singil na may kaugnayan sa bakanteng ari-arian upang pigilan ang ispekulatibong pagbili. Wala pang napagpapasyahan, at kailangang maingat na isaayos ang anumang ganitong hakbang upang maiwasan ang mga hindi inaasahang epekto sa lehitimong pamumuhunan at sa mas malawak na suplay ng pabahay.

Pinag-aaralan din ng Japan kung paano kinokontrol ng ibang ekonomiya ang pagbili ng real estate ng mga dayuhan. Sa iba't ibang panig ng mundo, sari-saring paraan ang ginamit ng mga pamahalaan. Nagpapataw ang ilan ng karagdagang stamp duty sa mga dayuhang bumibili sa malalaking lungsod. Sinusuri naman ng ilan ang mga pagbili ng mga hindi residente batay sa bawat kaso. Nagpatupad ang iba ng mga pansamantalang pagbabawal sa ilang kategorya ng mga bumibili o nagdagdag ng buwis sa mga bakanteng ari-arian upang pigilan ang mabilisang muling pagbebenta at pag-iwan sa mga bahay na walang nakatira. Magsisilbing gabay sa mga panukalang lokal ang pagsusuri ng gabinete sa mga gawi sa ibang bansa, kabilang ang Canada, Germany, South Korea, at Taiwan.

Kasabay nito, plano ng pamahalaan na ibuod ang balangkas ng regulasyon sa isang batayang patakaran tungkol sa mga hakbang na may kaugnayan sa mga dayuhang residente at imigrasyon pagsapit ng Enero 2026. Mag-iiwan ang takdang-panahong ito ng humigit-kumulang isang taon para buuin ang mga batas at sistema kung nais nitong simulan ang bagong rehistro sa piskal na 2027. Kailangang i-update ng ilang ministeryo ang mga pamamaraan at pagtugmain ang kanilang mga database bago ito ilunsad.

Paano maaaring gumana sa aktuwal ang pambansang database

Bumubuo ang Digital Agency ng batayang rehistro ng real estate na magsisilbing saligan para sa maraming ministeryo. Ikokonekta ng bagong sistema ang mga pantukoy sa ari-arian mula sa rehistro ng Legal Affairs Bureau sa mga karagdagang larangan ng impormasyon, kabilang ang nasyonalidad ng mga bumibili at, sa mga itinakdang kaso, ang mga nasyonalidad ng mahahalagang shareholder at ehekutibo sa likod ng korporasyong bumibili. Sa pamamagitan ng estandardisadong datos, masusuri ng mga opisyal ang mga panganib na dulot ng konsentrasyon ng pagmamay-ari sa isang distrito o malapit sa isang partikular na pasilidad at makabubuo sila ng mas malinaw na pambansang larawan sa paglipas ng panahon.

Mapagpasiya ang disenyo ng datos. Upang maging kapaki-pakinabang, kailangang magkakapareho ang format ng mga larangan para sa nasyonalidad, at sapat ang detalye ng mga deklarasyon ng mga korporasyong bumibili upang matukoy kung sino ang kumokontrol sa iba't ibang antas ng pagmamay-ari. Makapagbibigay ng dagdag na konteksto para sa pagpapatupad ng mga tuntunin ang mga ugnayan sa mga rekord sa buwis at mga abiso sa pamumuhunan. Kailangan ding magpasya ang mga awtoridad kung sino ang makakakita sa aling impormasyon. Nagpapahusay sa transparency ng merkado ang pampublikong akses, ngunit nagdudulot ng mga alalahanin sa pagkapribado ang paglalathala ng nasyonalidad o personal na datos. Maraming bansa ang nahihirapang balansehin ang mga interes na ito. Natuklasan sa mga pandaigdigang pagsusuri na madalas na watak-watak ang datos tungkol sa pagmamay-ari ng real estate at mahirap tukuyin ang tunay na mga may-ari. Pagkakataon ang proyektong ito ng Japan upang magtakda ng malinaw na pamantayan sa simula pa lamang.

Isa pang pananaw ang paglaban sa money laundering. Ginamit sa iba't ibang panig ng mundo ang real estate upang ilipat at itago ang mga pondong mula sa ilegal na gawain. Kung malinaw ang mga obligasyon ng mga broker, abogado, at developer sa masusing pagsusuri, at mabilis na masusuri ng mga awtoridad ang nasyonalidad ng may-ari at kontrol ng korporasyon, mas madaling matutukoy ang mga kahina-hinalang transaksiyon. Makakatulong sa mga pagsusuring ito ang rehistrong nababasa ng makina, mga istandardisadong form, at maaasahang pantukoy. Sinabi ng pamahalaan na nais nito ng sistemang magpapahusay sa pangangasiwa nang hindi nagpapabagal sa mga lehitimong transaksiyon, kaya kasinghalaga ng legal na teksto ang maayos na disenyo ng mga proseso.

Ano ang kahulugan nito para sa mga bumibili at sa merkado

Kaunting dagdag na hakbang lamang ang kakailanganin ng karamihan sa mga bumibili sa pagsasara ng transaksiyon. Magbibigay ng impormasyon tungkol sa nasyonalidad ang bumibili na gumagamit ng judicial scrivener upang asikasuhin ang pagpaparehistro, kasabay ng dati nang mga dokumento ng pagkakakilanlan at tirahan. Maaaring kailanganin ng mga korporasyong bumibili na magdagdag ng pahayag tungkol sa mga nasyonalidad ng pangunahing shareholder at ehekutibo para sa mga transaksiyon sa ilang kategorya ng lupa. Maliit dapat ang gastos sa pangangasiwa kumpara sa halaga ng mga transaksiyon, ngunit malaki ang madaragdag na impormasyong makukuha ng mga awtoridad.

Maaaring mabawasan ng mas malinaw na mga tuntunin ang kawalan ng katiyakan para sa mga bangko, developer, at broker. Makakabuo ang mga nagpapautang ng mga pagsusuri sa pagsunod na tugma sa mga larangan ng datos sa rehistro. Makapagtatakda ang mga developer na nagmemerkado ng mga bagong proyekto ng mga patakaran sa pagsusuri at pagsisiwalat na makababawas sa mga huling-sandaling sorpresa. Kapag mas mahigpit ang mga pagsusuri laban sa money laundering, madalas na mas mabilis ang proseso para sa mga mapagkakatiwalaang bumibili kung malinaw ito kaysa kung malabo.

Magkakaiba ang magiging epekto sa merkado depende sa lokasyon. Maaaring makahadlang ang mas malinaw na impormasyon sa mga panandaliang ispekulatibong pagbili sa ilang distritong napakamahal. Malamang na hindi maapektuhan ang mga transaksiyon sa malaking bahagi ng bansa, lalo na sa mga lugar na lumiliit ang populasyon. Hindi nagbibigay ng visa o permanenteng paninirahan ang pagmamay-ari ng ari-arian sa Japan. Dapat paghandaan ng mga dayuhang bumibili ang kaparehong mga buwis na binabayaran ng mga Hapones na may-ari, kabilang ang taunang buwis sa mga fixed asset. Kailangan din ng mga hindi residente ng ahente sa buwis sa Japan upang asikasuhin ang mga paghahain ng buwis. May bisa na ang mga obligasyong mag-abiso para sa mga pagbili ng hindi residente na saklaw ng Foreign Exchange and Foreign Trade Law, at malamang na palawakin pa ang mga ito.

Takdang panahon at mga susunod na yugto

Tatlong petsa ang gumagabay sa gawain. Una, layunin ng mga opisyal na tipunin ang mga natuklasan tungkol sa mga tuntunin sa real estate para sa mga dayuhan sa ibang bansa bago matapos ang kasalukuyang piskal na taon. Ikalawa, naghahanda ang gabinete ng batayang patakaran tungkol sa mga hakbang na may kaugnayan sa mga dayuhang residente at imigrasyon pagsapit ng Enero 2026. Inaasahang ilalatag nito ang balangkas para sa real estate. Ikatlo, maaaring magkabisa ang database at mga larangan para sa nasyonalidad sa pinakamaaga ay piskal na 2027, depende sa paggawa ng batas at kahandaan ng mga sistema. Ipinahihiwatig ng mga kaugnay na digital na proyekto, kabilang ang awtorisasyong elektroniko para sa paglalakbay na planong ilunsad sa piskal na 2028, ang pangkalahatang paglipat tungo sa mas mahigpit na pagsasanib ng datos sa mga hangganan, visa, at transaksiyon sa ari-arian.

Makaaapekto ang politika sa bilis ng pag-usad. Sinabi ng pamahalaan na nais nitong tugunan ang pangamba ng publiko habang pinangangalagaan ang pamumuhunan at paglago. Nagbabala ang ilang sektor na kung hindi maayos ang pagkakabalangkas sa mga bagong tuntunin, maaari nitong pasidhiin ang xenophobia o gipitin ang mga sektor na umaasa sa kapital mula sa ibang bansa. Iginigiit naman ng iba na matagal nang dapat nagkaroon ng malinaw na rehistro at mga naka-target na hakbang sa merkadong matagal nang malaki ang kakulangan sa impormasyon. Magbibigay ang database sa mga tagapagbalangkas ng patakaran ng paraan upang pag-usapan ang aktuwal na mga padron sa halip na umasa sa mga anekdota. Mahalaga ito sa anumang pagbabagong may epekto kapwa sa pambansang seguridad at sa abot-kayang pabahay.

Mga Dapat Malaman

• Plano ng Japan na magtayo ng pambansang database upang itala ang nasyonalidad ng mga bumibili ng real estate at subaybayan ang pagmamay-ari ng mga dayuhan sa mga lupa at gusali
• Gagamit ang sistema ng digital na batayang rehistro ng real estate at maaari itong magsimula sa pinakamaaga ay piskal na 2027, matapos ang mga gawaing legal at teknikal
• Sasaklawin nito ang mga condominium, kagubatan, lupang sakahan, malalaking transaksiyon sa lupa, at lupang malapit sa mga pasilidad ng depensa at mga isla sa hangganan
• Maaaring obligahin ang mga korporasyong bumibili ng ilang uri ng ari-arian na ideklara ang mga nasyonalidad ng kanilang pangunahing shareholder at ehekutibo
• Pinag-iisipan ng mga opisyal ang pagpapalawak ng mga abiso sa transaksiyon sa ilalim ng Foreign Exchange and Foreign Trade Law
• Natuklasan sa isang sarbey ng pamahalaan na may mga tirahan sa ibang bansa ang 3 porsiyento ng mga bumibili ng bagong condominium sa Tokyo noong unang kalahati ng 2025
• Kabilang sa mga alalahanin ng publiko ang pagbili ng ari-arian sa mga sensitibong lugar at mabilis na pagtaas ng mga presyo sa mahahalagang distrito ng lungsod
• Maaaring magbigay-daan ang rehistro sa mga naka-target na hakbang gaya ng magkakaibang buwis o mga kondisyon sa pagbili; itatakda ang mga detalye pagsapit ng Enero 2026
• Sinusuri ng Japan ang mga tuntunin sa pagbili ng mga dayuhan sa ibang bansa upang maging gabay sa mga repormang lokal
• Layunin ng proyekto na palakasin ang transparency, suportahan ang mga pagsusuri laban sa money laundering, at magbigay ng impormasyon para sa paggawa ng patakaran nang hindi hinahadlangan ang lehitimong pamumuhunan